Opco
Το Opco είναι η συντομογραφία για την "εταιρεία εκμετάλλευσης", που συνήθως χρησιμοποιείται όταν περιγράφει την κύρια εταιρεία που δραστηριοποιείται σε μια συμφωνία opco / propco. Σε ορισμένες περιπτώσεις, η εταιρεία εκμετάλλευσης στρέφει τη θυγατρική ως επενδυτικό επενδυτικό ίδρυμα (REIT) για να αποκτήσει φορολογικά πλεονεκτήματα. Η εταιρεία ακινήτων (propco) διατηρεί την ιδιοκτησία όλων των ακινήτων και των σχετικών χρεών, προσφέροντας το πλεονέκτημα opco που σχετίζεται με θέματα πιστοληπτικής αξιολόγησης και χρηματοδότησης.
Οι συμφωνίες Opco / propco συγκαταλέγονται μεταξύ των πιο συνηθισμένων στη διαμόρφωση ενός REIT.
Opcos Επεξήγηση
Μια συμφωνία επιχειρησιακής εταιρίας / εταιρείας ακινήτων (opco / propco) είναι μια επιχειρηματική συμφωνία στην οποία μια θυγατρική εταιρεία (δηλαδή η εταιρεία ιδιοκτησίας) κατέχει όλα τα περιουσιακά στοιχεία που παράγουν έσοδα αντί της κύριας εταιρείας (εταιρεία εκμετάλλευσης). Οι συμφωνίες Opco / propco επιτρέπουν να παραμείνουν ξεχωριστά όλα τα θέματα χρηματοδότησης και αξιολόγησης της πιστοληπτικής ικανότητας και για τις δύο εταιρείες.
Σε μια στρατηγική διαπραγμάτευσης opco / propco, οι εταιρείες χωρίζονται σε τουλάχιστον μια εταιρεία που λειτουργεί και μια εταιρεία ακινήτων. Ενώ η εταιρεία ακινήτων κατέχει όλα τα περιουσιακά στοιχεία -συμπεριλαμβανομένων των ακινήτων- που συνδέονται με την παραγωγή εσόδων, το opco χρησιμοποιεί τα περιουσιακά στοιχεία για να δημιουργήσει πωλήσεις.
Μια στρατηγική opco / propco δίνει τη δυνατότητα στις εταιρείες να διατηρούν ορισμένα στοιχεία - δηλαδή υποχρεώσεις χρέους και συνεπώς υποχρεώσεις εξυπηρέτησης χρέους, αξιολογήσεις πιστοληπτικής ικανότητας και συναφή θέματα - από τα βιβλία της εταιρείας που λειτουργεί. Αυτό τυπικά παρουσιάζει την εταιρεία με σημαντικά οικονομικά πλεονεκτήματα και οικονομίες. Εάν η εταιρεία που δραστηριοποιείται δημιουργεί ένα REIT για όλες τις ακίνητες περιουσίες της, μπορεί να αποφύγει τη διπλή φορολογία σε όλες τις διανομές εισοδήματός της. Όταν οι πιστωτικές αγορές γίνονται πιο περιορισμένες ή όταν οι τιμές των ακινήτων βυθίζονται, οι στρατηγικές διαπραγμάτευσης opco / propco δεν είναι τόσο πρακτικές και σε πολλές περιπτώσεις δεν είναι ακόμη εφικτές.
Βασικές τακτικές
- Το Opco είναι η συντομογραφία για την "εταιρεία εκμετάλλευσης", που συνήθως χρησιμοποιείται όταν περιγράφει την κύρια εταιρεία που δραστηριοποιείται σε μια συμφωνία opco / propco.
- Σε μια στρατηγική διαπραγμάτευσης opco / propco, οι εταιρείες χωρίζονται σε τουλάχιστον μια εταιρεία που λειτουργεί και μια εταιρεία ακινήτων.
- Υπάρχουν λειτουργικές και στρατηγικές διαφορές μεταξύ των εταιρειών που λειτουργούν με ακίνητα και των REIT, αλλά οι REITs δεν χρειάζεται να λειτουργούν τα ακίνητα.
