5 Είδη ιδιωτικής ασφάλισης υποθηκών - PMI

Αν κάνετε μια προκαταβολή κάτω του 20% σε ένα σπίτι, είναι σημαντικό να καταλάβετε τι είναι η ασφάλιση υποθηκών και πώς λειτουργεί. Η ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI) δεν είναι μόνο για άτομα που δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά μια προκαταβολή 20%. Είναι επίσης για τους ανθρώπους που δεν θέλουν να μειώσουν το 20%, ώστε να έχουν περισσότερα μετρητά για το χέρι για επισκευές, αναδιαμόρφωση, επίπλωση και καταστάσεις έκτακτης ανάγκης.

Ασφάλιση ιδιωτικών υποθηκών (PMI)

Τι είναι η ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών - PMI;

Εάν η έννοια της αγοράς ασφάλισης για την υποθήκη σας ακούγεται λίγο περίεργο, είστε πιθανώς ένας νεοφερμένος στην αγορά ενός ακινήτου ή ποτέ δεν βάζουν κάτω μια μικρή προκαταβολή. Οι περισσότεροι δανειστές απαιτούν PMI όταν ένας αγοραστής κατοικίας προβαίνει σε προκαταβολή μικρότερη από το 20% της τιμής αγοράς του σπιτιού - ή, στην υποθήκη, ο λόγος δανείου προς αξία (LTV) του ενυπόθηκου δανείου υπερβαίνει το 80% (το υψηλότερο ο λόγος LTV, τόσο υψηλότερο είναι το προφίλ κινδύνου της υποθήκης). Και σε αντίθεση με τους περισσότερους τύπους ασφάλισης, η πολιτική προστατεύει την επένδυση του δανειστή στο σπίτι, όχι τη δική σας. Από την άλλη πλευρά, το PMI καθιστά δυνατό για τους ανθρώπους να γίνουν ιδιοκτήτες σπιτιού νωρίτερα.

Η PMI επιτρέπει στους δανειολήπτες να λάβουν χρηματοδότηση εάν μπορούν μόνο να αντέξουν οικονομικά (ή να προτιμήσουν) να μειώσουν μόλις το 5% στο 19, 99% του κόστους της κατοικίας, αλλά με πρόσθετες μηνιαίες δαπάνες. Οι οφειλέτες πληρώνουν τον δείκτη PMI μέχρι να συγκεντρώσουν επαρκείς μετοχικές αξίες στο σπίτι που ο δανειστής δεν τους θεωρεί πλέον υψηλού κινδύνου.

Τα έξοδα PMI μπορεί να κυμαίνονται από 0, 25% έως 2% (αλλά τυπικά τρέχουν περίπου 0, 5 έως 1%) του υπολοίπου δανείου σας ανά έτος, ανάλογα με το μέγεθος της προκαταβολής και της υποθήκης, του δανείου και του πιστωτικού σας αποτελέσματος. Όσο μεγαλύτεροι είναι οι παράγοντες κινδύνου, τόσο υψηλότερο είναι το ποσοστό που πληρώνετε. Επίσης, επειδή το PMI είναι ένα ποσοστό του ποσού του δανείου, τόσο περισσότερο δανείζετε, τόσο περισσότερο PMI θα πληρώσετε. Υπάρχουν έξι μεγάλες εταιρείες PMI στις Ηνωμένες Πολιτείες. Χρεώνουν παρόμοιες τιμές, οι οποίες προσαρμόζονται ετησίως.

Είναι μια πρόσθετη δαπάνη, αλλά συνεχίζει να ξοδεύει χρήματα για ενοίκια και ενδεχομένως να λείπει από την εκτίμηση της αγοράς, ενώ περιμένετε να εξοικονομήσετε μια μεγαλύτερη προκαταβολή. Δεν υπάρχει καμία εγγύηση ότι θα βγείτε μπροστά από την αγορά ενός σπιτιού αργότερα και όχι νωρίτερα απλά για να το αποφύγετε, έτσι αξίζει να εξεταστεί η αξία της πληρωμής PMI. Η αξία της πληρωμής της Ασφάλισης Υποθηκών της Ομοσπονδιακής Στέγασης - τι μπορεί να χρειαστείτε εάν λάβετε ένα δάνειο FHA - είναι μια άλλη ιστορία. Θα το εξηγήσουμε αργότερα.

