Ποσοστό κεφαλαιοποίησης
Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης (γνωστό και ως ανώτατο όριο) χρησιμοποιείται στον κόσμο των εμπορικών ακινήτων για να υποδείξει το ποσοστό απόδοσης που αναμένεται να δημιουργηθεί σε ένα ακίνητο επένδυσης σε ακίνητα. Το μέτρο αυτό υπολογίζεται βάσει του καθαρού εισοδήματος το οποίο αναμένεται να παράγει το ακίνητο και υπολογίζεται με τη διαίρεση του καθαρού λειτουργικού εισοδήματος από την αξία του ενεργητικού και εκφράζεται ως ποσοστό. Χρησιμοποιείται για την εκτίμηση της δυνητικής απόδοσης του επενδυτή για την επένδυσή τους στην αγορά ακινήτων.
Ενώ το ανώτατο όριο μπορεί να είναι χρήσιμο για τη γρήγορη σύγκριση της σχετικής αξίας παρόμοιων επενδύσεων σε ακίνητα στην αγορά, δεν πρέπει να χρησιμοποιείται ως ο μοναδικός δείκτης της δύναμης μιας επένδυσης, διότι δεν λαμβάνει υπόψη τη μόχλευση, την χρονική αξία του χρήματος, και μελλοντικές ταμειακές ροές από βελτιώσεις ακινήτων, μεταξύ άλλων παραγόντων. Δεν υπάρχουν σαφείς σειρές για ένα καλό ή κακό ανώτατο όριο και εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από το πλαίσιο της ιδιοκτησίας και της αγοράς.
Βασικές τακτικές
- Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης υπολογίζεται διαιρώντας τα καθαρά λειτουργικά έσοδα ενός ακινήτου με την τρέχουσα αγοραία αξία.
- Αυτός ο λόγος, εκφρασμένος ως ποσοστό, είναι μια εκτίμηση για την πιθανή απόδοση του επενδυτή σε μια επένδυση σε ακίνητα.
- Το ανώτατο επιτόκιο είναι πιο χρήσιμο ως σύγκριση της σχετικής αξίας παρόμοιων επενδύσεων σε ακίνητα.
Κατανόηση του ποσοστού κεφαλαιοποίησης
Το ανώτατο επιτόκιο είναι το πιο δημοφιλές μέτρο μέσω του οποίου αξιολογούνται οι επενδύσεις σε ακίνητα για την κερδοφορία και τη δυνατότητα επιστροφής τους. Το ανώτατο επιτόκιο αντιπροσωπεύει απλώς την απόδοση μιας ιδιοκτησίας σε χρονικό ορίζοντα ενός έτους, υποθέτοντας ότι το ακίνητο αγοράζεται με μετρητά και όχι δάνειο. Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης υποδεικνύει τον εγγενή, φυσικό και μη-μοχλευμένο ρυθμό απόδοσης.
Φόρτωση κεφαλαιοποίησης
Για τον υπολογισμό του ποσοστού κεφαλαιοποίησης υπάρχουν διάφορες εκδόσεις. Στη δημοφιλέστερη μέθοδο, το ποσοστό κεφαλαιοποίησης μιας επένδυσης σε ακίνητα υπολογίζεται με τη διαίρεση του καθαρού λειτουργικού εισοδήματος (NOI) του ακινήτου από την τρέχουσα αγοραία αξία. Μαθηματικά,
Ποσοστό κεφαλαιοποίησης = Καθαρό λειτουργικό εισόδημα / τρέχουσα αγοραία αξία
που,
Το καθαρό λειτουργικό εισόδημα είναι το (αναμενόμενο) ετήσιο εισόδημα που παράγεται από το ακίνητο (όπως τα ενοίκια) και φθάνει αφαιρώντας όλα τα έξοδα που προκύπτουν για τη διαχείριση του ακινήτου. Αυτά τα έξοδα περιλαμβάνουν το κόστος που καταβάλλεται για την τακτική συντήρηση της εγκατάστασης καθώς και τους φόρους ιδιοκτησίας.
Η τρέχουσα αγοραία αξία του περιουσιακού στοιχείου είναι η τρέχουσα αξία του ακινήτου σύμφωνα με τα ισχύοντα επιτόκια της αγοράς.
Σε άλλη εκδοχή, ο αριθμός υπολογίζεται με βάση το αρχικό κόστος κεφαλαίου ή το κόστος απόκτησης ενός ακινήτου.
