Αποκλεισμός υποθηκών πληρωμής (GPM)
Μια αποπληρωμή υποθήκης πληρωμής (GPM) είναι ένας τύπος υποθήκης με σταθερό επιτόκιο στον οποίο οι πληρωμές αυξάνονται σταδιακά από ένα αρχικά χαμηλό επίπεδο βάσης σε ένα υψηλότερο τελικό επίπεδο. Συνήθως, οι πληρωμές θα αυξηθούν μεταξύ 7-12% ετησίως από το αρχικό ποσό της βασικής πληρωμής έως ότου επιτευχθεί το πλήρες μηνιαίο ποσό πληρωμής.
Πώς εξειδικευμένο υποθήκη πληρωμών εργασίας
Μια αποφοιτωμένη υποθήκη πληρωμής έχει σχεδιαστεί για να ξεκινήσει με τον ιδιοκτήτη σπιτιού λόγω ελάχιστων πληρωμών. Στη συνέχεια, με την πάροδο του χρόνου, το ποσό πληρωμής αυξάνεται. Ένα χαμηλό αρχικό επιτόκιο χρησιμοποιείται για να χαρακτηριστεί ο αγοραστής. Αυτός ο χαμηλότερος συντελεστής επιτρέπει σε πολλούς, οι οποίοι ενδέχεται να μην πληρούν τις προϋποθέσεις για υποθήκη στο σπίτι, να είναι επιλέξιμοι επειδή μπορούν να αντέξουν οικονομικά τις χαμηλές αρχικές πληρωμές. Εάν η σημείωση είχε εγγραφεί με υψηλότερο επιτόκιο, αυτοί οι αγοραστές μπορεί να μην έχουν λάβει τα προσόντα λόγω των υψηλότερων μηνιαίων πληρωμών. Αυτός ο τύπος συστήματος πληρωμής υποθηκών μπορεί να είναι βέλτιστος για νέους ή για πρώτη φορά ιδιοκτήτες σπιτιού, καθώς τα επίπεδα εισοδήματός τους τείνουν να αυξάνονται σταδιακά.
Μια αποπληρωμή υποθήκης πληρωμής μπορεί να είναι ή να μην είναι αρνητική απόσβεση δανείου. Εάν το ποσό της αρχικής πληρωμής είναι μικρότερο από τους δεδουλευμένους τόκους του ενυπόθηκου δανείου, η αποπληρωμή υποθηκών πληρωμής είναι ένα αρνητικό χρεολυσικό δάνειο. Με ένα δάνειο αρνητικής απόσβεσης, οι πληρωμές που πραγματοποιούνται από τον οφειλέτη είναι μικρότερες από τους τόκους που χρεώνονται στο χαρτοφυλάκιο. Αυτή η δομή μικρότερη από την πληρωμή τόκων δημιουργεί αναβαλλόμενους τόκους που προστίθενται στο συνολικό ποσό του δανείου.
Τα αποπληρωμένα στεγαστικά δάνεια είναι διαθέσιμα μόνο για δάνεια από την Ομοσπονδιακή Υπηρεσία Στέγασης (FHA). Τα δάνεια FHA επιτρέπουν στους δανειολήπτες χαμηλού έως μέτριου εισοδήματος που δεν μπορούν να πραγματοποιήσουν μεγάλη προκαταβολή μέχρι το 96, 5% της αξίας του σπιτιού.
Βασικές τακτικές
- Μια αποπληρωμή υποθήκης πληρωμής (GPM) είναι ένας τύπος υποθήκης με σταθερό επιτόκιο με χρονοδιάγραμμα απόσβεσης που παρέχει χαμηλότερες πληρωμές νωρίς από την αύξηση αυτή με την πάροδο του χρόνου.
- Ο σκοπός ενός GPM είναι να επιτρέψει στους ιδιοκτήτες σπιτιού να ξεκινήσουν με χαμηλότερες μηνιαίες πληρωμές υποθηκών για να βοηθήσουν ορισμένους ανθρώπους να τύχουν του δανείου τους.
- Το συνολικό κόστος κατά τη διάρκεια ζωής ενός δανείου GPM τείνει να είναι μεγαλύτερο από μια τυποποιημένη υποθήκη και οι ιδιοκτήτες σπιτιού που ήταν σε θέση να πληρώσουν προηγούμενες πληρωμές ενδέχεται να βρεθούν σε οικονομικό πρόβλημα καθώς οι μηνιαίοι λογαριασμοί αυξάνονται με την πάροδο του χρόνου.
Μειονεκτήματα μιας υποκείμενης υποθήκης πληρωμής
Το κύριο μειονέκτημα μιας διαβαθμισμένης υποθήκης πληρωμής είναι ότι το συνολικό κόστος που συνδέεται με την υποθήκη είναι υψηλότερο από ό, τι με μια παραδοσιακή υποθήκη. Καθώς οι πληρωμές αυξάνονται με υψηλότερα επιτόκια, ο οφειλέτης μπορεί να διαπιστώσει ότι πληρώνει μόνο τις χρεώσεις τόκων και δεν μειώνει το κεφάλαιο που δανείστηκε.
Επίσης, εάν η αποπληρωμένη υποθήκη πληρωμής είναι ένα αρνητικό δάνειο απόσβεσης, ο δανειολήπτης θα πληρώσει ακόμη περισσότερους τόκους για το δάνειο. Καθώς το αναβαλλόμενο επιτόκιο προστίθεται στον κύριο δανεισμένο, αυτή η τιμή αυξάνεται. Τον επόμενο μήνα, οι υπολογισμοί τόκων αφορούν το σημαντικότερο ποσό.
Ένα άλλο σημαντικό μειονέκτημα που πρέπει να ληφθεί υπόψη είναι η αποπληρωμή υποθηκών πληρωμής, δεν υπάρχει εγγύηση ότι το εισόδημα του δανειολήπτη θα αυξηθεί σε συνάρτηση με τις αυξημένες πληρωμές υποθηκών. Εάν το εισόδημα του δανειολήπτη δεν αυξάνεται σε σχέση με το μηνιαίο χρέος, μπορεί να χρεοκοπήσει το δάνειο. Η προεπιλογή θα βλάψει περαιτέρω την πίστωσή τους και ο δανειστής θα αποκλείσει το ακίνητο.
Αποκλεισμός υποθηκών πληρωμής έναντι ρυθμιζόμενου επιτοκίου υποθήκης
Ενώ μια απόφοιτη υποθήκη πληρωμής μπορεί να φαίνεται σαν ένα είδος ρυθμιζόμενου επιτοκίου υποθήκη (ARM), δεν είναι το ίδιο πράγμα.
Μια προσαρμοσμένη υποθήκη ποσοστού κυμαίνεται περιοδικά ώστε να αντικατοπτρίζει το επιτόκιο της αγοράς. Ο ρυθμός ARM ρυθμίζεται περιοδικά, αλλά όχι σε σταθερό χρονοδιάγραμμα. Επίσης, το επιτόκιο μπορεί να μειωθεί ή να αυξηθεί λόγω της βάσης του στην τρέχουσα τιμή της αγοράς. Αντίθετα, το επιτόκιο σε μια αποπληρωμή υποθήκης πληρωμής ανεβαίνει μόνο.