Βασικές τακτικές

• Θα χρειαστείτε ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI) εάν αγοράζετε ένα σπίτι με προκαταβολή μικρότερη από το 20% του κόστους του σπιτιού.
• Να γνωρίζετε ότι το PMI προορίζεται να προστατεύσει τον δανειστή, όχι τον δανειολήπτη, από τυχόν απώλειες.
• Υπάρχουν τέσσερις κύριοι τύποι ασφάλισης υποθηκών που μπορείτε να αγοράσετε: Ασφάλεια υποθηκών με πληρωμή δανειοληπτών, Ασφάλιση υποθηκών με ένα ασφάλιστρο, Ασφάλιση υποθηκών με καταβεβλημένο δανειστή και Ασφάλεια υποθηκών Split-Premium.
• Εάν αποκτήσετε ένα δάνειο της Ομοσπονδιακής Αρχής Στέγασης για την αγορά κατοικίας σας, υπάρχει ένας πρόσθετος τύπος ασφάλισης που θα χρειαστείτε.
  

Κάλυψη ασφάλισης υποθηκών

Πρώτον, θα πρέπει να καταλάβετε πώς λειτουργεί ο PMI. Για παράδειγμα, υποθέστε ότι καταβάλατε 10% και λάβετε ένα δάνειο για το υπόλοιπο 90% της αξίας του ακινήτου - $ 20.000 κάτω και ένα δάνειο 180.000 δολάρια. Με ασφάλιση υποθηκών, αν ο δανειστής πρέπει να αποκλείσει την υποθήκη σας επειδή χάσετε τη δουλειά σας και δεν μπορείτε να πληρώσετε για αρκετούς μήνες, οι απώλειες του δανειστή θα είναι περιορισμένες.

Η ασφαλιστική εταιρεία υποθηκών καλύπτει ένα ορισμένο ποσοστό της ζημίας του δανειστή. Για παράδειγμα, ας πούμε ότι το ποσοστό είναι 25%. Έτσι, αν εξακολουθούσατε να χρωστάτε το 85% ($ 170.000) της τιμής αγοράς του σπιτιού σας κατά τη στιγμή που αποκλείσατε, αντί να χάσετε τα 170.000 δολάρια, ο δανειστής θα χάσει μόνο το 75% των $ 170.000 ή $ 127.500 στον κύριο του σπιτιού. Η PMI θα κάλυπτε το υπόλοιπο 25% ή $ 42.500. Θα κάλυπτε επίσης το 25% του παραβατικού ενδιαφέροντος που είχατε αναλάβει και το 25% του κόστους αποκλεισμού του δανειστή.

Εάν ο ΡΜΙ προστατεύει τον δανειστή, γιατί πρέπει να πληρώσετε για τον δανειολήπτη; Αντισταθμίζετε τον δανειστή για να αναλάβετε τον υψηλότερο κίνδυνο δανεισμού προς εσάς έναντι δανεισμού σε κάποιον με μεγαλύτερη προκαταβολή, κάποιον που έχει περισσότερα να χάσει εάν το σπίτι του αποκλείσει.

Πόσο καιρό μεταφέρετε PMI;

Οι δανειολήπτες μπορούν να ζητήσουν την εξάλειψη των μηνιαίων ασφαλιστικών πληρωμών υποθηκών μόλις ο λόγος δανείου προς αξία πέσει κάτω από το 80%. Μόλις ο δείκτης LTV υποθηκών μειωθεί στο 78% - δηλαδή η προκαταβολή σας, συν το κεφάλαιο του δανείου που έχετε πληρώσει, ισούται με το 22% της τιμής αγοράς του σπιτιού - ο δανειστής πρέπει να ακυρώσει αυτόματα PMI όπως απαιτείται από τον ομοσπονδιακό νόμο προστασίας ιδιοκτητών σπιτιού, αν η αγοραστική αξία του σπιτιού σας έχει μειωθεί (εφ 'όσον είστε τρέχοντας στην υποθήκη σας).

