9 πράγματα που πρέπει να γνωρίζετε για τους ιδιοκτήτες σπιτιού

Πολλές οικιστικές κοινότητες διαθέτουν μια δομή σύνδεσης ιδιοκτητών σπιτιού (HOA) για να διατηρήσουν μια καθαρή και συνεκτική ατμόσφαιρα στη γειτονιά. Επίσης, όταν αγοράζετε συγκυριαρχία, αρχοντικό ή μονοκατοικία εντός "προγραμματισμένης ανάπτυξης", μπορεί επίσης να συναντήσετε τη δομή HOA.

Ενώ η HOA θα αποζημιώνει κατά περιόδους τον ιδιοκτήτη σπιτιού από κάποιες ευθύνες, μπορεί επίσης να έρθει με κάποιες υποχρεώσεις ιδιοκτητών σπιτιού. Πριν αγοράσετε ένα σπίτι που σας κάνει μέρος ενός HOA, εδώ πρέπει να ξέρετε και τις ερωτήσεις που πρέπει να ρωτήσετε τόσο η ένωση όσο και εσείς και η οικογένειά σας.

Προγραμματισμένες HOA ανάπτυξης

Η μετάβαση σε μια προγραμματισμένη εξέλιξη συχνά απαιτεί να συμμετάσχετε στην ένωση ιδιοκτητών σπιτιών της κοινότητας (HOA) και να πληρώσετε τα τέλη της για να καλύψετε τη συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων, των κοινών δομών και των εξωτερικών χώρων. Η ιδιότητα μέλους σας συνδέει επίσης με τις συμφωνίες, τις συνθήκες και τους περιορισμούς της ένωσης (CC & R). Αυτοί οι κανόνες θα μπορούσαν να αποτρέψουν το όνειρό σας να έχετε μια πορφυρή μπροστινή πόρτα, για παράδειγμα, ή να αφήσετε τον RV σας στον αυτοκινητόδρομο, αφού τα CC & R περιλαμβάνουν συνήθως διατάξεις σχετικά με την εμφάνιση του σπιτιού σας και τα οχήματα που μπορείτε να σταθμεύσετε εκτός αυτού.

Στατιστικά, οι Αμερικανοί έχουν μία στις πέντε πιθανότητες να ζήσουν σε ένα σπίτι που ανήκει σε HOA, σύμφωνα με μια ανάλυση δεδομένων από τον εφαρμοσμένο μικροοικονομό Wyatt G. Clarke. Από την εκπόνηση της εκτίμησης του Clarke (το 2017), οι ιδιότητες με HOA έχουν αυξηθεί περαιτέρω.

Είναι η ζωή σε μια προγραμματισμένη ανάπτυξη μια καλή επιλογή για σας; Και, αν ναι, ποιες από αυτές έχουν HOAs που μπορεί να σας ταιριάζουν καλύτερα; Οι απαντήσεις σε αυτά τα ερωτήματα δεν εξαρτώνται μόνο από τα οικονομικά σας, αλλά από τον ενθουσιασμό σας για κοινές παροχές, την ανεκτικότητα για κανόνες και κανονισμούς και την άνεση με την αυτοδιοίκηση - καθώς οι περισσότεροι HOA εποπτεύονται από εθελοντές που ζουν στην ανάπτυξη.

9 Συμβουλές για τη διαχείριση των συνδέσμων ιδιοκτητών σπιτιού

1. Εύρος χρεώσεων ευρέως

Σύμφωνα με μια μελέτη Trulia που χρησιμοποίησε τα αρχεία της American Community Survey, οι μηνιαίες χρεώσεις HOA υπολογίστηκαν κατά μέσον όρο τα 331 δολάρια το μήνα το 2015. Οι μέσοι όροι κυμαίνονταν από το χαμηλό των 218 δολαρίων στο Warren, Mich. Έως το υψηλότερο των 571 δολαρίων στη Νέα Υόρκη. Η Trulia βρήκε ότι τα τέλη είναι γενικά υψηλότερα σε παλαιότερα κτίρια και συγκροτήματα με περισσότερες μονάδες συνολικά.

