Πόροι από πράξεις (FFO)
Τα Αμοιβαία Κεφάλαια (FFO) αναφέρονται στον αριθμό που χρησιμοποιείται από τις εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (REIT) για τον προσδιορισμό της ταμειακής ροής από τις λειτουργίες τους.
Το FFO υπολογίζεται προσθέτοντας αποσβέσεις στα κέρδη και αφαιρώντας έπειτα τυχόν κέρδη από τις πωλήσεις. Μερικές φορές αναφέρεται σε ανά μετοχή βάση. Ο δείκτης FFO ανά μετοχή θα πρέπει να χρησιμοποιείται αντί των κερδών ανά μετοχή (EPS) κατά την αξιολόγηση των REIT και άλλων παρόμοιων επενδυτικών καταπιστευμάτων.
1:10Ταμεία από λειτουργίες (FFO)
Κατανόηση κεφαλαίων από πράξεις (FFO)
Το FFO είναι ένα μέτρο των ταμειακών ροών που παράγονται από ένα REIT. οι εταιρείες ακίνητης περιουσίας χρησιμοποιούν το FFO ως σημείο αναφοράς λειτουργικών επιδόσεων. Η εθνική ένωση αξιογράφων επενδύσεων σε ακίνητα (NAREIT) πρωτοστάτησε αρχικά σε αυτό το ποσοστό, το οποίο είναι ένα μέτρο μη-GAAP.
Ο τύπος για το FFO είναι:
FFO = Καθαρό εισόδημα + Αποσβέσεις + Αποσβέσεις - Κέρδη από πωλήσεις ακινήτων .
Όλα τα στοιχεία του υπολογισμού FFO παρατίθενται στην κατάσταση λογαριασμού αποτελεσμάτων της REIT. Εάν, για παράδειγμα, ένα REIT είχε υποτίμηση $ 20, 000, κέρδη από πωλήσεις ακινήτων ύψους $ 40, 000 και καθαρό κέρδος $ 100, 000, ο FFO θα ήταν $ 80, 000. Όλα τα REIT υποχρεούνται να παρουσιάζουν τους υπολογισμούς FFO τους σε δημόσιες οικονομικές καταστάσεις. Γνωστοποιούν συνήθως το μέτρο ως υποσημείωση στην κατάσταση λογαριασμού αποτελεσμάτων.
Η FFO δεν πρέπει να συγχέεται με την ταμειακή ροή της REIT από εργασίες, η οποία αναφέρεται στην κατάσταση ταμειακών ροών της επιχείρησης και αντ 'αυτού μετρά το καθαρό ποσό των ταμειακών διαθεσίμων και των ισοδύναμων που εισρέουν σε μια επιχείρηση από τακτικές, συνεχιζόμενες επιχειρηματικές δραστηριότητες. Το FFO δεν πρέπει να θεωρείται ως εναλλακτική λύση για την ταμειακή ροή ως μέτρο ρευστότητας.
Γιατί το FFO είναι ένα καλό μέτρο της απόδοσης της REIT
Το FFO αντισταθμίζει τις μεθόδους κοστολόγησης που μπορεί να ανακοινώνουν ανακριβώς την πραγματική απόδοση του REIT. Η λογιστική GAAP απαιτεί όλες οι εταιρείες REIT να αποσβέσουν τις επενδυτικές τους περιουσίες με την πάροδο του χρόνου χρησιμοποιώντας μία από τις συνήθεις μεθόδους απόσβεσης. Ωστόσο, πολλά επενδυτικά ακίνητα αυξάνουν την αξία τους με την πάροδο του χρόνου, καθιστώντας την απόσβεση ανακριβή στην περιγραφή της αξίας μιας REIT. Οι αποσβέσεις και οι αποσβέσεις πρέπει να προστεθούν στο καθαρό εισόδημα για να συμβιβαστεί αυτό το ζήτημα.
