Εμπορικά ακίνητα - CRE
Η εμπορική ακίνητη περιουσία (CRE) είναι ιδιοκτησία που χρησιμοποιείται αποκλειστικά για επιχειρηματικούς σκοπούς ή για την παροχή ενός χώρου εργασίας και όχι ενός χώρου διαβίωσης. Τις περισσότερες φορές, η εμπορική ακίνητη περιουσία εκμισθώνεται στους μισθωτές για να ασκούν τις δραστηριότητές τους. Αυτή η κατηγορία ακινήτων κυμαίνεται από ένα βενζινάδικο σε ένα τεράστιο εμπορικό κέντρο. Τα εμπορικά ακίνητα περιλαμβάνουν λιανοπωλητές όλων των ειδών, χώρους γραφείων, ξενοδοχεία, εμπορικά κέντρα, εστιατόρια και καταστήματα ευρείας κατανάλωσης.
Τα βασικά της εμπορικής ακίνητης περιουσίας
Τα εμπορικά ακίνητα μαζί με τα αστικά ακίνητα περιλαμβάνουν τις δύο βασικές κατηγορίες ακινήτων. Οικισμοί περιλαμβάνουν κατασκευές που προορίζονται για κατοίκηση και όχι για εμπορική ή βιομηχανική χρήση. Όπως υποδηλώνει το όνομά του, τα εμπορικά ακίνητα χρησιμοποιούνται στο εμπόριο.
Ορισμένες αρχές χωροταξικού σχεδιασμού και χορήγησης αδειών εξουδετερώνουν περαιτέρω βιομηχανικές ιδιότητες - τοποθεσίες που χρησιμοποιούνται για την παραγωγή και την παραγωγή αγαθών, ιδίως βαρέων αγαθών - αλλά οι περισσότεροι το θεωρούν υποσύνολο εμπορικών ακινήτων.
Τα εμπορικά ακίνητα κατηγοριοποιούνται σε τέσσερις κατηγορίες, ανάλογα με τη λειτουργία: γραφείο, βιομηχανική, πολυκατοικία και λιανική. Επίσης, ταξινομούνται μεμονωμένοι χώροι. Ο χώρος γραφείου, για παράδειγμα, χαρακτηρίζεται ως κλάση Α, κλάση Β ή κλάση Γ.
- Η κατηγορία Α αντιπροσωπεύει τα καλύτερα κτίρια όσον αφορά την αισθητική, την ηλικία, την ποιότητα της υποδομής και την τοποθεσία.
- Τα κτίρια της κατηγορίας Β είναι συνήθως παλαιότερα και όχι τόσο ανταγωνιστικά όσο και τα κτίρια κατηγορίας Α. Οι επενδυτές συχνά στοχεύουν αυτά τα κτίρια για αποκατάσταση.
- Τα κτίρια κατηγορίας C είναι τα παλαιότερα, συνήθως άνω των 20 ετών, που βρίσκονται σε λιγότερο ελκυστικές περιοχές, και έχουν ανάγκη συντήρησης.
Βασικές τακτικές
- Τα εμπορικά ακίνητα είναι ακίνητα που χρησιμοποιούνται αποκλειστικά για επαγγελματικούς σκοπούς, έναντι κατοικημένων ακίνητων περιουσιών, που είναι χώρος διαβίωσης.
- Οι τέσσερις κατηγορίες εμπορικών ακινήτων περιλαμβάνουν γραφείο, βιομηχανική, πολυκατοικία και λιανική.
- Τα εμπορικά ακίνητα παρέχουν εισόδημα, καθώς και κάποια ανατίμηση κεφαλαίου, για τους επενδυτές.
- Η επένδυση σε εμπορικά ακίνητα απαιτεί περισσότερη πολυπλοκότητα και κεφάλαια από τους επενδυτές από ό, τι τα οικιστικά ακίνητα.
- Οι δημόσιες επενδυτικές εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (REITs) αποτελούν έναν εφικτό τρόπο για τα άτομα να επενδύουν σε εμπορικά ακίνητα.