Ο αριθμός και το μέγεθος των ανέσεων της ανάπτυξης επηρεάζουν επίσης τα ποσοστά, σύμφωνα με τον Nate Martinez, έναν κτηματομεσίτη στο Οι επαγγελματίες της RE / MAX στο Glendale της Αριζίας, για παράδειγμα, μια επιχείρηση που φυλάσσεται από μια πύλη και διαθέτει κλαμπ και γήπεδο γκολφ είναι πιθανό να επιβάλει υψηλότερα τέλη από εκείνα που προσφέρουν ελάχιστη ασφάλεια και περιορισμένο κοινό χώρο.

Τα τέλη μπορεί να διαφέρουν ακόμη και μέσα σε μια εξέλιξη, λόγω των μεταβολών στο τετραγωνικό μήκος, την τοποθεσία και τον προσανατολισμό, τα οποία μπορούν να επηρεάσουν πόση συντήρηση της ιδιοκτησίας θα απαιτήσει.

Οι περισσότερες υπηρεσίες πολλαπλών καταχωρήσεων (MLS) περιλαμβάνουν HOA τέλη στην λίστα ακινήτων. Αυτό θα πρέπει να διασφαλίσετε ότι μπορείτε να έχετε πρόσβαση στις πληροφορίες μέσω του REMAX.com, του Zillow.com, του Realtor.com και άλλων ιστοσελίδων κατάθεσης, σύμφωνα με τον Martinez.

Θα πρέπει επίσης να μάθετε πόσο συχνά αυξάνονται τα τέλη με την πάροδο του χρόνου και πόσα. Εάν μπορείτε, αποκτήστε ένα τυπωμένο ιστορικό χρεώσεων HOA ανά έτος για τα τελευταία 10 χρόνια. Ο Martinez λέει ότι τα τέλη για ένα HOA συνήθως αυξάνονται όχι περισσότερο από ετησίως. Στην εμπειρία του Martinez, οι αυξήσεις του HOA συνήθως αντιστοιχίζονται σε τρία έως πέντε χρόνια εκ των προτέρων, χρησιμοποιώντας εκτιμήσεις για το μελλοντικό κόστος των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας, εργασίας, συντήρησης και άλλα.

Εξετάστε αυτές τις προβλέψεις εάν είναι διαθέσιμες. Δεδομένου ότι πρόκειται μόνο για εκτιμήσεις, η Martinez σας προτείνει να ελέγξετε επίσης το ποσό με το οποίο επιτρέπεται η αύξηση των τελών κάθε χρόνο βάσει των κανονισμών του HOA. Σε ένα νέο συγκρότημα, η έρευνα αυτή μπορεί να βοηθήσει να καθοριστεί εάν τα αρχικά τέλη HOA έχουν ελκυστικά, ακόμη και τεχνητά, υποτιμημένα για να προσελκύσουν ιδιοκτήτες σπιτιού και ενδέχεται να αυξηθούν σημαντικά με την πάροδο του χρόνου για να καλύψουν το χάσμα μεταξύ εσόδων και κόστους.

Εναλλακτικά, το αντίθετο μπορεί επίσης να είναι η περίπτωση-δηλαδή, τα τέλη HOA για νέα ανάπτυξη μπορεί πραγματικά να μειωθούν ελαφρώς με την πάροδο του χρόνου καθώς προστίθενται περισσότερα σπίτια στην ανάπτυξη και περισσότεροι ιδιοκτήτες σπιτιού είναι διαθέσιμοι για να μοιραστούν τα πάγια έξοδα του HOA.

