Γιατί η ακίνητη περιουσία δεν είναι καλή επένδυση τώρα

Είναι η ακίνητη περιουσία μια καλή επένδυση αυτή τη στιγμή το 2018; Αν και δεν είναι τόσο δυσάρεστο όσο, για παράδειγμα, το 2008, είναι γεμάτο με σημαντικό κίνδυνο. Τα τμήματα της χώρας με ισχυρές οικονομίες έχουν υπερθερμάνει τις αγορές ακινήτων με τιμές που δεν είναι ανάλογες με τα εισοδήματα των νοικοκυριών. Οι χώροι όπου οι τιμές των ακινήτων είναι πιο εύλογες τείνουν να έχουν μαλακότερες οικονομίες και αγορές εργασίας και λιγότερες προοπτικές ανάπτυξης για τα επόμενα χρόνια.

Ακίνητα αυξάνεται

Δεδομένου ότι η αγορά ακινήτων κατέρρευσε κατά τη διάρκεια της Μεγάλης ύφεσης, οι αγοραστές που αγωνίστηκαν στον κατακλυσμό των αρνητικών τίτλων και αγόρασαν στα χαμηλά σημεία της αγοράς ανταμείφθηκαν. Από το πρώτο τρίμηνο του 2009 (το nadir) έως το πρώτο τρίμηνο του 2018, η μέση τιμή πώλησης κατοικίας σε εθνικό επίπεδο αυξήθηκε κατά σχεδόν 60%, σύμφωνα με τα τελευταία στατιστικά στοιχεία του Υπουργείου Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης των ΗΠΑ. Σε ορισμένες πόλεις, ωστόσο, η πορεία ήταν ιδιαίτερα σημαντική, όπως το Σαν Φρανσίσκο, το Φοίνιξ, το Μαϊάμι και το Λας Βέγκας (και οι δύο καταστράφηκαν στην ύφεση). Οι τιμές των κατοικιών είναι ακόμη υψηλότερες από τις προ-ύφεσης σε 57 από τις 105 μητροπολιτικές στατιστικές περιοχές, όπως το Χιούστον (79%), το Dallas-Fort Worth (78%) και το Ντένβερ (75%). Αρχική έκθεση πωλήσεων.

Αρχική τιμές και εισοδήματα νοικοκυριού

Οι τιμές των ακινήτων είναι μόνο βιώσιμες όσο οι άνθρωποι μπορούν να αντέξουν οικονομικά να αγοράσουν σπίτια. Ο νόμος της προσφοράς και της ζήτησης υπαγορεύει ότι αν οι αγοραστές σταματήσουν να αγοράζουν, οι τιμές πέφτουν σε απάντηση. Ένας εύκολος τρόπος για να διαπιστωθεί αν οι τιμές των κατοικιών υπερβαίνουν το επίπεδο που οι αγοραστές μπορούν να αντέξουν οικονομικά είναι να τις συγκρίνουν με τα εισοδήματα των νοικοκυριών. Οι ειδικοί του νοικοκυριού προτείνουν να ξοδέψετε όχι περισσότερο από τρεις φορές το ετήσιο εισόδημά σας σε ένα σπίτι. Μακροπρόθεσμα, οι τιμές κατοικιών των ΗΠΑ έχουν κινηθεί γύρω από αυτή την αναλογία.

Ωστόσο, από το 2011 έως το 2018, οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν δυσανάλογα προς τα εισοδήματα των νοικοκυριών στις περισσότερες πόλεις που έχουν ζεστές αγορές και αναπτυσσόμενες οικονομίες. Στο Σαν Φρανσίσκο, για παράδειγμα, ο λόγος των τιμών κατοικίας προς τα εισοδήματα των νοικοκυριών είναι 45% υψηλότερος από το μακροπρόθεσμο βασικό επίπεδο. Με άλλα λόγια, οι αγοραστές απλώνουν τους προϋπολογισμούς τους για να αγοράσουν σπίτια που κοστίζουν τέσσερις και πέντε φορές αυτό που κάνουν κάθε χρόνο. Η ιστορία είναι παρόμοια στο Ντένβερ, το Μαϊάμι και το Σιάτλ, τα οποία είδαν τις τιμές των κατοικιών να ανεβαίνουν ταχύτατα, ακόμα και όταν τα εισοδήματα κάνουν μικρές πρόοδοι.

Πριν από την εμφάνιση της αγοράς ακινήτων από το 2007 έως το 2008, οι μέσες τιμές κατοικίας ξεπέρασαν τα μεσαία εισοδήματα κατά ένα πολλαπλάσιο των πέντε - ένας από τους παράγοντες που οδήγησαν στην κατάρρευση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων. Καθώς οι τιμές προσεγγίζουν το όριο αυτό πάλι (από τον Μάιο του 2018, ήταν στις 4.39), οι αγοραστές πρέπει να είναι προσεκτικοί για να μην πηδήξουν δεξιά σε άλλη κορυφή της αγοράς.

Όπου βρίσκονται οι ευκαιρίες

Ορισμένες πόλεις εξακολουθούν να προσφέρουν λογικές τιμές κατοικιών σε σχέση με το πόσο κερδίζουν οι κάτοικοι. Στο Σεντ Λούις, για παράδειγμα, ο λόγος τιμής προς έσοδα κυμάνθηκε ακριβώς γύρω από το μακροπρόθεσμο σημείο αναφοράς από το τέλος του 2017. Δυστυχώς, η πόλη δεν έδειξε καμία από τις εκτιμήσεις ανάπτυξης και τιμών που παρατηρούνται αλλού από το 2011. Στην πραγματικότητα, οι τιμές μειώθηκαν ελαφρά κατά τη διάρκεια αυτού του χρόνου. Το Σικάγο είναι μια άλλη πόλη που διαθέτει οικονομικά προσιτά σπίτια, αλλά οι τιμές της έχουν μειωθεί επίσης από το 2011 και το ποσοστό ανεργίας της πόλης, τον Αύγουστο του 2018, ήταν στο πάνω τρίτο μεταξύ των 50 μεγαλύτερων αμερικανικών μητροπολιτικών στατιστικών περιοχών.

Η κατώτατη γραμμή

Το αίνιγμα με την αμερικανική αγορά ακινήτων είναι ότι οι πόλεις με τις καλύτερες επιδόσεις έχουν υπερθερμανθεί και δεν είναι προσβάσιμες, ενώ οι θέσεις με προσιτή στέγη δεν έχουν τις μεγαλύτερες προοπτικές για το μέλλον.

Η αγορά ταύρων ακίνητης περιουσίας, η οποία πηγαίνει στο έβδομο έτος της, κάνει τη στέγαση ζεστό και πάλι. Ωστόσο, με βάση τις συμβουλές του Warren Buffett, η επένδυση σε αυτό που είναι καυτό δεν είναι ο τρόπος για να πετύχεις οικονομικά. Το τελευταίο έξυπνο παιχνίδι για ακίνητα ήταν το 2011, όταν οι μάζες εξακολουθούσαν να καταπατούν ο ένας τον άλλον για να φτάσουν στις εξόδους. Τώρα είναι η στιγμή να αναζητήσουμε υποτιμημένες επενδυτικές ευκαιρίες αλλού.