Επιλογή μίσθωσης
Η επιλογή μίσθωσης είναι μια συμφωνία που δίνει στον ενοικιαστή την επιλογή να αγοράσει το μισθωμένο ακίνητο κατά τη διάρκεια ή στο τέλος της περιόδου ενοικίασης. Επίσης εμποδίζει τον ιδιοκτήτη να προσφέρει το ακίνητο προς πώληση σε οποιονδήποτε άλλο. Όταν λήξει ο χρόνος, ο ενοικιαστής πρέπει είτε να ασκήσει το δικαίωμα είτε να την καταπέσει. Μια επιλογή μίσθωσης είναι επίσης γνωστή ως μίσθωση με την επιλογή αγοράς.
Πώς λειτουργεί μια επιλογή μίσθωσης
Μία επιλογή μίσθωσης δίνει σε έναν δυνητικό αγοραστή μεγαλύτερη ευελιξία από μια τυποποιημένη σύμβαση μίσθωσης-αγοράς, η οποία απαιτεί από τον ενοικιαστή να αγοράσει το σπίτι όταν λήξει η μίσθωση. Η τιμή του σπιτιού συμφωνείται εκ των προτέρων από τον αγοραστή (τον ενοικιαστή) και τον ιδιοκτήτη. Η τιμή είναι συνήθως στην τρέχουσα αγοραία αξία του σπιτιού, επιτρέποντας στον ενοικιαστή να αγοράσει το σπίτι στο μέλλον στη σημερινή τιμή. Για την επιλογή αυτή, ο ενοικιαστής συνήθως χρεώνει μια προκαταβολή από τον ιδιοκτήτη, η οποία μπορεί να είναι 1% της τιμής πώλησης του σπιτιού. Το τέλος πηγαίνει στην προκαταβολή εάν ο ενοικιαστής αποφασίσει να αγοράσει το σπίτι στο τέλος της μίσθωσης.
Η επιλογή μίσθωσης είναι ιδιαίτερα χρήσιμη σε εκείνους που μπορεί να χτίζουν την πίστωσή τους ή δεν έχουν αρκετά αποθηκευμένα για μια προκαταβολή. Ωστόσο, υπάρχουν πολλά χαρακτηριστικά των επιλογών μίσθωσης για να εξετάσει.
Πληρωμές ενοικίων
Ο ιδιοκτήτης χρεώνει ένα ασφάλιστρο εκτός από το κανονικό μηνιαίο μίσθωμα για την επιλογή να αγοράσει στη σημερινή τιμή όταν λήγει η μίσθωση. Το ασφάλιστρο μπορεί να είναι ένα ποσοστό που προστίθεται στο σημερινό μίσθωμα της αγοράς, όπως το 10% του κανονικού μηνιαίου ποσού μίσθωσης για ένα σπίτι αυτού του μεγέθους. Το πρόσθετο ποσό ή το ασφάλιστρο, το οποίο συχνά ονομάζεται πίστωση ενοικίου, γίνεται μέρος της προκαταβολής για το σπίτι εάν το δικαίωμα ασκήθηκε για να αγοράσει το σπίτι από τον ενοικιαστή. Ωστόσο, ο ενοικιαστής χάνει τα επιπλέον χρήματα που καταβάλλονται πάνω από το κανονικό ενοίκιο αν το σπίτι δεν αγοραστεί στο τέλος της μίσθωσης.
Κάποιοι ιδιοκτήτες ενδέχεται να λάβουν μια εφάπαξ πληρωμή σε μετρητά, συχνά αποκαλούμενη "πολύτιμη αντιπαροχή", η οποία είναι παρόμοια με την καταβληθείσα πριμοδότηση για μια επιλογή στις χρηματοπιστωτικές αγορές. Δεν πρόκειται για προκαταβολή για την αγορά του ακινήτου, που σημαίνει ότι δεν επιστρέφεται. Το ποσό κυμαίνεται από ένα συμβόλαιο $ 100 έως 5% της αναμενόμενης τιμής αγοράς.
Χρηματοδότηση Τράπεζας με επιλογή μίσθωσης
Τα καλά νέα για τους ενοικιαστές είναι ότι συνήθως οι τράπεζες θα επιτρέψουν στα συνολικά κεφάλαια του ασφαλίστρου πάνω από τις πληρωμές ενοικίου να πάνε στην προκαταβολή για την αγορά του σπιτιού. Ωστόσο, εάν το χρεωστικό ενοίκιο ήταν σε τιμή αγοράς, η τράπεζα μπορεί να μην επιτρέψει την εφαρμογή οποιουδήποτε από τα κεφάλαια στην τιμή αγοράς. Είναι σημαντικό οι αγοραστές να ελέγχουν με πολλαπλές τράπεζες να καθορίζουν τις πολιτικές τους σχετικά με τη χρηματοδότηση μιας υποθήκης για ένα σπίτι με δικαίωμα μίσθωσης.