Ποσοστό κεφαλαιοποίησης = Καθαρό λειτουργικό εισόδημα / Τιμή αγοράς
Ωστόσο, η δεύτερη έκδοση δεν είναι πολύ δημοφιλής για δύο λόγους. Πρώτον, δίνει μη ρεαλιστικά αποτελέσματα για τα παλαιά ακίνητα που αγοράστηκαν αρκετά χρόνια / δεκαετίες πριν σε χαμηλές τιμές και, δεύτερον, δεν μπορεί να εφαρμοστεί στην κληρονομημένη ιδιοκτησία, καθώς η τιμή αγοράς τους είναι μηδενική καθιστώντας αδύνατη την κατάτμηση.
Επιπλέον, δεδομένου ότι οι τιμές των ακινήτων παρουσιάζουν μεγάλες διακυμάνσεις, η πρώτη έκδοση που χρησιμοποιεί την τρέχουσα τιμή αγοράς είναι μια πιο ακριβής αναπαράσταση σε σύγκριση με τη δεύτερη που χρησιμοποιεί την αρχική τιμή αγοράς σταθερής αξίας.
Παραδείγματα κεφαλαιοποίησης
Ας υποθέσουμε ότι ένας επενδυτής έχει 1 εκατομμύριο δολάρια και σκέφτεται να επενδύσει σε μία από τις δύο διαθέσιμες επενδυτικές επιλογές - μία, μπορεί να επενδύσει σε κυβερνητικά κρατικά ομόλογα που προσφέρουν ονομαστικό ετήσιο επιτόκιο 3% και θεωρούνται οι ασφαλέστερες επενδύσεις και δύο αγοράστε ένα εμπορικό κτίριο που έχει πολλούς ενοικιαστές οι οποίοι αναμένεται να πληρώσουν κανονικό ενοίκιο.
Στη δεύτερη περίπτωση, υποθέστε ότι το συνολικό ενοίκιο που εισπράττεται ανά έτος είναι $ 90.000 και ο επενδυτής πρέπει να πληρώσει συνολικά $ 20.000 για διάφορες δαπάνες συντήρησης και φόρους περιουσίας. Αφήνει το καθαρό εισόδημα από την επένδυση σε $ 70.000. Ας υποθέσουμε ότι κατά τη διάρκεια του πρώτου έτους, η αξία του ακινήτου παραμένει σταθερή στην αρχική τιμή αγοράς του 1 εκατ. Δολαρίων.
Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης υπολογίζεται ως (Καθαρό Κερδοσκοπικό Έσοδο / Αξία Ακινήτου) = $ 70.000 / $ 1 εκατομμύριο = 7%.
Αυτή η απόδοση 7% προήλθε από τους ναύλους επένδυσης σε ακίνητα καλύτερη από την τυπική απόδοση 3% που διατίθεται από τα ομολογιακά δάνεια χωρίς κίνδυνο. Το επιπλέον 4 τοις εκατό αντιπροσωπεύει την απόδοση του κινδύνου που αναλαμβάνει ο επενδυτής επενδύοντας στην αγορά ακινήτων σε σχέση με την επένδυση στα ασφαλέστερα κρατικά ομόλογα με μηδενικό κίνδυνο.
Οι επενδύσεις σε ακίνητα είναι επικίνδυνες και μπορεί να υπάρξουν διάφορα σενάρια όπου η απόδοση, όπως αντιπροσωπεύεται από το μέτρο ποσοστού κεφαλαιοποίησης, μπορεί να ποικίλει ευρέως.
Για παράδειγμα, μερικοί από τους ενοικιαστές μπορούν να κινηθούν έξω και τα έσοδα από ενοίκια μπορεί να μειωθούν στα $ 40.000. Μειώνοντας τα 20.000 δολάρια για διάφορες δαπάνες συντήρησης και φόρους ακίνητης περιουσίας, και υποθέτοντας ότι η αξία της ακίνητης περιουσίας παραμένει στο 1 εκατομμύριο δολάρια, το ποσοστό κεφαλαιοποίησης έρχεται σε (20.000 δολάρια / 1 εκατομμύριο δολάρια) = 2%. Αυτή η τιμή είναι μικρότερη από την απόδοση που είναι διαθέσιμη από ομόλογα χωρίς κίνδυνο.
Σε ένα άλλο σενάριο, υποθέστε ότι τα έσοδα από ενοίκια παραμένουν στα αρχικά $ 90.000, αλλά το κόστος συντήρησης ή / και ο φόρος ακίνητης περιουσίας αυξάνεται σημαντικά, για παράδειγμα $ 50.000. Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης θα είναι τότε (40.000 $ / 1 εκατομμύριο δολάρια) = 4%.
