Κανόνες έκτακτης ανάγκης στις συμβάσεις αγοράς κατοικίας

Μια ρήτρα έκτακτης ανάγκης ορίζει μια προϋπόθεση ή ενέργεια που πρέπει να πληρούται για μια σύμβαση ακινήτων να γίνει δεσμευτική. Ένα περιστατικό γίνεται μέρος μιας δεσμευτικής σύμβασης πώλησης όταν και τα δύο μέρη, ο αγοραστής και ο πωλητής συμφωνούν με τους όρους και υπογράφουν τη σύμβαση. Ως εκ τούτου, είναι σημαντικό να καταλάβετε τι εισέρχεστε σε περίπτωση που μια ρήτρα έκτακτης ανάγκης περιλαμβάνεται στη σύμβαση ακινήτων σας. Εδώ εισάγουμε ευρέως χρησιμοποιούμενες ρήτρες έκτακτης ανάγκης σε συμβάσεις αγοράς κατοικίας και πώς μπορούν να επωφεληθούν τόσο οι αγοραστές όσο και οι πωλητές.

Βασικές τακτικές

• Μια ρήτρα έκτακτης ανάγκης ορίζει μια προϋπόθεση ή ενέργεια που πρέπει να πληρούται για μια σύμβαση ακινήτων να γίνει δεσμευτική.
• Μια εκτίμηση έκτακτης ανάγκης προστατεύει τον αγοραστή και χρησιμοποιείται για να εξασφαλίσει ότι ένα ακίνητο αποτιμάται σε ένα ελάχιστο, συγκεκριμένο ποσό.
• Ένα ενδεχόμενο χρηματοδότησης (ή "υποθήκη") δίνει στον αγοραστή χρόνο για να λάβει χρηματοδότηση για την αγορά του ακινήτου.
• Ένας έλεγχος ή μια επείγουσα υποχρέωση επιμέλειας δίνει στον αγοραστή το δικαίωμα να επιθεωρήσει το σπίτι εντός συγκεκριμένης χρονικής περιόδου.

Συμβάσεις ακινήτων

Μια συναλλαγή ακινήτων αρχίζει συνήθως με μια προσφορά: Ένας αγοραστής παρουσιάζει μια προσφορά αγοράς σε έναν πωλητή, ο οποίος μπορεί είτε να αποδεχθεί είτε να απορρίψει την πρόταση. Συχνά, ο πωλητής αντισταθμίζει την προσφορά και οι διαπραγματεύσεις πηγαίνουν πέρα ​​δώθε μέχρι να επιτευχθεί συμφωνία από τα δύο μέρη. Εάν οποιοδήποτε από τα συμβαλλόμενα μέρη δεν συμφωνεί με τους όρους, η προσφορά καθίσταται άκυρη και ο αγοραστής και ο πωλητής ξεκινούν τους ξεχωριστούς τρόπους χωρίς άλλη υποχρέωση. Ωστόσο, αν και τα δύο μέρη συμφωνούν με τους όρους της προσφοράς, ο αγοραστής κάνει μια αξιόπιστη κατάθεση χρημάτων - ένα ποσό που καταβλήθηκε ως απόδειξη καλής πίστης, που συνήθως ανέρχεται στο 1% ή 2% της τιμής πώλησης. Τα κεφάλαια κρατούνται από μια εταιρεία μεσεγγύησης ενώ αρχίζει η διαδικασία κλεισίματος.

Μερικές φορές μια ρήτρα έκτακτης ανάγκης επισυνάπτεται σε μια προσφορά για την αγορά ακινήτων και περιλαμβάνεται στη σύμβαση ακινήτων. Ουσιαστικά, μια ρήτρα έκτακτης ανάγκης παρέχει στα μέρη το δικαίωμα να αποχωρήσουν από τη σύμβαση υπό ορισμένες συνθήκες που πρέπει να αποτελέσουν αντικείμενο διαπραγμάτευσης μεταξύ αγοραστή και πωλητή. Τα ενδεχόμενα μπορούν να περιλαμβάνουν λεπτομέρειες όπως το χρονικό πλαίσιο (π.χ. "Ο αγοραστής έχει 14 ημέρες για να επιθεωρήσει την ιδιοκτησία") και συγκεκριμένους όρους (π.χ. "Ο αγοραστής έχει 21 ημέρες για να εξασφαλίσει ένα συμβατικό δάνειο 30 ετών για το 80% επιτόκιο όχι μεγαλύτερο από 4, 5% "). Οποιαδήποτε ρήτρα έκτακτης ανάγκης πρέπει να δηλώνεται με σαφήνεια, έτσι ώστε όλα τα μέρη να κατανοούν τους όρους.

