Κόστος κλεισίματος
Τα έξοδα κλεισίματος είναι τα έξοδα, πέραν της τιμής του ακινήτου, που κανονικά υποβάλλονται σε αγοραστές και πωλητές για την ολοκλήρωση μιας συναλλαγής επί ακινήτων.
Οι δαπάνες που προκύπτουν ενδέχεται να περιλαμβάνουν τέλη προέλευσης δανείου, σημεία έκπτωσης, τέλη αξιολόγησης, αναζητήσεις τίτλου, ασφάλιση τίτλου, έρευνες, φόρους, τέλη καταγραφής ενεργητικού και χρεώσεις έκθεσης πιστοληπτικής ικανότητας. Προπληρωμένες δαπάνες είναι εκείνες που επαναλαμβάνονται με την πάροδο του χρόνου, όπως οι φόροι ιδιοκτησίας και η ασφάλιση των ιδιοκτητών σπιτιού. Ο δανειστής υποχρεούται από το νόμο να δηλώσει αυτά τα έξοδα σε "εκτίμηση καλής πίστης" εντός τριών ημερών από την υποβολή αίτησης για οικιακό δάνειο.
Κατανόηση των εξόδων κλεισίματος
Τα έξοδα κλεισίματος συμβαίνουν όταν ο τίτλος του ακινήτου μεταβιβάζεται από τον πωλητή στον αγοραστή. Το συνολικό κόστος δολαρίων εξαρτάται από το πού πωλείται το ακίνητο και από την αξία του ακινήτου που μεταφέρεται. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού πληρώνουν συνήθως μεταξύ 2% και 5% της τιμής αγοράς, αλλά τα έξοδα κλεισίματος μπορούν να καταβληθούν είτε από τον πωλητή είτε από τον αγοραστή. Μια συναλλαγή με ακίνητα είναι μια κάπως περίπλοκη διαδικασία με πολλούς παίκτες και πολλά κινούμενα μέρη. Ορισμένα κράτη (και ορισμένα προϊόντα δανείων) απαιτούν ορισμένες επιθεωρήσεις πέρα από τη βασική επιθεώρηση που πληρώνετε απευθείας σε έναν επιθεωρητή σπιτιών της επιλογής σας. Στη συνέχεια, υπάρχουν φόροι ιδιοκτησίας και μεταφοράς, καθώς και ασφαλιστική κάλυψη και διάφορα πρόσθετα τέλη.
Οι ιδιοκτήτες σπιτιού στις ΗΠΑ πληρώνουν, κατά μέσο όρο, 4.876 δολάρια για το κλείσιμο των δαπανών, σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της ClosingCorp, μιας επιχείρησης δεδομένων για το κλείσιμο ακινήτων. Η έρευνα έδειξε το υψηλότερο μέσο κόστος κλεισίματος σε τμήματα της Βορειοανατολικής Ευρώπης, συμπεριλαμβανομένων των περιφερειών της Κολομβίας (12.573 δολάρια), της Νέας Υόρκης (9.341 δολάρια), του Delaware (8.663 δολάρια), του Maryland (7.211 δολάρια) και του Vermont (6.839 δολάρια). Τα κράτη με το χαμηλότερο μέσο κόστος κλεισίματος συμπεριλαμβάνουν το Μισούρι (2, 905 δολάρια), την Ιντιάνα (2, 934 δολάρια), τη Νότια Ντακότα (2, 996 δολάρια), την Αϊόβα (3, 138 δολάρια) και τη Βόρεια Καρολίνα (3, 206 δολάρια).
Οι νόμοι απαιτούν από τους δανειστές να παρέχουν μια εκτίμηση δανείων που αποκαλύπτει το κόστος κλεισίματος της ιδιοκτησίας. Σύμφωνα με τον νόμο για τις διαδικασίες διακανονισμού ακινήτων (RESPA), οι δανειστές υποχρεούνται από το νόμο να παρέχουν την εν λόγω εκτίμηση, γνωστή και ως εκτίμηση καλής πίστης, εντός τριών ημερών από τη λήψη του δανείου από τον δανειστή. Τουλάχιστον τρεις ημέρες πριν από το κλείσιμο, ο δανειστής θα πρέπει επίσης να παράσχει μια τελική δήλωση γνωστοποίησης που να περιγράφει όλα τα τέλη κλεισίματος. Τα καταγεγραμμένα τέλη ενδέχεται να έχουν αλλάξει από την εκτίμηση του δανείου.