Ο όρος μίας επιλογής μίσθωσης
Ο όρος επιλογής μπορεί να είναι οποιαδήποτε περίοδος κατά την οποία ο ιδιοκτήτης του ακινήτου και ο ενοικιαστής συμφωνούν, αλλά συνήθως είναι ένα έως τρία έτη. Η σύμβαση επιλογής μίσθωσης ορίζει επίσης την τιμή αγοράς του ακινήτου κατά την έναρξη της μίσθωσης ή τον τρόπο με τον οποίο η τιμή θα προσδιοριστεί στο τέλος του δικαιώματος προαίρεσης.
Βασικές τακτικές
- Η επιλογή μίσθωσης είναι μια συμφωνία που δίνει στον ενοικιαστή την επιλογή να αγοράσει το μισθωμένο ακίνητο κατά τη διάρκεια ή στο τέλος της περιόδου ενοικίασης.
- Μία επιλογή μίσθωσης αποκλείει επίσης τον ιδιοκτήτη να προσφέρει το ακίνητο προς πώληση σε οποιονδήποτε άλλο.
- Ένας ενοικιαστής συνήθως πληρώνει κάποιο ποσοστό πάνω από το κανονικό μηνιαίο ποσό ενοικίου, το οποίο πηγαίνει στην προκαταβολή για την αγορά του σπιτιού.
Λόγοι για τη χρήση μιας επιλογής μίσθωσης
Υπάρχουν διάφοροι λόγοι για τους οποίους ο ενοικιαστής και ο ιδιοκτήτης μπορούν να εισέλθουν σε μια επιλογή μίσθωσης. Είναι σημαντικό να εξεταστεί εάν τα οφέλη αντισταθμίζουν τα μειονεκτήματα για τη σύναψη της συμφωνίας.
Γιατί οι ενοικιαστές εισέρχονται σε μια επιλογή μίσθωσης
Ένας δυνητικός αγοραστής μπορεί να έχει πολλούς λόγους να χρησιμοποιήσει μια επιλογή μίσθωσης παρά να αγοράσει το ακίνητο απόλυτα στην αρχή. Ένα σημαντικό ζήτημα δεν είναι να έχετε αρκετά χρήματα ή πίστωση για να κάνετε την αγορά. Η μίσθωση μπορεί να επιτρέψει στον δυνητικό αγοραστή να εξοικονομήσει χρήματα για την αγορά και ταυτόχρονα να χτίσει την πίστωσή του πραγματοποιώντας τακτικές πληρωμές έγκαιρα.
Ο ενοικιαστής έχει την ευκαιρία να αγοράσει ένα ακίνητο στο μέλλον στις σημερινές τιμές. Εάν ο ενοικιαστής δεν έχει τα χρήματα που σώζονται σήμερα για να αγοράσει το σπίτι αλλά ανησυχεί ότι η αξία του σπιτιού θα αυξηθεί τα επόμενα χρόνια, η επιλογή μίσθωσης είναι μια καλή επιλογή. Επίσης, εάν ο μισθωτής αγαπά το σπίτι, την σχολική συνοικία ή τη γειτονιά, η επιλογή μίσθωσης παίρνει το σπίτι από την αγορά - επιτρέποντας στον ενοικιαστή να εξοικονομήσει αρκετά για να το αγοράσει όταν λήξει η μίσθωση.
Ακόμη και αν ο δυνητικός αγοραστής έχει τα μέσα να αγοράσει το ακίνητο, αυτός ή αυτή μπορεί να μην θέλει να δεσμευτεί σε αυτό αμέσως. Για παράδειγμα, εάν ο δυνητικός αγοραστής προέρχεται από άλλη πόλη, μπορεί να επιθυμεί να ζήσει στη νέα πόλη πριν από τη δέσμευση για την αγορά. Ή, αυτός ή αυτή θα μπορούσε ακόμα να έχει το παλιό τους ιδιοκτησία να πουλήσει προτού να μπορέσει να αγοράσει το νέο ακίνητο.