Εάν δεν πληρούνται οι όροι της ρήτρας έκτακτης ανάγκης, η σύμβαση καθίσταται άκυρη και ένα συμβαλλόμενο μέρος (συνήθως ο αγοραστής) μπορεί να αποχωρήσει χωρίς νομικές συνέπειες. Αντίθετα, αν πληρούνται οι προϋποθέσεις, η σύμβαση είναι νομικά εκτελεστή και ένας διάδικος θα παραβίαζε τη σύμβαση αν αποφάσιζε να αποχωρήσει. Οι συνέπειες ποικίλλουν, από την απώλεια αξιόπιστων χρημάτων σε αγωγές. Για παράδειγμα, εάν ένας αγοραστής αποχωρήσει και ο πωλητής δεν μπορεί να βρει έναν άλλο αγοραστή, ο πωλητής μπορεί να μηνύσει συγκεκριμένη απόδοση, αναγκάζοντας τον αγοραστή να αγοράσει το σπίτι.

Κανόνες έκτακτης ανάγκης στις συμβάσεις αγοράς κατοικίας

Είδη των ρητρών έκτακτης ανάγκης

Οι ρήτρες έκτακτης ανάγκης μπορούν να γραφτούν για σχεδόν κάθε ανάγκη ή ανησυχία. Εδώ είναι τα πιο κοινά ενδεχόμενα που περιλαμβάνονται στις σημερινές συμβάσεις αγοράς κατοικίας.

Εκτίμηση έκτακτης ανάγκης

Μια εκτίμηση έκτακτης ανάγκης προστατεύει τον αγοραστή και χρησιμοποιείται για να εξασφαλίσει ότι ένα ακίνητο αποτιμάται σε ένα ελάχιστο, συγκεκριμένο ποσό. Αν το ακίνητο δεν εκτιμά τουλάχιστον για το συγκεκριμένο ποσό, η σύμβαση μπορεί να τερματιστεί και σε πολλές περιπτώσεις τα σοβαρά χρήματα επιστρέφονται στον αγοραστή.

Μια ενδεχόμενη εκτίμηση μπορεί να περιλαμβάνει όρους που επιτρέπουν στον αγοραστή να προχωρήσει στην αγορά ακόμη και αν η αξιολόγηση είναι χαμηλότερη από το καθορισμένο ποσό, συνήθως μέσα σε ορισμένο αριθμό ημερών από την παραλαβή της ειδοποίησης αξιολόγησης από τον αγοραστή. Ο πωλητής μπορεί να έχει την ευκαιρία να μειώσει την τιμή στο ποσό της εκτίμησης. Το περιστατικό καθορίζει την ημερομηνία κυκλοφορίας στην οποία ή πριν από την οποία ο αγοραστής πρέπει να ειδοποιήσει τον πωλητή για τυχόν προβλήματα με την αξιολόγηση. Διαφορετικά, το ενδεχόμενο θα κριθεί ικανοποιημένο και ο αγοραστής δεν θα μπορέσει να αποχωρήσει από τη συναλλαγή.

Μια ρήτρα έκτακτης ανάγκης σε μια συμφωνία ακίνητης περιουσίας δίνει στα μέρη το δικαίωμα να αποχωρήσουν από τη σύμβασή τους υπό συγκεκριμένες περιστάσεις που αποτελούν αντικείμενο διαπραγμάτευσης μεταξύ αγοραστή και πωλητή.

