Υποθήκες έναντι ιδίων δανείων: Ποια είναι η διαφορά;

Τα στεγαστικά δάνεια και τα δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης είναι δάνεια στα οποία δεσμεύετε το σπίτι σας ως εξασφάλιση. Ο δανειστής μπορεί να καταλάβει το σπίτι σας αν δεν συμβαδίσετε με τις πληρωμές υποθηκών σας. Ενώ οι δύο τύποι δανείων μοιράζονται αυτή τη σημαντική ομοιότητα, υπάρχουν διαφορές μεταξύ των δύο. Οι καταναλωτές πρέπει να κατανοήσουν τις επιλογές τους όταν δανείζονται έναντι της αξίας του σπιτιού τους.

Βασικές τακτικές

• Τα στεγαστικά δάνεια και τα δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης είναι δάνεια στα οποία δεσμεύετε το σπίτι σας ως εξασφάλιση.
• Η τράπεζα δανείζει μέχρι και το 80% της εκτιμώμενης αξίας της κατοικίας ή της τιμής αγοράς, όποιο από τα δύο είναι μικρότερο.
• Ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης είναι εξασφαλισμένο από τα ίδια κεφάλαια στο ακίνητο.

Υποθήκες

Όταν οι άνθρωποι χρησιμοποιούν τον όρο "υποθήκη", μιλούν γενικά για μια παραδοσιακή υποθήκη, στην οποία μια τράπεζα δανείζει χρήματα δανειολήπτη για να αγοράσει ένα σπίτι. Στις περισσότερες περιπτώσεις, η τράπεζα δανείζει μέχρι και το 80% της εκτιμώμενης αξίας της κατοικίας ή της τιμής αγοράς, όποιο από τα δύο είναι μικρότερο. Για παράδειγμα, εάν αγοράζετε ένα σπίτι 200.000 δολαρίων, δικαιούστε υποθήκη αξίας έως 160.000 δολαρίων. Πρέπει να βγείτε με τα υπόλοιπα 40.000 δολάρια μόνοι σας. Ορισμένες υποθήκες, για παράδειγμα, υποθήκες της FHA, σας επιτρέπουν να καταθέτετε λιγότερα, εφόσον πληρώνετε για ασφάλιση υποθηκών.

Το επιτόκιο σε μια υποθήκη μπορεί να καθοριστεί (το ίδιο καθ 'όλη τη διάρκεια της υποθήκης) ή μεταβλητή (αλλάζει κάθε χρόνο, για παράδειγμα). Ο οφειλέτης αποπληρώνει το ποσό του δανείου συν τους τόκους επί ορισμένου χρόνου, με τους συνηθέστερους όρους να είναι 30 ή 15 έτη.

Αν έχετε πίσω από τις πληρωμές, ο δανειστής μπορεί να αναλάβει το σπίτι σας σε μια διαδικασία γνωστή ως αποκλεισμός. Ο δανειστής πωλεί τότε το σπίτι, συχνά σε δημοπρασία, για να ανακτήσει τα χρήματά του. Σε περίπτωση που συμβεί αυτό, αυτή η υποθήκη (που είναι γνωστή ως "πρώτη" υποθήκη) έχει προτεραιότητα έναντι των μεταγενέστερων δανείων που πραγματοποιήθηκαν κατά της ιδιοκτησίας, όπως ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης (άλλοτε γνωστό ως "δεύτερη υποθήκη") ή πίστωση εγχώριας δικαιοσύνης (HELOC) . Ο αρχικός δανειστής πρέπει να εξοφληθεί πλήρως πριν οι επόμενοι δανειστές λάβουν οποιαδήποτε έσοδα από πώληση αποκλεισμού.

Δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης

Ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης είναι επίσης υποθήκη. Η διαφορά ανάμεσα σε ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης και μια παραδοσιακή υποθήκη είναι ότι έχετε πάρει ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης αφού έχετε κεφάλαια στο ακίνητο, ενώ έχετε υποθήκη για την αγορά του ακινήτου. Ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης είναι εξασφαλισμένο από τα ίδια κεφάλαια στο ακίνητο, που είναι η διαφορά μεταξύ της αξίας του ακινήτου και του υπάρχοντος υπολοίπου στεγαστικών δανείων. Για παράδειγμα, αν χρωστάτε $ 150.000 σε ένα σπίτι αξίας 250.000 δολαρίων, έχετε 100.000 δολάρια στα ίδια κεφάλαια. Υποθέτοντας ότι η πίστωσή σας είναι καλή και εσείς άλλως πληρείτε τις προϋποθέσεις, μπορείτε να πάρετε ένα πρόσθετο δάνειο χρησιμοποιώντας τα 100.000 δολάρια ως εξασφάλιση.

Όπως μια παραδοσιακή υποθήκη, ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης είναι ένα δάνειο δόσης που έχει εξοφληθεί για ένα καθορισμένο χρονικό διάστημα. Διαφορετικοί δανειστές έχουν διαφορετικά πρότυπα ως προς το ποσοστό του μετοχικού κεφαλαίου που είναι πρόθυμο να δανείσουν και η πίστωση του δανειολήπτη παίζει ρόλο στην απόφαση αυτή.

Ο λόγος δανείου προς αξία (LTV) χρησιμοποιείται από τους δανειστές για να υπολογίσετε πόσα χρήματα μπορείτε να δανειστείτε. Ακολουθεί ο τρόπος με τον οποίο υπολογίζετε ένα LTV: Προσθέστε το ποσό που θέλετε να δανειστείτε στο ποσό που εξακολουθείτε να οφείλετε στο σπίτι σας και διαιρέστε με την εκτιμώμενη αξία του σπιτιού για να πάρετε το LTV σας. Αν είστε σε θέση να πληρώσετε πολλά από την υποθήκη σας - ή αν η αξία του σπιτιού σας έχει αυξηθεί σημαντικά - θα μπορούσατε να πάρετε ένα αρκετά μεγάλο δάνειο.

