Εξαργύρωση έναντι δανείων αναχρηματοδότησης υποθηκών με διάρκεια και διάρκεια
Τα "εξαργύρωση" και "επιτόκιο και προθεσμία" είναι οι δύο βασικές επιλογές σας όταν αναχρηματοδοτείτε την υποθήκη σας για να αποθηκεύσετε ή να πάρετε χρήματα. Εάν απλά αναχρηματοδοτείτε το υφιστάμενο δάνειο για να επιτύχετε χαμηλότερο επιτόκιο ή να αλλάξετε τους όρους, ονομάζεται αναχρηματοδότηση βάσει προθεσμιών και προθεσμιών. Ή ίσως θελήσετε να εξάγετε μερικά από τα κεφάλαια στο σπίτι σας - ίσως να κάνετε μια ανακαίνιση, να πληρώσετε χρέη ή να πληρώσετε τα έξοδα κολλεγίων - με ένα δάνειο εξαργύρωσης. Ακολουθούν οι όροι αυτοί και ο τρόπος με τον οποίο μπορούν να επηρεάσουν την οικονομική σας θέση.
Βασικές τακτικές
- Όταν αναχρηματοδοτείτε μια υποθήκη, οι δύο βασικές σας επιλογές είναι μια αναχρηματοδότηση αναχρηματοδότησης, όπου εξάγετε μερικά από τα ίδια κεφάλαια στο σπίτι σας, ή μια αναχρηματοδότηση βάσει προθεσμιών και προθεσμιών, με την οποία ανταλλάσσετε το τρέχον δάνειό σας με ένα νέο (ελπίζουμε καλύτερα) όρους.
- Τα δάνεια εξαργύρωσης γενικά έρχονται με αυστηρότερους όρους, όπως προστιθέμενα σημεία ή υψηλότερο επιτόκιο, επειδή φέρουν μεγαλύτερο κίνδυνο για τον δανειστή.
- Μπορεί να μπορείτε να εξαγάγετε κάποια μετρητά από την αναχρηματοδότηση σας χωρίς να επιβαρύνεστε με τα πρόσθετα τέλη ενός δανείου εξαργύρωσης εκμεταλλευόμενοι την επικάλυψη κεφαλαίων στο τέλος ενός δανείου και την αρχή ενός άλλου.
Τα βασικά της αναχρηματοδότησης υποθηκών τώρα
Πρώτον, σκεφτείτε την αναχρηματοδότηση ως την αντικατάσταση μιας υφιστάμενης υποθήκης με μια άλλη ή την ενοποίηση ενός στεγαστικού δανείου σε ένα ενιαίο δάνειο. Εκτός από το παλιό (υποθήκη) και με το νέο, όπως λένε. Μόλις αναχρηματοδοτήσετε, το παλιό σας δάνειο ή τα δάνεια σας αποπληρώνονται και ένα νέο τοποθετείται στην θέση του / της.
Υπάρχουν πολλοί λόγοι για να εξεταστεί η αναχρηματοδότηση. Η εξοικονόμηση χρημάτων είναι η προφανής. Τον Αύγουστο του 2008 η μέση 30ετής σταθερή υποθήκη είχε επιτόκιο 6, 48%. Μετά την οικονομική κρίση, τα επιτόκια για το ίδιο είδος υποθήκης μειώθηκαν σταθερά. Τον Δεκέμβριο του 2012, το σταθερό επιτόκιο των 30 ετών μειώθηκε σχεδόν στο μισό από τέσσερα χρόνια νωρίτερα σε 3, 35%. Ο μέσος ετήσιος ρυθμός για το 2017 ανήλθε στο 3, 99%. Μέχρι το 2018, είχε αυξηθεί στο 4, 54%, σύμφωνα με τον Freddie Mac. Αλλά ακόμη και αυτά τα υψηλότερα ποσοστά θα μπορούσαν να είναι χαμηλότερα από αυτά των παλαιών υποθηκών που μπορεί να έχετε.
Τον Μάρτιο του 2019, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων μειώθηκαν στο 4, 27%, σε χαμηλά επίπεδα 60 εβδομάδων. Την εβδομάδα που έληξε στις 29 Μαρτίου 2019, οι αιτήσεις υποθηκών αυξήθηκαν κατά 18, 6%, σύμφωνα με την Ένωση Mortgage Bankers. Το επίπεδο αναχρηματοδότησης αυξήθηκε κατά 39% σε 47, 4% του συνόλου των αιτήσεων, το υψηλότερο επίπεδο από το Νοέμβριο του 2016. (Το μεγαλύτερο πρόσφατο κύμα υποθηκών αναχρηματοδοτήσεων χτύπησε από το 2011 έως το 2013 και το 2015 έως το 2016, όταν τα επιτόκια ήταν κοντά στα χαμηλά επίπεδα ρεκόρ). ο δείκτης υποχώρησε στο 44, 1% των συνολικών αιτήσεων την επόμενη εβδομάδα, το χαμηλό κόστος δανεισμού και η ισχυρή αγορά εργασίας συνεχίζουν να οδηγούν τις αιτήσεις.
