Τα ενυπόθηκα δάνεια που υποστηρίζονται από εγγυήσεις;
Το αν μια ασφάλεια που υποστηρίζεται από υποθήκη (MBS) υποστηρίζεται από εγγύηση εξαρτάται από το ποιος εκδίδει την ασφάλεια. Ένα MBS είναι μια ασφάλεια που δημιουργείται μέσω της τιτλοποίησης. Μέσω της τιτλοποίησης, τα υποκείμενα στοιχεία ενεργητικού είναι τα δάνεια που χορηγούνται σε ιδιώτες και εταιρείες που χρησιμοποιούν τα κεφάλαια για την αγορά κτιρίων και κατοικιών.
Τα ενυπόθηκα δάνεια είναι εξασφαλισμένα από τον δανειστή για τα ακίνητα που αγοράζονται από δανειολήπτες και τα ενυπόθηκα δάνεια υποστηρίζονται συχνά από κάποια μορφή ασφάλισης ιδιοκτητών σπιτιού. Ωστόσο, αυτή η ασφάλιση θα προστατεύει μόνο τον εκδότη της υποθήκης (ή τον ενυπόθηκο) και όχι τους ιδιοκτήτες ενός MBS που εκδίδεται για την ίδια υποκείμενη υποθήκη. Αυτό εξηγεί μερικούς κινδύνους για τους επενδυτές της MBS.
Βασικές τακτικές
- Ένα MBS είναι μια ασφάλεια που δημιουργείται μέσω τιτλοποίησης, όπου τα υποκείμενα στοιχεία ενεργητικού είναι δάνεια που χρησιμοποιούνται για την αγορά κτιρίων και κατοικιών.
- Τα δάνεια, ή τα ενυπόθηκα δάνεια, εξασφαλίζονται από τον δανειστή και συχνά υποστηρίζονται από την ασφάλιση των ιδιοκτητών σπιτιού. Ωστόσο, αυτή η ασφάλιση προστατεύει μόνο τον ενυπόθηκο δεν τους ιδιοκτήτες του υποκείμενου MBS.
- Ένα MBS μπορεί να είναι ή να μην είναι εγγυημένο. εξαρτάται από τον εκδότη.
- Οι τέσσερις κύριοι εκδότες είναι οι Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae και ιδιωτικοί εκδότες.
Πώς λειτουργεί μια εγγύηση ασφάλειας που υποστηρίζεται από υποθήκη
Εάν ένας μεγάλος αριθμός στεγαστικών δανείων αρχίσει να χρεοκοπήσει στις υποθήκες τους, ο δανειστής θα έχει έναν δύσκολο χρόνο να περάσει μέσω πληρωμών υποθηκών σε ιδιοκτήτες MBS. Ανάλογα με το πόσο διαφοροποιημένη είναι η υποκείμενη συγκέντρωση στεγαστικών δανείων σε όλες τις δημογραφικές και γεωγραφικές περιοχές, ο κίνδυνος αθέτησης υποθηκών μπορεί να μετριαστεί.
Ωστόσο, εάν ένας σημαντικός αριθμός στεγαστικών δανείων αρχίσει να χρεώνει τα δάνειά τους, ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να χρεώσει την MBS. Αυτό το επίπεδο αθέτησης υποχρεώνει τους επενδυτές να υποφέρουν, αποδεικνύοντας την ανάγκη για κάποια μορφή ασφάλισης ή εγγύησης.
Ανάλογα με τον εκδότη, ένα MBS μπορεί να είναι ή να μην είναι εγγυημένο. Υπάρχουν τέσσερις βασικοί εκδότες MBS:
- Η Fannie Mae (Ομοσπονδιακή Εθνική Ένωση Δανείων) χρηματοδοτείται από την αμερικανική κυβέρνηση και μπορεί να εκδώσει και να εγγυηθεί τα θέματα MBS. Είναι μια δημόσια εισηγμένη εταιρεία και ιδρύθηκε για να διατηρήσει την κεφαλαιακή ρευστότητα και να εξασφαλίσει ότι τα άτομα με χαμηλό έως μεσαίο εισόδημα μπορούν να αγοράσουν κατοικίες. Σημειώστε ότι η εγγύηση της Fannie Mae βασίζεται στη δική της εταιρική υγεία και δεν υποστηρίζεται από την κυβέρνηση.
- Ο Freddie Mac (Ομοσπονδιακός Ομοσπονδιακός Οργανισμός Στεγαστικών Δανείων) είναι παρόμοιος με τον Fannie Mae, καθώς υποστηρίζεται επίσης από την αμερικανική κυβέρνηση και ανήκει στους μετόχους. Δημιουργήθηκε για να προσφέρει ανταγωνισμό στη δευτερογενή αγορά ενυπόθηκων δανείων, την οποία ο Fannie Mae είχε αρχικά μονοπωλήσει. Όπως και ο Fannie Mae, ο Freddie Mac μπορεί να εκδώσει και να εγγυηθεί MBS, αλλά η εγγύησή του δεν υποστηρίζεται από την κυβέρνηση.
- Η Ginnie Mae διαφέρει από την Fannie Mae και την Freddie Mac στο ότι λειτουργεί ως κυβερνητική υπηρεσία. Δεν εκδίδει MBS και οι εγγυήσεις της υποστηρίζονται από την πλήρη πίστη και πίστη της αμερικανικής κυβέρνησης. Επιπλέον, η Ginnie Mae εγγυάται θέματα MBS από εξειδικευμένα ιδιωτικά ιδρύματα. Η Ginnie Mae διαθέτει επίσης αυστηρότερη πολιτική εγγυήσεων, δεδομένου ότι εγγυάται κυρίως δάνεια που ασφαλίζονται από την Federal Housing Administration (FHA) ή άλλους εξειδικευμένους ασφαλιστές.
- Οι ιδιωτικοί εκδότες εκδίδουν επίσης MBS. Εάν ένας ιδιωτικός εκδότης έχει τα προσόντα της Ginnie Mae, το θέμα της είναι εγγυημένο από την εν λόγω κυβερνητική υπηρεσία. Εάν, από την άλλη πλευρά, δεν έχει τα προσόντα της Ginnie Mae, τότε το θέμα MBS δεν είναι εγγυημένο.