Τα ελάχιστα πρότυπα ιδιοκτησίας του FHA

Οι ιδιοκτήτες σπιτιού που σκοπεύουν να χρηματοδοτήσουν μια αγορά κατοικίας με ένα δάνειο της Federal Housing Administration (FHA) λαμβάνουν μερικές φορές μια δυσάρεστη έκπληξη: Δεν θα τους επιτραπεί να αγοράσουν ένα συγκεκριμένο ακίνητο επειδή δεν πληρούν τις απαιτήσεις του FHA. Γιατί υπάρχουν αυτές οι απαιτήσεις, ποιες είναι αυτές και μπορούν να διορθωθούν, ώστε οι αγοραστές να μπορούν να αγοράσουν τα σπίτια που θέλουν;

Γιατί η FHA καθιερώνει ελάχιστα πρότυπα ιδιοκτησίας

Όταν ένας homebuyer βγάζει μια υποθήκη, το ακίνητο χρησιμεύει ως εγγύηση για το δάνειο. Με άλλα λόγια, αν ο δανειολήπτης σταματήσει να κάνει τις πληρωμές υποθηκών, ο δανειστής θα μπορέσει τελικά να αποκλείσει και να πάρει στην κατοχή του το σπίτι. Ο δανειστής θα πουλήσει τότε το σπίτι για να διεκδικήσει όσο το δυνατόν περισσότερα χρήματα που οφείλονται στο δάνειο. Η διαδικασία αποκλεισμού έχει 6 φάσεις.

Η απαίτηση ότι το ακίνητο πληροί τα ελάχιστα πρότυπα προστατεύει τον δανειστή. Αυτό σημαίνει ότι το ακίνητο πρέπει να είναι ευκολότερο να πωλείται και να διοικεί μια υψηλότερη τιμή, αν ο δανειστής πρέπει να την καταλάβει. Ταυτόχρονα, η απαίτηση αυτή προστατεύει τον δανειολήπτη: Αυτό σημαίνει ότι δεν θα επιβαρυνθεί με καταστροφικούς λογαριασμούς επισκευής από την αρχή και, με ένα θεμελιωδώς υγιές τόπο ζωής, ο δανειολήπτης έχει περισσότερα κίνητρα να κάνει πληρωμές κατά τη διάρκεια δύσκολων οικονομικών περιόδων για να κρατήσει το σπίτι.

Ποια είναι τα ελάχιστα πρότυπα ιδιοκτησίας;

Σύμφωνα με το Υπουργείο Στέγασης και Ανάπτυξης των ΗΠΑ (HUD), ο FHA απαιτεί τα ακίνητα που χρηματοδοτούνται με τα δάνειά του να πληρούν τα ακόλουθα ελάχιστα πρότυπα:

• Ασφάλεια: Η κατοικία πρέπει να προστατεύει την υγεία και την ασφάλεια των επιβατών.
• Ασφάλεια: Το σπίτι θα πρέπει να προστατεύει την ασφάλεια του ακινήτου.
• Ασφάλεια: Η ιδιοκτησία δεν πρέπει να έχει φυσικές ελλείψεις ή συνθήκες που επηρεάζουν τη δομική της ακεραιότητα.

Στη συνέχεια, το HUD περιγράφει τους όρους που πρέπει να πληροί το ακίνητο για την εκπλήρωση αυτών των απαιτήσεων. Ένας εκτιμητής θα παρατηρήσει την κατάσταση της ιδιοκτησίας κατά τη διάρκεια της απαιτούμενης αξιολόγησης ακινήτων και θα αναφέρει τα αποτελέσματα στη φόρμα αξιολόγησης του FHA. Οι εκτιμήσεις ακινήτων είναι μία από τις πολλές απαιτήσεις που πληρούν οι αγοραστές πριν από τη διευθέτηση μιας συμφωνίας.

