Κατανόηση της δομής πληρωμής υποθηκών

Μια υποθήκη είναι ένα μακροπρόθεσμο δάνειο που έχει σχεδιαστεί για να σας βοηθήσει να αγοράσετε ένα σπίτι. Εκτός από την αποπληρωμή του κεφαλαίου, πρέπει επίσης να καταβάλλετε τόκους στον δανειστή. Το σπίτι και η γη γύρω από αυτό χρησιμεύουν ως εξασφάλιση. Αλλά αν θέλετε να έχετε ένα σπίτι, πρέπει να ξέρετε περισσότερα από αυτές τις γενικότητες.

Βασικές τακτικές

• Οι πληρωμές υποθηκών αποτελούνται από τις πληρωμές κεφαλαίου και τόκων.
• Αν κάνετε προκαταβολή κάτω του 20%, θα πρέπει να πάρετε ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών, η οποία αυξάνει τη μηνιαία πληρωμή σας.
• Ορισμένες πληρωμές περιλαμβάνουν επίσης φόρους ακίνητης περιουσίας ή περιουσίας.
• Ένας οφειλέτης πληρώνει περισσότερο τόκο στο αρχικό μέρος της υποθήκης, ενώ το δεύτερο μέρος του δανείου ευνοεί το κύριο υπόλοιπο.

Ιστορία

Σχεδόν όλοι όσοι αγοράζουν ένα σπίτι έχουν υποθήκη. Τα ποσοστά των ενυπόθηκων δανείων αναφέρονται συχνά στις βραδινές ειδήσεις και οι εικασίες σχετικά με το ποια ποσοστά κατεύθυνσης θα μετακινηθούν, έχουν γίνει ένα τυποποιημένο μέρος της οικονομικής κουλτούρας.

Η σύγχρονη υποθήκη δημιουργήθηκε το 1934 όταν η κυβέρνηση - για να βοηθήσει τη χώρα να ξεπεράσει τη Μεγάλη Ύφεση - δημιούργησε ένα πρόγραμμα υποθηκών που ελαχιστοποίησε την απαιτούμενη προκαταβολή για ένα σπίτι, αυξάνοντας το ποσό που οι δυνητικοί ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούσαν να δανειστούν. Πριν από αυτό, απαιτήθηκε προκαταβολή 50%. Σήμερα, μια προκαταβολή 20% είναι επιθυμητή, κυρίως επειδή εάν η προκαταβολή σας είναι μικρότερη από 20%, απαιτείται να πάρετε ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI), καθιστώντας τις μηνιαίες σας πληρωμές υψηλότερες.

Το επιθυμητό, ​​ωστόσο, δεν είναι απαραίτητα εφικτό. Υπάρχουν διαθέσιμα στεγαστικά προγράμματα που επιτρέπουν σημαντικά χαμηλότερες προκαταβολές, αλλά αν μπορείτε να διαχειριστείτε αυτό το 20%, σίγουρα πρέπει.

Κατανόηση της δομής πληρωμής υποθηκών

Πληρωμές Στεγαστικών Δανείων

Οι κύριοι παράγοντες που καθορίζουν τις μηνιαίες πληρωμές υποθηκών σας είναι το μέγεθος και η διάρκεια του δανείου. Το μέγεθος είναι το χρηματικό ποσό που δανείζετε και ο όρος είναι το χρονικό διάστημα που πρέπει να το πληρώσετε. Γενικά, όσο μακρύτερος είναι ο όρος σας, τόσο χαμηλότερη είναι η μηνιαία πληρωμή σας. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο τα 30 χρόνια στεγαστικά δάνεια είναι τα πιο δημοφιλή. Μόλις γνωρίζετε το μέγεθος του δανείου που χρειάζεστε για το νέο σας σπίτι, ένας υπολογιστής υποθηκών είναι ένας εύκολος τρόπος για να συγκρίνετε τύπους υποθηκών και διάφορους δανειστές.