2. Τι παίρνετε ποικίλλει, πάρα πολύ

Όταν αγοράζετε ένα σπίτι σε μια διαχειριζόμενη κοινότητα, στην πραγματικότητα αγοράζετε μια δέσμη νομικών υποχρεώσεων και δικαιωμάτων πέρα ​​από τον φυσικό χώρο διαβίωσης, λέει ο John Manning, διαχειριζόμενη μεσίτης στο RE / MAX στην αγορά στο Seattle. Τα ακριβή δικαιώματα, οι υπηρεσίες και οι ανέσεις για τις οποίες είναι υπεύθυνος ο HOA μπορεί να κυμαίνονται τόσο ευρέως όσο οι χρεώσεις που χρεώνονται. "Μια κοινότητα με αποκλεισμούς μπορεί να έχει τη συντήρηση της πύλης ως τη μοναδική συμφωνία μεταξύ ιδιοκτητών σπιτιού ή μπορεί να υπάρχει ένας HOA με νόμιμη εξουσία για να διαχειριστεί πολύ περισσότερα", λέει.

Κοιτάξτε τι περιλαμβάνεται (και δεν περιλαμβάνεται) που θα επηρεάσει τα οικονομικά των νοικοκυριών σας. Θα πρέπει να πληρώσετε για παραλαβή σκουπιδιών, για παράδειγμα; Συμπεριλαμβάνονται οι βοηθητικές υπηρεσίες; Ποια από όλα? Τι γίνεται με καλωδιακή και / ή υπηρεσία Internet;

Λάβετε υπόψη σας ότι θα πληρώσετε για τα προνόμια, όπως οι εγκαταστάσεις αναψυχής, είτε τα χρησιμοποιείτε είτε όχι. Μάθετε τις ώρες για τις ανέσεις, όπως οι πισίνες και τα γήπεδα τένις, για να διαπιστώσετε εάν θα λειτουργούν με το πρόγραμμά σας. Αν νομίζετε ότι θα θελήσετε να μοιραστείτε αυτές τις εγκαταστάσεις με φίλους ή οικογένεια, ελέγξτε τους κανόνες και τα τέλη που σχετίζονται με τη χρήση των επισκεπτών.

Ταξινόμηση των αμοιβών -και των εγκλεισμάτων και αποκλεισμών τους- έναντι εκείνων άλλων εξελίξεων στην περιοχή, ειδικά εκείνων που είναι ήδη στην λίστα σας. "Εάν θέλετε να μάθετε για τις περιοχές HOA για την περιοχή σας, ο καλύτερος πόρος θα ήταν μέσω ενός επαγγελματία μεσίτη ακινήτων ο οποίος έχει γνώση σχετικά με τις ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιού", λέει ο μεσίτης Manning.

3. Επιπρόσθετα τέλη μπορούν να υποβάλουν αίτηση

Μια ΟΑΕ μπορεί να υιοθετήσει μία από τις διάφορες προσεγγίσεις της δημοσιονομικής διαχείρισης. Αυτές οι επιλογές επηρεάζουν ιδιαίτερα τον τρόπο με τον οποίο χρηματοδοτεί απρόβλεπτες δαπάνες και τέτοιες κεφαλαιουχικές επενδύσεις που αντικαθιστούν ένα σύστημα HVAC.

Σύμφωνα με τον John Manning, διαχειριζόμενο μεσίτη στο RE / MAX στην αγορά στο Seattle, "Ορισμένες ενώσεις προτιμούν ένα μεγάλο απόθεμα μετρητών στο χέρι για να καλύψουν τις υποχρεώσεις συντήρησης, νομικές ή διαχειριστικές υποχρεώσεις που προκύπτουν. Άλλοι έχουν χαμηλότερα τέλη και βασίζονται σε ειδικές αξιολογήσεις - τα χρήματα που εισπράττονται εκτός των τελών HOA - για επισκευές και συντήρηση. "Οι εισφορές αυτές είναι παρόμοιες με τις φορολογικές εκτιμήσεις που επιβάλλονται μερικές φορές από τις τοπικές κυβερνήσεις.

