Οικονομικά της αγοράς ενός Beach House: Διαβάστε πριν αγοράσετε

Η αγορά ενός παραλιακού σπιτιού μπορεί να αποφέρει εξαιρετική απόδοση επένδυσης, αξιόπιστο εισόδημα και πρόσβαση σε ένα ευχάριστο σημείο διακοπών. Πολλοί επενδυτές σπιτιών στην παραλία αγοράζουν σπίτια που ενοικιάζονται στη συνέχεια κατά τη διάρκεια των περιόδων αιχμής του τουρισμού. Ένας ιδιοκτήτης παραλίας στην Φλόριντα μπορεί να κάνει το σπίτι του διαθέσιμο για ενοικίαση από τον Οκτώβριο μέχρι τον Μάρτιο, όταν οι κάτοικοι ψυχρότερων κρατών επιθυμούν τον ήλιο. Πολλοί επενδυτές παραθεριστικών κατοικιών ισχυρίζονται ότι το εισόδημά τους από ενοικιάσεις για αυτήν την περίοδο καλύπτει τα έξοδά τους για ολόκληρο το έτος - αφήνοντας τους να ζήσουν δωρεάν στο σπίτι κατά τη διάρκεια της μη αιχμής εποχής.

Βασικές τακτικές

• Διαχειριστεί σωστά, η ενοικίαση της παραλίας σας μπορεί να σας αφήσει να ζήσετε στο σπίτι δωρεάν κατά τη διάρκεια της μη αιχμής εποχής παραλίας.
• Αναμείνετε να πληρώσετε περισσότερα για το σπίτι και για την ασφάλιση (συμπεριλαμβανομένης της ασφάλισης πλημμυρών).
• Πολλές παραλίες έχουν υψηλούς φόρους.
• Η διαφήμιση για τη διαχείριση και τη διαχείριση μιας κατοικίας ενοικίασης σημαίνει πρόσθετους λογαριασμούς - και πιθανότατα θα καταλήξετε να χρειάζεστε έναν ακριβό διαχειριστή ακινήτων.

Αλλά πριν πάρετε την βουτιά στην παραλία, είναι σημαντικό να κατανοήσετε τα υποκείμενα οικονομικά ζητήματα, όπως το υψηλό κόστος δανεισμού, τα υπερβολικά υψηλά ποσοστά ασφάλισης και οι άφθονοι λογαριασμοί, καθώς και οι γενικοί πονοκέφαλοι της διαχείρισης ακινήτων.

Κόστος ακίνητης περιουσίας και κόστος δανεισμού

Οι ιδιότητες των παραθαλάσσιων κατοικιών είναι σημαντικά ακριβότερες από ό, τι παρόμοια σπίτια που βρίσκονται στην ενδοχώρα. Στην Delray Beach, Fla., Μια δημοφιλής παραλιακή πόλη στο Palm Beach County, η μέση τιμή κατοικίας το 2019 ήταν 299.900 δολάρια, σύμφωνα με τον Zillow. Και συνήθως, τα επιτόκια στεγαστικών δανείων για ακίνητα διακοπών είναι υψηλότερα από τα επιτόκια στεγαστικών δανείων. Αυτό μπορεί να κάνει μια τεράστια διαφορά στην κατώτατη γραμμή σας. Για παράδειγμα, το κεφάλαιο και η πληρωμή τόκων σε υποθήκη αξίας 30 εκατομμυρίων δολαρίων, με επιτόκιο 4%, φθάνει τα 4.774 δολάρια το μήνα. Η ίδια υποθήκη με επιτόκιο 5%, κοστίζει 5.368 δολάρια το μήνα σε κεφάλαιο και τόκους. Αυτή η διαφορά $ 600 ανά μήνα μπορεί να συσσωρεύεται γρήγορα.

Τιμές Ασφάλισης

Η ασφάλιση του ιδιοκτήτη σπιτιού στην παραλιακή κατοικία σας είναι πιθανό να είναι πολλές φορές ακριβότερη από εκείνη της κύριας κατοικίας σας, κυρίως λόγω της συχνά υποχρεωτικής ασφάλισης πλημμυρών, η οποία έχει αυξηθεί το κόστος τα τελευταία χρόνια, ιδιαίτερα στην Ανατολική Ακτή, εκτεταμένη ζημιά στον τυφώνα.

Ένα ετήσιο ασφάλιστρο των 10.000 δολαρίων ή περισσότερο για την ασφάλιση πλημμυρών δεν είναι ασυνήθιστο για τις παραλίες της Φλόριντα. Τα κράτη της Ανατολικής Ακτής, όπως η Βόρεια Καρολίνα, διοικούν πριμ με πιο λογικές τιμές. Και ενώ τα έξοδα ασφάλισης στην Καλιφόρνια είναι συνήθως χαμηλότερα από τις τιμές της Ανατολικής Ακτής, οι αποταμιεύσεις γενικά αντισταθμίζονται από τις υψηλότερες τιμές των ακινήτων.

Λογαριασμοί

Η ενοικίαση ενός σπιτιού στην παραλία συνεπάγεται κόστος πέραν της υποθήκης, της χρησιμότητας και του καλωδίου. Για ένα πράγμα, το φορολογικό σας νομοσχέδιο είναι πιθανό να είναι έντονο, δεδομένης της μεγάλης αξίας πολλών παραθεριστικών κατοικιών. Και αν το παραθαλάσσιο σπίτι σας είναι ένα εισόδημα ιδιοκτησίας, συνήθως πρέπει να πληρώσετε για το μάρκετινγκ και τη διαφήμιση, και συχνά πρέπει να πληρώνετε χρήματα για να προσλάβετε ανθρώπους για να αναδείξετε την ιδιοκτησία σας. Εάν είστε εξαιρετικά άτυχοι, ίσως χρειαστεί να πάρετε τα δικαστικά έξοδα που σχετίζονται με την επίλυση διαφορών μισθωτών.

Διαχείριση Ακινήτων

Η διαχείριση ακινήτων συνεπάγεται πολύ περισσότερα από την υπογραφή συμβάσεων μίσθωσης και τη συλλογή επιταγών ενοικίου. Όταν κάτι σπάσει, όπως μια μονάδα HVAC ή ένα ψυγείο, είστε απόλυτα υπεύθυνος για τις επισκευές. Ο εξωραϊσμός, η ζωγραφική, η συντήρηση στέγης και ο έλεγχος των παρασίτων αντιπροσωπεύουν μόνο μερικές άλλες εργασίες που εμπίπτουν στην αρμοδιότητα του ιδιοκτήτη της παραλίας.

Εάν δεν είστε επενδυτής ακινήτων πλήρους απασχόλησης, πιθανότατα δεν θα έχετε το εύρος ζώνης να ζυγίζετε αυτές τις ευθύνες. Ως εκ τούτου, θα θελήσετε να απασχολείτε έναν διευθυντή ακίνητης περιουσίας με πλήρες ωράριο για να χειρίζεστε καθημερινές εργασίες, να εμπορευτείτε το σπίτι της παραλίας κατά τη διάρκεια της τουριστικής περιόδου, να εκτελέσετε συμβάσεις μίσθωσης και να εκδιώξετε εγκαταλελειμμένους ενοίκους. Αλλά ένας καλός διαχειριστής ακινήτων δεν είναι φτηνός. Ανάλογα με την έκταση των υπηρεσιών, οι περισσότεροι διαχειριστές ακινήτων χρεώνουν το 6% έως 12% του εισπραχθέντος ενοικίου, το οποίο μπορεί να φτάσει γρήγορα στο περιθώριο κέρδους σας.