125% δάνειο
Ένα δάνειο 125% είναι ένα δάνειο, συνήθως υποθήκη, με αρχικό ποσό δανείου ίσο με το 125% της αρχικής αξίας του ακινήτου. Για παράδειγμα, εάν το σπίτι σας αξίζει 300.000 δολάρια, ένα δάνειο 125% θα σας επιτρέψει να δανειστείτε 350.000 δολάρια.
Αυτά τα δάνεια έγιναν αρχικά κοινά κατά τη δεκαετία του 1990. Αρχικά προσανατολισμένος στους δανειολήπτες με υψηλά πιστωτικά αποτελέσματα και υποδειγματικά πιστωτικά ιστορικά, τείνουν να φέρουν σημαντικά επιτόκια, όσο και διπλάσια από τα τυποποιημένα ενυπόθηκα δάνεια.
Πώς λειτουργεί δάνειο 125%
Όσον αφορά την τεχνική χρηματοδότηση, το δάνειο ύψους 125% έχει αναλογία δανείου προς αξία (LTV) 125%.
Ένα πρωταρχικό μέτρο του κινδύνου ενός δανείου για έναν δανειστή είναι το μέγεθος ενός δανείου σε σχέση με την αξία (LTV ratio) του υποκείμενου ακινήτου. Ένα δάνειο 125% είναι ένα σχετικά επικίνδυνο δάνειο σε σύγκριση με ένα δάνειο με συντελεστή LTV μικρότερο από 100%: Στις συμβατικές υποθήκες το μέγεθος του δανείου δεν υπερβαίνει το 80% της αξίας του ακινήτου. Συνεπώς, σύμφωνα με τη μέθοδο τιμολόγησης βάσει κινδύνου που χρησιμοποιούν οι δανειστές, ένα δάνειο με συντελεστή LTV 125% θα έχει υψηλότερο επιτόκιο από ένα δάνειο με αναλογία LTV 100% ή χαμηλότερη.
Επειδή πρόκειται για ένα ποσό μεγαλύτερο από την αξία του υποθηκευμένου ακινήτου, ένα δάνειο ύψους 125% φέρει υψηλότερα επιτόκια από τα συμβατικά δάνεια.
Οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να αναζητήσουν δάνειο ύψους 125% ως επιλογή αναχρηματοδότησης για να τους δώσουν μεγαλύτερη πρόσβαση στα κεφάλαια. Το κίνητρό τους μπορεί να είναι να χρησιμοποιήσει το δάνειο ως τρόπο να εξοφλήσει άλλα χρέη με υψηλότερα επιτόκια, όπως πιστωτικές κάρτες. Το συγκριτικά χαμηλότερο επιτόκιο της υποθήκης θα μπορούσε να σημαίνει μικρότερες πληρωμές και χαμηλότερο βασικό υπόλοιπο, το οποίο θα αυξήσει τον αρχικό κύκλο πιο γρήγορα.
Παράδειγμα 125% δανείων
Πίσω κατά την οικονομική κρίση κατοικιών της περιόδου 2007-08, 125% δάνεια διαδραμάτισαν ρόλο βοηθώντας τους ιδιοκτήτες σπιτιού. Η συντριβή των αγορών ακινήτων σε ολόκληρη τη χώρα, ξεκίνησε από την υποβάθμιση των στεγαστικών δανείων υποτίμησης, άφησε πολλούς ανθρώπους «υποβρύχιο» - δηλαδή, χρωμάτισαν περισσότερα χρήματα για την υποθήκη τους απ 'ότι το σπίτι ήταν πραγματικά αξίζει. Δεν ήταν ανήκουστο να βρούμε τους ιδιοκτήτες ακινήτων να χρεώνουν τις υποθήκες με χρεώσεις και βασικά υπόλοιπα που δεν αντικατοπτρίζουν πλέον την αξία των κατοικιών που πληρώνουν. Καθώς οι αρχικές τιμές μειώθηκαν, οι ιδιοκτήτες σπιτιού ίσως ήθελαν να αναχρηματοδοτήσουν, αλλά για να πληρούν τις προϋποθέσεις, ίσως χρειαζόταν να πληρώσουν ένα ορισμένο ποσοστό μετοχών στο σπίτι. Οι δραστικές αλλαγές στην αγορά καθιστούσαν δύσκολη την αναχρηματοδότηση. Επιπλέον, οι συνεχιζόμενες πληρωμές στις υπάρχουσες υποθήκες τους θα σήμαιναν πιθανώς ότι δεν θα μπορούσαν να αποκαταστήσουν τις απώλειές τους, ακόμη και αν προσπάθησαν να πουλήσουν την κατοικία τους.
Το Μάρτιο του 2009 δημιουργήθηκε το ομοσπονδιακό Πρόγραμμα Αναχρηματοδοτούμενης Αναχρηματοδότησης για το Σπίτι (HARP) ως τρόπο να προσφέρει ανακούφιση. Έδωσε τη δυνατότητα στους ιδιοκτήτες σπιτιού, των οποίων το σπίτι ήταν υποβρύχιο, αλλά που ήταν διαφορετικά σε καλή κατάσταση και τρέχοντα με τις υποθήκες τους, να υποβάλουν αίτηση για αναχρηματοδότηση. Μέσω του HARP, οι ιδιοκτήτες σπιτιού, οι οποίοι οφείλουν έως το 125% της αξίας των σπιτιών τους, θα μπορούσαν να επιδιώξουν να αναχρηματοδοτήσουν με χαμηλότερα επιτόκια για να τους βοηθήσουν να εξοφλήσουν τα χρέη τους και να αποκτήσουν πιο υγιή οικονομική βάση. Αρχικά, οι ιδιοκτήτες σπιτιών που χρωστάνε περισσότερο από το ποσοστό αυτό δεν μπορούσαν να εφαρμόσουν, αλλά τελικά, ακόμη και το ανώτατο όριο 125% LTV αφαιρέθηκε, επιτρέποντας ακόμη περισσότερους ιδιοκτήτες σπιτιού να υποβάλουν αίτηση για δάνεια HARP.
Αφού παρατάθηκε αρκετές φορές, το πρόγραμμα HARP ολοκληρώθηκε τον Δεκέμβριο του 2018.