Ακολουθεί ο τρόπος με τον οποίο λειτουργεί η διαδρομή αξιολόγησης: Όταν μια μεγάλη δαπάνη, όπως η αντικατάσταση μιας στέγης ή ενός ανελκυστήρα, έρχεται - και τα αποθεματικά της HOA δεν διαθέτουν τα χρήματα για να πληρώσουν γι 'αυτήν - η ένωση μπορεί να χρεώνει κάθε ιδιοκτήτη σπιτιού μια ειδική εκτίμηση. Οι εισφορές αυτές μπορούν να ανέλθουν σε χιλιάδες δολάρια.

Σύμφωνα με τον Manning, το μέγεθος του αποθεματικού θα εξαρτηθεί όχι μόνο από την προσέγγιση της HOA αλλά και από την ηλικία, την κατάσταση και τις ανέσεις του κτιρίου. Οι εξελίξεις συχνά καταρτίζουν πολυετή σχέδια επισκευών και επενδύσεων κεφαλαίου, περιλαμβανομένου του ετήσιου κόστους τους και του αναμενόμενου υπολοίπου στο αποθεματικό ταμείο κατά το χρόνο που απαιτούνται οι δαπάνες.

Ζητήστε να δείτε τα εν λόγω έγγραφα, δίνοντας ιδιαίτερη προσοχή στο πόσο καλά προσαρμόζονται οι απαιτούμενες δαπάνες με το υπόλοιπο του αποθεματικού ταμείου. Η επαγγελματική βοήθεια μπορεί να είναι πολύτιμη όταν προβάλλετε αυτά τα υπολογιστικά φύλλα. Η εταιρεία του, λέει ο Manning, είναι να «έχουν οι πελάτες να συζητήσουν τις οικονομικές καταστάσεις με ένα CPA [ο οποίος είναι ειδικός στην ανάλυση των οικονομικών εξελίξεων»].

Η HOA θα πρέπει να είναι σε θέση να παρέχει μια τέτοια λίστα. Ρωτήστε επίσης εάν σχεδιάζονται ειδικές εκτιμήσεις στο μέλλον. Σημειώστε ότι οι οικονομίες κλίμακας μπορεί να σημαίνουν ότι οι ειδικές εκτιμήσεις για ένα συγκεκριμένο κεφαλαιουχικό κόστος μπορεί να είναι μικρότερες σε HOA που έχουν πολλά μέλη και υψηλότερες σε μικρότερες HOAs, όπου παρόμοιο κόστος θα έχει λιγότερους ιδιοκτήτες σπιτιού για να το χρηματοδοτήσει.

4. Τέλη και έγκριση υποθήκης σας

Όταν σκέφτεστε μια αγορά ακινήτου σε μια προγραμματισμένη ανάπτυξη, φυσικά θα επηρεάσετε τον αντίκτυπο των χρεών HOA στα γενικά οικονομικά σας. Έτσι, επίσης, οι υποψήφιοι δανειστές υποθηκών.

Όπως συμβαίνει με τους φόρους ακίνητης περιουσίας (οι οποίοι, παρεμπιπτόντως, δεν περιλαμβάνονται στις χρεώσεις HOA στις περισσότερες εξελίξεις), οι τράπεζες θα εξετάσουν τα μηνιαία σας χρεώσεις HOA όταν αποφασίζουν πόσο μεγάλη υποθήκη θα είστε σε θέση να αντέξετε οικονομικά. Ως αποτέλεσμα, μπορείτε να παλέψετε με ενοχλητικές συμβιβασμούς, όπως αποφασίζετε μεταξύ των ιδιοκτησιών. Οι υψηλότερες χρεώσεις HOA θα μπορούσαν να σας αφήσουν με μικρότερο εγκεκριμένο ποσό για να περάσετε στο σπίτι σας σε σύγκριση με την επιλογή ενός εναλλακτικού ακινήτου με χαμηλά ή καθόλου τέλη.