Τέλος, το ακίνητο μπορεί να μην είναι κατάλληλο για ορισμένα δάνεια, συμπεριλαμβανομένου ενός δανείου VA, λόγω των απαιτούμενων επισκευών ή αναβαθμίσεων. Με την πρώτη μίσθωση, ο πιθανός αγοραστής μπορεί να κάνει αυτές τις βελτιώσεις προκειμένου να τύχει του δανείου αργότερα.
Γιατί οι ιδιοκτήτες εισέρχονται σε μια επιλογή μίσθωσης
Ένας ιδιοκτήτης ακινήτου μπορεί να συνάψει σύμβαση μίσθωσης, διότι είχε πρόβλημα να πουλήσει το σπίτι εντελώς. Η επιλογή μπορεί να κάνει το ακίνητο πιο ελκυστικό για διαφορετικούς τύπους πιθανών αγοραστών.
Επίσης, αν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού σκέφτεται να πουλήσει το σπίτι σε λίγα χρόνια, η επιλογή μίσθωσης επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να εισπράξει ένα ασφάλιστρο πάνω από την τρέχουσα αγορά για ενοίκιο. Το χειρότερο σενάριο είναι ότι ο ενοικιαστής δεν αγοράζει το σπίτι. ο ιδιοκτήτης το τοποθετεί στην αγορά για να πουλήσει και να κρατήσει τα επιπλέον κεφάλαια που καταβάλλονται πάνω από το κανονικό μηνιαίο μίσθωμα.
Μπορεί επίσης να υπάρχουν φορολογικά ζητήματα που αφορούν στην πώληση του ακινήτου εντελώς τώρα αντί να το πωλήσετε αργότερα. Η επιλογή, αν και δεν αποτελεί εγγύηση για πώληση αργότερα, καθιστά πιο πιθανό ότι ο ιδιοκτήτης έχει αγοραστή έτοιμο να πάει στο τέλος της επιλογής.
Ο ενοικιαστής χάνει τα επιπλέον χρήματα που καταβάλλονται πάνω από το κανονικό μηνιαίο μίσθωμα, εάν η επιλογή αγοράς του σπιτιού δεν ασκηθεί στο τέλος της μίσθωσης.
Ειδικές εκτιμήσεις με επιλογές μίσθωσης
Η ασφάλιση του ενοικιαστή συνήθως απαιτείται για τα προσωπικά αντικείμενα του ενοικιαστή. Η ασφάλεια του ενοικιαστή προστατεύει για τυχόν απώλεια αξίας αντικειμένων και επίπλων στο σπίτι. Επίσης, είναι σημαντικό να έχει εντολή ότι ο ιδιοκτήτης έχει επίσης την ασφάλιση του ιδιοκτήτη σπιτιού σε περίπτωση που συμβεί κάτι κατά τη διάρκεια της μίσθωσης που θα μπορούσε να επηρεάσει δυσμενώς την αξία της ιδιοκτησίας, όπως μια πυρκαγιά ή ζημιά στο νερό.
Θα πρέπει να συμπεριληφθεί στην σύμβαση επιλογής μίσθωσης ένα περιστατικό εκτίμησης. Με άλλα λόγια, όταν λήξει η μίσθωση, η αξία του σπιτιού θα μπορούσε να μειωθεί. Μια αξιολόγηση παρέχει μια ενημερωμένη αξία του ακινήτου πριν από την αγορά και την πώληση περνάει.
Είναι σημαντικό να υπολογίσετε το ακριβές χρηματικό ποσό που πρέπει να καταβληθεί στον ιδιοκτήτη στο τέλος της δυνατότητας μίσθωσης. Θυμηθείτε ότι ο ιδιοκτήτης απομακρύνει το σπίτι από την αγορά και παραιτείται από τυχόν κέρδη στην αγοραία αξία του σπιτιού εισάγοντας την επιλογή μίσθωσης. Ο ιδιοκτήτης θα θέλει να αποζημιωθεί επαρκώς για το γεγονός ότι δεν μπορεί να πουλήσει το σπίτι σε άλλο άτομο που ήταν έτοιμο να το αγοράσει.
Για όσους σκέφτονται μια επιλογή μίσθωσης ή μια επιλογή μίσθωσης για αγορά, θα πρέπει ιδανικά να έχουν έναν δικηγόρο ο οποίος είναι εξοικειωμένος με τις συμβάσεις μίσθωσης-επιλογής για να επανεξετάσει το πρόστιμο εκτύπωσης για να βεβαιωθείτε ότι δεν υπάρχουν εκπλήξεις κατά τη λήξη της μίσθωσης.