Βασικές τακτικές
- Τα έξοδα κλεισίματος είναι τα τέλη και τα τέλη που οφείλονται κατά το κλείσιμο μιας συναλλαγής ακινήτων, πέραν της τιμής αγοράς του ακινήτου. Οι πωλητές ενδέχεται επίσης να υπόκεινται σε κόστος κλεισίματος.
- Παραδείγματα κοινών εξόδων κλεισίματος περιλαμβάνουν τέλη που σχετίζονται με την ανάληψη και την ανάληψη υποθήκης, προμήθειες ακινήτων, φόρους, ασφάλειες και αρχειοθέτηση.
- Τα έξοδα κλεισίματος πρέπει να γνωστοποιούνται από το νόμο στους αγοραστές και τους πωλητές και να συμφωνούνται πριν από την πραγματοποίηση μιας συμφωνίας ακινήτων.
Παραδείγματα Κόστος Κλεισίματος
Τα τέλη αρχής είναι τα τέλη που χρεώνει η τράπεζα για τη δημιουργία δανείου. Το τέλος ανέρχεται συνήθως στο 1% της υποθήκης. Ο αγοραστής μπορεί να αγοράσει εκπτωτικά σημεία προς τα εμπρός για να μειώσει το επιτόκιο που χρεώνει η τράπεζα. Αν και η τράπεζα απαιτεί πιστωτική έκθεση και αίτηση δανείου, αυτά τα τέλη είναι διαπραγματεύσιμα και μπορούν να καλυφθούν από την τράπεζα. Η ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών είναι ένα πρόσθετο τέλος που εφαρμόζεται σε κάθε αγορά με προκαταβολή μικρότερη από 20%.
Η ασφάλεια τίτλου προστατεύει τον δανειστή από αξιώσεις κατά του σπιτιού και προστατεύει τον αγοραστή από προηγούμενους εργολάβους που διεκδικούν αξιώσεις κατά της περιουσίας. Οι δανειστές συχνά απαιτούν μια εκτίμηση, η οποία μπορεί να κοστίσει έως και τα 400 δολάρια στις περισσότερες περιοχές. Οι τοπικές αρχές χρεώνουν τέλη καταγραφής και φόρους για την καταγραφή της πώλησης ακινήτων. Αυτοί οι φόροι μεταβίβασης διαφέρουν από κράτος σε κράτος.
Όλα τα έξοδα κλεισίματος θα αναλυθούν στην εκτίμηση του δανείου και στην ανακοίνωση κλεισίματος. Ακολουθούν τα τυποποιημένα τέλη που μπορείτε να περιμένετε:
Αμοιβή Εφαρμογής
- Ένα τέλος που χρεώνεται από τον δανειστή για να διεκπεραιώσει την υποθήκη αίτησή σας. Ρωτήστε τον δανειστή για λεπτομέρειες πριν υποβάλετε αίτηση για υποθήκη.
Δικηγόρος
- Ένα τέλος που χρεώνεται από έναν πληρεξούσιο ακινήτων για την προετοιμασία και την αναθεώρηση συμβάσεων αγοράς και συμβολαίων. Δεν είναι όλα τα κράτη απαιτούν έναν πληρεξούσιο για να χειριστεί μια συναλλαγή ακινήτων.
Τέλος κλεισίματος
- Επίσης γνωστό ως "τέλος μεσεγγύησης", αυτό καταβάλλεται στο κόμμα που χειρίζεται το κλείσιμο: η εταιρεία τίτλου, η εταιρεία μεσεγγύησης ή δικηγόρος, ανάλογα με το κρατικό δίκαιο.
Εξοδα αποστολής
- Αν υπογράφετε χαρτί έγγραφα, αυτό το τέλος βοηθά στην επιτάχυνση της μεταφοράς τους. Εάν το κλείσιμο γίνει ψηφιακά, ενδέχεται να μην καταβάλετε αυτό το τέλος.