Είναι ενδιαφέρον ότι η παρουσία των τελών δεν μειώνει αναγκαστικά την αξία ενός ακινήτου. αν υπάρχει τίποτα, υπάρχουν στοιχεία για το αντίθετο αποτέλεσμα. Η έρευνα από τον μικροοικονομολόγο Clarke διαπίστωσε ότι, μετά την εξίσωση για το μέγεθος και την τοποθεσία του σπιτιού, τα ακίνητα που ανήκουν σε HOA πωλούνται κατά μέσο όρο περίπου 4% περισσότερο από αυτά που δεν ήταν σε ένωση. Το ασφάλιστρο είναι το υψηλότερο, βρήκε, όταν το σπίτι και η ανάπτυξη είναι νέα? μειώνεται με την ηλικία.

Ο υποψήφιος δανειστής σας μπορεί να σας παράσχει το ποσό υποθήκης και θα πρέπει να έχετε ήδη τους αριθμούς φόρου ιδιοκτησίας και HOA. Αν ξεκινάτε απλά την αναζήτηση στο σπίτι σας και δεν έχετε ακόμα σχέσεις με οποιονδήποτε δανειστή, χρησιμοποιήστε έναν ηλεκτρονικό υπολογιστή υποθηκών για να υπολογίσετε την πιθανή πληρωμή υποθηκών για τον κύριο που αναζητάτε και για να καταχωρίσετε άλλες σχετικές πληροφορίες, προγραμματισμένη προκαταβολή.

Και πάλι, κάθε δανειστής με τον οποίο μιλάτε μπορεί να προσφέρει αυτό. Εναλλακτικά, πολλοί ηλεκτρονικοί υπολογιστές υποθηκών, συμπεριλαμβανομένου αυτού που συνδέσαμε παραπάνω, σας επιτρέπουν επίσης να ζητήσετε προσφορές από τους δανειστές ενυπόθηκων δανείων σχετικά με τα ποσοστά και τα μέγιστα εγκεκριμένα ποσά.

5. Η καταμέτρηση των Συμβάσεων

Δεδομένου ότι οι κανόνες και οι κανονισμοί οποιουδήποτε συγκεκριμένου HOA μπορεί να είναι μοναδικοί, μην βασίζεστε σε πληροφορίες μεταχειρισμένων ή σε προηγούμενες εμπειρίες σε άλλες εξελίξεις, για να μάθετε τι είναι οι κανόνες και οι συμφωνίες του HOA. Και σκεφτείτε σκληρά αν θα μπορέσετε να ζήσετε μαζί τους.

Εάν δεν μπορείτε να βρείτε τα CC & R online, στην ιστοσελίδα της HOA, ζητήστε από τον πράκτορα κτηματομεσιτών να τα αποκτήσει ή να τα αποκτήσει επικοινωνώντας απευθείας με την HOA. Βεβαιωθείτε ότι έχετε ελέγξει αν το έγγραφο είναι ενημερωμένο προτού προχωρήσετε πολύ μακριά στη διαδικασία αγοράς.

Θα μπορούσατε να διαπιστώσετε ότι είστε περιορισμένοι με περισσότερους τρόπους από αυτούς που μπορεί να υποθέσετε. Εκτός από το χρώμα της πόρτας και τα παρόμοια, τα CC & Rs μπορούν να περιορίσουν τον τρόπο μπορεί να αυξηθεί το χορτάρι σας, αν μπορείτε να φυτέψετε ή να αφαιρέσετε τα δέντρα, ποιοι τύποι οχημάτων μπορείτε να σταθμεύσετε στο δρόμο ή στο δρόμο σας (για παράδειγμα, απαγορεύονται οι οδοστρωτήρες στάθμευσης), πόσο υψηλοί φράκτες μπορούν να είναι και ποιοι τύποι των επενδύσεων που μπορείτε να χρησιμοποιήσετε σε παράθυρα που βλέπουν στο δρόμο.

Εάν η φιλική προς το περιβάλλον διαβίωση είναι μια προσωπική προτεραιότητα, ελέγξτε τις πράσινες διατάξεις του HOA, ξεκινώντας από το τι μπορεί να φυτευτεί γύρω από το σπίτι σας και πώς μπορεί να διατηρηθεί αυτή η βλάστηση.