Σε μια άλλη περίπτωση, αν η τρέχουσα αγοραία αξία του ακινήτου μειωθεί, για παράδειγμα 800.000 δολάρια, με το εισόδημα από ενοίκια και το υπόλοιπο κόστος να παραμείνει το ίδιο, το ποσοστό κεφαλαιοποίησης θα αυξηθεί στα $ 70.000 / $ 800.000 = 8.75%.
Στην ουσία, τα διαφορετικά επίπεδα εισοδήματος που παράγονται από το ακίνητο, οι δαπάνες που σχετίζονται με το ακίνητο και η τρέχουσα αποτίμηση της αγοράς ακινήτων μπορούν να αλλάξουν σημαντικά το ποσοστό κεφαλαιοποίησης.
Η πλεονάζουσα απόδοση, η οποία είναι θεωρητικά διαθέσιμη στους επενδυτές ακίνητης περιουσίας πέρα από τις επενδύσεις σε κρατικά ομόλογα, μπορεί να αποδοθεί στους σχετικούς κινδύνους που οδηγούν στα παραπάνω σενάρια. Οι παράγοντες κινδύνου περιλαμβάνουν:
- Ηλικία, τοποθεσία και κατάσταση της ιδιοκτησίας
- Τύπος ιδιοκτησίας - πολυκατοικία, γραφείο, βιομηχανική, λιανική ή ψυχαγωγική
- Φερεγγυότητα των ενοικιαστών και τακτικές αποδείξεις ενοικίων
- Διάρκεια και δομή της μισθωτικής μίσθωσης
- Συνολικό επιτόκιο αγοράς του ακινήτου και παράγοντες που επηρεάζουν την αποτίμησή του
- Μακροοικονομικά βασικά στοιχεία της περιοχής καθώς και παράγοντες που επηρεάζουν τις επιχειρήσεις των ενοικιαστών
Ερμηνεία του ποσοστού κεφαλαιοποίησης
Δεδομένου ότι τα ανώτατα όρια βασίζονται στις προβλεπόμενες εκτιμήσεις για το μελλοντικό εισόδημα, υπόκεινται σε μεγάλη διακύμανση. Στη συνέχεια, γίνεται σημαντικό να καταλάβουμε τι συνιστά καλό επιτόκιο για μια επένδυση σε ακίνητα.
Η τιμή υποδεικνύει επίσης τη διάρκεια του χρόνου που θα χρειαστεί για την ανάκτηση του επενδυμένου ποσού σε μια ιδιοκτησία. Για παράδειγμα, ένα ακίνητο με ανώτατο όριο 10% θα χρειαστεί περίπου 10 χρόνια για την ανάκτηση της επένδυσης.
Τα διαφορετικά ποσοστά κεφαλαιοποίησης μεταξύ διαφορετικών ιδιοτήτων ή διαφορετικών ποσοστών ανώτατου ορίου σε διαφορετικούς χρονικούς ορίζοντες στην ίδια ιδιοκτησία αντιπροσωπεύουν διαφορετικά επίπεδα κινδύνου. Μια ματιά στον τύπο υποδεικνύει ότι η τιμή του ανώτατου ορίου θα είναι υψηλότερη για τις ιδιότητες που δημιουργούν υψηλότερα καθαρά λειτουργικά έσοδα και έχουν χαμηλότερη αποτίμηση και αντίστροφα.
Πείτε, υπάρχουν δύο ιδιότητες που είναι παρόμοιες σε όλα τα χαρακτηριστικά εκτός από το ότι είναι γεωγραφικά διαφορετικά. Το ένα βρίσκεται σε μια πολυσύχναστη περιοχή του κέντρου της πόλης ενώ το άλλο είναι στα περίχωρα της πόλης. Όλα τα πράγματα είναι ίσα, η πρώτη ιδιοκτησία θα δημιουργήσει υψηλότερη μίσθωση σε σύγκριση με τη δεύτερη, αλλά αυτά θα αντισταθμιστούν εν μέρει από το υψηλότερο κόστος συντήρησης και υψηλότερους φόρους. Το ακίνητο του κέντρου της πόλης θα έχει ένα σχετικά χαμηλότερο ανώτατο όριο σε σύγκριση με το δεύτερο, λόγω της σημαντικά υψηλότερης αγοραίας αξίας του.