Αμοιβή αναφοράς πίστωσης
- Μια χρέωση ($ 15 έως $ 30) από έναν δανειστή για να τραβήξει τις πιστωτικές σας εκθέσεις από τα τρία κύρια γραφεία παροχής στοιχείων. Ορισμένοι δανειστές ενδέχεται να μην χρεώνουν αυτό το τέλος επειδή λαμβάνουν έκπτωση από τους οργανισμούς παροχής στοιχείων.
Κατάθεση μεσεγγύησης
- Ορισμένοι δανειστές απαιτούν από εσάς να καταθέσετε δύο μήνες φόρου ακίνητης περιουσίας και ασφάλισης υποθηκών κατά το κλείσιμο.
Ασφάλιστρο Ασφάλισης Υποθηκών FHA
- Τα δάνεια FHA απαιτούν ένα προκαταρκτικό ασφάλιστρο ασφάλισης υποθηκών (UPMIP) 1, 75% του ποσού του βασικού δανείου που θα καταβληθεί κατά το κλείσιμο (ή μπορεί να μεταφερθεί σε υποθήκη σας). Υπάρχει επίσης μια ετήσια πληρωμή MIP που καταβάλλεται μηνιαίως, η οποία μπορεί να κυμανθεί από 0, 45% έως 0, 85%, ανάλογα με τη διάρκεια του δανείου σας και το βασικό ποσό.
Επίδομα προσδιορισμού και παρακολούθησης πλημμυρών
- Ένα τέλος που χρεώνεται σε έναν πιστοποιημένο επιθεωρητή πλημμυρών για να καθορίσει εάν το ακίνητο είναι σε μια πλημμυρική ζώνη, η οποία απαιτεί ασφάλιση πλημμύρας (ξεχωριστά από το ασφαλιστήριο συμβόλαιο του ιδιοκτήτη σπιτιού σας). Μέρος του τέλους περιλαμβάνει συνεχή παρατήρηση για την παρακολούθηση των αλλαγών στην κατάσταση των πλημμυρών της ιδιοκτησίας.
Αμοιβή μεταβίβασης σύνδεσης ιδιοκτητών σπιτιού
- Εάν αγοράσετε μια συγκυριαρχία, ένα αρχοντικό ή μια ιδιοκτησία σε μια προγραμματισμένη ανάπτυξη, πρέπει να συμμετάσχετε στην ένωση ιδιοκτητών σπιτιού αυτής της κοινότητας. Πρόκειται για το τέλος μεταφοράς που καλύπτει τα έξοδα αλλαγής ιδιοκτησίας, όπως τα έγγραφα. Το αν ο πωλητής ή ο αγοραστής πληρώνει το τέλος μπορεί να είναι ή να μην είναι στη σύμβαση. θα πρέπει να ελέγξετε εκ των προτέρων. Ο πωλητής θα πρέπει να παρέχει τεκμηρίωση που να δείχνει τα ποσά των χρεώσεων HOA και ένα αντίγραφο των οικονομικών καταστάσεων, ανακοινώσεων και πρακτικών του HOA. Ζητήστε να δείτε τα έγγραφα αυτά, καθώς και τα άρθρα, τις συμφωνίες, τους όρους και τους περιορισμούς (ή CC & Rs) και τους κανόνες της HOA πριν αγοράσετε το ακίνητο για να βεβαιωθείτε ότι είναι σε καλή οικονομική κατάσταση και είναι ένας τόπος που θέλετε να ζήσετε.
Ασφάλιση του σπιτιού
- Ένας δανειστής συνήθως απαιτεί προπληρωμή του ασφαλίστρου του πρώτου έτους κατά το κλείσιμο.
Ασφάλιση τίτλου δανειστή
- Μία προκαταβολή, μία φορά, που καταβάλλεται στην εταιρεία τίτλου που προστατεύει έναν δανειστή εάν προκύψει διαφορά ιδιοκτησίας ή εμπράγματο δικαίωμα που δεν βρέθηκε στην αναζήτηση τίτλου.
Έλεγχος βαφής με βάση το μόλυβδο
- Ένα τέλος που καταβάλλεται σε έναν πιστοποιημένο επιθεωρητή για να καθορίσει εάν το ακίνητο έχει επικίνδυνη βαφή με βάση το μόλυβδο.
