Ζώντας στη Νέα Υόρκη: Co-ops vs. Condos

Τα καταστήματα και τα co-ops μοιράζονται ομοιότητες, αλλά έχουν και μοναδικά χαρακτηριστικά που προσφέρουν μια ποικιλία επιλογών για τους κατοίκους. Με πολλούς τρόπους, η αγορά ακινήτων της Νέας Υόρκης είναι διαφορετική από οποιαδήποτε άλλη στις Ηνωμένες Πολιτείες. Μία από τις μεγαλύτερες διαφορές είναι ότι τα διαμερίσματα προς πώληση στη Νέα Υόρκη είναι είτε condos ή co-ops. Στα περισσότερα μέρη, τα condos είναι ο κανόνας, αλλά όχι στη Μεγάλη Μήλο. Παρόλο που οι co-ops ξεπερνούν τα condos στη Νέα Υόρκη - κατά περίπου 75%, ανά περισσότερες εκτιμήσεις - περισσότερα condos βρίσκονται στην ενεργό αγορά οποιαδήποτε στιγμή.

Ας ξεκινήσουμε με μια σύντομη εξέταση της διαφοράς μεταξύ ενός co-op και ενός condo. Όταν αγοράζετε μια συγκυριαρχία, το διαμέρισμά σας, καθώς και ένα ποσοστό των κοινόχρηστων χώρων, σας ανήκουν. Όταν αγοράζετε ένα co-op, δεν αγοράζετε πραγματικά το διαμέρισμά σας. Αντίθετα, αγοράζετε μετοχές σε μια εταιρεία που είναι το κτίριό σας. Το μέγεθος του μεριδίου σας εξαρτάται από το μέγεθος του διαμερίσματός σας. η αγορά των μετοχών σας επιτρέπει να καταλάβετε μια μονάδα στο κτίριο co-op. Κατά το κλείσιμο ενός διαμερίσματος, θα σας δοθεί μια πράξη. στο κλείσιμο για ένα co-op, θα πάρετε μια ιδιόκτητη μίσθωση.

Ως επί το πλείστον, και τα δύο condos και co-ops έχουν έναν θυρωρό και έναν επιθεωρητή στο προσωπικό. μερικοί θα προσθέσουν έναν υπάλληλο που θα κάνει τα πάντα τα άλλα δύο όχι. Οι ανέσεις μπορούν να είναι χαμηλού κλειδιού (ίσως μόνο μια αποθήκη στο υπόγειο) ή ως εξ ολοκλήρου, όπως διαμορφωμένη βεράντα, αίθουσα μπιλιάρδου, αίθουσα πιάνο, αίθουσα προβολής, παιδότοπος και γυμναστήριο.

Βασικές τακτικές

• Όταν αγοράζετε μια συγκυριαρχία, το διαμέρισμά σας, καθώς και ένα ποσοστό των κοινόχρηστων χώρων, σας ανήκουν.
• Όταν αγοράζετε ένα coop, δεν αγοράζετε πραγματικά το διαμέρισμά σας. Αντίθετα, αγοράζετε μετοχές σε μια εταιρεία που είναι το κτίριό σας.
• Οι τιμές των διαμερισμάτων είναι υψηλότερες από τις συνεταιριστικές εταιρείες, αλλά οι συνεταιρισμοί χρειάζονται μεγαλύτερη προκαταβολή, υψηλότερα μηνιαία τέλη και μακρά διαδικασία έγκρισης.
• Τα καταστήματα επιτρέπουν την υπεκμίσθωση του διαμερίσματος, ενώ οι συνεταιρισμοί δεν το κάνουν, οι οποίοι προσφέρουν στους αγοραστές μια πιο σταθερή, λιγότερο παροδική κοινότητα.

Κονσόλες

Οι νεώτερες γειτονιές, που κάποτε θεωρούνταν εξαιρετικές αλλά τώρα θεωρούνται ισχίο, είναι εκεί που θα βρείτε τα condos. Σύμφωνα με τον Gary Malin, πρόεδρο της Citi Habitats, μεσιτικό γραφείο της Νέας Υόρκης, "Εάν ζείτε σε ένα γυάλινο σπίτι στον ουρανό είναι περισσότερο το στυλ σας, θα εξετάσετε πιθανώς πολλά condos. στη Νέα Υόρκη μέχρι τη δεκαετία του 1970, έτσι ώστε να είναι συχνά πιο σύγχρονοι από τους συνεταιρισμούς. "Δεδομένου ότι η διαθέσιμη γη για νέα κτίρια condo είναι περιορισμένη στο Μανχάταν", λέει, "τα νεότερα συγκροτήματα είναι πιθανό να βρεθούν σε up- που βρίσκεται στις ακτές της Ανατολικής και της Δυτικής Όχθης. Στο Κουίνς και στο Μπρούκλιν έχουμε δει πολλά νεόδμητα καταλύματα που κατασκευάζονται σε πρώην βιομηχανικές περιοχές κατά μήκος της προκυμαίας στην Long Island City και Williamsburg, καθώς και στο Downtown Brooklyn. "

