7 βήματα για ένα Hot Commercial Real Estate Deal

Ρωτήστε οποιονδήποτε πραγματικό επαγγελματία ακινήτων σχετικά με τα οφέλη από την επένδυση σε εμπορική ιδιοκτησία, και πιθανότατα θα ενεργοποιήσετε ένα μονόλογο σχετικά με τον τρόπο με τον οποίο τα ακίνητα αυτά είναι μια καλύτερη συμφωνία από τα αστικά ακίνητα. Οι ιδιοκτήτες εμπορικών ακινήτων αγαπούν την πρόσθετη ταμειακή ροή, τις ευεργετικές οικονομίες κλίμακας, τους σχετικά ανοικτούς όρους παιχνιδιού, την άφθονη αγορά για καλούς, προσιτούς διαχειριστές ακινήτων και τη μεγαλύτερη απολαβή από εμπορικά ακίνητα.

Αλλά πώς αξιολογείτε τις καλύτερες ιδιότητες; Και τι διαχωρίζει τις μεγάλες συμφωνίες από τα duds;

Όπως και τα περισσότερα ακίνητα, η επιτυχία ξεκινά με ένα καλό σχέδιο. Εδώ είναι ένα για να σας βοηθήσει να αξιολογήσετε μια καλή συμφωνία εμπορικής ιδιοκτησίας.

Μάθετε τι γνωρίζουν οι εμπλεκόμενοι

Για να είναι ένας παίκτης σε εμπορικά ακίνητα, μάθετε να σκέφτεστε σαν επαγγελματίας. Για παράδειγμα, γνωρίζετε ότι η εμπορική ιδιοκτησία αποτιμάται διαφορετικά από την οικιακή ιδιοκτησία. Τα έσοδα από εμπορικά ακίνητα συνδέονται άμεσα με το χρησιμοποιούμενο τετραγωνικό μέγεθός του. Αυτό δεν συμβαίνει με μεμονωμένα σπίτια. Θα δείτε επίσης μια μεγαλύτερη ταμειακή ροή με εμπορική ιδιοκτησία. Το μαθηματικό είναι απλό: για παράδειγμα, θα κερδίζετε περισσότερα εισοδήματα σε πολυκατοικίες, από ότι σε μονοκατοικίες. Γνωρίζετε επίσης ότι οι μισθώσεις εμπορικών ακινήτων είναι μεγαλύτερες από τις μονοκατοικίες. Αυτό ανοίγει το δρόμο για μεγαλύτερη ταμειακή ροή. Τέλος, αν βρίσκεστε σε ένα πιο στενό πιστωτικό περιβάλλον, βεβαιωθείτε ότι έχετε χτυπήσει με μετρητά στο χέρι. Οι δανειστές εμπορικών ακινήτων επιθυμούν να βλέπουν τουλάχιστον 30% χαμηλότερα πριν δίνουν ένα δάνειο στο πράσινο φως.

Σχεδιάστε ένα σχέδιο δράσης

Ο καθορισμός παραμέτρων αποτελεί κορυφαία προτεραιότητα σε μια συμφωνία εμπορικών ακινήτων. Για παράδειγμα, ρωτήστε τον εαυτό σας πόσο μπορείτε να αντέξετε οικονομικά να πληρώσετε και στη συνέχεια να ψωνίσετε για στεγαστικά δάνεια για να πάρετε μια αίσθηση του πόσο θα πληρώσετε για τη ζωή της υποθήκης. Η χρήση εργαλείων όπως οι αριθμομηχανές υποθηκών μπορεί να σας βοηθήσει να αναπτύξετε καλές εκτιμήσεις του συνολικού κόστους του σπιτιού σας.

Άλλα βασικά ερωτήματα που μπορείτε να αναρωτηθείτε περιλαμβάνουν: Πόσο αναμένετε να κάνετε για τη συμφωνία; Ποιοι είναι οι βασικοί παίκτες; Πόσοι μισθωτές είναι ήδη στο σκάφος και πληρώνουν ενοίκιο; Πόσο χώρο ενοικίασης χρειάζεστε για να καλύψετε;

Μάθετε να αναγνωρίζετε μια καλή προσφορά

Οι κορυφαίοι πωλητές ακινήτων γνωρίζουν πολύ καλά όταν βλέπουν ένα. Ποιο είναι το μυστικό τους; Πρώτον, έχουν μια στρατηγική εξόδου - οι καλύτερες προσφορές είναι εκείνες από τις οποίες ξέρετε ότι μπορείτε να περπατήσετε μακριά. Βοηθά να έχετε ένα αιχμηρό μάτι γαιοκτημόνων - πάντα να ψάχνετε ζημιές που απαιτούν επισκευές, να γνωρίζετε πώς να αξιολογείτε τον κίνδυνο και βεβαιωθείτε ότι έχετε ξεσπάσει την αριθμομηχανή για να βεβαιωθείτε ότι η ιδιοκτησία πληροί τους οικονομικούς σας στόχους.