PITI: Στοιχεία πληρωμής υποθηκών

Υπάρχουν τέσσερις παράγοντες που παίζουν ρόλο στον υπολογισμό της πληρωμής υποθηκών: κεφάλαιο, τόκοι, φόροι και ασφάλιση (PITI). Καθώς τα εξετάζουμε, θα χρησιμοποιήσουμε μια υποθήκη αξίας 100.000 δολαρίων ως παράδειγμα.

ΔΙΕΥΘΥΝΤΡΙΑ σχολειου

Ένα μέρος της κάθε υποθήκης είναι αφιερωμένο στην αποπληρωμή του κύριου υπολοίπου. Τα δάνεια είναι δομημένα έτσι ώστε το ποσό του κεφαλαίου που επιστρέφεται στον δανειολήπτη ξεκινά χαμηλά και αυξάνεται με κάθε πληρωμή υποθηκών. Οι πληρωμές κατά τα πρώτα έτη εφαρμόζονται περισσότερο στους τόκους παρά στον κύριο, ενώ οι πληρωμές κατά τα τελευταία έτη αντιστρέφουν το σενάριο αυτό. Για την υποθήκη μας αξίας 100.000 δολαρίων, ο κύριος υπόχρεος είναι $ 100.000.

Ενδιαφέρον

Το ενδιαφέρον είναι η ανταμοιβή του δανειστή για την ανάληψη κινδύνου και δανεισμού χρημάτων. Το επιτόκιο μιας υποθήκης έχει άμεσο αντίκτυπο στο μέγεθος μιας πληρωμής υποθηκών: Τα υψηλότερα επιτόκια σημαίνουν υψηλότερες πληρωμές υποθηκών.

Τα υψηλότερα επιτόκια μειώνουν γενικά το χρηματικό ποσό που μπορείτε να δανειστείτε και τα χαμηλότερα επιτόκια το αυξάνουν. Εάν το επιτόκιο της υποθήκης μας αξίας 100.000 δολαρίων είναι 6%, η συνδυασμένη μηνιαία πληρωμή κεφαλαίου και τόκου σε υποθήκη 30 ετών θα ήταν περίπου $ 599.55- $ 500 τόκοι + $ 99.55 κεφάλαιο. Το ίδιο δάνειο με επιτόκιο 9% καταλήγει σε μηνιαία πληρωμή ύψους $ 804, 62.

Φόροι

Οι φόροι ακίνητης περιουσίας ή περιουσίας αξιολογούνται από κρατικούς φορείς και χρησιμοποιούνται για τη χρηματοδότηση δημόσιων υπηρεσιών όπως σχολεία, αστυνομικές δυνάμεις και πυροσβεστικά σώματα. Οι φόροι υπολογίζονται από την κυβέρνηση ανά έτος, αλλά μπορείτε να πληρώσετε αυτούς τους φόρους ως μέρος των μηνιαίων πληρωμών σας. Το οφειλόμενο ποσό διαιρείται με το συνολικό αριθμό των μηνιαίων πληρωμών υποθηκών σε ένα δεδομένο έτος. Ο δανειστής συλλέγει τις πληρωμές και τους κρατά σε μεσεγγύηση έως ότου καταβληθούν οι φόροι.

