Βελτίωση κεφαλαίου
Μια βελτίωση κεφαλαίου είναι η προσθήκη μιας μόνιμης διαρθρωτικής αλλαγής ή η αποκατάσταση κάποιας πτυχής μιας περιουσίας που είτε θα ενισχύσει τη συνολική αξία της περιουσίας, θα παρατείνει την ωφέλιμη ζωή της, είτε θα την προσαρμόσει σε νέες χρήσεις. Τα άτομα, οι επιχειρήσεις και οι πόλεις μπορούν να κάνουν βελτιώσεις κεφαλαίου στην ιδιοκτησία που κατέχουν. Σε μια επιχειρηματική ή δημοτική έννοια, αυτή η διαδικασία μπορεί επίσης να είναι γνωστή ως κεφαλαιουχικές δαπάνες.
Σύμφωνα με την υπηρεσία εσωτερικών εσόδων (IRS), για να πληροί τις προϋποθέσεις, αυτός ο τύπος βελτίωσης πρέπει να παραμείνει για περισσότερο από ένα χρόνο μετά την ολοκλήρωσή του. Αν και η κλίμακα της βελτίωσης κεφαλαίου μπορεί να ποικίλει, τόσο μεμονωμένοι ιδιοκτήτες σπιτιού όσο και μεγάλοι ιδιοκτήτες ακινήτων πραγματοποιούν βελτιώσεις κεφαλαίου.
Πώς λειτουργεί μια Βελτίωση Κεφαλαίου
Η βελτίωση του κεφαλαίου αυξάνει συνήθως την αγοραία αξία ενός ακινήτου αλλά μπορεί επίσης να επεκτείνει τη χρησιμότητα του περιουσιακού στοιχείου πέρα από την τρέχουσα κατάσταση του.
Η δημοσίευση του IRS 523 περιγράφει τον ορισμό της βελτίωσης του κεφαλαίου. Παραδείγματα βελτιώσεων των οικιστικών κεφαλαίων περιλαμβάνουν την προσθήκη ενός υπνοδωματίου, ενός μπάνιου ή ενός καταστρώματος. Άλλα έργα που έχουν εγκριθεί από την IRS περιλαμβάνουν την προσθήκη νέων ενσωματωμένων συσκευών, το χαλί από τοίχο σε τοίχο ή το δάπεδο ή βελτιώσεις στο εξωτερικό του σπιτιού, όπως η αντικατάσταση των οροφών, των παρακαμπτήριων θυρών ή των παραθύρων καταιγίδας.
Για παράδειγμα, αν κάποιος αγοράσει ένα νέο θερμοσίφωνα και ένα υπόστεγο εργαλείων για την περιουσία του, τα οποία συνδέονται με το σπίτι, θα θεωρούνται βελτιώσεις κεφαλαίου στο σπίτι. Ένα παράδειγμα επιχειρηματικής βελτίωσης κεφαλαίου θα αντικαταστήσει το HVAC ή θα εγκαταστήσει προσβάσιμα χαρακτηριστικά για τους Αμερικανούς με νόμο περί αναπηρίας (ADA) σε ένα υπάρχον κτίριο. Ομοίως, η δημιουργία ενός νέου δημόσιου πάρκου σε ένα κέντρο της πόλης θα θεωρηθεί επίσης ως βελτίωση κεφαλαίου για μια πόλη. Σε αυτά τα σενάρια, οι νέες προσθήκες θα καθιστούσαν τις αντίστοιχες ιδιότητες πιο πολύτιμες, θα θεωρούνταν μόνιμες προσθήκες και η απομάκρυνσή τους θα προκαλούσε υλική ζημιά στην ιδιοκτησία.
Βασικές τακτικές
- Μια βελτίωση κεφαλαίου είναι μια μόνιμη διαρθρωτική αλλαγή ή αποκατάσταση που ενισχύει την αξία μιας περιουσίας, αυξάνει την ωφέλιμη ζωή της ή την προσαρμόζει για νέα χρήση.
- Το IRS ορίζει τις βελτιώσεις κεφαλαίου και τις διαφοροποιεί από τις επισκευές.