Διαφορετικά, το χρονικό διάστημα που πρέπει να μεταφέρετε PMI εξαρτάται από τον τύπο PMI που επιλέγετε.

1. Ασφάλιση Ασφαλειών Στεγαστικού

Ο πιο συνηθισμένος τύπος PMI είναι η ασφάλιση υποθηκών που έχει πληρωθεί από τον δανειολήπτη (BPMI). Όταν διαβάζετε για PMI και ο τύπος δεν είναι καθορισμένος, αυτό είναι συνήθως το είδος που συζητείται.

Η BPMI έρχεται με τη μορφή πρόσθετου μηνιαίου τέλους που πληρώνετε με την πληρωμή υποθηκών σας. Μετά το κλείσιμο του δανείου σας, πληρώνετε BPMI κάθε μήνα έως ότου έχετε 22% μετοχές στο σπίτι σας με βάση την αρχική τιμή αγοράς. Σε εκείνο το σημείο, ο δανειστής πρέπει να ακυρώσει αυτόματα τη BPMI, εφόσον είστε τρεχούμενοι στις πληρωμές υποθηκών σας. Η συσσώρευση αρκετών ιδίων κεφαλαίων μέσω των τακτικών μηνιαίων πληρωμών υποθηκών για να ακυρωθεί η BPMI διαρκεί περίπου 11 χρόνια.

Μπορείτε επίσης να είστε ενεργός και ζητήστε από τον δανειστή να ακυρώσει τη BPMI όταν έχετε 20% μετοχές στο σπίτι σας. Οι πληρωμές υποθηκών σας πρέπει να είναι τρέχουσες, πρέπει να έχετε ένα ικανοποιητικό ιστορικό πληρωμών, δεν πρέπει να υπάρχουν πρόσθετες προσημειώσεις στην ιδιοκτησία σας και σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να χρειαστείτε μια τρέχουσα αξιολόγηση για να τεκμηριώσετε την αξία του σπιτιού σας και να αποδείξετε ότι δεν έχει αρνηθεί κάτω από την τιμή όταν το αγοράσατε.

Μερικοί εξυπηρετικοί δανειοδότες θα επιτρέψουν (αλλά δεν υποχρεούνται να επιτρέψουν) τους δανειολήπτες να ακυρώσουν το PMI νωρίτερα με βάση την εκτίμηση της οικιακής αξίας. Εάν ο δανειζόμενος συσσωρεύσει το 25% των ιδίων κεφαλαίων λόγω ανατίμησης σε έτη δύο έως πέντε, ή το 20% των ιδίων κεφαλαίων μετά το πέμπτο έτος, ο επενδυτής που αγόρασε το δάνειο (τα περισσότερα στεγαστικά δάνεια πωλούνται στους επενδυτές) μπορεί να επιτρέψει την ακύρωση του PMI μετά την αυξημένη αξία του σπιτιού. (BPO) ή ένα αυτοματοποιημένο μοντέλο αποτίμησης (AVM, το οποίο λαμβάνει υπόψη την αξία των πρόσφατα πωληθέντων παρόμοιων ιδιοτήτων).

Μπορείτε επίσης να είστε σε θέση να απαλλαγείτε από PMI νωρίς με αναχρηματοδότηση, αν και θα πρέπει να σταθμίσετε το κόστος της αναχρηματοδότησης ενάντια στο κόστος συνέχισης της πληρωμής των ασφαλίστρων υποθήκης. Μπορεί επίσης να είστε σε θέση να χαλαρώσετε νωρίτερα προπληρώνοντας το κεφάλαιο υποθήκης σας έτσι ώστε να έχετε τουλάχιστον 20% ίδια κεφάλαια.

