Χρηματοδοτική μίσθωση στο τμήμα 8 ενοικιαστές;

Εάν είστε επενδυτής σε ακίνητα, ειδικά σε μια μεγάλη περιοχή μετρό, ίσως να έχετε εξετάσει το άνοιγμα των ενοικιάσεων σας στους ενοίκους του τμήματος 8. Αυτό το ομοσπονδιακό πρόγραμμα βοηθά εκείνους με πολύ χαμηλά εισοδήματα, επιδοτούν ένα μέρος του μηνιαίου ενοικίου τους. Ως ιδιοκτήτης, υπάρχουν πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα για την αποδοχή των κουπονιών στέγης, οπότε προτού αποφασίσετε να εισέλθετε σε αυτήν την εξειδικευμένη αγορά και να προσφέρετε πολύ αναγκαία στέγη, είναι σοφό να ερευνήσετε διεξοδικά τι να περιμένετε.

Τι είναι το Τμήμα 8;

Ο νόμος περί στέγασης και κοινοτικής ανάπτυξης του 1974 καθιέρωσε το πρόγραμμα κουπονιών επιλογής στέγασης, το οποίο ήταν μια τροποποίηση του τμήματος 8 του νόμου περί στέγασης του 1937. Το πρόγραμμα αυτό βοηθά τους ενοικιαστές χαμηλού εισοδήματος παρέχοντας κουπόνια που πληρώνουν περίπου το 70% του μηνιαίου μισθώματος και των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας . Την εποπτεία του Τμήματος Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης (HUD), το τμήμα 8 διαχειρίζεται δημόσιες υπηρεσίες στέγασης (PHA) που βρίσκονται σε όλες τις 50 πολιτείες. Οι PHA καθορίζουν την επιλεξιμότητα του τμήματος 8 για την περιοχή τους με βάση το εισόδημα και το μέγεθος της οικογένειας. Γενικά, το εισόδημα μιας οικογένειας πρέπει να είναι κάτω από το μεσαίο εισόδημα 50% για την περιοχή που δικαιούται για το τμήμα 8, αλλά αυτό μπορεί να διαφέρει ανάλογα με την πόλη και το κράτος.

Επειδή η ζήτηση για κουπόνια του τμήματος 8 είναι τόσο υψηλή σε πολλές περιοχές, η λίστα αναμονής μπορεί να είναι πολύ μεγάλη, με μερικές οικογένειες να περιμένουν πολλά χρόνια για να λάβουν βοήθεια. Τα τοπικά PHA κλείνουν τη λίστα αναμονής τους όταν γίνεται υπερβολική - για παράδειγμα, στο Λος Άντζελες η λίστα αναμονής έχει κλείσει από το 2004.

Μόλις μια οικογένεια λάβει το κουπόνι του τμήματος 8, εναπόκειται σε αυτούς να βρουν ένα κατάλληλο διαμέρισμα ή σπίτι που δέχεται τους μισθωτές της ενότητας 8. Τα τοπικά PHA έχουν κατά κανόνα λίστες με αυτές τις ιδιότητες, ενώ ιστοσελίδες όπως το GoSection8 διευκολύνουν την αναζήτηση ενοικιάσεων με ταχυδρομικό κώδικα. Το δελτίο στέγασης καλύπτει γενικά το 70% του κανονικού ενοικίου για την περιοχή αυτή, ενώ η οικογένεια είναι υπεύθυνη για την πληρωμή του εναπομείναντος 30%.