Προκαταβολή και τιμή

Το κόστος μπορεί συχνά να οδηγήσει τη διαδικασία λήψης αποφάσεων για την αγορά ακίνητης περιουσίας, ενώ τα condos προσφέρουν ελκυστικές προκαταβολές, με τις οποίες συνήθως απαιτείται μόνο το 10% της τιμής αγοράς. Ωστόσο, τα condos τείνουν να έχουν υψηλότερες τιμές από τους co-ops.

Κόστος κλεισίματος

Τα έξοδα κλεισίματος σε ένα condo είναι υψηλότερα από ό, τι για ένα co-op. Για λεπτομέρειες, ρωτήσαμε τη Νέα Υόρκη δικηγόρο ακινήτων Adam Stone για να συγκρίνουν τα δύο. Ας δούμε με τι συνέβη: Για ένα διαμέρισμα αξίας 1 εκατομμυρίου δολαρίων με υποθήκη ύψους 800.000 δολαρίων, το κόστος κλεισίματος θα είναι: ασφάλιση τίτλου για τον αγοραστή, 4.500 δολάρια. Ασφάλιση τίτλου για δανειστή, $ 1.000. αναζητήσεις τίτλου, $ 700, τέλη εγγραφής, $ 700, φόρο αρχοντικών της Νέας Υόρκης, 10.000 δολάρια, φόρος εγγραφής υποθήκης NYS, $ 15.370. Το συνολικό ποσό: 32.270 δολάρια (χωρίς τις αμοιβές του δανειστή, οι οποίες διαφέρουν ανάλογα με το δανειστή).

Και για όποιον αναρωτιέται τι είναι ο φόρος των αρχοντικών, η Stone εξηγεί: "Το κράτος της Νέας Υόρκης έχει φόρο μεταβίβασης 0, 4% της τιμής πώλησης, που χρεώνεται στον πωλητή οποιασδήποτε κατοικίας. Έχει επίσης φόρο μεταβίβασης του 1% του αγοραστή, ο οποίος επίσης αναφέρεται ως «φόρος αρχοντικού», επειδή ισχύει μόνο για κατοικίες αξίας 1 εκατομμυρίου δολαρίων ή περισσότερο ».

Μηνιαίες χρεώσεις

Οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων έχουν ένα μηνιαίο λογαριασμό που ονομάζεται "κοινές χρεώσεις", οι οποίες χρησιμοποιούνται για τη συντήρηση του κτιρίου-κοινόχρηστοι χώροι, εξωραϊσμός, πληρωμή του προσωπικού και συχνά μερικές από τις υπηρεσίες κοινής ωφέλειας.

Οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων γράφουν δύο επιταγές κάθε μήνα (ένα για συντήρηση κτιρίου και ένα για φόρους ακίνητης περιουσίας), αλλά συχνά το συνολικό ποσό του ιδιοκτήτη του condo είναι χαμηλότερο από το λογαριασμό συντήρησης του ιδιοκτήτη του co-op.

Ο πίνακας

Condo πίνακες τείνουν να είναι λιγότερο απαιτητικές από co-op πίνακες. Οι συνεταιρισμοί έχουν μια πιο χρονοβόρα διαδικασία έγκρισης, συμπεριλαμβανομένης μιας συνέντευξης. Το διοικητικό συμβούλιο αποφασίζει εάν ένας μελλοντικός αγοραστής μπορεί να αγοράσει το co-op.

Σύμφωνα με τον Warner M. Lewis της ομάδας The Harkov Lewis στο Halstead Property, "Με ένα condo, ένα κτίριο μπορεί να ζητήσει ένα πακέτο για τον αγοραστή", λέει ο Lewis, "αλλά δεν υπάρχει συνέντευξη και το κτίριο έχει μόνο το δικαίωμα πρώτης άρνησης (δηλ. πρέπει να το εγκρίνετε ή το condo πρέπει να το αγοράσει οι ίδιοι), πράγμα που σημαίνει, όταν έχετε υπογεγραμμένο συμβόλαιο, εκτός και αν συμβεί κάτι στον αγοραστή (ή τη χρηματοδότηση) η συμφωνία είναι τόσο καλή όσο γίνεται ».

