Προσέγγιση κόστους
Η προσέγγιση κόστους είναι μια μέθοδος αποτίμησης ακινήτων που υποθέτει ότι η τιμή που ο αγοραστής πρέπει να πληρώσει για ένα ακίνητο πρέπει να ισούται με το κόστος κατασκευής ενός ισοδύναμου κτιρίου. Στην εκτίμηση της προσέγγισης κόστους, η αγοραία τιμή για το ακίνητο είναι ίση με το κόστος της γης, συν το κόστος κατασκευής, μείον τις αποσβέσεις. Παρέχει την ακριβέστερη αγοραία αξία όταν το ακίνητο είναι καινούργιο.
Κατανόηση της προσέγγισης κόστους
Η προσέγγιση κόστους είναι μία από τις τρεις μεθόδους αποτίμησης για ακίνητα. ενώ οι άλλοι είναι η εισοδηματική προσέγγιση και η συγκρίσιμη προσέγγιση.
Αντί να επικεντρωθούν στις άλλες τιμές, παρόμοια σπίτια στην περιοχή που πωλούν ή η δυνατότητα ιδιοκτησίας να παράγουν εισόδημα, αυτή η μέθοδος εκτιμά την ακίνητη περιουσία υπολογίζοντας πόσο το κτίριο θα κόστιζε σήμερα εάν καταστράφηκε και έπρεπε να αντικατασταθεί. Επίσης, υπολογίζει πόσο αξίζει η γη και κάνει εκπτώσεις για οποιαδήποτε απώλεια αξίας, γνωστή και ως υποτίμηση.
Η λογική πίσω από αυτή την προσέγγιση είναι ότι δεν έχει νόημα για τους αγοραστές να πληρώνουν περισσότερα για μια ιδιοκτησία από ό, τι θα κόστιζε να χτίσει από το μηδέν.
Υπάρχουν δύο βασικοί τύποι εκτιμήσεων προσέγγισης κόστους:
- Μέθοδος αναπαραγωγής: Αυτή η προσέγγιση θεωρεί ότι δημιουργείται ένα αντίγραφο του ακινήτου και δίνει προσοχή στην επικάλυψη των πρωτότυπων υλικών.
- Μέθοδος αντικατάστασης. Σε αυτή την περίπτωση, υποτίθεται ότι η νέα δομή έχει την ίδια λειτουργία με νεότερα υλικά, χρησιμοποιώντας τις τρέχουσες μεθόδους κατασκευής και ένα ενημερωμένο σχέδιο.
Όταν έχουν συγκεντρωθεί όλες οι εκτιμήσεις, η προσέγγιση κόστους υπολογίζεται με τον ακόλουθο τρόπο: Κόστος αντικατάστασης ή αναπαραγωγής - απόσβεση + αξία γης = αξία του ακινήτου.
Βασικές τακτικές
- Η μέθοδος αποτίμησης κόστους προσέγγισης συνιστά την τιμή που ένας αγοραστής πρέπει να πληρώσει για ένα κομμάτι της ιδιοκτησίας θα πρέπει να ισούται με το κόστος κατασκευής ισοδύναμης δομής.
- Η τιμή αγοράς για το ακίνητο είναι ίση με το κόστος της γης, συν κόστος κατασκευής, μείον αποσβέσεις.
- Η προσέγγιση κόστους θεωρείται λιγότερο αξιόπιστη από άλλες μεθόδους αποτίμησης ακινήτων, αλλά μπορεί να είναι χρήσιμη σε ορισμένες περιπτώσεις.
Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της προσέγγισης κόστους
Η προσέγγιση κόστους θεωρείται γενικά λιγότερο αξιόπιστη από το εισόδημα και συγκρίσιμες μεθοδολογίες. Απαιτεί ορισμένες υποθέσεις, μεταξύ των οποίων θεωρείται δεδομένο ότι υπάρχει αρκετή διαθέσιμη γη για τον αγοραστή για να χτίσει ένα πανομοιότυπο περιουσιακό στοιχείο.
Επιπλέον, εάν δεν είναι διαθέσιμη συγκρίσιμη κενή γη, πρέπει να εκτιμηθεί η αξία, πράγμα που καθιστά την εκτίμηση λιγότερο ακριβή. Η έλλειψη παρόμοιων δομικών υλικών μειώνει επίσης την ακρίβεια της εκτίμησης και αυξάνει το περιθώριο υποκειμενικότητας. Ο υπολογισμός της απόσβεσης σε παλαιότερα ακίνητα δεν είναι απλός και εύκολα μετρήσιμος.
