Σύνδεσμος ιδιοκτητών σπιτιού - HOA
Μια ένωση ιδιοκτητών σπιτιού (HOA) είναι ένας οργανισμός σε μια υποδιαίρεση, προγραμματισμένη κοινότητα ή συγκυριαρχία που δημιουργεί και επιβάλλει κανόνες για τα ακίνητα και τους κατοίκους τους. Όσοι αγοράζουν ακίνητα εντός της δικαιοδοσίας του HOA γίνονται αυτόματα μέλη και υποχρεούνται να καταβάλλουν τέλη, γνωστά ως χρεώσεις HOA. Ορισμένες ενώσεις μπορεί να είναι πολύ περιοριστικές σχετικά με το τι μπορούν να κάνουν τα μέλη με τις ιδιότητές τους.
Κατανόηση HOA
Οι ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιών (HOAs) σχηματίζονται από κοινότητες με μονοκατοικίες ή κτίρια πολλαπλών μονάδων, όπως συγκυριαρχίες. Όπως υποδηλώνει το όνομα, το HOA αποτελείται από τους κατοίκους της κοινότητας και διευθύνεται από αυτούς. Η ιδιότητα μέλους σε HOA είναι συνήθως μια απαίτηση να αγοράσετε ένα σπίτι μέσα στην κοινότητα. Ένας HOA είναι συνήθως καθιερωμένος για να κάνει και να επιβάλει κανόνες σχετικά με τις ιδιότητες εντός της δικαιοδοσίας.
Ένας HOA έχει ένα διοικητικό ή διοικητικό συμβούλιο, που εκλέγεται για να επιβάλει και να επιβλέπει τους κανόνες και τους κανονισμούς του HOA. Η HOA θα περιγράψει τυπικά τους κανόνες της σε ένα έγγραφο που ονομάζεται Δήλωση των Διακηρύξεων, Όρων και Περιορισμών (CC & Rs), το οποίο θέτει ορισμένους όρους στους ιδιοκτήτες και τις ιδιότητές τους. Οι συνθήκες μπορεί να περιλαμβάνουν διαρθρωτικούς περιορισμούς, όπως τον τύπο φράχτη ή το επιτρεπόμενο τοπίο, ή μικρές επιλογές όπως το χρώμα της βαφής σε ένα σπίτι. Το έγγραφο αυτό περιγράφει επίσης συνήθως τις κυρώσεις για παραβίαση των Σ & Ε, οι οποίες μπορεί να περιλαμβάνουν αμοιβές, αναγκαστική συμμόρφωση ή, σε ορισμένες περιπτώσεις, διαφορές.
Βασικές τακτικές
- Μια ένωση ιδιοκτητών σπιτιού (HOA) είναι ένας οργανισμός που δημιουργεί και επιβάλλει κανόνες και κατευθυντήριες γραμμές για μια υποδιαίρεση, προγραμματισμένη κοινότητα ή συγκρότημα κατοικιών.
- Οι κάτοικοι της κοινότητας είναι μέλη του HOA και ορισμένοι απαιτούν υποχρεωτική ιδιότητα μέλους.
- Εκτελούνται από ένα διοικητικό συμβούλιο, οι ΟΑΑ εισπράττουν μηνιαίες ή ετήσιες αμοιβές για να πληρώνουν για συντήρηση χώρων και εγκαταστάσεων.
- Η HOA μπορεί να επιβάλει πρόστιμα και ακόμη και αστική ευθύνη σε μη συμμορφούμενους ιδιοκτήτες σπιτιού.
9 Συμβουλές για τη διαχείριση των συνδέσμων ιδιοκτητών σπιτιού
HOAs έναντι κοινοτικών ενώσεων
Τα περισσότερα HOA ενσωματώνονται και επομένως υπόκεινται σε κρατικούς νόμους. Ορισμένες πολιτείες θεωρούν ότι οι HOA που βασίζονται σε συγκυριαρχία, συχνά αποκαλούμενες "κοινότητες συγκυριαρχία", και οι οργανώσεις που διέπουν τους συνεταιρισμούς-co-op boards-είναι ξεχωριστές από τις HOA επειδή τα περιουσιακά συμφέροντα διαφέρουν. Η "κοινοτική ένωση" είναι ένας ευρύτερος, γενικός όρος που καλύπτει όλες αυτές τις οργανώσεις.