Μισθώστε το χαμηλό
Ορισμένες επιχειρήσεις κατέχουν τα κτίρια που καταλαμβάνουν. Ωστόσο, το πιο τυπικό σενάριο είναι ότι η ιδιοκτησία είναι μισθωμένη. Συνήθως, ένας επενδυτής κατέχει το κτίριο και εισπράττει το ενοίκιο από κάθε επιχείρηση που λειτουργεί εκεί. Τα ποσοστά εμπορικής μίσθωσης - η τιμή που καταλαμβάνει ένα διάστημα για μια δεδομένη περίοδο - συνήθως αναφέρονται σε ετήσια δολάρια μίσθωσης ανά τετραγωνικό πόδι. Αντίστροφα, τα ποσοστά κατοικίας των ακινήτων αναφέρονται ως ετήσιο ποσό ή ως μηνιαίο ενοίκιο.
Οι εμπορικές μισθώσεις μπορούν να διαρκέσουν από ένα έτος έως δέκα χρόνια ή και περισσότερο, ενώ ο χώρος γραφείων και εμπορικών καταστημάτων συνήθως κυμαίνεται μεταξύ πέντε και δέκα ετών μισθώσεων.
Σε μια μελέτη του 2017 που διενήργησε η εταιρεία αναλύσεων αγοράς ακινήτων CBRE Group, Inc., ο αναλυτής Alex Krasikov διαπίστωσε ότι η διάρκεια-μίσθωσης μίσθωσης ήταν ανάλογη με το μέγεθος του μισθωμένου χώρου. Επιπλέον, τα στοιχεία έδειξαν ότι οι μισθωτές θα εισέλθουν σε μακρές μισθώσεις για να κλειδώσουν τις τιμές σε ένα αυξανόμενο περιβάλλον αγοράς. Αλλά αυτό δεν είναι ο μόνος παράγοντας που τους οδηγεί. Ορισμένοι ενοικιαστές με απαιτήσεις για μεγάλους χώρους θα εισέλθουν σε μακροχρόνιες μισθώσεις λόγω της περιορισμένης διαθεσιμότητας ιδιοκτησίας που ταιριάζει με τις ανάγκες τους.
Υπάρχουν τέσσερις κύριοι τύποι μισθώσεων εμπορικών ακινήτων, ο καθένας από τους οποίους απαιτεί διαφορετικά επίπεδα ευθύνης από τον ιδιοκτήτη και τον μισθωτή.
- Μία απλή μίσθωση καθιστά τον μισθωτή υπεύθυνο για την καταβολή των φόρων ιδιοκτησίας.
- Μια μίσθωση διπλού καθαρού (NN) καθιστά τον ενοικιαστή υπεύθυνο για την πληρωμή των φόρων ακίνητης περιουσίας και της ασφάλισης.
- Μια μίσθωση τριπλού δικτύου (NNN) καθιστά τον ενοικιαστή υπεύθυνο για την πληρωμή φόρων ακίνητης περιουσίας, ασφάλισης και συντήρησης.
- Σύμφωνα με μια ακαθάριστη μίσθωση, ο μισθωτής πληρώνει μόνο μίσθωμα, και ο ιδιοκτήτης πληρώνει για τους φόρους περιουσίας του κτιρίου, την ασφάλιση και τη συντήρηση.
Διαχείριση Εμπορικής Ακίνητης Περιουσίας
Φυσικά, η διατήρηση του CRE πλήρως σε συνεχή βάση είναι ο στόχος οποιουδήποτε κατόχου. Συχνά ο ιδιοκτήτης πρέπει να επιτύχει μια ισορροπία ανάμεσα στη μεγιστοποίηση των ενοικίων και την ελαχιστοποίηση των κενών θέσεων και του κύκλου εργασιών του ενοικιαστή. Ο κύκλος εργασιών μπορεί να είναι δαπανηρός για τους ιδιοκτήτες της CRE, επειδή ο χώρος πρέπει να προσαρμοστεί ώστε να ανταποκρίνεται στις συγκεκριμένες ανάγκες των διαφόρων μισθωτών - για παράδειγμα, εάν ένα εστιατόριο μετακομίζει σε μια ιδιοκτησία κάποτε που καταλαμβάνεται από ένα στούντιο γιόγκα.