Χρηματοδότηση έκτακτης ανάγκης

Ένα απρόβλεπτο χρηματοδότησης (που ονομάζεται επίσης "υποθήκη") δίνει στον αγοραστή χρόνο να ζητήσει και να λάβει χρηματοδότηση για την αγορά του ακινήτου. Αυτό παρέχει σημαντική προστασία για τον αγοραστή, ο οποίος μπορεί να αποχωρήσει από τη σύμβαση και να ζητήσει τα απαιτητικά χρήματά του σε περίπτωση που δεν είναι σε θέση να εξασφαλίσει χρηματοδότηση από τράπεζα, μεσίτη ενυπόθηκων δανείων ή άλλο είδος δανεισμού.

Ένα χρηματοοικονομικό περιστατικό θα αναφέρει έναν συγκεκριμένο αριθμό ημερών από τον αγοραστή για να λάβει χρηματοδότηση. Ο αγοραστής έχει μέχρι την ημερομηνία αυτή να καταγγείλει τη σύμβαση (ή να ζητήσει παράταση η οποία πρέπει να συμφωνηθεί εγγράφως από τον πωλητή). Διαφορετικά, ο αγοραστής παραιτείται αυτομάτως από το ενδεχόμενο και υποχρεούται να αγοράσει το ακίνητο - ακόμη και αν δεν έχει εξασφαλισθεί δάνειο.

Αρχική πώληση έκτακτης ανάγκης

Αν και στις περισσότερες περιπτώσεις είναι ευκολότερο να πωληθούν πριν αγοράσουν ένα άλλο ακίνητο, το χρονοδιάγραμμα και η χρηματοδότηση δεν λειτουργούν πάντα έτσι. Ένα απροσδόκητο σπίτι πώληση δίνει στον αγοραστή συγκεκριμένο χρονικό διάστημα για να πωλήσει και να διακανονίσει το υπάρχον σπίτι τους για να χρηματοδοτήσει το νέο. Αυτός ο τύπος έκτακτης ανάγκης προστατεύει τους αγοραστές επειδή, εάν ένα υπάρχον σπίτι δεν πωλεί τουλάχιστον για την ζητούμενη τιμή, ο αγοραστής μπορεί να αποχωρήσει από τη σύμβαση χωρίς νομικές συνέπειες.

Τα περιστατικά πώλησης σπιτιών μπορεί να είναι δύσκολα για τον πωλητή, ο οποίος μπορεί να αναγκαστεί να περάσει μια άλλη προσφορά ενώ περιμένει το αποτέλεσμα της έκτακτης ανάγκης. Ο πωλητής διατηρεί το δικαίωμα να ακυρώσει τη σύμβαση εάν η κατοικία του αγοραστή δεν πωληθεί εντός του καθορισμένου αριθμού ημερών.

Έλεγχος έκτακτης ανάγκης

Μια επείγουσα επιθεώρηση (που ονομάζεται επίσης "ενδεχόμενη επείγουσα επιμέλεια") δίνει στον αγοραστή το δικαίωμα να επιθεωρήσει το σπίτι εντός καθορισμένης χρονικής περιόδου, όπως για παράδειγμα πέντε έως επτά ημέρες. Προστατεύει τον αγοραστή, ο οποίος μπορεί να ακυρώσει τη σύμβαση ή να διαπραγματευτεί επισκευές με βάση τα συμπεράσματα ενός επαγγελματία επιθεωρητή σπιτιών. Ένας επιθεωρητής εξετάζει το εσωτερικό και το εξωτερικό του ακινήτου, συμπεριλαμβανομένης της κατάστασης των ηλεκτρικών, φινιρίσματος, υδραυλικών, δομικών και αεραγωγών. Ο επιθεωρητής υποβάλλει έκθεση στον αγοραστή σχετικά με τα θέματα που ανακαλύφθηκαν κατά τη διάρκεια της επιθεώρησης. Ανάλογα με τους ακριβείς όρους της έκτακτης ανάγκης της επιθεώρησης, ο αγοραστής μπορεί:

• Εγκρίνετε την αναφορά και η συμφωνία προχωράει
• Εξαφανίστε την έκθεση, επιστρέψτε έξω από τη συμφωνία και επιστρέψτε τα σοβαρά χρήματα
• Ζητήστε χρόνο για περαιτέρω επιθεωρήσεις εάν κάτι χρειάζεται μια δεύτερη ματιά
• Ζητήστε επισκευές ή παραχώρηση (εάν ο πωλητής συμφωνεί, η συμφωνία προχωράει, αν ο πωλητής αρνείται, ο αγοραστής μπορεί να αποχωρήσει από τη συμφωνία και να επιστρέψει τα αξιόπιστα χρήματά του)