Πρέπει να αποφασίσετε αν είστε πρόθυμοι να πληρώσετε PMI για έως και 11 χρόνια για να αγοράσετε τώρα. Κοιτάξτε πέρα ​​από τη μηνιαία πληρωμή. Τι θα κοστίσει η PMI σε μακροπρόθεσμη βάση; Τι θα περιμένει να αγοράσει ενδεχομένως να σας κοστίσει; Ναι, χάνετε τη συσσώρευση εγχώριων μετοχών ενώ νοικιάζετε, αλλά αποφεύγετε επίσης όλα τα έξοδα εκτίναξης της ιδιοκτησίας σπιτιού, όπως η ασφάλιση του ιδιοκτήτη σπιτιού, οι φόροι ιδιοκτησίας, η συντήρηση και οι επισκευές. Και ο νόμος 2017 Φορολογικές περικοπές και θέσεις εργασίας, ο οποίος διπλασίασε την κανονική έκπτωση, καθιστά την έκπτωση του φόρου επιτοκίου υποθήκης όχι πλέον τόσο πολύτιμη όσο ήταν πριν.

Οι υπόλοιποι τρεις τύποι PMI δεν είναι σχεδόν τόσο συνηθισμένοι. Μπορεί να θέλετε να μάθετε πώς λειτουργούν, αν όμως ένας από αυτούς ακούγεται πιο ελκυστικός ή ο δανειστής σας παρουσιάζει περισσότερες από μία επιλογές ασφάλισης υποθηκών.

2. Ασφάλιση υποθηκών με ένα ασφάλιστρο

Με την ασφάλιση ασφάλισης υποθήκης (SPMI), η οποία ονομάζεται επίσης ασφάλιση υποθηκών με ενιαία πληρωμή, καταβάλλετε ασφάλιση υποθηκών μπροστά σε ένα κατ 'αποκοπήν ποσό, είτε στο σύνολό της κατά το κλείσιμο είτε στη χρηματοδότηση της υποθήκης (στην τελευταία περίπτωση, μπορεί να ονομάζεται ενιαία -χρηματοδοτούμενη ασφάλιση υποθηκών).

Το όφελος της SPMI είναι ότι η μηνιαία σας πληρωμή θα είναι χαμηλότερη σε σχέση με την BPMI. Αυτό μπορεί να σας βοηθήσει να πληρώσετε για να δανειστείτε περισσότερα για να αγοράσετε το σπίτι σας. Ένα άλλο πλεονέκτημα είναι ότι δεν χρειάζεται να ανησυχείτε για την αναχρηματοδότηση για να βγείτε από την PMI - ή για να παρακολουθήσετε τον λόγο δανείου σας προς αξία για να δείτε πότε μπορείτε να ακυρώσετε το ΡΜΙ σας.

Ο κίνδυνος είναι ότι εάν αναχρηματοδοτήσετε ή πωλήσετε μέσα σε λίγα χρόνια, κανένα τμήμα του ενιαίου ασφαλίστρου δεν επιστρέφεται. Επιπλέον, αν χρηματοδοτήσετε το ενιαίο ασφάλιστρο, θα πληρώνετε τόκους για αυτό όσο θα μεταφέρετε την υποθήκη. Επίσης, αν δεν έχετε αρκετά χρήματα για μια προκαταβολή 20%, ίσως να μην έχετε τα μετρητά για να πληρώσετε ένα ενιαίο τίμημα μπροστά. Ωστόσο, ο πωλητής ή, στην περίπτωση ενός νέου σπιτιού, ο οικοδόμος μπορεί να πληρώσει την ασφάλεια ενυπόθηκου δανείου του δανειολήπτη. Μπορείτε πάντα να προσπαθήσετε να διαπραγματευτείτε αυτό ως μέρος της προσφοράς αγοράς σας.

Αν σκοπεύετε να μείνετε στο σπίτι για τρία ή περισσότερα χρόνια, η ασφαλιστική κάλυψη υποθηκών με ένα ασφάλιστρο μπορεί να σας εξοικονομήσει χρήματα. Ρωτήστε τον αξιωματικό δανείου σας για να δείτε αν αυτό συμβαίνει. Και πρέπει να γνωρίζετε ότι δεν είναι όλοι οι δανειστές προσφέρουν ασφάλιστρα υποθήκης ασφάλιστρα.