Οι ιδιοκτήτες ακινήτων ενδέχεται να επιθυμούν να προσλάβουν εταιρεία διαχείρισης ακινήτων εμπορικής εκμετάλλευσης για να τους βοηθήσουν να βρουν, να διαχειριστούν και να διατηρήσουν μισθωτές, να επιβλέπουν τις μισθώσεις και τις επιλογές χρηματοδότησης και να συντονίζουν τη συντήρηση και την εμπορευσιμότητα των ακινήτων. Η εξειδικευμένη γνώση μιας εταιρείας διαχείρισης ακινήτων εμπορικών ακινήτων είναι χρήσιμη, καθώς οι κανόνες και οι κανονισμοί που διέπουν την ιδιοκτησία ποικίλλουν ανά κράτος, νομό, δήμο και βιομηχανία και μέγεθος.
Επένδυση σε εμπορικά ακίνητα
Η επένδυση σε εμπορικά ακίνητα μπορεί να είναι επικερδής και να χρησιμεύσει ως αντιστάθμιση έναντι της αστάθειας της χρηματιστηριακής αγοράς. Οι επενδυτές μπορούν να κερδίσουν χρήματα μέσω της ανατίμησης της ιδιοκτησίας όταν πωλούν, αλλά οι περισσότερες αποδόσεις προέρχονται από μισθώματα μισθωτών.
Απευθειας ΕΠΕΝΔΥΣΗ
Οι επενδυτές μπορούν να χρησιμοποιήσουν άμεσες επενδύσεις όταν γίνονται ιδιοκτήτες μέσω της ιδιοκτησίας της φυσικής ιδιοκτησίας. Οι άνθρωποι που είναι οι πλέον κατάλληλοι για άμεσες επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα είναι εκείνοι που είτε έχουν σημαντικές γνώσεις σχετικά με τη βιομηχανία είτε μπορούν να απασχολούν επιχειρήσεις που το κάνουν. Οι εμπορικές ιδιοκτησίες είναι μια επένδυση σε ακίνητα υψηλού κινδύνου και υψηλού επιπέδου. Ένας τέτοιος επενδυτής είναι πιθανό να είναι άτομο υψηλής αξίας, δεδομένου ότι η επένδυση της CRE απαιτεί σημαντικό κεφάλαιο.
Η ιδανική ιδιοκτησία βρίσκεται σε μια περιοχή με χαμηλή προσφορά CRE και υψηλή ζήτηση που θα δώσει ευνοϊκές τιμές ενοικίασης. Η ισχύς της τοπικής οικονομίας της περιοχής επηρεάζει επίσης την αξία της αγοράς CRE.
Έμμεσες επενδύσεις
Εναλλακτικά, οι επενδυτές μπορούν να επενδύσουν έμμεσα στην εμπορική αγορά μέσω της κατοχής διαφόρων τίτλων της αγοράς, όπως είναι τα Αμοιβαία Κεφάλαια Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (REITs), τα χρηματιστήρια που διαπραγματεύονται σε χρηματιστήρια ή επενδύοντας σε εταιρείες που εξυπηρετούν την αγορά εμπορικών ακινήτων, μεσίτες ακινήτων.
Πλεονεκτήματα της εμπορικής ακίνητης περιουσίας
Ένα από τα μεγαλύτερα πλεονεκτήματα των εμπορικών ακινήτων είναι τα ελκυστικά ποσοστά μίσθωσης. Σε περιοχές όπου ο όγκος της νέας κατασκευής είτε περιορίζεται από το έδαφος είτε από το νόμο, τα εμπορικά ακίνητα μπορούν να έχουν εντυπωσιακές αποδόσεις και σημαντικές μηνιαίες ταμειακές ροές. Τα βιομηχανικά κτίρια συνήθως νοικιάζουν με χαμηλότερο συντελεστή, αν και έχουν επίσης χαμηλότερα γενικά έξοδα σε σύγκριση με έναν πύργο γραφείων.