Σημεία
- Τα σημεία (ή "σημεία έκπτωσης") αναφέρονται σε προαιρετική προκαταβολή στον δανειστή για να μειώσει το επιτόκιο του δανείου σας και έτσι να μειώσει τη μηνιαία πληρωμή σας. Ένα σημείο ισούται με το 1% του ποσού του δανείου. Σε περιβάλλον χαμηλού επιπέδου, αυτό μπορεί να μην σας εξοικονομήσει πολλά χρήματα.
Τίτλος Ασφάλισης Κατόχου
- Αυτή η πολιτική σας προστατεύει σε περίπτωση που κάποιος αμφισβητήσει την ιδιοκτησία σας στο σπίτι. Είναι συνήθως προαιρετικό αλλά συνιστάται ιδιαίτερα από νομικούς εμπειρογνώμονες.
Προμήθεια προέλευσης
- Αυτή η χρέωση καλύπτει τις διοικητικές δαπάνες του δανειστή για την επεξεργασία του τέλους και είναι συνήθως το 1% του ποσού του δανείου. Ορισμένοι δανειστές δεν χρεώνουν τέλη προέλευσης, αλλά συνήθως χρεώνουν υψηλότερο επιτόκιο για την κάλυψη των εξόδων.
Έλεγχος παρασίτων
- Τέλος που καλύπτει το κόστος επαγγελματικής επιθεώρησης επιβλαβών οργανισμών για τερμίτες, ξηρή σήψη ή άλλες βλάβες που σχετίζονται με επιβλαβείς οργανισμούς. Ορισμένα κράτη και ορισμένα κρατικά ασφαλιζόμενα δάνεια απαιτούν την επιθεώρηση.
Προπληρωμένες ημερήσιες χρεώσεις τόκων
- Μια πληρωμή για την κάλυψη όλων των τόκων από την υποθήκη σας που θα προκύψουν από την ημερομηνία κλεισίματος μέχρι την ημερομηνία της πρώτης πληρωμής υποθηκών σας.
Ασφάλιση ιδιωτικών υποθηκών (PMI)
- Εάν η προκαταβολή σας είναι μικρότερη από 20%, ο δανειστής σας ενδέχεται να απαιτεί PMI. Ίσως χρειαστεί να κλείσετε την πληρωμή PMI του πρώτου μήνα.
Αμοιβή αξιολόγησης ιδιοκτησίας
- Ένα απαιτούμενο τέλος που καταβάλλεται σε μια επαγγελματική εταιρεία αξιολόγησης ακίνητης περιουσίας για να εκτιμήσει την εύλογη αγοραία αξία του σπιτιού που χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό του λόγου δανείου σας προς αξία (LTV).
Φόρος ακίνητης περιουσίας
- Κατά το κλείσιμο, αναμένετε να πληρώσετε όλους τους φόρους ιδιοκτησίας που οφείλονται εντός 60 ημερών από την αγορά κατοικίας.
Rate Rate Lock
- Ένα τέλος που χρεώνεται από το δανειστή για να σας εγγυηθεί ένα συγκεκριμένο επιτόκιο για περιορισμένο χρονικό διάστημα, συνήθως από τη στιγμή που θα λάβετε μια έγκριση πριν κλείσετε.
Έχετε ένα καλό επιτόκιο υποθηκών; Κλειδώστε το! σας δίνει τις λεπτομέρειες.
Αμοιβή εγγραφής
- Μια χρέωση που χρεώνεται από το τοπικό γραφείο εγγραφής σας, συνήθως πόλη ή νομό, για την καταγραφή δημόσιων αρχείων γης.
Έξοδα έρευνας
- Ένα τέλος που χρεώνεται από μια εταιρεία τοπογραφίας για να ελέγξει τις σειρές ιδιοκτησίας και τους κοινόχρηστους περιφράκτες για να επιβεβαιώσει τα όρια μιας ιδιοκτησίας.
Παρακολούθηση Φορολογίας και Φορολογικά Έξοδα Έρευνας
- Μια χρέωση τρίτου για την τήρηση καρτελών στις πληρωμές φόρου ακίνητης περιουσίας σας και για να ενημερώσετε τον δανειστή σας για τυχόν προβλήματα με τις πληρωμές φόρου ακίνητης περιουσίας σας, όπως καθυστερημένες ή αποτυχημένες πληρωμές.