Για παράδειγμα, μερικοί HOAs δεν επιτρέπουν το xeriscaping, μια φιλική προς το περιβάλλον μορφή εξωραϊσμού για άγονη κλίματα και μπορεί να περιορίσει το μέγεθος και τη σύνθεση οποιουδήποτε κήπου φυτεύετε. Οι κανόνες μπορούν επίσης να υπαγορεύουν τη χρήση συγκεκριμένων λιπασμάτων, φυτοφαρμάκων ή συστημάτων καταιωνιστήρων για τη συντήρηση του ναυπηγείου και την απαγόρευση της χρήσης σωληνώσεων κομποστοποίησης και ηλιακών συλλεκτών.

Ελέγξτε για οποιαδήποτε γλώσσα μπορεί να σας αποτρέψει από, ή ακόμα και να περιπλέξει, να νοικιάσετε την ιδιοκτησία σας. Αυτό που θεωρείται συνηθισμένο μπορεί να εξαρτάται από τη δικαιοδοσία. "Στην περιοχή του Σιάτλ, είναι συνηθισμένο να βρούμε απαγορεύσεις για βραχυπρόθεσμα [ενοικιαζόμενα] ενοικιάσεις. Οι HOA ενδιαφέρονται για τον περιορισμό του ποσοστού των μονάδων που δεν κατέχουν ιδιοκτήτες, καθώς οι δανειστές υποθηκών ενδέχεται να διστάζουν να δανείσουν σε κτίρια που έχουν υψηλή ενοικίαση », λέει ο Manning.

6. Διαχείριση Συγκρούσεων

Όπως σε κάθε κοινότητα, διαφωνίες προκύπτουν σε μια προγραμματισμένη εξέλιξη, μερικές φορές σε ορισμένους κατοίκους που κάμπτονται ή παραβιάζουν τους κανόνες. Πριν αγοράσετε, εξερευνήστε πώς καθορίζονται και εφαρμόζονται οι κανόνες και ποιες κυρώσεις επιβάλλονται σε διαταράκτες κανόνων.

Οι κυρώσεις μπορεί να είναι αυστηρές. Σε ορισμένους HOAs, τα αποτελέσματα μπορεί να περιλαμβάνουν την επιβολή προστίμου ή μήνυσης ή την κατοχή του HOA στο κοινό σας. Δώστε ιδιαίτερη προσοχή στο κατά πόσον η HOA μπορεί να αποκλείσει το ακίνητό σας για μη πληρωμή οφειλών HOA ή για μη πληρωμή προστίμων που προκύπτουν από παραβιάσεις CC & R.

Ρωτήστε για τη διαδικασία επίλυσης οποιωνδήποτε συγκρούσεων, καθώς και για το πώς η HOA διαχειρίζεται τις προσθήκες ή τροποποιεί τους κανόνες.

Ζητήστε μια λίστα ή άλλη καταγραφή συγκρούσεων και παραβιάσεων των κανόνων που ο σύλλογος έπρεπε να επιλύσει. Εάν αυτές οι πληροφορίες δεν περιγράφουν λεπτομερώς τις αγωγές, ρωτήστε για αυτές. Να είστε βέβαιος να ελέγξετε για τυχόν παρελθόντες, παρόντες ή εκκρεμείς αγωγές στις οποίες εμπλέκεται ο HOA. Επίσης, επανεξετάστε τα αποτελέσματα αυτών των περιπτώσεων.

7. Η φήμη του HOA

Δεδομένου ότι η ένωση ουσιαστικά χρησιμεύει ως υπερ-τοπική κυβέρνηση για την κοινότητα, πληρώνει για να εξετάσει ποιος τρέχει και πόσο καλά οι άνθρωποι αυτοί λειτουργούν μαζί.

Είναι πολύ συνηθισμένο για τους HOA να εποπτεύονται από κατοίκους της κοινότητας που κατέχουν τις θέσεις τους ως εθελοντές και εκλέγονται από τα μέλη της ένωσης. Ωστόσο, ορισμένοι σύλλογοι διαχειρίζονται εξ ολοκλήρου επαγγελματικά. Εάν μια ιδιωτική εταιρεία διαχειρίζεται το HOA, διερευνήστε τη φήμη της πριν αγοράσετε. Αν η HOA έχει κάποιους υπαλλήλους ή εταιρείες στις οποίες αναθέτει εργασίες, ρωτήστε για αυτές τις οντότητες και για το έργο που επιτελούν.