- Εκτός από την ενίσχυση ενός σπιτιού, η βελτίωση κεφαλαίου αυξάνει τη βάση κόστους αυτού του σπιτιού, η οποία με τη σειρά του μειώνει το μέγεθος οποιουδήποτε φορολογητέου κέρδους όταν πωλείται.
Βελτίωση κεφαλαιακής επάρκειας
Βάση κόστους είναι το αρχικό κόστος ενός περιουσιακού στοιχείου. Το IRS ορίζει συγκεκριμένα πρότυπα για μια βελτίωση που μπορεί να χαρακτηριστεί ως αύξηση της βάσης κόστους. Μια πρωταρχική ανησυχία είναι ότι πρέπει να είναι σε ισχύ όταν πωλείται ένα ακίνητο. Μια βελτίωση κεφαλαίου πρέπει επίσης να γίνει μέρος της περιουσίας - ή να τοποθετηθεί τόσο μόνιμα στην ιδιοκτησία - ώστε η απομάκρυνσή της να προκαλέσει σημαντική ζημιά ή μείωση της αξίας του ίδιου του ακινήτου.
Το IRS κάνει διάκριση μεταξύ βελτιώσεων κεφαλαίου και επισκευών. Οι επισκευές ή η συντήρηση δεν μπορούν να συμπεριληφθούν στο κόστος του ακινήτου. Ωστόσο, οι επισκευές που αποτελούν μέρος ενός μεγαλύτερου έργου, όπως η αντικατάσταση όλων των παραθύρων ενός σπιτιού, χαρακτηρίζονται ως βελτιώσεις κεφαλαίου. Οι ανακατασκευές που είναι απαραίτητες για τη διατήρηση ενός σπιτιού σε καλή κατάσταση δεν συμπεριλαμβάνονται εάν δεν προσθέτουν αξία στο περιουσιακό στοιχείο. Παραδείγματα τέτοιων μη επιδιορθωτικών επισκευών, σύμφωνα με το IRS, περιλαμβάνουν τοίχους βαφής, στερέωση στερέωσης ή αντικατάσταση σπασμένου υλικού.
Κεφαλαιουχικές βελτιώσεις κεφαλαιουχικών κερδών
Εκτός από τη βελτίωση του σπιτιού, μια βελτίωση κεφαλαίου-ανά IRS-αυξάνει τη βάση κόστους μιας δομής. Δηλαδή, τα έξοδα που προκύπτουν από την πραγματοποίηση των βελτιώσεων προστίθενται στο ποσό που κατέβαλε ο ιδιοκτήτης για να αγοράσει ή να κατασκευάσει το ακίνητο. Η αύξηση της βάσης του κόστους, με τη σειρά του, μειώνει το μέγεθος του φορολογητέου κεφαλαιουχικού κέρδους κατά την πώληση του ακινήτου.
Τα κεφαλαιακά κέρδη από ακίνητα συμπεριφέρονται διαφορετικά από άλλα είδη κεφαλαιακών κερδών. Από το 2019, οι ιδιοκτήτες σπιτιού δικαιούνται απαλλαγή από κεφαλαιουχικό κέρδος για οποιοδήποτε κέρδος από την πώληση μιας αρχικής κατοικίας μέχρι 250.000 δολάρια ΗΠΑ αν είναι ενιαία και 500.000 δολάρια αν παντρευτούν και αρχειοθετήσουν από κοινού. Η εξαίρεση αυτή έχει μια σημαντική προειδοποίηση. Ο ιδιοκτήτης σπιτιού πρέπει να έχει κατοικήσει στο ακίνητο για τουλάχιστον δύο από τα τελευταία πέντε χρόνια πριν από την πώληση.