Σημειώστε ότι ένα HOA δεν είναι POA. Μια ένωση ιδιοκτητών ακινήτων ή μια POA είναι γενικά μια ευρύτερη κατηγορία που περιλαμβάνει ανθρώπους που θέλουν να βελτιώσουν τις κοινότητές τους και τις αξίες των ακινήτων. Οι ΟΑΑ τείνουν να έχουν αυστηρές περιγραφές για τα ακίνητα που υπάγονται στη δικαιοδοσία τους και συνήθως υπάρχουν πολλοί κανόνες, ενώ οι POA είναι χτισμένες όχι μόνο από τους ιδιοκτήτες σπιτιού, αλλά και από οποιονδήποτε στην κοινότητα που ενδιαφέρεται για την ακίνητη περιουσία στη ζώνη τους.
Το Κοινοτικό Ινστιτούτο Συλλόγων, μια εμπορική οργάνωση που ασκεί πίεση στα κρατικά νομοθετικά όργανα για λογαριασμό των HOA, εκτιμά ότι το 2018 υπήρχαν 346.000 έως 348.000 κοινοτικές ενώσεις σε όλες τις Ηνωμένες Πολιτείες με πάνω από 70 εκατομμύρια κατοίκους.
Πλεονεκτήματα ενός HOA
Το HOA παρέχει τους κανονισμούς και τις κατευθυντήριες γραμμές για την κοινότητα. Αυτά τα πρότυπα είναι ενέργειες που πρέπει ή πρέπει να γίνουν με σκοπό τη διατήρηση και την ενίσχυση των αξιών της ιδιοκτησίας της κοινότητας. Συχνά, είναι προσανατολισμένες στην εμφάνιση, που ασχολούνται με την καθαριότητα, την κατάσταση και την επισκευή. Μερικές φορές έχουν σχεδιαστεί για να διατηρούν μια ομοιόμορφη εμφάνιση στις συμπεριλαμβανόμενες ιδιότητες ή στην κοινότητα ως σύνολο.
Οι υπηρεσίες διαχείρισης HOA μπορούν να παρέχουν ανέσεις όπως εξωραϊσμός, χώροι στάθμευσης και εγκαταστάσεις όπως πισίνες, γήπεδα τένις ή χώρους για πάρτι που διατίθενται για όλα τα μέλη του HOA. Ορισμένα τέλη HOA καλύπτουν το κόστος συλλογής απορριμμάτων και απομάκρυνσης χιονιού.
Σε περισσότερο θεωρητικό επίπεδο, τα HOA είναι σύμβολα αυτοδιοίκησης και δημοκρατίας. Ποιος καλύτερα να τρέξει μια κοινότητα ότι οι άνθρωποι που ζουν σε αυτό-σε αντίθεση με κάποιον απόντος ιδιοκτήτη;
Πλεονεκτήματα
Ορίστε και επιβάλλετε τους κοινοτικούς κανόνες
Προστατέψτε τις τιμές ιδιοκτησίας
Παροχή υπηρεσιών, ανέσεων και παροχών
Προσφέρετε την αυτοδιοίκηση
Μειονεκτήματα
Ορίστε τις αμοιβές, τα τέλη και τις εκτιμήσεις
Επιβάλλετε περιοριστικούς κανονισμούς
Λειτουργήστε ανεπαρκώς
Η διαχείριση ερασιτεχνικά ή άκαμπτα
Μειονεκτήματα ενός HOA
Η αρνητική πλευρά ενός HOA ξεκινά με το υψηλό κόστος των τελών σύνδεσης, το οποίο θα μπορούσε να αποθαρρύνει τους υποψήφιους αγοραστές. Επίσης, οι κανόνες και οι κανονισμοί της HOA μπορεί να φαίνονται παράλογοι, αυθαίρετοι ή υπερβολικά περιοριστικοί για ορισμένους ιδιοκτήτες σπιτιού, οι οποίοι μπορεί να θέλουν την ελευθερία να προσαρμόσουν τις ιδιότητές τους.
Ενώ η αυτοδιοίκηση είναι μια λεπτή έννοια, θεωρητικά, μπορεί να μην λειτουργεί καλά στην πράξη. Τα μέλη του διοικητικού συμβουλίου του HOA, που συνήθως είναι εθελοντές, ενδέχεται να μην είναι σε θέση να διαχειριστούν ακίνητα, να ασχολούνται με σύνθετα οικονομικά ζητήματα ή να εργάζονται για να ενώσουν ομάδες διασποράς ανθρώπων σε μια κοινή αιτία. Με πολλούς τρόπους, μια κοινοτική ένωση είναι σαν ένα μικρό επιχειρηματικό ή μη κερδοσκοπικό ίδρυμα. Επειδή οι ΟΑΕ πρέπει να καταλήξουν σε συναίνεση σχετικά με αποφάσεις κοινής ιδιοκτησίας, όπως η συντήρηση και οι αναβαθμίσεις, οι συγκρούσεις μεταξύ των μελών της HOA μπορεί να είναι γεμάτες.