Συζητήστε εάν μπορείτε με μερικούς από τους σημερινούς ιδιοκτήτες του κτιρίου - προτιμώμενοι που δεν είναι στο board HOA και έχουν ζήσει στο κτίριο για αρκετά χρόνια. Πόσο συλλογικά λειτουργεί η πλακέτα; Οι διαφορές στη γνώμη συνήθως αντιμετωπίζονται από πολιτική και εποικοδομητική άποψη; Να είστε προσεκτικοί για ενδείξεις συχνών, έστω και διαρκών, δράμα. Όπως συμβαίνει με ορισμένα άλλα όργανα διοίκησης, οι HOA μπορούν να παρεμποδιστούν από τον εγωισμό, τα παιχνίδια εξουσίας και τις μικρές πολιτικές.

Προγραμματίστε χρόνο για να μιλήσετε με τον πρόεδρο του HOA, για να πάρετε μια αίσθηση για το αν θέλετε αυτό το άτομο να λαμβάνει αποφάσεις εκ μέρους σας για την εξέλιξη. Ρωτήστε επίσης τον πρόεδρο σχετικά με το ενδιαφέρον των κατοίκων για την εξυπηρέτηση του συμβουλίου: Υπάρχει έντονο κίνητρο για κάτι τέτοιο ή σχετική αδιαφορία; Αυτή η συζήτηση μπορεί επίσης να σας παρακινήσει (ή όχι) να υπηρετήσετε στον εαυτό σας μία μέρα, μια κίνηση που θα απαιτούσε την εκλογή και την παραίτηση από κάποιο ελεύθερο χρόνο για τις νέες σας ευθύνες.

8. Συμμόρφωση με το HOA

Μην βασίζεστε στην σωστή ειδοποίησή σας για τυχόν παρατεταμένα ζητήματα μεταξύ της ένωσης και του σημερινού ιδιοκτήτη ενός σπιτιού που σας ενδιαφέρει. Εάν δεν ζητήσετε εγκαίρως αυτά τα προβλήματα, θα μπορούσατε να τα κληρονομήσετε όταν αναλάβετε την ιδιοκτησία.

Ορισμένα πιθανά ζητήματα μπορεί να είναι προφανή, όπως νεκρά ή κατάφυτα εξωραϊσμού ή αποχρωματισμένο χρώμα. Αντιστρόφως, ο ιδιοκτήτης πραγματοποίησε εξωτερικές βελτιώσεις ή άλλες αλλαγές στο ακίνητο χωρίς να πάρει έγκριση HOA; Εάν αυτές οι αλλαγές δεν συμμορφώνονται με τους κανόνες, τι θα μπορούσε να συμβεί σε σας εάν κατοικούσατε στην ιδιοκτησία; Μπορεί να είστε σε θέση να αναγκάσετε τον ιδιοκτήτη να διορθώσει τα προβλήματα ως μέρος της συμφωνίας πώλησης ή να παράσχει μετρητά κατά το κλείσιμο.

9. Ασφαλιστικές Ευθύνες

Όπως και με την ιδιοκτησία της ιδιοκτησίας, οι ασφαλιστικές προβλέψεις στο πλαίσιο μιας προγραμματισμένης ανάπτυξης μπορούν να χωριστούν επίσης, με το HOA να καλύπτει κάποιους κινδύνους ή περιοχές και τον ιδιοκτήτη σπιτιού υπεύθυνο για τους άλλους.