Προμήθεια αναζήτησης τίτλου
- Τέλος που χρεώνει η εταιρεία τίτλου για την ανάλυση των αρχείων δημόσιας ιδιοκτησίας για τυχόν αποκλίσεις ιδιοκτησίας. Η εταιρία τίτλου αναζητά τα πρακτικά της εγγύησης και διασφαλίζει ότι δεν υφίστανται επί του ακινήτου διαφορές ή κυριότητες επί της ιδιοκτησίας.
Φόρος Μεταφοράς
- Φόρος που επιβάλλεται για τη μεταβίβαση του τίτλου από τον πωλητή στον αγοραστή.
Προμήθεια αναδοχής
- Ένα τέλος που χρεώνει ο δανειστής για την αναδοχή του δανείου σας. Η αναδοχή είναι η ερευνητική διαδικασία για την επαλήθευση των οικονομικών σας στοιχείων, του εισοδήματος, της απασχόλησης και της πίστωσης για την τελική έγκριση του δανείου.
Αμοιβή χρηματοδότησης της VA
- Εάν είστε δανειολήπτης VA, αυτό το τέλος, που χρεώνεται ως ποσοστό του ποσού του δανείου, βοηθά στην αντιστάθμιση του κόστους του δανειακού προγράμματος στους φορολογούμενους των ΗΠΑ. Το ποσό του τέλους χρηματοδότησης εξαρτάται από την ταξινόμηση της στρατιωτικής σας υπηρεσίας και το ύψος του δανείου σας. το τέλος μπορεί να καταβληθεί κατά το κλείσιμο ή τυλιγμένο στην υποθήκη σας. Ορισμένα στρατιωτικά μέλη απαλλάσσονται από την καταβολή του τέλους.
Ένα άλλο μεγάλο τέλος: προμήθειες ακινήτων. Ωστόσο, οι αγοραστές δεν πληρώνουν αυτό το τέλος. πωλητές κάνουν. Συνήθως, το τέλος προμήθειας κυμαίνεται από 5% έως 6% της τιμής αγοράς του σπιτιού και κατανέμεται ομοιόμορφα μεταξύ του αντιπροσώπου του πωλητή και του πράκτορα του αγοραστή.
Πώς να μειώσετε το κόστος κλεισίματος
Μπορεί να αισθανθείτε σαν να μην μπορείτε να αντέξετε οικονομικά όλα αυτά τα τέλη πέρα από την προκαταβολή, τα έξοδα μετακίνησης και τις επισκευές στο νέο σας σπίτι. Ωστόσο, υπάρχουν τρόποι διαπραγμάτευσης αυτών των τελών.
- Ψάξτε γύρω. Αυτό ισχύει για τους δανειστές και τις υπηρεσίες τρίτων, όπως τα ασφαλιστήρια συμβόλαια του ιδιοκτήτη σπιτιού και οι εταιρείες τίτλων. Πολλοί οικοδεσπότες δεν συνειδητοποιούν ότι μπορούν να εξοικονομήσουν σημαντικά χρήματα για το κλείσιμο των δαπανών αν συγκρίνουν τα τέλη από τον δανειστή προς τον δανειστή. Επίσης, δεν χρειάζεται να χρησιμοποιήσετε την εταιρία τίτλου, τον επιθεωρητή παρασίτων ή τον ασφαλιστικό πράκτορα του ιδιοκτήτη σπιτιού που προτείνει ο δανειστής σας. Κάνετε κάποια εργασία και μπορείτε να εξοικονομήσετε χρήματα για αυτά τα τέλη.
- Προγραμματισμός κλεισίματος στο τέλος του μήνα. Μια ημερομηνία λήξης κοντά ή στο τέλος του μήνα βοηθά στη μείωση των προπληρωμένων ημερησίων χρεωστικών τόκων. Ένας δανειστής μπορεί να τρέξει αυτό το σενάριο για να καταλάβετε πόσο μπορείτε να σώσετε.