Τα εμπορικά ακίνητα επωφελούνται επίσης από συγκριτικά μεγαλύτερες συμβάσεις μίσθωσης με ενοικιαστές από τα ακίνητα κατοικίας. Αυτή η μακρά διάρκεια μίσθωσης δίνει στον κάτοχο εμπορικών ακινήτων σημαντικό ποσό σταθερότητας των ταμειακών ροών, εφόσον οι μακροπρόθεσμοι μισθωτές καταλαμβάνουν το κτίριο.
Εκτός από την παροχή μιας σταθερής και πλούσιας πηγής εισοδήματος, τα εμπορικά ακίνητα προσφέρουν τη δυνατότητα για κεφαλαιακή ανατίμηση, εφόσον το ακίνητο είναι καλά συντηρημένο και ενημερωμένο. Και, όπως όλα τα ακίνητα, κινείται συχνά προς την αντίθετη κατεύθυνση προς τη χρηματιστηριακή αγορά, καθιστώντας την αποτελεσματική επιλογή διαφοροποίησης σε μετοχές ενός χαρτοφυλακίου.
Πλεονεκτήματα
Αντιστάθμιση έναντι χρηματιστηριακής αγοράς
Πηγή υψηλής εισοδήματος
Σταθερές ταμειακές ροές από μακροχρόνιους ενοικιαστές
Δυναμικό αύξησης κεφαλαίου
Μειονεκτήματα
Περισσότερο κεφάλαιο που απαιτείται για άμεση επένδυση
Μεγαλύτερη ρύθμιση
Υψηλότερο κόστος ανακαίνισης
Μη ρευστό περιουσιακό στοιχείο
Μειονεκτήματα της εμπορικής ακίνητης περιουσίας
Οι κανόνες και οι κανονισμοί είναι οι κύριοι αποτρεπτικοί παράγοντες για τους περισσότερους ανθρώπους που θέλουν να επενδύσουν άμεσα σε εμπορικά ακίνητα. Οι φόροι, οι μηχανικοί των αγορών και οι ευθύνες συντήρησης για τις εμπορικές ιδιοκτησίες είναι θαμμένοι σε στρώματα νομιμότητας. Αυτές οι απαιτήσεις μετατοπίζονται ανάλογα με την πολιτεία, την κομητεία, τη βιομηχανία, το μέγεθος, τον καθορισμό ζωνών και πολλούς άλλους ορισμούς. Οι περισσότεροι επενδυτές σε εμπορικά ακίνητα έχουν εξειδικευμένες γνώσεις ή μισθοδοσία ανθρώπων που το κάνουν.
Ένα άλλο εμπόδιο είναι ο αυξημένος κίνδυνος που επιφέρει ο κύκλος εργασιών του ενοικιαστή, ο οποίος έχει ιδιαίτερη σημασία σε μια οικονομία όπου τα απροσδόκητα εμπόδια στο λιανικό εμπόριο αφήνουν τις περιουσίες κενές με ελάχιστη προειδοποίηση.
Με κατοικίες, οι απαιτήσεις των εγκαταστάσεων ενός μισθωτή συνήθως αντικατοπτρίζουν εκείνες των προηγούμενων ή μελλοντικών ενοικιαστών. Ωστόσο, με μια εμπορική ιδιοκτησία, κάθε ενοικιαστής μπορεί να έχει πολύ διαφορετικές ανάγκες που απαιτούν δαπανηρή ανακαίνιση. Ο ιδιοκτήτης του κτιρίου πρέπει στη συνέχεια να προσαρμόσει το χώρο για να εξυπηρετήσει το εξειδικευμένο εμπόριο κάθε ενοικιαστή. Ένα εμπορικό ακίνητο με χαμηλό όγκο κενών θέσεων, αλλά με υψηλό κύκλο εργασιών ενοικιαστή μπορεί ακόμη να χάσει χρήματα λόγω του κόστους των ανακαινίσεων για τους εισερχόμενους ενοικιαστές.