Σε πολλές περιπτώσεις, ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης θεωρείται δεύτερη υποθήκη, καθώς γίνεται πάνω από υπάρχουσα υποθήκη. Εάν το σπίτι πηγαίνει σε αποκλεισμό, ο δανειστής που κατέχει το δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης δεν πληρώνεται μέχρι την πληρωμή του πρώτου δανειστή υποθηκών. Συνεπώς, ο κίνδυνος του δανειστή του εγχώριου δανείου είναι μεγαλύτερος, γι 'αυτό και τα δάνεια αυτά συνήθως έχουν υψηλότερα επιτόκια από τα παραδοσιακά ενυπόθηκα δάνεια.

Δεν είναι όλα τα δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης είναι δεύτερες υποθήκες. Ένας οφειλέτης που κατέχει την περιουσία του ελεύθερη και σαφή μπορεί να αποφασίσει να πάρει ένα δάνειο από την αξία του σπιτιού του. Στην περίπτωση αυτή, ο δανειστής που κάνει το δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης θεωρείται ως κάτοχος πρώτης ασφάλειας. Αυτά τα δάνεια ενδέχεται να έχουν υψηλότερα επιτόκια, αλλά χαμηλότερα έξοδα κλεισίματος - για παράδειγμα μια απλή εκτίμηση.

Η διαφορά ανάμεσα σε ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης και μια παραδοσιακή υποθήκη είναι ότι παίρνετε ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης αφού έχετε κεφάλαια στην ιδιοκτησία έναντι της απόκτησης υποθήκης για την αγορά του ακινήτου.

Δανείου έναντι δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης: Μάθετε τι είναι φοροαπαλλαγή

Οι τόκοι από μια υποθήκη εκπίπτουν από το φόρο για δάνεια ύψους 1 εκατομμυρίου δολαρίων (εάν βγάλετε το δάνειο πριν από τις 15 Δεκεμβρίου 2017) ή 750.000 δολάρια (ένα δάνειο μετά από αυτό). Ο λόγος: η φορολογική νομοθεσία του 2017. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού είχαν τη δυνατότητα να αφαιρέσουν τους τόκους από ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης ή από μια πιστωτική γραμμή ανεξάρτητα από το πώς χρησιμοποίησαν τα χρήματα, για παράδειγμα, για να εξοφλήσουν υψηλότερα χρεόγραφα, όπως χρέη πιστωτικών καρτών ή δάνεια σπουδαστών. Προχωρώντας, ο νόμος περί φορολογικών περικοπών και απασχόλησης του 2017 αναστέλλει την έκπτωση για τους τόκους που καταβάλλονται στα δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης από το 2018 έως το 2025, εκτός αν χρησιμοποιούνται για να «αγοράσουν, να χτίσουν ή να βελτιώσουν ουσιαστικά την κατοικία του φορολογούμενου που εξασφαλίζει το δάνειο».

Όπως ορίζει η IRS, "Σύμφωνα με το νέο νόμο ... οι τόκοι για ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης που χρησιμοποιείται για την οικοδόμηση μιας προσθήκης σε ένα υπάρχον σπίτι είναι συνήθως εκπεστέοι, ενώ οι τόκοι για το ίδιο δάνειο χρησιμοποιούνται για την κάλυψη προσωπικών εξόδων διαμονής, δεν είναι ... Όπως και σύμφωνα με τον προγενέστερο νόμο, το δάνειο πρέπει να εξασφαλίζεται από την κύρια κατοικία ή τη δεύτερη κατοικία του φορολογούμενου (γνωστή ως ειδική κατοικία), να μην υπερβαίνει το κόστος της κατοικίας και να πληροί άλλες απαιτήσεις.

Αν χρειάζεστε να πληρώσετε τα φοιτητικά δάνεια, να εδραιώσετε το χρέος της πιστωτικής σας κάρτας ή να μειώσετε το επιτόκιό σας στην υποθήκη σας, θα πρέπει να εξετάσετε την αναχρηματοδότηση της υποθήκης σας.

Η κατώτατη γραμμή

Εάν έχετε ένα εξαιρετικά χαμηλό επιτόκιο στην υπάρχουσα υποθήκη σας, πιθανώς να το αφήσετε μόνο του και να χρησιμοποιήσετε ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης για να δανειστείτε τα πρόσθετα κεφάλαια που χρειάζεστε, υπό την προϋπόθεση ότι αυτά είναι για τη βελτίωση της ιδιοκτησίας σας. Ωστόσο, εάν τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων μειώνονται ουσιαστικά μετά τη λήψη της υπάρχουσας υποθήκης σας ή αν χρειάζεστε τα χρήματα για σκοπούς που δεν σχετίζονται με το σπίτι σας, θα πρέπει να εξετάσετε μια πλήρη αναχρηματοδότηση υποθηκών. Αν αναχρηματοδοτείτε, εξοικονομούν τα πρόσθετα χρήματα που δανείζεστε, καθώς τα παραδοσιακά ενυπόθηκα δάνεια φέρουν χαμηλότερα επιτόκια από τα δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης και μπορεί να είστε σε θέση να εξασφαλίσετε χαμηλότερο επιτόκιο στο υπόλοιπο που οφείλετε ήδη.