- Απευθυνθείτε στον πωλητή για βοήθεια. Ίσως μπορέσετε να πάρετε έναν πωλητή είτε για να μειώσετε την τιμή αγοράς είτε για να καλύψετε ένα τμήμα (ή όλα - εάν είστε πραγματικά τυχεροί) των τελικών εξόδων. Αυτό είναι πιο πιθανό εάν ο πωλητής έχει κίνητρα και το σπίτι είναι στην αγορά για μεγάλο χρονικό διάστημα με λίγες προσφορές. Ωστόσο, σε πολλές αγορές ζεστών κατοικιών, οι συνθήκες ευνοούν τους πωλητές, ώστε να μπορείτε να πάρετε pushback ή ένα "όχι" εάν ζητάτε τη βοήθεια ενός πωλητή. Δεν ενοχλεί να ρωτήσω.
- Συγκρίνετε τα δελτία εκτίμησης του δανείου και τα έντυπα γνωστοποίησης. Όταν λάβετε την αρχική εκτίμηση του δανείου σας, αναθεωρήστε την με μια χτένα με λεπτό δόντι. Εάν δεν είστε σίγουροι για το τι συνεπάγεται μια χρέωση ή γιατί χρεώνεται, ζητήστε από τον δανειστή να σας διευκρινίσει. Ένας δανειστής που δεν μπορεί να εξηγήσει μια αμοιβή ή να σπρώξει πίσω όταν ερωτηθεί πρέπει να είναι μια κόκκινη σημαία. Ομοίως, εάν παρατηρήσετε νέες αμοιβές ή δείτε αισθητές αυξήσεις ορισμένων τελών, ζητήστε από τον δανειστή σας να σας καθοδηγήσει στις λεπτομέρειες. Δεν είναι ασυνήθιστο το κλείσιμο του κόστους να κυμαίνεται από την προ-έγκριση έως το κλείσιμο, αλλά μεγάλα άλματα ή εκπληκτικά προσθήκες θα μπορούσαν να επηρεάσουν την ικανότητά σας να κλείσετε.
- Διαπραγμάτευση ειδικών δανείων. Αν υποψιάζεστε ότι ένας δανειστής προσθέτει περιττές αμοιβές, γνωστές ως "χρεώσεις αποσκευών", για το δάνειό σας, μιλήστε. Ζητήστε από τον δανειστή να αφαιρέσει ή να μειώσει τα τέλη αν παρατηρήσετε την επικάλυψη. Η σύγκριση των αγορών μπορεί να είναι ο σύμμαχός σας στη μείωση του κόστους κλεισίματος, καθώς και στην εξεύρεση ανταγωνιστικών όρων και ποσοστών. Να είστε ιδιαίτερα προσεκτικοί σχετικά με τα υπερβολικά έξοδα επεξεργασίας και τεκμηρίωσης.
- Κλείστε το κόστος κλεισίματος στην υποθήκη σας (ως έσχατη λύση). Σε ορισμένες περιπτώσεις, οι δανειστές θα προσφέρουν να πληρώσουν τα έξοδα κλεισίματος ή να τα μετατρέψουν σε δάνειο. Αλλά δεν είστε από το γάντζο? οι δανειστές τείνουν να χρεώνουν υψηλότερα επιτόκια για να πληρώσουν για να απορροφήσουν τα τέλη κλεισίματος, πράγμα που σημαίνει ότι καταλήγετε τελικά να πληρώνετε τόκους για το δάνειό σας - και για το κλείσιμο του κόστους.
Δανείου Κλείσιμο-Κόστος
Τα στεγαστικά δάνεια που δεν κλείνουν, εξαλείφουν όλες τις προκαταβολές για τον αγοραστή μετά το κλείσιμο. Αυτοί οι τύποι υποθηκών είναι ωφέλιμοι βραχυπρόθεσμα, αλλά πιθανόν να οδηγήσουν σε υψηλότερα επιτόκια. Τα έξοδα κλεισίματος μπορούν επίσης να ταφούν στη συνολική υποθήκη, πράγμα που σημαίνει ότι ο αγοραστής καταβάλλει τόκους για το κόστος κλεισίματος με την πάροδο του χρόνου. Ως εκ τούτου, ενώ οι υποθήκες που δεν κλείνουν με κόστος είναι χρήσιμες για τη μείωση του αρχικού κεφαλαίου, υπάρχουν μακροπρόθεσμες δημοσιονομικές συνέπειες που πρέπει να εξεταστούν.