3. Ασφάλιση Αστικής Στεγαστικής Πίστης

Με την ασφάλιση υποθηκών (LPMI), ο δανειστής σας θα καταβάλει τεχνικά το ασφάλιστρο υποθηκών. Στην πραγματικότητα, θα πληρώσετε πραγματικά γι 'αυτό κατά τη διάρκεια του δανείου με τη μορφή ελαφρώς υψηλότερου επιτοκίου. Σε αντίθεση με την BPMI, δεν μπορείτε να ακυρώσετε το LPMI όταν το μετοχικό σας κεφάλαιο φθάνει το 78% επειδή ενσωματώνεται στο δάνειο. Η αναχρηματοδότηση θα είναι ο μόνος τρόπος μείωσης της μηνιαίας πληρωμής σας. Το επιτόκιο σας δεν θα μειωθεί μόλις έχετε 20% ή 22% ίδια κεφάλαια. Το PMI που πληρώνεται με δάνεια δεν επιστρέφεται.

Το όφελος του PMI που πληρώνεται από τους δανειστές, παρά το υψηλότερο επιτόκιο, είναι ότι η μηνιαία πληρωμή σας θα μπορούσε να είναι χαμηλότερη σε σύγκριση με τις μηνιαίες πληρωμές PMI και θα μπορούσατε να πληρώσετε για να δανειστείτε περισσότερα.

4. Ασφάλεια υποθηκών με διαχωρισμό Premium

Ασφαλιστική στεγαστικών δανείων διαχωρισμένου τύπου είναι ο λιγότερο κοινός τύπος. Είναι ένα υβρίδιο των πρώτων δύο τύπων που συζητήσαμε: BPMI και SPMI.

Εδώ είναι πώς λειτουργεί: Πληρώνετε μέρος της ασφάλισης υποθηκών ως εφάπαξ ποσό στο κλείσιμο και μέρος μηνιαία. Δεν χρειάζεται να βάζετε τόσο πολύ έξτρα μετρητά, όπως θα κάνατε με το SPMI, ούτε να αυξήσετε την μηνιαία πληρωμή σας όσο θα κάνατε με την BPMI. Ένας λόγος για να επιλέξετε ασφάλιση ασφάλισης υποθηκών split-premium είναι εάν έχετε υψηλό δείκτη χρέους προς εισόδημα. Όταν συμβαίνει αυτό, η αύξηση της μηνιαίας σας πληρωμής πάρα πολύ με την BPMI σημαίνει ότι δεν δικαιούστε να δανειστείτε αρκετά για να αγοράσετε το σπίτι που θέλετε.

Η προκαταβολή μπορεί να κυμανθεί από 0, 50% έως 1, 25% του ποσού του δανείου. Το μηνιαίο τίμημα θα βασίζεται στην καθαρή αναλογία δανείου προς αξία πριν ληφθεί υπόψη τυχόν χρηματοδοτούμενο ασφάλιστρο.

Όπως και με το SPMI, μπορείτε να ζητήσετε από τον οικοδόμο ή τον πωλητή - ή ακόμα και τον δανειστή - να καταβάλει το αρχικό ασφάλιστρο ή μπορείτε να το μετατρέψετε σε υποθήκη σας. Τα ασφάλιστρα διαχωρισμού μπορούν να επιστραφούν μερικώς όταν ακυρωθεί ή τερματιστεί η ασφάλιση υποθηκών.

5. Ομοσπονδιακή Προστασία Στεγαστικών Δανείων - MIP

Υπάρχει επίσης ένα πέμπτο είδος ασφάλισης υποθηκών που χρησιμοποιείται με δάνεια που έχουν αναληφθεί από την Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης, γνωστότερο ως δάνειο FHA ή υποθήκη FHA. Η ασφάλεια FHA είναι γνωστή ως MIP και είναι μια απαίτηση για τα δάνεια FHA και με προκαταβολές του 10% ή λιγότερο δεν μπορεί να αφαιρεθεί χωρίς την αναχρηματοδότηση του σπιτιού. Η ΕΤΕ απαιτεί προκαταβολή και μηνιαία ασφάλιστρα που συνήθως προστίθενται στο μηνιαίο ενυπόθηκο σημείωμα. Ο αγοραστής πρέπει να περιμένει 11 χρόνια πριν να μπορέσει να καταργήσει το ΕΣΚ από το δάνειο εάν είχε προκαταβολή άνω του 10%.