ΑΣΦΑΛΙΣΗ

Όπως και οι φόροι ακίνητης περιουσίας, οι ασφαλιστικές πληρωμές γίνονται με κάθε πληρωμή ενυπόθηκων δανείων και κρατούνται σε μεσεγγύηση μέχρι να πληρωθεί ο λογαριασμός. Υπάρχουν δύο είδη ασφαλιστικής κάλυψης που μπορεί να περιλαμβάνονται σε μια πληρωμή υποθηκών. Το ένα είναι ασφάλιση περιουσίας, το οποίο προστατεύει το σπίτι και τα περιεχόμενά του από πυρκαγιά, κλοπή και άλλες καταστροφές. Το άλλο είναι PMI, το οποίο είναι υποχρεωτικό για τους ανθρώπους που αγοράζουν ένα σπίτι με προκαταβολή μικρότερη από το 20% του κόστους. Αυτός ο τύπος ασφάλισης προστατεύει τον δανειστή σε περίπτωση που ο δανειολήπτης δεν είναι σε θέση να εξοφλήσει το δάνειο. Επειδή ελαχιστοποιεί τον κίνδυνο αθέτησης του δανείου, η PMI δίνει επίσης τη δυνατότητα στους δανειστές να πουλήσουν το δάνειο στους επενδυτές, οι οποίοι με τη σειρά τους μπορούν να έχουν κάποια εγγύηση ότι η επένδυσή τους θα επιστραφεί σε αυτούς. Η κάλυψη PMI μπορεί να μειωθεί μόλις ο δανειολήπτης έχει τουλάχιστον 20% ίδια κεφάλαια στο σπίτι.

Η ασφάλιση υποθηκών μπορεί να ακυρωθεί μόλις το υπόλοιπο φθάσει το 78% της αρχικής αξίας.

Ενώ οι κύριοι, οι τόκοι, οι φόροι και η ασφάλεια συνιστούν την τυπική υποθήκη, μερικοί άνθρωποι επιλέγουν υποθήκες που δεν περιλαμβάνουν φόρους ή ασφάλειες ως μέρος της μηνιαίας πληρωμής. Με αυτό το είδος δανείου, έχετε χαμηλότερη μηνιαία πληρωμή, αλλά πρέπει να πληρώσετε τους φόρους και την ασφάλιση μόνοι σας.

Το Πρόγραμμα Αποσβέσεων

Το πρόγραμμα απόσβεσης υποθηκών παρέχει μια λεπτομερή ματιά στο τμήμα της κάθε υποθήκης που προορίζεται για κάθε στοιχείο του PITI. Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, οι πληρωμές υποθηκών πρώτου έτους αποτελούνται κατά κύριο λόγο από πληρωμές τόκων, ενώ οι μεταγενέστερες πληρωμές αποτελούνται κυρίως από κεφάλαιο.

Στο παράδειγμα μας για υποθήκη ύψους 100.000 δολ., 30 ετών, το χρεολυσικό χρονοδιάγραμμα έχει 360 πληρωμές. Το μερικό χρονοδιάγραμμα που ακολουθεί δείχνει πώς η ισορροπία μεταξύ κεφαλαίου και πληρωμών τόκων αναστρέφεται με την πάροδο του χρόνου, κινούμενη προς μεγαλύτερη εφαρμογή στον κύριο υπόχρεο.

Όπως φαίνεται στο γράφημα, κάθε πληρωμή είναι $ 599, 55, αλλά το ποσό που αφιερώνεται σε αλλαγές κεφαλαίου και τόκου. Στην αρχή της υποθήκης σας, ο ρυθμός με τον οποίο κερδίζετε ίδια κεφάλαια στο σπίτι σας είναι πολύ πιο αργός. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο μπορεί να είναι καλό να κάνετε επιπλέον πληρωμές κεφαλαίου εάν η υποθήκη σας επιτρέπει να το κάνετε χωρίς ποινή προπληρωμής. Μειώνουν το κεφάλαιό σας, το οποίο με τη σειρά του μειώνει τους οφειλόμενους τόκους για κάθε μελλοντική πληρωμή, κινούμενος προς τον τελικό σας στόχο: την εξόφληση της υποθήκης.

Από την άλλη πλευρά, το ενδιαφέρον είναι το μέρος που είναι εκπεστέο στον φόρο στο βαθμό που επιτρέπεται από το νόμο - αν αναφέρετε τις παρακρατήσεις σας αντί να λάβετε την κανονική έκπτωση.

Τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια FHA, τα οποία επιτρέπουν σε άτομα με χαμηλά πιστωτικά αποτελέσματα να γίνουν ιδιοκτήτες σπιτιού, απαιτούν μόνο ελάχιστη προκαταβολή 3, 5%.