Κανόνες

Τα condos τείνουν να έχουν λιγότερους κανόνες, συμπεριλαμβανομένων των περιορισμών στη χρήση ξένων κεφαλαίων για την αγορά. Τα καταστήματα επιτρέπουν στους διεθνείς επενδυτές να αγοράζουν και να ενοικιάζουν τους χώρους τους. συνήθως με κάποιες προειδοποιήσεις, αλλά καμία δεν είναι επαχθή. Τα καταστήματα επιτρέπουν επίσης το διαμέρισμα να ενοικιαστεί ή να μισθωθεί σε άλλο μέρος. Ωστόσο, μερικές ενώσεις condo μπορούν να επιβάλλουν περισσότερους κανόνες από άλλους. Ως αποτέλεσμα, είναι σημαντικό οι υποψήφιοι αγοραστές να κάνουν την έρευνά τους για να καθορίσουν τι είναι και τι δεν επιτρέπεται.

Η προτίμηση του αγοραστή

Σύμφωνα με τον Gary Malin, πρόεδρο της Citi Habitats, "Εάν προτιμάτε να κάνετε πορεία στο δικό σας ντράμερ - και εκτιμάτε την ευελιξία - τότε ένα condo μπορεί να είναι η σοφή επιλογή για εσάς. Ωστόσο, καταλαβαίνετε ότι αυτή η ελευθερία έρχεται σε τιμή. Τα καταστήματα είναι σχεδόν πάντα ακριβότερα από τα ισοδύναμα co-ops. Επιπλέον, εάν βλέπετε νέα πρόσωπα στον ανελκυστήρα σε τακτική βάση, είναι ένα ζήτημα για εσάς - κοιτάξτε αλλού. Οι ενοικιαστές μπορούν να είναι κοινά σε κτίρια condo. Οι ιδιοκτήτες συχνά εκμεταλλεύονται τις πιο φιλελεύθερες πολιτικές του condo. "

Co-Ops

Σε γενικές γραμμές, οι παλαιότερες, καθιερωμένες κατοικημένες περιοχές έχουν την υπεροχή των co-ops. Όπως εξηγεί ο Gary Malin: "Αν σας αρέσουν ιστορικές ιδιότητες, είναι πιθανό να καταλήξετε σε ένα co-op, καθώς σχεδόν όλα τα προπολεμικά κτίρια είναι οργανωμένα με αυτόν τον τρόπο. Επίσης, επειδή τα co-op κτίρια τείνουν να είναι παλαιότερα από τις εξελίξεις στο condo, βρίσκονται συχνά σε πιο κεντρικές τοποθεσίες. Για παράδειγμα, σχεδόν όλα τα κτίρια κατοικιών που εκτείνονται στο Park Avenue στην Upper East Side (μια προνομιακή τοποθεσία με οποιοδήποτε μέτρο) είναι συνεταιρισμοί. "

Προκαταβολή και τιμή

Όπως και με ένα condo, η απόφαση μπορεί να μειωθεί στο ποσό που μπορείτε να δαπανήσετε και να έχετε αποθηκεύσει για μια προκαταβολή. Παρόλο που είναι δυνατό να μειωθεί μόνο το 10% της τιμής αγοράς ενός διαμερίσματος, ένας συνεταιρισμός μπορεί να απαιτήσει πολύ υψηλότερη προκαταβολή στην περιοχή από 20% έως 50% της τιμής αγοράς. Τα καλά νέα είναι ότι η τιμή αγοράς ενός co-op τείνει να είναι μικρότερη από τα condos. Παρόλο που οι τιμές μπορεί να διαφέρουν ανάλογα με τη γειτονιά.

Κόστος κλεισίματος

Σύμφωνα με τη Νέα Υόρκη δικηγόρο ακινήτων Adam Stone, ένα co-op έχει χαμηλότερο κόστος κλεισίματος. Στο προαναφερόμενο παράδειγμα για ένα condo, το οποίο είχε πάνω από 32.000 δολάρια σε κόστος, ένας co-op έχει μόνο τον φόρο αρχοντικών 10.000 δολαρίων. Η ουσιαστική διαφορά οφείλεται στο γεγονός ότι το condo είναι ακίνητη περιουσία, ενώ οι μετοχές των co-op είναι προσωπική ιδιοκτησία. "Μπορεί να είναι μόνο σημασιολογία για μερικούς, αλλά όχι για τον υπολογισμό του κόστους κλεισίματος."

Μηνιαίες χρεώσεις

Οι συντηρητικοί γράφουν μία επιταγή το μήνα με την ονομασία "συντήρηση". Παρόμοια με τα condos, το μηνιαίο τέλος πηγαίνει στη βασική συντήρηση του ακινήτου και του προσωπικού που απαιτείται για να κρατηθεί το κτίριο λειτουργεί σωστά. Οι συνδρομητικές αμοιβές τείνουν να είναι υψηλότερες από τα τέλη επίπλων, καθώς το τέλος συχνά περιλαμβάνει τουλάχιστον ένα μέρος της υποθήκης για το κτίριο. Παρόλο που τα μηνιαία τέλη μπορούν να διαφέρουν ανάλογα με το μέγεθος του κτιρίου.