Η FFO αφαιρεί επίσης τυχόν κέρδη από πωλήσεις ακινήτων, επειδή οι πωλήσεις αυτές θεωρούνται μη επαναλαμβανόμενες. Οι εταιρείες REIT πρέπει να πληρώσουν το 90% του συνολικού φορολογητέου εισοδήματος με τη μορφή μερισμάτων. Τα κέρδη από πωλήσεις ακινήτων δεν προστίθενται στο φορολογητέο εισόδημα της REIT και συνεπώς δεν πρέπει να περιλαμβάνονται σε αξία και απόδοση.
Όπως αναφέρθηκε, τα FFO ανά μετοχή παρέχονται μερικές φορές από τις επιχειρήσεις ως συμπλήρωμα του αριθμού τους για τους λόγους που αναφέρονται παραπάνω. Ομοίως, πολλοί αναλυτές και επενδυτές εκτιμούν την αναλογία τιμών FFO του REIT ως συμπλήρωμα του λόγου τιμής-κέρδους.
Προσαρμοσμένα αμοιβαία κεφάλαια από λειτουργίες
Όλο και περισσότερο, οι αναλυτές ακίνητης περιουσίας υπολογίζουν επίσης τα προσαρμοσμένα ποσά από λειτουργίες της REIT (AFFO). Αυτός ο υπολογισμός λαμβάνει το FFO της REIT και αφαιρεί τυχόν επαναλαμβανόμενες δαπάνες που κεφαλαιοποιούνται και στη συνέχεια αποσβέννουν, καθώς και οποιαδήποτε ευθεία επένδυση των ενοικίων. Αυτές οι επαναλαμβανόμενες κεφαλαιουχικές δαπάνες μπορεί να περιλαμβάνουν τέτοιες δαπάνες συντήρησης όπως σχέδια ζωγραφικής ή αντικαταστάσεις στέγης. Η AFFO έχει κερδίσει την έλξη ως μια ακριβέστερη εκτίμηση του δυναμικού κέρδους της REIT.
Το μέτρο AFFO αναπτύχθηκε για να παράσχει μια καλύτερη μέτρηση της ρευστότητας που δημιουργείται από την REIT ή από την πληρωμή μερισμάτων. Εκτός από την AFFO, αυτό το εναλλακτικό μέτρο αναφέρεται μερικές φορές ως διαθέσιμα για διανομή ή διαθέσιμα για διανομή.
Παράδειγμα του FFO του REIT
Το δημοφιλές εμπορικό κέντρο REIT Simon Property Group ανέφερε κεφάλαια από εργασίες στην κατάσταση λογαριασμού αποτελεσμάτων του έτους 2017, ύψους 4 δισ. Δολαρίων, αυξημένο κατά 6% από το 2016. Τα καθαρά έσοδα της εταιρείας ανέρχονταν συνολικά σε 2, 2 δισ. Δολάρια. Για να φτάσει στο FFO, η εταιρεία πρόσθεσε αποσβέσεις ύψους περίπου 1, 8 δισ. Δολ. Και περαιτέρω προσαρμόστηκε για άλλα μικρότερα μεγέθη - συμπεριλαμβανομένης της μείωσης των προνομιούχων διανομών και μερισμάτων κατά 5, 3 εκατ. Δολάρια και του μη ελεγχόμενου τμήματος των αποσβέσεων και των αποσβέσεων σε πρόσθετη μείωση κατά 17, 1 εκατομμύρια δολάρια. Ο Simon πρόσθεσε επίσης ένα αραιό ποσό FFO ανά μετοχή ύψους 11, 21 δολαρίων, σε σύγκριση με ένα αραιωμένο ποσοστό EPS ύψους 6, 24 δολαρίων.
Σύγκριση επενδυτικών λογαριασμών Όνομα παροχέα Περιγραφή Αποκάλυψη διαφημιζόμενου × Οι προσφορές που εμφανίζονται σε αυτόν τον πίνακα προέρχονται από συνεργασίες από τις οποίες η Investopedia λαμβάνει αποζημίωση.