Για μονοκατοικίες που ανήκουν σε μονοκατοικίες, ο εκτιμητής υποχρεούται να χρησιμοποιήσει μια φόρμα που ονομάζεται Έκθεση Ομοιόμορφης Κατοικίας. Το έντυπο ζητά από τον εκτιμητή να περιγράψει τα βασικά χαρακτηριστικά του ακινήτου, όπως τον αριθμό των ιστοριών, το χρόνο κατασκευής του, τα τετραγωνικά μέτρα, τον αριθμό των δωματίων και την τοποθεσία. Επίσης, απαιτεί από τον εκτιμητή να περιγράψει την κατάσταση του ακινήτου (συμπεριλαμβανομένων των απαιτούμενων επισκευών, φθοράς, ανακαινίσεων, αναδιαμορφώσεων κ.λπ.) και διερωτάται: «Υπάρχουν φυσικές ελλείψεις ή δυσμενείς συνθήκες που επηρεάζουν τη ζωή, την ευρωστία ή τη δομική ακεραιότητα η ιδιοκτησία?" Η φόρμα αξιολόγησης της μονάδας συγκυριαρχίας είναι παρόμοια, αλλά έχει συγκεκριμένες ερωτήσεις σχετικά με τους κοινόχρηστους χώρους, την ένωση ιδιοκτητών σπιτιού, τον αριθμό των μονάδων που κατέχουν οι ιδιοκτήτες κλπ. (Δείτε επίσης: Τι πρέπει να γνωρίζετε για τις εγχώριες εκτιμήσεις . )

Το FHA δεν απαιτεί την αποκατάσταση καλλυντικών ή ελαττωματικών ελαττωμάτων, αναβαλλόμενη συντήρηση και κανονική φθορά, εάν δεν επηρεάζουν την ασφάλεια, την ασφάλεια ή την ευρωστία του σπιτιού. Ο FHA λέει ότι παραδείγματα τέτοιων προβλημάτων περιλαμβάνουν αλλά δεν περιορίζονται στα εξής:

• Λείπει κιγκλιδώματα
• Πόρτες εξόδου που έχουν υποστεί ρωγμές ή έχουν υποστεί βλάβη και είναι αλλιώς λειτουργικές
• Ραγισμένο γυάλινο παράθυρο
• Ελαττωματικές επιφάνειες βαφής σε σπίτια κατασκευασμένα μετά το 1978 (λόγω των κινδύνων μολύβδου)
• Μικρές διαρροές υδραυλικών εγκαταστάσεων (όπως βρύσες που στάζουν)
• Ελαττωματικά τελειώματα δαπέδου ή καλύμματα (που φοριούνται από το φινίρισμα, κακά λερωμένα χαλιά)
• Αποδεικτικά στοιχεία προηγούμενων (μη ενεργών) καταστροφών από ξυλεία που προκαλούν βλάβες από έντομα / οργανισμούς, εφόσον δεν υπάρχουν ενδείξεις ανεπανόρθωτης δομικής βλάβης
• Περιστρεφόμενες ή φθαρμένες αντίθετες κορυφές
• Ο κατεστραμμένος σοβάς, το φυλλοειδές φύλλο ή άλλα υλικά τοίχου και οροφής σε σπίτια κατασκευασμένα μετά το 1978
• Κακή ποιότητα κατασκευής
• Κίνδυνοι ταξιδιού (ραγισμένα ή μερικώς βαριά πεζοδρόμια, κακώς τοποθετημένα χαλιά)
• Περπατήστε τους χώρους με τα συντρίμμια και τα σκουπίδια
• Έλλειψη επιφάνειας οδοστρώματος σε όλες τις καιρικές συνθήκες

Ωστόσο, υπάρχουν πολλές περιοχές όπου το FHA απαιτεί την αντιμετώπιση προβλημάτων προκειμένου να κλείσει η πώληση. Εδώ είναι μερικά από τα πιο συνηθισμένα θέματα που οι αγοραστές κατοικιών είναι πιθανό να αντιμετωπίσουν. (Εάν αγοράζετε ένα σπίτι, ελέγξτε τις κορυφαίες συμβουλές για αγοραστές πρώτης ώρας . )

Ηλεκτρικά και θέρμανση

• Το ηλεκτρικό κουτί δεν πρέπει να έχει φθαρμένα ή εκτεθειμένα καλώδια.
• Όλοι οι κατοικήσιμοι χώροι πρέπει να έχουν πηγή θερμότητας (εκτός από μερικές πόλεις με ήπιους χειμώνες).

Στέγες και σοφίτες

• Η οροφή πρέπει να διατηρεί την υγρασία έξω.
• Η στέγη πρέπει να αναμένεται να διαρκέσει τουλάχιστον δύο ακόμη χρόνια.
• Ο εκτιμητής πρέπει να επιθεωρήσει τη σοφίτα για την απόδειξη πιθανών προβλημάτων οροφής.
• Η οροφή δεν μπορεί να έχει περισσότερα από τρία στρώματα στέγης.
• Εάν η επιθεώρηση αποκαλύψει την ανάγκη για επισκευές οροφής και η οροφή έχει ήδη τρία ή περισσότερα στρώματα στέγης, το FHA απαιτεί νέα στέγη.