Ωστόσο, είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι η συντήρηση και τα κοινά έξοδα δεν έχουν τεθεί σε πέτρα. Οποιαδήποτε σημαντική δαπάνη - μια νέα στέγη, ένα νέο λόμπι, περισσότερα μέλη του προσωπικού - μπορεί να προκαλέσει μια αξιολόγηση: κάτι που τα μέλη του διοικητικού συμβουλίου αποφασίζουν και κάτι που σπάνια μπορεί να αντιστραφεί.

Ο πίνακας

Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, οι περισσότερες επιτροπές συνεργασίας έχουν μια αυστηρή και συχνά μακρά διαδικασία υποβολής αιτήσεων, η οποία μπορεί να απαιτεί από τον αγοραστή να παραδώσει οικονομικές πληροφορίες, να υποβληθεί σε επαλήθευση της απασχόλησης και, ενδεχομένως, προσωπικός έλεγχος ιστορικού.

Warner M. Lewis της ομάδας Harkov Lewis στο Halstead Property, το συνοψίζει: "Σε ένα co-op, όχι μόνο πρέπει να έχετε τα χρήματα για να αγοράσετε το διαμέρισμα (ή χρηματοδότηση για να το πράξει), πρέπει επίσης να εγκριθεί από το διοικητικό συμβούλιο μετά την υποβολή αίτησης, η οποία είναι συνήθως πολύ λεπτομερής και χρονοβόρα. Στη συνέχεια, με λίγα λόγια, ο αγοραστής μπορεί να απορριφθεί μετά τη συνέντευξή τους, ή ακόμη και πριν, μόνο και μόνο επειδή κάτι στη συσκευασία τους. Έχω ασχοληθεί και έχω δει συμφωνίες όπου υπάρχει μηδενικός λόγος ή λόγος για απόρριψη. "

Κανόνες

Τα συμβούλια Co-op τείνουν να έχουν περισσότερους κανόνες από τους condos και μπορεί να επιβάλλουν εντολή όταν μπορείτε να εξασκήσετε το θρόμβο σας, είτε μπορείτε να βάλετε διακοσμήσεις διακοπών στην πόρτα σας και εάν το κατοικίδιο ζώο σας μπορεί να κινηθεί μαζί σας. Οι περισσότεροι κανόνες αποσκοπούν στην προώθηση της αρμονίας, της ηρεμίας και της ευγένειας της συνεταιριστικής διαβίωσης.

Ωστόσο, οι κανόνες που αποθαρρύνουν ορισμένους εγχώριους αγοραστές και σχεδόν όλους τους διεθνείς αγοραστές είναι περιορισμοί συνεργασίας για την υπεκμίσθωση - είναι σπάνιο για τους συνεταιρισμούς να επιτρέπουν στους μετόχους να νοικιάζουν τα διαμερίσματά τους για οποιοδήποτε παρατεταμένο χρονικό διάστημα, αν όχι καθόλου. Ένας άλλος κανόνας των co-ops που καθιστά αδύνατες τις αγορές από τους διεθνείς είναι ότι είναι απίθανο να δεχτούν όποιον έχει κεφάλαια εκτός των ΗΠΑ

Σύμφωνα με τον Lewis, οι "Co-ops" είναι όλοι για την εγκαθίδρυση μίας σταθερής, επί μακρόχρονης ομάδας κατοίκων. Τα condos δεν φαίνονται τόσο ανήσυχοι γι 'αυτό. "

Η προτίμηση του αγοραστή

Σύμφωνα με τον Gary Malin, οι "Co-ops" είναι μια έξυπνη επιλογή για όσους εκτιμούν τη σταθερότητα και θέλουν να φυτέψουν τις ρίζες τους σε ένα κτίριο. Απλά αναρωτηθείτε: "Είμαι σε αυτό για μεγάλη απόσταση;" Οι συνεταιρισμοί είναι πολύ λιγότερο παροδικοί απ 'ότι οι condos, γι' αυτό είναι ένα εξαιρετικό μέρος για να ζήσεις αν θέλεις να γνωρίσεις τους γείτονες σου. Απλά να είσαι έτοιμος να αναλυθείς, να σπάσεις και να προωθήσεις, αλλά καταλαβαίνεις ότι αυτή η διαδικασία είναι αυτό που κρατάει co-op μια σταθερή και εξαιρετικά ασφαλή επένδυση. "