Επίσης, εάν το κέρδος είναι σημαντικά μεγαλύτερο από τα ποσά που αναφέρονται παραπάνω, η επίδραση των βελτιώσεων κεφαλαίου στη βάση κόστους μπορεί να είναι σημαντική. Πολλοί παράγοντες μπορεί να κάνουν έναν φορολογούμενο να εισέλθει στα επίπεδα κέρδους των 250/500 δολαρίων. Αυτά περιλαμβάνουν εάν οι ιδιοκτήτες αγόρασαν την ιδιοκτησία πριν από πολλές δεκαετίες και εάν οι τοπικές αξίες ακινήτων αυξήθηκαν δραματικά από την αγορά.
Ας υποθέσουμε ότι, για παράδειγμα, ένα άτομο αγοράζει ένα σπίτι για $ 650.000 και ξοδεύει $ 50.000 για να ανακαινίσει την κουζίνα και να προσθέσει ένα μπάνιο. Η βάση κόστους του σπιτιού αυξάνεται από $ 650.000 σε $ 700.000. Μετά από 10 χρόνια κατοχής και διαβίωσης στο σπίτι, ο ιδιοκτήτης σπιτιού, ο οποίος είναι μονός και αρχειοθετεί φόρους ως τέτοια, καταλήγει να πουλήσει το ακίνητο για τιμή $ 975.000. Εάν δεν είχαν πραγματοποιηθεί βελτιώσεις κεφαλαίου, η φορολογητέα βάση για το κεφαλαιουχικό κέρδος θα ήταν $ 75.000, ($ 975.000 τιμή πώλησης - $ 650.000 τιμή αγοράς - $ 250.000 αποκλεισμό κεφαλαιουχικών κερδών.
Ωστόσο, επειδή η βελτίωση κεφαλαίου αύξησε τη βάση κόστους κατά $ 50.000, η φορολογητέα βάση για το κεφαλαιουχικό κέρδος θα ήταν $ 25.000 ($ 975.000 - ($ 650.000 + $ 50.000) - $ 250.000 = $ 25.000).
Παράδειγμα πραγματικής ζωής για βελτίωση κεφαλαίου
Οι νόμοι για το ενοίκιο της Πολιτείας της Νέας Υόρκης περιλαμβάνουν μια διάταξη που ονομάζεται πρόγραμμα βελτίωσης μεγάλων κεφαλαίων (MCI). Χρονολογώντας από τη δεκαετία του 1970, επιτρέπει στους ιδιοκτήτες ακινήτων να αυξήσουν τα μισθωμένα σταθεροποιημένα ή ελεγχόμενα ενοίκια κτιρίων έως και 6% ετησίως, προκειμένου να καλύψουν το κόστος των σημαντικών βελτιώσεων κεφαλαίου σε αυτές τις δομές. Μια αναβάθμιση συστήματος HVAC, νέοι ανελκυστήρες, ενημερωμένοι κοινόχρηστοι χώροι και άλλες βελτιώσεις υπολογίζονται στο MCI.
Τον Φεβρουάριο του 2019, δύο μέλη του Νομοθετικού Κράτους εισήγαγαν ένα νομοσχέδιο για την εξάλειψη του προγράμματος, χρεώνοντας ότι είναι πολύ εύκολο για τους ιδιοκτήτες κτιρίων να κάνουν κατάχρηση του προγράμματος. Κατάχρηση έρχεται όταν αυτοί οι αδίστακτοι ιδιοκτήτες υποβάλλουν φουσκωμένες ή κατασκευασμένες αξιώσεις δαπανών. Πιθανόν για απάτη, το πρόγραμμα MCI είναι εγγενώς άδικο, ισχυρίζονται ορισμένοι κριτικοί. Αυτοί οι παράγοντες αποσύνδεσης λένε ότι η βελτίωση του κεφαλαίου είναι ένα εφάπαξ κόστος για έναν ιδιοκτήτη, αλλά μια αύξηση ενοικίου είναι συνεχής δαπάνη για έναν μισθωτή.
Σύγκριση επενδυτικών λογαριασμών Όνομα παροχέα Περιγραφή Αποκάλυψη διαφημιζόμενου × Οι προσφορές που εμφανίζονται σε αυτόν τον πίνακα προέρχονται από συνεργασίες από τις οποίες η Investopedia λαμβάνει αποζημίωση.