Ιστορικά, τα ποσοστά εξακολουθούν να είναι σχετικά χαμηλά - ένας λόγος για τους ιδιοκτήτες σπιτιού με στεγαστικά δάνεια μεγαλύτερης ηλικίας (ή εκείνα των οποίων το μετοχικό κεφάλαιο έχει αυξηθεί ή έχουν πολύ καλύτερες αξιολογήσεις πιστοληπτικής ικανότητας από ό, τι όταν χρηματοδότησαν αρχικά το σπίτι τους) να εξετάσουν την αναχρηματοδότηση τώρα. Όταν τα επιτόκια κινούνται υψηλότερα, η αναχρηματοδότηση μπορεί να προσφέρει την ευκαιρία μετατροπής μιας υποθήκης ρυθμιζόμενου επιτοκίου σε ένα σταθερό επιτόκιο, για να κλειδώσει πληρωμές χαμηλότερων τόκων πριν από την άνοδο των επιτοκίων. Οι αρχές της βιομηχανίας προβλέπουν ότι τα ποσοστά θα αυξηθούν το 2019
Εξαργύρωση έναντι ποσοστού και διάρκειας: Δύο τύποι δανείων
Υπάρχουν δύο βασικά δάνεια αναχρηματοδότησης. Το απλούστερο και πιο απλό είναι η προθεσμιακή αναχρηματοδότηση (refiance) . Κανένα πραγματικό χρήμα δεν αλλάζει τα χέρια σε αυτή την περίπτωση, εκτός από τα τέλη που σχετίζονται με το δάνειο. Το μέγεθος της υποθήκης παραμένει το ίδιο. απλώς ανταλλάσσετε τους τρέχοντες όρους υποθηκών σας για νεότερους (πιθανώς καλύτερους) όρους.
Αντίθετα, σε ένα δάνειο εξαργύρωσης, γνωστό και ως αναχρηματοδότηση, η νέα υποθήκη είναι μεγαλύτερη από την παλιά. Μαζί με τους νέους όρους δανείου, προωθήσατε επίσης χρήματα με αποδοτικό τρόπο, λαμβάνοντας τα ίδια κεφάλαια από το σπίτι σας με τη μορφή μετρητών.
Μπορείτε να επωφεληθείτε από ένα επιτόκιο refi με υψηλότερη αναλογία δανείου προς αξία (το ποσό του δανείου διαιρείται με την εκτιμώμενη αξία του ακινήτου). Είναι πιο εύκολο να αποκτήσετε το δάνειο, με άλλα λόγια, ακόμα κι αν είστε φτωχότερος πιστωτικός κίνδυνος επειδή δανείζετε ένα υψηλό ποσοστό του τι αξίζει το σπίτι.
Σκεφτείτε προσεκτικά πριν λάβετε ένα δάνειο εξαργύρωσης για να επενδύσετε, καθώς δεν έχει νόημα να τοποθετήσετε τα χρήματά σας σε ένα CD που κερδίζει 2, 5% όταν οι τόκοι υποθηκών σας είναι 5% ή 6%.
Τα δάνεια εξαργύρωσης έρχονται με αυστηρότερους όρους. Εάν θέλετε να επιστρέψετε μερικά από τα κεφάλαια που έχετε δημιουργήσει στο σπίτι σας με τη μορφή μετρητών, πιθανότατα θα σας κοστίσει - πόσα εξαρτάται από το πόσα κεφάλαια έχετε δημιουργήσει στο σπίτι σας και το πιστωτικό αποτέλεσμά σας. Εάν, για παράδειγμα, η βαθμολογία FICO ενός δανειολήπτη είναι 700, ο λόγος δανείου προς αξία είναι 76% και το δάνειο θεωρείται εξαργύρωση, ο δανειστής μπορεί να προσθέσει 0.750 μονάδες στο αρχικό κόστος του δανείου. Εάν το ποσό του δανείου ήταν 200.000 δολάρια, για παράδειγμα, ο δανειστής θα προσθέσει 1.500 δολάρια στο κόστος. (Κάθε δανειστής είναι διαφορετικός.) Εναλλακτικά, ο οφειλέτης θα μπορούσε να πληρώσει ένα υψηλότερο επιτόκιο - 0, 125% έως 0, 250% περισσότερο, ανάλογα με τις συνθήκες της αγοράς.