Στο περιθώριο της επιθεώρησης συμπεριλαμβάνεται μερικές φορές ένα ενδεχόμενο κόστος επισκευής. Αυτό καθορίζει ένα μέγιστο ποσό δολαρίου για τις απαραίτητες επισκευές. Εάν η επιθεώρηση υποδεικνύει ότι οι επισκευές θα κοστίζουν περισσότερο από αυτό το ποσό δολαρίου, ο αγοραστής μπορεί να επιλέξει να τερματίσει τη σύμβαση. Σε πολλές περιπτώσεις, το κόστος έκτακτης ανάγκης βασίζεται σε ένα ορισμένο ποσοστό της τιμής πώλησης, όπως 1% ή 2%.

Ρήτρα απαγόρευσης

Η ρήτρα kick-out είναι ένα ενδεχόμενο που προστίθεται από τους πωλητές για να παρέχει ένα μέτρο προστασίας έναντι μιας έκτακτης ανάγκης πώλησης σπιτιών. Ενώ ο πωλητής συμφωνεί με ένα ενδεχόμενο πώλησης κατοικίας, αυτός ή αυτή μπορεί να προσθέσει μια ρήτρα kick-out που δηλώνει ότι ο πωλητής μπορεί να συνεχίσει να εμπορεύεται το ακίνητο. Αν ένας άλλος ειδικός αγοραστής ανεβαίνει, ο πωλητής δίνει στον σημερινό αγοραστή συγκεκριμένο χρονικό διάστημα (όπως 72 ώρες) για να αφαιρέσει το ενδεχόμενο πώλησης κατοικίας και να διατηρήσει ζωντανή τη σύμβαση. Διαφορετικά, ο πωλητής μπορεί να αποχωρήσει από τη σύμβαση και να πουλήσει στον νέο αγοραστή.

Η κατώτατη γραμμή

Μια σύμβαση ακινήτων είναι μια νομικά εκτελεστέα συμφωνία που ορίζει τους ρόλους και τις υποχρεώσεις κάθε μέρους σε μια συναλλαγή ακινήτων. Τα ενδεχόμενα έχουν επισυναφθεί και αποτελούν μέρος της σύμβασης. Είναι σημαντικό να διαβάσετε και να κατανοήσετε τη σύμβασή σας, προσέχοντας όλες τις καθορισμένες ημερομηνίες και προθεσμίες. Επειδή ο χρόνος είναι ουσιώδης, μια ημέρα (και μία παραλειφθείσα προθεσμία) μπορεί να έχει αρνητική και δαπανηρή επίδραση στη συναλλαγή σας με ακίνητα.

Σε ορισμένα κράτη, οι επαγγελματίες των ακινήτων επιτρέπεται να συντάσσουν συμβάσεις και τυχόν τροποποιήσεις, συμπεριλαμβανομένων των ρητρών έκτακτης ανάγκης. Σε άλλα κράτη, ωστόσο, αυτά τα έγγραφα πρέπει να συνταχθούν από εξουσιοδοτημένους πληρεξούσιους. Είναι σημαντικό να ακολουθείτε τους νόμους και τους κανονισμούς του κράτους σας. Σε γενικές γραμμές, εάν εργάζεστε με έναν εξειδικευμένο επαγγελματία στον τομέα των ακινήτων, θα μπορούν να σας καθοδηγήσουν στη διαδικασία και να βεβαιωθείτε ότι τα έγγραφα είναι σωστά προετοιμασμένα (από έναν πληρεξούσιο, αν είναι απαραίτητο). Εάν δεν εργάζεστε με έναν πράκτορα ή μεσίτη, ελέγξτε με έναν πληρεξούσιο εάν έχετε οποιεσδήποτε απορίες σχετικά με τις συμβάσεις ακινήτων και τις ρήτρες έκτακτης ανάγκης.