Αυτές συχνά επιβάλλονται από το κρατικό δίκαιο. Στη Φλόριντα, για παράδειγμα, μια HOA συγκυριαρχία πρέπει να ασφαλίσει όλα τα κοινά περιουσιακά στοιχεία, τα οποία περιλαμβάνουν κάθε μέρος του κτιρίου μέχρι το ημιτελές γυψοσανίδας μιας μονάδας. Εν τω μεταξύ, ο ιδιοκτήτης σπιτιού είναι υπεύθυνος για την ασφάλιση όλων των προσωπικών περιουσιακών στοιχείων εντός της μονάδας τους, συμπεριλαμβανομένων συσκευών, δαπέδων, ντουλαπιών, επεξεργασιών παραθύρων και τα παρόμοια.

Ελέγξτε το νόμο για το κράτος στο οποίο θα ζήσετε για την ακριβή κατανομή των απαιτήσεων. Επιβεβαιώστε ότι το HOA για το ακίνητο που σκέφτεστε συμμορφώνεται με αυτές τις απαιτήσεις.

Η ασφάλιση καταστροφών είναι ιδιαίτερα σημαντική αν σκέφτεστε να αγοράσετε ένα condo ή αρχοντικό σε μια περιοχή επιρρεπής σε μεγάλες φυσικές καταστροφές, όπως πλημμύρες, σεισμούς, χιονοθύελλες, πυρκαγιές, ανεμοστρόβιλοι ή τυφώνες. "Στο βορειοδυτικό Ειρηνικό, η ασφάλιση σεισμού είναι πολύ συνηθισμένη [σε προγραμματισμένες εξελίξεις], αν και δεν απαιτείται", λέει ο Manning.

Ελέγξτε αν η HOA παρέχει πρόσθετη κάλυψη ως επιβάρυνση για την ιδιοκτησία στο πλαίσιο της ανάπτυξης. "[Ο] HOA που μπορεί να φανταστεί το μέλλον μπορεί να καταστήσει ένα κτίριο condo πιο ελκυστικό" με αυτόν τον τρόπο, λέει ο Manning. Θα μπορούσαν να προσθέσουν "σεισμό και άλλα είδη ασφάλισης κινδύνου, τα οποία θα αντικατοπτρίζονται στις χρεώσεις HOA του ιδιοκτήτη σπιτιού." Βεβαίως θα πρέπει να επιβεβαιώσετε ότι αυτή η πρόσθετη κάλυψη επεκτείνεται και στις περιοχές που είναι νομικά υπεύθυνες για τον ιδιοκτήτη σπιτιού ή μόνο σε εκείνους που υπάγονται στην αρμοδιότητα της HOA.

Η κατώτατη γραμμή

Η διαβίωση σε μια προγραμματισμένη εξέλιξη-και η διέγερση εν μέρει από τους κανόνες ενός HOA- μπορεί να είναι μια μικτή ευλογία. Προσφέρει την προοπτική να ανταλλάξει κάποιον έλεγχο πάνω στο σπίτι σας για τις μειωμένες ευθύνες της διατήρησής του και προς όφελος της απόλαυσης κοινών ανέσεων και ασφάλειας. Μπορεί, ωστόσο, να ανταλλάξει το διαφορετικό βλέμμα μιας τυπικής γειτονιάς για μια πιο ομοιόμορφη εμφάνιση, αν και μια με μικρότερη πιθανότητα γούνας διακόσμησης ενός γείτονα ή δυσάρεστη συνήθεια συντήρησης να γίνει πρόβλημα για εσάς.

Πόσο καλά μπορείτε να αγκαλιάσετε αυτές τις συμφωνίες θα συμβάλουν στο πόσο ευτυχισμένη θα είστε σε συγκυριαρχία ή σε άλλο "προγραμματισμένο σπίτι". Αν αποφασίσετε να προχωρήσετε σε μια αγορά, φροντίστε να προσλάβετε επαγγελματίες, συμπεριλαμβανομένου ενός κτηματομεσίτη, ο οποίος είναι εξοικειωμένος με τις προγραμματισμένες εξελίξεις και τις ΧΟΑ, καθώς υπάρχουν ορισμένες ασυνήθιστες πτυχές σε σχέση με την αγορά ενός μονοκατοικιακού σπιτιού.