Θερμοσίφωνες νερού

Ο θερμοσίφωνας πρέπει να πληροί τους τοπικούς οικοδομικούς κώδικες και πρέπει να μεταφέρει με την ιδιοκτησία.

Κίνδυνοι και οχλήσεις

Ορισμένες προϋποθέσεις εμπίπτουν στην κατηγορία αυτή. Περιλαμβάνουν αλλά δεν περιορίζονται στα εξής:

• Μολυσμένο χώμα
• Εγγύτητα σε χώρο επικίνδυνων αποβλήτων
• Φρεάτια πετρελαίου και φυσικού αερίου που βρίσκονται στην ιδιοκτησία
• Εντονη οδική κυκλοφορία
• Θόρυβος και κίνδυνοι αεροδρομίων
• Άλλες πηγές υπερβολικού θορύβου
• Η εγγύτητα σε κάτι που θα μπορούσε να εκραγεί, όπως μια γραμμή πετρελαίου υψηλής πίεσης
• Εγγύτητα σε γραμμές υψηλής τάσης
• Εγγύτητα σε πύργο μετάδοσης ραδιοφώνου ή τηλεόρασης

Πρόσβαση ιδιοκτησίας

Το ακίνητο πρέπει να παρέχει ασφαλή και επαρκή πρόσβαση για τους πεζούς και τα οχήματα και ο δρόμος πρέπει να διαθέτει επιφάνεια για όλες τις καιρικές συνθήκες, έτσι ώστε τα οχήματα έκτακτης ανάγκης να μπορούν να έχουν πρόσβαση στο ακίνητο υπό οποιεσδήποτε καιρικές συνθήκες.

Διαρθρωτική ευρωστία

Οποιεσδήποτε ελαττωματικές δομικές συνθήκες και οποιεσδήποτε άλλες συνθήκες που θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε μελλοντικές δομικές βλάβες πρέπει να διορθωθούν πριν από την πώληση του ακινήτου. Αυτές περιλαμβάνουν την ελαττωματική κατασκευή, την υπερβολική υγρασία, τη διαρροή, τη φθορά, την καταστροφή τερμιτών και τη συνέχιση του διακανονισμού. (Για περισσότερες συμβουλές σχετικά με την αγορά ενός σπιτιού, διαβάστε τα 10 χειρότερα πρώτα λάθη του Homebuyer.)

Αμίαντο

Εάν μια περιοχή του σπιτιού περιέχει αμίαντο που φαίνεται να είναι κατεστραμμένο ή επιδεινούμενο, το FHA απαιτεί περαιτέρω επιθεώρηση από επαγγελματία αμιάντου.

Μπάνια

Το σπίτι πρέπει να έχει τουαλέτα, νιπτήρα και ντους. (Η απαίτηση αυτή μπορεί να ακούγεται ανόητη, αλλά θα εκπλαγείτε τι θα πάρουν οι άνθρωποι μαζί τους όταν θα αποκλειστούν και ποιοι βανδάλοι θα κλέψουν από ένα κενό σπίτι).

Συσκευές

Ανεπενδυτικές αποδείξεις υποδεικνύουν ότι ο FHA απαιτεί ιδιότητες για να έχουν συσκευές κουζίνας εργασίας, ιδιαίτερα μια σόμπα εργασίας. Ωστόσο, τα έγγραφα της FHA δεν αναφέρουν τυχόν απαιτήσεις σχετικά με τις συσκευές.

Δεν πρόκειται για εξαντλητική λίστα. Για περισσότερες πληροφορίες, συμβουλευτείτε τον Οδηγό αναφοράς του Τμήματος Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης (HOC).