Αναφέρει ότι η χαμηλότερη τιμή του ανώτατου ορίου αντιστοιχεί σε καλύτερη αποτίμηση και καλύτερη προοπτική απόδοσης με χαμηλότερο επίπεδο κινδύνου. Από την άλλη πλευρά, η υψηλότερη τιμή του ανώτατου ορίου επιτοκίου συνεπάγεται σχετικά χαμηλότερες προοπτικές απόδοσης των επενδύσεων σε ακίνητα και συνεπώς υψηλότερο επίπεδο κινδύνου.
Ενώ το παραπάνω υποθετικό παράδειγμα το καθιστά μια εύκολη επιλογή για έναν επενδυτή να πάει με το ακίνητο στο κέντρο της πόλης, τα σενάρια πραγματικού κόσμου μπορεί να μην είναι τόσο απλά. Ο επενδυτής που αξιολογεί ένα ακίνητο με βάση το ανώτατο επιτόκιο αντιμετωπίζει το δύσκολο έργο να καθορίσει το κατάλληλο ανώτατο όριο για ένα δεδομένο επίπεδο κινδύνου.
2:00Ποσοστό κεφαλαιοποίησης
Αντιπροσωπεία μοντέλου Gordon για το ανώτατο όριο
Μια άλλη αναπαράσταση του ποσοστού κεφαλαιοποίησης προέρχεται από το Gordon Growth Model, το οποίο ονομάζεται επίσης και το μοντέλο έκπτωσης μερισμάτων (DDM). Πρόκειται για μια μέθοδο υπολογισμού της εγγενούς αξίας της τιμής της μετοχής μιας εταιρείας ανεξάρτητα από τις τρέχουσες συνθήκες της αγοράς και η αξία του αποθέματος υπολογίζεται ως η παρούσα αξία των μελλοντικών μερισμάτων ενός μετοχικού κεφαλαίου. Μαθηματικά,
Τιμή Μετοχής = Αναμενόμενη Ετήσια Ταμειακή Ροή Μερισμάτων / (Απαιτούμενο Ποσοστό Απόδοσης του Επενδυτή - Αναμενόμενος Δείκτης Ανάπτυξης Μερισμάτων)
Η αναδιάταξη της εξίσωσης και η γενίκευση του τύπου πέρα από το μέρισμα,
(Απαιτούμενο ποσοστό απόδοσης - Αναμενόμενος ρυθμός αύξησης) = Αναμενόμενη Ταμειακή Ροή / Αξία Ενεργητικού
Η παραπάνω αναπαράσταση αντιστοιχεί στον βασικό τύπο του ποσοστού κεφαλαιοποίησης που αναφέρεται στην προηγούμενη ενότητα. Η αναμενόμενη αξία ταμειακών ροών αντιπροσωπεύει το καθαρό λειτουργικό εισόδημα και η αξία του ενεργητικού ταιριάζει με την τρέχουσα αγοραία τιμή του ακινήτου. Αυτό οδηγεί στο ποσοστό κεφαλαιοποίησης ισοδύναμο με τη διαφορά μεταξύ του απαιτούμενου ποσοστού απόδοσης και του αναμενόμενου ρυθμού ανάπτυξης. Δηλαδή, το ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι απλώς το απαιτούμενο ποσοστό απόδοσης μείον το ρυθμό ανάπτυξης.
Αυτό μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την εκτίμηση της αποτίμησης ενός ακινήτου για ένα δεδομένο ποσοστό απόδοσης που αναμένεται από τον επενδυτή. Για παράδειγμα, το καθαρό λειτουργικό εισόδημα ενός ακινήτου είναι $ 50.000 και αναμένεται να αυξηθεί κατά 2% ετησίως. Αν ο αναμενόμενος ρυθμός απόδοσης του επενδυτή είναι 10% ετησίως, τότε το καθαρό ανώτατο όριο θα φτάσει (10% - 2%) = 8%. Χρησιμοποιώντας το με τον ανωτέρω τύπο, η αποτίμηση του ενεργητικού έρχεται σε ($ 50.000 / 8%) = $ 625.000.
Σύγκριση επενδυτικών λογαριασμών Όνομα παροχέα Περιγραφή Αποκάλυψη διαφημιζόμενου × Οι προσφορές που εμφανίζονται σε αυτόν τον πίνακα προέρχονται από συνεργασίες από τις οποίες η Investopedia λαμβάνει αποζημίωση.