Γιατί οι σκληρότεροι όροι; Επειδή τα δάνεια εξαργύρωσης φέρουν μεγαλύτερο κίνδυνο για τον δανειστή, σύμφωνα με την Casey Fleming, σύμβουλο στεγαστικών δανείων, C2 Financial Corporation και συγγραφέας του "The Loan Guide: Πώς να πάρει την καλύτερη δυνατή υποθήκη". "Στατιστικά, ένας δανειζόμενος είναι πολύ πιθανότερο να απομακρυνθεί από το σπίτι αν έχει πρόβλημα εάν έχει ήδη τραβήξει την ισότητα από αυτό. Είναι ιδιαίτερα αληθές αν έχει αποσυρθεί περισσότερο από ό, τι αρχικά είχε επενδύσει στην προκαταβολή. Κατά συνέπεια, κάθε δάνειο που θεωρείται εξαργύρωση είναι υψηλότερο για να αντικατοπτρίζει αυτόν τον κίνδυνο, έως ότου υπάρξουν τόσα κεφάλαια που ο δανειζόμενος δεν είναι πιθανό να αποχωρήσει πια ".
Αλλά ένα υψηλότερο πιστωτικό αποτέλεσμα και χαμηλότερη σχέση δανείου προς αξία μπορεί να μεταφέρει τους αριθμούς ουσιαστικά υπέρ σας. Ένας οφειλέτης με πιστωτικό αποτέλεσμα ύψους 750 και λόγο δανεισμού προς αξία μικρότερο από 60%, για παράδειγμα, δεν θα χρεωθεί κανένα πρόσθετο κόστος για ένα δάνειο εξαργύρωσης. οι δανειστές πιστεύουν ότι αυτός ή αυτή δεν είναι πιο πιθανό να αθετήσει το δάνειο από ό, τι αν κάνει ένα ποσοστό / όρος refi.
Το δάνειό σας μπορεί να είναι ένα δάνειο εξαργύρωσης ακόμα και αν δεν λαμβάνετε μετρητά. Αν πληρώνετε πιστωτικές κάρτες, δάνεια αυτοκινήτων ή οτιδήποτε άλλο δεν ήταν αρχικά μέρος της υποθήκης σας, ο δανειστής πιθανώς θεωρεί ότι είναι ένα δάνειο εξαργύρωσης. Εάν εδραιώσετε δύο υποθήκες σε ένα - και ένα ήταν αρχικά ένα δάνειο εξαργύρωσης - το νέο ενοποιημένο δάνειο θα ταξινομηθεί και ως εξαργύρωση.
Ένας άλλος λόγος για να σκεφτείς δύο φορές για τα cash-outs: Το να κάνεις αναχρηματοδότηση μπορεί να επηρεάσει αρνητικά το σκορ σου FICO.
83%
Ο αριθμός των αναχρηματοδοτήσεων υποθηκών που ήταν δάνεια εξαργύρωσης στο 4ο τρίμηνο του 2018.
Περισσότεροι Αμερικανοί επιλέγουν την αναχρηματοδότηση εκταμίευσης
Αν και πολλοί εμπειρογνώμονες προσωπικών οικονομικών θα συμβούλευαν κατά της απομάκρυνσης της κατοικίας σας από τα δικαιώματά της σε αναχρηματοδότηση, τα πρόσφατα στοιχεία δείχνουν ότι πολλοί Αμερικανοί επιλέγουν αυτόν τον τύπο δανείου. Οι τριμηνιαίες στατιστικές αναχρηματοδότησης της Freddie Mac απέδειξαν ότι το τέταρτο τρίμηνο του 2018 (που απελευθερώθηκε τον Μάρτιο του 2019), οι δανειολήπτες εξαργυρώνουν το 83% όλων των δανείων αναχρηματοδότησης, το υψηλότερο από το τρίτο τρίμηνο του 2007.
Πηγή: Freddie Mac, Τριμηνιαία έκθεση αναχρηματοδότησης, 2018
Πολλά από αυτά τα refinances δεν ήταν για μείωση του επιτοκίου. Οι πιο συνηθισμένες χρήσεις των κεφαλαίων ήταν η πληρωμή λογαριασμών ή άλλων χρεών ή η πραγματοποίηση βελτιώσεων στο σπίτι.