Κόστος PMI

Το κόστος ασφάλισης υποθηκών ή τα ασφάλιστρά σας εξαρτάται από διάφορους παράγοντες.

• ποιο σχέδιο πριμοδότησης επιλέγετε
• αν το επιτόκιο σας είναι σταθερό ή ρυθμιζόμενο
• (συνήθως 15 ή 30 χρόνια)
• η προκαταβολή σας ή ο λόγος δανείου προς αξία (LTV) (μια προκαταβολή 5% σας δίνει ένα 95% LTV, το 10% κάτω κάνει το LTV σας 90%)
• το ποσό της ασφαλιστικής κάλυψης υποθηκών που απαιτείται από τον δανειστή ή τον επενδυτή (μπορεί να κυμαίνεται από 6% έως 35%)
• αν το ασφάλιστρο επιστρέφεται ή όχι
• το πιστωτικό αποτέλεσμά σας
• κάθε πρόσθετος παράγοντας κινδύνου, όπως το δάνειο που αφορά υποθήκη jumbo, επενδύσεις σε ακίνητα, αναχρηματοδότηση εκταμίευσης ή δεύτερη κατοικία

Γενικά, όσο πιο ριψοκίνδυνος βλέπετε σε οποιοδήποτε παράγοντα, τόσο υψηλότερα θα είναι τα ασφάλιστρά σας. Για παράδειγμα, όσο χαμηλότερο είναι το πιστωτικό αποτέλεσμά σας και τόσο χαμηλότερο είναι η προκαταβολή σας, τόσο υψηλότερα θα είναι τα ασφάλιστρά σας.

Από τις αρχές Απριλίου 2018, τα ασφάλιστρα μπορούν να κυμανθούν από 0, 17% έως 2, 81% ή περισσότερο ετησίως. Εάν καταβάλετε 15% σε 15ετή υποθήκη σταθερού επιτοκίου και έχετε πιστωτικό αποτέλεσμα 760 ή υψηλότερο, για παράδειγμα, πληρώνετε 0, 17%, επειδή είστε δανειολήπτης χαμηλού κινδύνου. Αν υποβάλετε 3% σε υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου 30 ετών για την οποία το εισαγωγικό επιτόκιο έχει καθοριστεί μόνο για τρία χρόνια και έχετε πιστωτικό αποτέλεσμα 630, το επιτόκιο σας θα είναι 2, 81%, επειδή είστε υψηλός κίνδυνος οφειλέτης.

Αφού γνωρίζετε ποιο ποσοστό ισχύει για την κατάστασή σας, πολλαπλασιάστε το κατά το ποσό που δανείζετε. Στη συνέχεια διαιρέστε το ποσό κατά 12 για να δείτε τι πληρώνετε κάθε μήνα. Για παράδειγμα, ένα δάνειο ύψους $ 200, 000 με ετήσιο ασφάλιστρο 0, 65% θα κόστιζε 1.300 δολάρια ετησίως ($ 200.000 x .0065) ή $ 108 το μήνα ($ 1.300 / 12).

Εκτιμώντας τους συντελεστές

Πολλές εταιρείες προσφέρουν ασφάλιση υποθηκών. Τα ποσοστά τους μπορεί να διαφέρουν ελαφρώς και ο δανειστής σας, όχι εσείς, θα επιλέξει τον ασφαλιστή. Παρ 'όλα αυτά, μπορείτε να πάρετε μια ιδέα για το τι ποσοστό θα πληρώσετε με τη μελέτη της κάρτας ποσοστού ασφάλισης υποθηκών. Η MGIC, η Radian, η Essent, η National MI, η United Guaranty και η Genworth είναι μερικοί μεγάλοι πάροχοι ιδιωτικής ασφάλισης υποθηκών.

Οι κάρτες τιμολογίων ασφάλισης υποθηκών μπορεί να προκαλέσουν σύγχυση με την πρώτη ματιά. Ακολουθεί ο τρόπος χρήσης τους.