Παρά τους περιορισμούς αυτούς, υπάρχουν μερικές περιπτώσεις όπου η προσέγγιση κόστους μπορεί να είναι χρήσιμη και ακόμη και απαραίτητη. Η εκτίμηση των διαφόρων στοιχείων των ακινήτων ξεχωριστά είναι ιδιαίτερα χρήσιμη όταν ασχολείστε με ακίνητα που είναι καινούργια ή διαφέρει από άλλα.
Παραδείγματα προσέγγισης κόστους
Ιδιότητες ειδικής χρήσης
Απαιτείται η προσέγγιση κόστους και ενίοτε ο μόνος τρόπος για τον προσδιορισμό της αξίας των κτιρίων αποκλειστικής χρήσης, όπως οι βιβλιοθήκες, τα σχολεία ή οι εκκλησίες. Αυτοί οι πόροι δημιουργούν μικρό εισόδημα και δεν διατίθενται συχνά στο εμπόριο, γεγονός που ακυρώνει το εισόδημα και συγκρίσιμες προσεγγίσεις.
Νέα Κατασκευή
Η προσέγγιση κόστους χρησιμοποιείται συχνά και για τις νέες κατασκευές. Οι δανειστές των κατασκευών απαιτούν εκτιμήσεις προσέγγισης κόστους, διότι οποιαδήποτε αγοραία αξία ή αξία εισοδήματος εξαρτάται από τα πρότυπα και την ολοκλήρωση των έργων. Τα έργα επανεξετάζονται σε διάφορα στάδια κατασκευής ώστε να καταστεί δυνατή η αποδέσμευση κεφαλαίων για το επόμενο στάδιο ολοκλήρωσης.
ΑΣΦΑΛΙΣΗ
Οι εκτιμήσεις ασφάλισης τείνουν να χρησιμοποιούν την προσέγγιση κόστους επειδή μόνο η αξία των βελτιώσεων είναι ασφαλισμένη και η αξία της γης διαχωρίζεται από τη συνολική αξία του ακινήτου. Η επιλογή μεταξύ της υποτιμημένης αξίας και της πλήρους τιμής αντικατάστασης ή αναπαραγωγής είναι ο καθοριστικός παράγοντας για την αξιολόγηση.
Εμπορική ιδιοκτησία
Τέλος, η προσέγγιση κόστους εξαρτάται περιστασιακά από την αξία εμπορικής ιδιοκτησίας, όπως τα κτίρια γραφείων, τα καταστήματα λιανικής πώλησης και τα ξενοδοχεία. Η μέθοδος εισοδήματος είναι η κύρια μέθοδος που χρησιμοποιείται εδώ, αν και μπορεί να εφαρμοστεί προσέγγιση κόστους όταν ο σχεδιασμός, η κατασκευή, η λειτουργική χρησιμότητα ή η ποιότητα των υλικών απαιτούν μεμονωμένες προσαρμογές.
Σπουδαίος
Όταν η αξιολόγηση της προσέγγισης κόστους έρχεται κάτω από την τιμολόγηση της αγοράς, μπορεί να αποτελεί ένδειξη υπερθερμασμένης αγοράς. Αντίθετα, οι τακτικές αξιολογήσεις πάνω από την τιμολόγηση της αγοράς ενδέχεται να σηματοδοτήσουν μια ευκαιρία αγοράς.
Ειδικές εκτιμήσεις
Οι περισσότερες εκτιμήσεις κατοικίας δεν χρησιμοποιούν την προσέγγιση κόστους. Αντ 'αυτού, οι συγκρίσεις πωλήσεων οδηγούν συνήθως τις εκτιμήσεις της αγοράς αυτών των τύπων ιδιοκτησίας.
Μια εξαίρεση είναι εάν η ιδιοκτησία δεν έχει βελτιωθεί ή υπερβεί τη γειτονιά της. Σε αυτή την περίπτωση, η ακριβής εκτίμηση της αξίας των βελτιώσεων προσθέτει στην ακρίβεια του προσδιορισμού της αξίας, η οποία δεν είναι δυνατή μόνο με τη χρήση συγκρίσιμης προσέγγισης.
Σύγκριση επενδυτικών λογαριασμών Όνομα παροχέα Περιγραφή Αποκάλυψη διαφημιζόμενου × Οι προσφορές που εμφανίζονται σε αυτόν τον πίνακα προέρχονται από συνεργασίες από τις οποίες η Investopedia λαμβάνει αποζημίωση.