Πηγή: Freddie Mac, Τριμηνιαία έκθεση αναχρηματοδότησης, 2018
Ένα ενδιαφέρον κενό για την αναχρηματοδότηση υποθηκών
Με τη βοήθεια του μεσίτη υποθηκών σας, μπορεί να έχετε τη δυνατότητα να δημιουργήσετε λίγα χρήματα από την αναχρηματοδότησή σας, χωρίς να θεωρείται ένα δάνειο εξαργύρωσης (και να δημιουργήσετε τις πρόσθετες αμοιβές που συνδέονται με αυτό). Βασικά, λειτουργεί εκμεταλλευόμενοι την επικάλυψη κεφαλαίων στο τέλος ενός δανείου και την αρχή ενός άλλου. Είναι μια περίπλοκη διαδικασία, ώστε να δίνετε ιδιαίτερη προσοχή στο πώς το περιγράφει ο Fleming:
"Έχετε τη δυνατότητα να χρηματοδοτήσετε το κόστος κλεισίματος σε τιμή / διάρκεια refi. Οι περισσότεροι δανειστές επιτρέπουν τα έξοδα κλεισίματος να περιλαμβάνουν προπληρωμένα έξοδα, όπως προπληρωμένους τόκους, τους μη καταβληθέντες δεδουλευμένους τόκους για την υπάρχουσα υποθήκη σας, τα χρήματα που χρειάζονται για την προχρηματοδότηση του λογαριασμού σας μεσεγγύησης, ακόμη και τους φόρους ακίνητης περιουσίας και την ασφάλιση εάν το κάνετε σωστό.
"Όταν αναχρηματοδοτείτε, πληρώνετε τους δεδουλευμένους τόκους για την υπάρχουσα υποθήκη μέχρι την ημέρα που εξοφλείται. Προπληρώνετε το ενδιαφέρον σας για το νέο σας δάνειο από την ημέρα που θα χρηματοδοτήσετε μέχρι το πρώτο του επόμενου μήνα και στη συνέχεια δεν πραγματοποιείτε πληρωμή τον επόμενο μήνα. Ως εκ τούτου, έχετε χρηματοδοτήσει ένα μήνα ενδιαφέρον για την υποθήκη σας στο νέο δάνειο.
"Αν έχετε λογαριασμό απόσυρσης (ή μεσεγγύησης) για να πληρώσετε ασφάλιση και φόρους με την υπάρχουσα υποθήκη σας, τότε ο υφιστάμενος δανειστής σας κρατά μερικά από τα χρήματά σας - τουλάχιστον δύο μήνες φόρων και ασφάλισης το καθένα. Όταν αναχρηματοδοτείτε, ο νέος δανειστής σας θα χρειαστεί κάποια χρήματα όταν τα φορολογικά και ασφαλιστικά σας τέλη οφείλονται, οπότε θα ζητήσουν κάποια χρήματα μπροστά. Μπορείτε συνήθως να χρηματοδοτήσετε αυτό.
"Στη συνέχεια, μετά το κλείσιμο του δανείου σας, ο παλιός σας δανειστής -που κρατάει μερικά από τα χρήματά σας - σας στέλνει μια επιταγή ίση με το υπόλοιπο του λογαριασμού σας μεσεγγύησης όταν εξοφλήσατε αυτό το δάνειο. Μετρητά!
"Επίσης, επειδή μερικές από τις χρεώσεις αλλάζουν λίγο μέχρι τη χρηματοδότηση, οι περισσότεροι δανειστές επιτρέπουν ένα μικρό κομμάτι από το μαξιλάρι - μέχρι τα 2.000 δολάρια σε μετρητά πίσω με μεσεγγύηση χωρίς το δάνειο να θεωρείται εξαργύρωση.
"Αυτό σημαίνει ότι μπορείτε να χρηματοδοτήσετε" κόστος "που δεν είναι πραγματικά το κόστος της δημιουργίας του δανείου αλλά αντιπροσωπεύει το κόστος του δανείου. Σε δάνειο με επιτόκιο / δάνειο 200.000 δολάρια, θα ήταν πολύ εφικτό να παραχθούν περίπου 4.000 δολάρια σε μετρητά - κάτω από τις σωστές συνθήκες, αν είχαν διαρθρωθεί προσεκτικά - χωρίς να πληρώνουν ποινή έκπτωσης ".
Η κατώτατη γραμμή
Η δουλειά σας ως δανειολήπτης είναι να έχετε αρκετές γνώσεις για να συζητήσετε τις επιλογές με τον δανειστή σας. Για τους περισσότερους, η αποφυγή του πρόσθετου κόστους ενός δανείου εξαργύρωσης είναι η καλύτερη οικονομική κίνηση. Αν έχετε συγκεκριμένο λόγο για να πάρετε μετρητά από το σπίτι σας, ένα δάνειο εξαργύρωσης μπορεί να είναι πολύτιμο, αλλά να θυμάστε ότι το επιπλέον χρηματικό ποσό που θα πληρώσετε σε τόκους για τη διάρκεια του δανείου μπορεί να το κάνει κακή ιδέα.