Για όσους επιθυμούν να επενδύσουν άμεσα, η αγορά μιας εμπορικής ιδιοκτησίας είναι μια πολύ πιο δαπανηρή πρόταση από μια οικιστική ιδιοκτησία. Επίσης, ενώ η ακίνητη περιουσία, γενικά, συγκαταλέγεται μεταξύ των πιο μη ρευστοποιήσιμων κατηγοριών περιουσιακών στοιχείων, οι συναλλαγές για εμπορικά κτίρια τείνουν να μετακινούνται ιδιαίτερα αργά.
Παράδειγμα πραγματικού κόσμου της πρόβλεψης CRE
Η αμερικανική αγορά εμπορικών ακινήτων έπληξε την ύφεση κατά την περίοδο 2008-2009, όμως από το 2010 σημείωσε ετήσια κέρδη. Αυτά τα κέρδη βοήθησαν στην ανάκαμψη σχεδόν όλων των ζημιών της περιόδου ύφεσης.
Η "Έκθεση 2019 για την αγορά ακινήτων στις ΗΠΑ", μια ετήσια έκθεση που εκδόθηκε από την CBRE, πιστεύει:
Αν και είναι αργά στον οικονομικό κύκλο, οι προοπτικές παραμένουν πολύ καλές και για τους τέσσερις μεγάλους τύπους περιουσιακών στοιχείων των εμπορικών ακινήτων. Θα υπάρξει ελάχιστη εκτίμηση των αξιών, αλλά οι αποδόσεις του εισοδήματος θα πρέπει να παραμείνουν υγιείς.
Ωστόσο, άλλοι δείκτες υποδεικνύουν ότι η αγορά εμπορικών ακινήτων έχει κορυφωθεί στον κύκλο ανάπτυξης μετά την ύφεση. Σύμφωνα με την εταιρεία ακινήτων της Καλιφόρνια, Ten-X Growth, η τιμολόγηση των εμπορικών ακινήτων έληξε το 2018 μόλις 1% από το 2017.
Μια έκθεση Ten-X σημείωσε ότι το 2018 τελικό σύνολο για εμπορικές ιδιότητες επιβεβαιώνει την άποψή τους για την καθυστερημένη τιμολόγηση του οικονομικού κύκλου. Η έρευνα της επιχείρησης διαπίστωσε ότι οι κενές θέσεις εργασίας αυξάνονται, η επιβράδυνση του μισθώματος και η άνοδος των επιτοκίων της αγοράς
Όπως αναφέρθηκε από τη Forbes, ο τομέας των λιανικών πωλήσεων έχει αποδειχθεί ιδιαίτερα ενοχλητικός στην ευρύτερη αγορά εμπορικών ακινήτων, καθώς τα εκτεταμένα κλεισίματα των καταστημάτων εντάθηκαν το 2017 και συνεχίστηκαν το 2018. Για παράδειγμα, το δημοφιλές εμπορικό κέντρο REIT Westfield Corporation είδε την τιμή των μετοχών να ρίχνει 30% ανάμεσα στα μέσα του 2016 και τα τέλη του 2017 πριν αντιστρέψουν ορισμένες απώλειες μέχρι τον Ιανουάριο του 2018. Η Unibail-Rodamco SE εξαγόρασε το Westfield για 15, 8 δισ. Δολάρια ΗΠΑ, δημιουργώντας το Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
Οι περισσότερες επιχειρήσεις, ωστόσο, υποστηρίζουν ότι η αγορά ακινήτων παραμένει υγιής συνολικά. Η JP Morgan, στην "Εμπορική Προοπτική Ακινήτων του 2019", επανέλαβε σε μεγάλο βαθμό την άποψη της CBRE, σύμφωνα με την οποία το 2018 ήταν το ένατο έτος των αυξήσεων των ενοικίων και των εκτιμήσεων των εμπορικών ακινήτων. Ο Morgan προβλέπει ότι αυτός ο ρυθμός θα επιβραδυνθεί, αλλά θα συνεχιστεί και δεν θα υπάρξει πτώση μέχρι το 2019.
Σύγκριση επενδυτικών λογαριασμών Όνομα παροχέα Περιγραφή Αποκάλυψη διαφημιζόμενου × Οι προσφορές που εμφανίζονται σε αυτόν τον πίνακα προέρχονται από συνεργασίες από τις οποίες η Investopedia λαμβάνει αποζημίωση.