Παράδειγμα πραγματικού κόσμου ενός HOA
Μερικές φορές, οι ιδιοκτήτες σπιτιών ενοχλούνται από τους τίτλους - και ένα ταξίδι στον κρατικό νομοθέτη.
Για τρία χρόνια - από τον Απρίλιο του 2019 - ο ιδιοκτήτης της Ινδιανάπολης και ο HOA του έχουν κλείσει τα κέρατα πάνω από τους ηλιακούς συλλέκτες στην οροφή του. Για να συλλάβει πλήρως την ενέργεια του ήλιου, τα πάνελ των 28.000 δολαρίων πρέπει να στραφούν προς τα νότια - μια κατεύθυνση που δεν θα επιτρέψει η HOA, λέγοντας ότι είναι πολύ ορατά στο δρόμο και σε άλλους γείτονες.
Η γλώσσα στη συμφωνία HOA επιτρέπει πάνελ, αλλά είναι ασαφής για το θέμα της τοποθέτησής τους. Έτσι, ο ιδιοκτήτης σπιτιού προσπαθεί, με την υποστήριξη πολλών κρατικών νομοθετών, να πάρει ένα νομοσχέδιο που ψηφίστηκε από τη Γενική Συνέλευση της Ινδιάνας, το οποίο θα απαγόρευε στους HOAs να περιορίζουν τους ηλιακούς συλλέκτες ή την τοποθέτησή τους με οποιονδήποτε τρόπο.
Ειδική παρατήρηση: Τέλη
Οι ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιού ασκούν σημαντική οικονομική και νομική εξουσία στους ιδιοκτήτες ακινήτων στη δικαιοδοσία τους. Οι HOAs εισπράττουν μηνιαία τέλη σύνδεσης ή ετήσια τέλη για την συντήρηση κοινών χώρων όπως πάρκα, αίθουσες πλυντηρίων, ανελκυστήρες και πισίνες. Οι συνήθεις χρεώσεις HOA κυμαίνονται από $ 200 έως $ 400 το μήνα, αλλά θα μπορούσαν να κυμανθούν οπουδήποτε από λιγότερο από $ 100 έως πάνω από $ 10.000 για τις high-end κοινότητες.
Τα τέλη HOA συμβάλλουν επίσης συχνά στο αποθεματικό ταμείο της ένωσης, το οποίο προορίζεται για μεγάλα έργα ανακαίνισης ή για χρήση έκτακτης ανάγκης. Εκτός από τα κανονικά τέλη ή τέλη, οι ΟΑΕ μπορούν επίσης να επιβάλλουν ειδικές εκτιμήσεις στους ιδιοκτήτες σπιτιού όταν η ένωση δεν διαθέτει επαρκή αποθέματα για να πληρώσει για απρόσμενες επισκευές σε κοινόχρηστους χώρους όπως πεζοδρόμια ή χώρους στάθμευσης.
Το συμβούλιο του HOA, το οποίο είναι συνήθως υπεύθυνο για τα οικονομικά του οργανισμού, επιβλέπει τη συλλογή και διαχείριση κεφαλαίων. Μαζί με τα τέλη και τις εκτιμήσεις, το διοικητικό συμβούλιο μπορεί να χτυπήσει πρόστιμα σε ιδιοκτήτες σπιτιού που παραβιάζουν τους κανόνες ή βλάπτουν τους κοινόχρηστους χώρους. Εκτός από την επιβολή κυρώσεων, οι ΟΑΑ μπορούν επίσης να τοποθετήσουν δικαίωμα επί ακινήτου εάν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού πέσει σοβαρά πίσω από τα τέλη του. Οι υπάρχουσες υποθήκες HOA μπορεί να δυσχεράνουν την πώληση του σπιτιού, εκτός και αν εκκαθαριστούν.
Σύγκριση επενδυτικών λογαριασμών Όνομα παροχέα Περιγραφή Αποκάλυψη διαφημιζόμενου × Οι προσφορές που εμφανίζονται σε αυτόν τον πίνακα προέρχονται από συνεργασίες από τις οποίες η Investopedia λαμβάνει αποζημίωση.