Όταν αρχίζουν οι πληρωμές υποθηκών

Η πρώτη πληρωμή υποθηκών οφείλεται ένα ολόκληρο μήνα μετά την τελευταία ημέρα του μήνα κατά τον οποίο έκλεισε η αγορά κατοικίας. Σε αντίθεση με το ενοίκιο, που οφείλεται την πρώτη ημέρα του μήνα για το συγκεκριμένο μήνα, οι πληρωμές υποθηκών καταβάλλονται καθυστερημένα, την πρώτη ημέρα του μήνα αλλά τον προηγούμενο μήνα.

Ας υποθέσουμε ότι ένα κλείσιμο θα γίνει στις 25 Ιανουαρίου. Το κόστος κλεισίματος θα περιλαμβάνει τους δεδουλευμένους τόκους μέχρι το τέλος Ιανουαρίου. Η πρώτη πλήρης πληρωμή ενυπόθηκων δανείων, η οποία είναι για το μήνα Φεβρουάριο, πρέπει να πραγματοποιηθεί την 1η Μαρτίου.

Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι παίρνετε μια αρχική υποθήκη $ 240.000, σε μια αγορά $ 300.000 με προκαταβολή 20%. Η μηνιαία σας πληρωμή ανέρχεται σε 1.077, 71 δολάρια με 30ετή υποθήκη σταθερού επιτοκίου με επιτόκιο 3, 5%. Αυτός ο υπολογισμός περιλαμβάνει μόνο το κεφάλαιο και τους τόκους, αλλά δεν περιλαμβάνει τους φόρους ακίνητης περιουσίας και την ασφάλιση.

Το ημερήσιο ενδιαφέρον σας είναι $ 23, 01. Αυτό υπολογίζεται αρχικά πολλαπλασιάζοντας το δάνειο ύψους 240.000 δολλαρίων με το επιτόκιο 3, 5% και διαιρώντας με 365. Εάν η υποθήκη κλείσει στις 25 Ιανουαρίου, οφείλετε 161, 10 δολάρια για τις επτά ημέρες των δεδουλευμένων τόκων για το υπόλοιπο του μήνα. Η επόμενη μηνιαία πληρωμή, η οποία είναι η πλήρης μηνιαία πληρωμή ύψους 1.077, 71 δολαρίων, θα λήξει την 1η Μαρτίου και καλύπτει την πληρωμή υποθηκών του Φεβρουαρίου.

Θα πρέπει να έχετε όλες αυτές τις πληροφορίες εκ των προτέρων. Σύμφωνα με τον κανόνα της Ολοκληρωμένης Αποκάλυψης της TILA-RESPA, πρέπει να σας δοθούν δύο έντυπα τρεις ημέρες πριν από την προγραμματισμένη ημερομηνία λήξης - την εκτίμηση του δανείου και την αποκάλυψη των λογαριασμών. Το ποσό των δεδουλευμένων τόκων, μαζί με τα άλλα έξοδα κλεισίματος, παρατίθεται στο έντυπο κοινοποίησης. Μπορείτε να δείτε το ποσό του δανείου, το επιτόκιο, τις μηνιαίες πληρωμές και άλλα κόστη και να τα συγκρίνετε με την αρχική εκτίμηση που δόθηκε.

Η κατώτατη γραμμή

Μια υποθήκη είναι ένα σημαντικό εργαλείο για την αγορά ενός σπιτιού, επιτρέποντάς σας να γίνετε ιδιοκτήτης σπιτιού χωρίς να κάνετε μεγάλη προκαταβολή. Ωστόσο, όταν λαμβάνετε υποθήκη, είναι σημαντικό να κατανοήσετε τη δομή των πληρωμών σας, οι οποίες καλύπτουν όχι μόνο τον κύριο (το ποσό που δανείστηκε) αλλά και τους τόκους, τους φόρους και την ασφάλιση. Σας λέει πόσο καιρό θα σας πάρει για να εξοφλήσετε την υποθήκη σας και, τελικά, πόσο ακριβό θα είναι να χρηματοδοτήσετε την αγορά κατοικίας σας.