Γνωρίστε τις βασικές εμπορικές μετρήσεις ακινήτων

Οι κοινές μετρήσεις κλειδιού που χρησιμοποιούνται για την αξιολόγηση ακινήτων περιλαμβάνουν:

Καθαρά λειτουργικά έσοδα (NOI)
Το NOI ενός εμπορικού ακινήτου υπολογίζεται με την αξιολόγηση του ακαθάριστου λειτουργικού εισοδήματος πρώτου έτους και αφαιρώντας έπειτα τα λειτουργικά έξοδα για το πρώτο έτος. Θέλετε να έχετε θετικό NOI.

Cap Rate
Για τον υπολογισμό της αξίας των περιουσιακών στοιχείων που παράγουν εισόδημα, χρησιμοποιείται το «ανώτατο όριο» ή το ποσοστό κεφαλαιοποίησης της ακίνητης περιουσίας. Για παράδειγμα, ένα συγκρότημα διαμερισμάτων πέντε ή περισσοτέρων μονάδων, τα εμπορικά κτίρια γραφείων και τα μικρότερα εμπορικά κέντρα είναι όλοι καλές υποψήφιες χώρες για τον προσδιορισμό του ποσοστού του ανώτατου ορίου. Οι ανώτατες τιμές χρησιμοποιούνται για την εκτίμηση της καθαρής παρούσας αξίας των μελλοντικών κερδών ή ταμειακών ροών. η διαδικασία ονομάζεται επίσης κεφαλαιοποίηση των κερδών.

Ταμείο σε μετρητά
Οι εμπορικοί επενδυτές ακίνητων περιουσιών που βασίζονται στη χρηματοδότηση για την αγορά των ακινήτων τους συχνά συμμορφώνονται με τον τύπο μετρητών σε μετρητά για να συγκρίνουν την απόδοση του ανταγωνιστικού περιουσιακού στοιχείου του πρώτου έτους. Το cash-on-cash λαμβάνει το γεγονός ότι ο εν λόγω επενδυτής δεν απαιτεί 100% μετρητά για να αγοράσει το ακίνητο υπόψη του, αλλά και το γεγονός ότι ο επενδυτής δεν θα κρατήσει όλα τα NOI επειδή πρέπει να χρησιμοποιήσει κάποια του να κάνει πληρωμές υποθηκών. Για να αποκαλύψουν τα μετρητά σε μετρητά, οι επενδυτές ακινήτων πρέπει να καθορίσουν το ποσό που απαιτείται για να επενδύσουν για να αγοράσουν το ακίνητο ή την αρχική τους επένδυση.

Αναζητήστε κίνητρα για τους πωλητές

Όπως και κάθε επιχείρηση, οι πελάτες οδηγούν ακίνητα. Η δουλειά σας είναι να τα βρείτε - ειδικά εκείνοι που είναι έτοιμοι και πρόθυμοι να πουλήσουν κάτω από την αγοραία αξία. Το γεγονός είναι ότι τίποτα δεν συμβαίνει ή ακόμα και θέματα στην ακίνητη περιουσία μέχρι να βρείτε μια συμφωνία, η οποία συνήθως συνοδεύεται από έναν κίνητρο πωλητή. Αυτό είναι κάποιος που έχει πιεστικό λόγο να πουλήσει κάτω από την αγοραία αξία. Εάν ο πωλητής σας δεν έχει κίνητρα, αυτός ή αυτή δεν θα είναι τόσο πρόθυμος να διαπραγματευτεί.

Ανακαλύψτε την τέχνη της γειτονιάς "Γεωργία"

Ένας εξαιρετικός τρόπος για να αξιολογήσετε μια εμπορική ιδιοκτησία είναι να μελετήσετε τη γειτονιά στην οποία βρίσκεται, πηγαίνοντας σε ανοιχτά σπίτια, μιλώντας σε άλλους ιδιοκτήτες γειτονιάς και αναζητώντας κενές θέσεις.

Χρησιμοποιήστε μια προσέγγιση "τριών οριζόντιων" για την αξιολόγηση των ιδιοτήτων

Να προσαρμόζεται όταν ψάχνετε για σπουδαίες προσφορές. Χρησιμοποιήστε το διαδίκτυο, διαβάστε τις αγγελίες και μίσθωση σκυλιών πουλιών για να βρείτε τα καλύτερα ακίνητα. Τα κτηνοτροφικά σκυλιά πουλιών μπορούν να σας βοηθήσουν να βρείτε πολύτιμες επενδύσεις που οδηγούν σε αντάλλαγμα για ένα τέλος παραπομπής.

Η κατώτατη γραμμή

Σε γενικές γραμμές, η εύρεση και αξιολόγηση εμπορικών ακινήτων δεν αφορά μόνο τις γειτονιές καλλιέργειας, τη λήψη μιας εξαιρετικής τιμής ή την αποστολή σημάτων καπνού για να σας φέρουν οι πωλητές. Στο επίκεντρο της ανάληψης δράσης είναι η βασική ανθρώπινη επικοινωνία. Πρόκειται για την οικοδόμηση σχέσεων και σχέσεων με τους ιδιοκτήτες ακινήτων, ώστε να αισθάνονται άνετα να μιλούν για τις καλές προσφορές - και να συνεργάζονται μαζί σας.