Παράδειγμα ενός Opco
Οι εταιρίες χαρτοπαικτικών λεσχών θεωρούν συχνά ότι η αναδιάρθρωση opco / propco δημιουργεί αξία για τους μετόχους και να εξορθολογεί τις λειτουργίες. Το πρότυπο για αυτό είναι η αναδιάρθρωση του 2013 της Penn National Gaming Inc. Η εταιρεία χαρτοπαικτικών λεσχών έλαβε άδεια από την US Internal Revenue Service (IRS) για να πραγματοποιήσει μια αφορολόγητη πτώση των ακινήτων της σε νέο REIT.
Το Penn National Gaming διέσχισε τα περιουσιακά στοιχεία Gaming and Leisure Properties, μεταφέροντας όλη την κυριότητα των περιουσιακών στοιχείων στη νέα εταιρεία REIT. Μετά την ολοκλήρωση αυτού του spinoff, τα Gaming και Leisure Properties έδωσαν τα ακίνητα πίσω στο Penn National Gaming.
Οι ειδικοί φορολογικοί κανόνες που υπάρχουν στην REIT της Penn National Gaming εμποδίζουν το propco να υποχρεούται να καταβάλει ομοσπονδιακό φόρο εισοδήματος για οποιοδήποτε ενοίκιο που αποκτάται από το opco. Το Penn National Gaming της REIT έχει επίσης σημαντικά χαμηλότερο επιτόκιο από μια εταιρεία τυχερών παιχνιδιών. Επιπλέον, επειδή η Penn National Gaming απέλυσε όλο το χρέος που σχετίζεται με το ακίνητο, αναθέτοντας την ιδιοκτησία στην REIT, ο ελαφρύς ισολογισμός της opco επιτρέπει στην εταιρία χαρτοπαικτικών λεσχών να δανειστεί τα κεφάλαια που χρειάζεται για να λειτουργήσει και επίσης να χρεωθούν σε περαιτέρω ανάπτυξη και επέκταση τα καζίνο του.
Opcos Versus REITs
Υπάρχουν λειτουργικές και στρατηγικές διαφορές μεταξύ των εταιρειών που λειτουργούν με ακίνητα και των REIT. Πολλές εταιρείες REIT επικεντρώνονται στη στρατηγική επένδυσης και χαρτοφυλακίου τους για τη δημιουργία ταμειακών ροών μέσω του μισθώματος ή των μισθώσεων που παράγονται από τα ακίνητα που κατέχουν. Οι επενδύσεις που πραγματοποιούνται από μια REIT σε ένα έργο κατασκευής και τις εξαγορές μπορεί να αποσκοπούν στη δημιουργία εσόδων από ενοίκια. Αυτό το καθαρό εισόδημα κατευθύνεται κυρίως προς διανομές που εκδίδονται στους επενδυτές.
Μια εταιρεία εκμετάλλευσης ακινήτων (REOC) θα μπορούσε να χρηματοδοτήσει νέες κατασκευές και στη συνέχεια να πουλήσει το ακίνητο για επιστροφή. Η εταιρεία θα μπορούσε επίσης να αγοράσει ένα ακίνητο, να ανακαινίσει το κτίριο και στη συνέχεια να μεταπωλήσει το ακίνητο για κέρδος. Ένα REOC θα μπορούσε επίσης να χρησιμεύσει ως εταιρεία διαχείρισης που επιβλέπει ιδιότητες.
Τα κέρδη που παράγει μια εταιρεία που εκμεταλλεύεται ακίνητα μπορούν σε μεγάλο βαθμό να επανεπενδύονται σε έργα όπως οι εξαγορές, οι ανακατασκευές και οι νέες κατασκευές. Αυτό επιτρέπει σε ένα REOC να γεμίσει το χαρτοφυλάκιό του σχετικά γρήγορα με πιθανές μακροπρόθεσμες προοπτικές. Αυτό συγκρίνεται με τους κανονισμούς που απαιτούν από τις εταιρείες REIT να διανείμουν το μεγαλύτερο μέρος του καθαρού εισοδήματός τους στους μετόχους τους. Μπορεί να υπάρχει η δυνατότητα για μεγαλύτερες προοπτικές ανάπτυξης με ένα REOC αλλά μπορεί να μην παράγουν τόσο πολύ άμεσο εισόδημα όσο το REIT.
Σύγκριση επενδυτικών λογαριασμών Όνομα παροχέα Περιγραφή Αποκάλυψη διαφημιζόμενου × Οι προσφορές που εμφανίζονται σε αυτόν τον πίνακα προέρχονται από συνεργασίες από τις οποίες η Investopedia λαμβάνει αποζημίωση.