Homebuyer διορθωτικά μέτρα για τα ακίνητα κάτω από τα ελάχιστα πρότυπα

Τι είναι ο ιδιοκτήτης σπιτιού που πρέπει να κάνει μετά από την αγάπη με μια ιδιοκτησία που έχει ένα από αυτά τα δυνητικά εμπόδια-σκοτώνοντας προβλήματα;

Το πρώτο βήμα πρέπει να είναι να ζητήσετε από τον πωλητή να πραγματοποιήσει τις απαραίτητες επισκευές. Αν ο πωλητής δεν μπορεί να αντέξει οικονομικά να πραγματοποιήσει επισκευές, ίσως η τιμή αγοράς μπορεί να αυξηθεί, έτσι ώστε οι πωλητές να πάρουν τα χρήματά τους πίσω στο κλείσιμο. Συνήθως, η κατάσταση λειτουργεί αντίστροφα - εάν μια ιδιοκτησία έχει σημαντικά προβλήματα, ο αγοραστής θα ζητήσει χαμηλότερη τιμή για να αντισταθμίσει. Ωστόσο, αν το ακίνητο έχει ήδη τιμολογηθεί κάτω από την αγορά ή εάν ο αγοραστής το θέλει αρκετά άσχημα, αυξάνοντας την τιμή για να εξασφαλίσει ότι οι επισκευές έχουν ολοκληρωθεί και η συναλλαγή θα κλείσει θα μπορούσε να είναι μια επιλογή.

Εάν ο πωλητής είναι τράπεζα, μπορεί να μην είναι πρόθυμος να κάνει οποιαδήποτε επισκευή. Σε αυτή την περίπτωση, η συμφωνία είναι νεκρή. Το ακίνητο θα πρέπει να πάει σε έναν αγοραστή μετρητών ή έναν αγοραστή που δεν είναι ο FHA του οποίου ο δανειστής θα τους επιτρέψει να αγοράσουν το ακίνητο υπό την παρούσα κατάσταση.

Πολλοί αγοραστές κατοικιών απλά θα πρέπει να συνεχίσουν να ψάχνουν μέχρι να βρουν μια καλύτερη ιδιοκτησία που θα πληρούν τα πρότυπα της FHA. Αυτή η πραγματικότητα μπορεί να είναι απογοητευτική, ειδικά για τους αγοραστές με περιορισμένα κεφάλαια και περιορισμένα ακίνητα στην περιοχή τιμών τους. Δυστυχώς, μερικές φορές είναι η μόνη λύση.

Ορισμένοι αγοραστές μπορεί να είναι σε θέση να λάβουν έγκριση για ένα διαφορετικό προϊόν δανείου. Ένα δάνειο μη FHA μπορεί να προσφέρει περισσότερο περιθώριο για την κατάσταση στην οποία μπορεί να βρίσκεται το ακίνητο, αλλά ο δανειστής θα εξακολουθεί να έχει τις δικές του απαιτήσεις, οπότε αυτό δεν αποτελεί εγγύηση. Μια άλλη επιλογή είναι να υποβάλετε αίτηση για δάνειο FHA 203 (k), το οποίο επιτρέπει την αγορά κατοικίας με σημαντικά προβλήματα. (Μάθετε περισσότερα στην Εισαγωγή στο Δάνειο FHA 203 (k) και στην Εφαρμογή για Δάνειο FHA 203 (k).)

Η κατώτατη γραμμή

Τα δάνεια FHA καθιστούν ευκολότερο για τους δανειολήπτες να πληρούν τις προϋποθέσεις για υποθήκη, αλλά δεν είναι απαραιτήτως η διευκόλυνση της αγοράς ακινήτου. Πολλοί αγοραστές κατοικιών απλά θα πρέπει να συνεχίσουν να ψάχνουν μέχρι να βρουν μια καλύτερη ιδιοκτησία που θα ανταποκρίνεται στα πρότυπα της FHA - μια διαδικασία που μπορεί να απογοητευτική, ειδικά για τους αγοραστές με περιορισμένα κεφάλαια και λίγα ακίνητα στην περιοχή τιμών τους.

Ωστόσο, οι δανειολήπτες της FHA που γνωρίζουν τι να περιμένουν όταν το shopping στο σπίτι μπορούν να περιορίσουν την αναζήτησή τους σε ιδιότητες που είναι πιθανόν να πληρούν τις οδηγίες του FHA ή τουλάχιστον να αποφεύγουν να θέτουν τις ελπίδες τους σε μια ιδιότητα fixer-upper πριν την αξιολόγησή τους. (Για σχετική ανάγνωση, ρίξτε μια ματιά στην αγορά ενός αποκλεισμένου σπιτιού και Βασικά στοιχεία για τα ενυπόθηκα δάνεια.)