Οφέλη

1. Το μίσθωμα πληρώνεται εγκαίρως : Ένα από τα μεγαλύτερα προνόμια μίσθωσης στους μισθωτές του τμήματος 8 έχει (70%) από το ενοίκιό σας πληρωμένο εγκαίρως κάθε μήνα. Εάν έχετε αγωνιστεί στο παρελθόν για να συλλέξετε ενοίκιο από ενοικιαστές που δεν ήταν τόσο ευπρόσδεκτοι, θα εκτιμήσετε αυτό το όφελος. Η κυβέρνηση θα καταθέσει το μερίδιό σας από το μίσθωμα χρήματα στον τραπεζικό λογαριασμό σας την ίδια μέρα κάθε μήνα.
2. Χωρίς έλλειψη μισθωτών : Με τις λίστες αναμονής γεμάτες χωρητικότητα σε πολλές πόλεις, είναι μάλλον απίθανο να έχετε ποτέ πρόβλημα με την ενοικίαση της ιδιότητάς σας στο τμήμα 8. Αυτό είναι ιδιαίτερα επωφελές σε πόλεις όπου τα ενοίκια τείνουν να καθίστανται κενές για μεγάλες περιόδους λόγω του υψηλότερου ενδιαφέροντος για την αγορά κατοικιών ή condos. Θα μπορούσατε να αντέξετε οικονομικά να καλύψετε πληρωμές υποθηκών αρκετών μηνών χωρίς ενοικιαστές;

Προκλήσεις

1. Εκτεταμένες επιθεωρήσεις ακινήτων : Προτού μπορέσετε να δεχτείτε ενοικιαστές, η ιδιοκτησία σας πρέπει να περάσει από εκτεταμένη επιθεώρηση από το προσωπικό της HUD. Εάν η ιδιοκτησία σας θεωρείται ανεπαρκής, έχετε 30 ημέρες για να κάνετε τις απαραίτητες διορθώσεις πριν επανεξεταστεί. Μετά την αρχική επιθεώρηση, η περιουσία σας θα υποβληθεί σε επανειλημμένες επιθεωρήσεις, γενικά σε ετήσια βάση.
2. Το μίσθωμα καλύπτεται από το τοπικό PHA : Το τοπικό PHA καθορίζει το εύλογο ενοίκιο αγοράς για τη μονάδα σας, το οποίο είναι το μέγιστο που μπορείτε να χρεώσετε. Επιπλέον, το ενοίκιο δεν μπορεί να υπερβαίνει το 40% του εισοδήματος ενός υποψήφιου ενοικιαστή. Αυτό οδηγεί συχνά στο τμήμα 8 ιδιοκτήτες που χρεώνουν τον μισθωτή τους λιγότερο από ό, τι θα μπορούσαν να είναι ένας μισθωτής εκτός του τμήματος 8.
3. Δύσκολες εξώσεις : Ενώ δικαιούστε να εκδιώξετε τους μισθωτές που δεν καταβάλλουν το μερίδιό τους στο ενοίκιο, βλάπτουν το ακίνητο ή δημιουργούν δυσκολίες για άλλους μισθωτές, θα πρέπει να ακολουθήσετε την διαδικασία HUD, η οποία είναι συνήθως πιο περιοριστική από την τοπική διαδικασία εξαφάνισης .
4. Πιθανά ζητήματα εγκλήματος : Ορισμένες μελέτες έχουν δείξει μια σχέση μεταξύ της στέγασης του τμήματος 8 και των υψηλότερων επιπέδων εγκληματικότητας. Εάν αυτό συμβαίνει ή όχι, η υπόθεση μπορεί να οδηγήσει σε χαμηλότερη αποτίμηση της περιουσίας σας.

Η κατώτατη γραμμή

Είτε είστε νέος στον κόσμο της επένδυσης σε ακίνητα ή ένα παλιό χέρι, σε κάποιο σημείο είναι πιθανό να εξετάσετε το ενδεχόμενο να ανοίξετε την ιδιοκτησία σας στους μισθωτές της ενότητας 8. Πριν από τη λήψη της απόφασης, είναι συνετό να οπλίσετε τον εαυτό σας με γνώση τόσο του καλού όσο και του κακού για την ενοικίαση σε αυτή τη συγκεκριμένη θέση. Μόνο εσείς, μαζί με τον διαχειριστή ακινήτου σας, μπορείτε να αποφασίσετε εάν τα πλεονεκτήματα αντισταθμίζουν τα μειονεκτήματα στην ιδιαίτερη κατάστασή σας. Αν αποφασίσετε να ανοίξετε την ιδιοκτησία σας στους μισθωτές της ενότητας 8, θα έχετε ασφαλείς και υγιεινές κατοικίες σε οικογένειες που έχουν ανάγκη.