1. Βρείτε τη στήλη που αντιστοιχεί στο πιστωτικό αποτέλεσμά σας.
2. Βρείτε τη σειρά που αντιστοιχεί στην αναλογία LTV σας.
3. Προσδιορίστε την ισχύουσα γραμμή κάλυψης. Αναζητήστε στο διαδίκτυο τις Απαιτήσεις Κάλυψης Ασφάλισης Υποθηκών της Fannie Mae για να προσδιορίσετε πόση κάλυψη απαιτείται για το δάνειό σας ή ζητήστε από τον δανειστή σας (και να εντυπωσιάσετε τα παντελόνια τους με τις γνώσεις σας για το πώς λειτουργεί το PMI).
4. Προσδιορίστε το ποσοστό PMI που αντιστοιχεί στη διασταύρωση του πιστωτικού σας σκορ, της προκαταβολής και της κάλυψης.
5. Εάν χρειάζεται, προσθέστε ή αφαιρέστε σε αυτό το ποσοστό το ποσό από το διάγραμμα προσαρμογής (κάτω από τον κύριο πίνακα τιμών) που αντιστοιχεί με το πιστωτικό αποτέλεσμά σας. Για παράδειγμα, αν κάνετε αναχρηματοδότηση και το πιστωτικό αποτέλεσμά σας είναι 720, μπορείτε να προσθέσετε 0, 20 στην τιμή σας.
6. Όπως δείξαμε στην προηγούμενη ενότητα, πολλαπλασιάζουμε το συνολικό επιτόκιο με το ποσό που δανείζετε. αυτό είναι το ετήσιο ασφαλιστικό σας ασφάλιστρο. Χωρίστε το με 12 για να πάρετε το μηνιαίο ασφάλιστρό σας.

Η τιμή σας θα είναι η ίδια κάθε μήνα, αν και ορισμένοι ασφαλιστές θα το μειώσουν μετά από 10 χρόνια. Ωστόσο, αυτό είναι ακριβώς πριν από το σημείο που θα πρέπει να μπορείτε να μειώσετε την κάλυψη ούτως ή άλλως, ώστε οποιαδήποτε εξοικονόμηση δεν θα είναι τόσο σημαντική.

1.75%

Το ποσό του προκαταρκτικού ασφαλίστρου υποθήκης (UFMIP) από τον Απρίλιο του 2018.

Ασφάλιση Ασφαλείας FHA

Η ασφάλιση υποθηκών λειτουργεί διαφορετικά με τα δάνεια της Federal Household Administration. Για πολλούς - αν όχι για περισσότερους - δανειολήπτες θα είναι ακριβότερο από το PMI.

Το PMI δεν απαιτεί από εσάς να καταβάλλετε προκαταβολές εκτός εάν επιλέξετε ασφαλιστική κάλυψη ασφάλισης με ασφάλιστρα ενιαίας πριμοδότησης ή με ασφάλιστρα. (Στην περίπτωση ασφάλισης υποθηκών με ένα ασφάλιστρο, θυμηθείτε ότι δεν πληρώνετε μηνιαία ασφάλιστρα υποθηκών.Στην περίπτωση ασφάλισης υποθηκών με μερική πριμοδότηση, πληρώνετε χαμηλότερα μηνιαία ασφάλιστρα υποθηκών). Ωστόσο, με την ασφάλιση υποθηκών FHA όλοι πρέπει να πληρώσουν up-front premium, και ότι η πληρωμή δεν κάνει τίποτα για να μειώσει τα μηνιαία ασφάλιστρα σας.

Από τον Απρίλιο του 2018, το ανώτατο ασφάλιστρο ασφάλισης υποθηκών (UFMIP) είναι 1, 75% του ποσού του δανείου. Μπορείτε να πληρώσετε αυτό το ποσό κατά το κλείσιμο ή τη χρηματοδότηση ως μέρος της υποθήκης σας. Το UFMIP θα σας κοστίσει $ 1.750 για κάθε 100.000 δολάρια που δανείζετε. Αν το χρηματοδοτήσετε, θα το καταβάλλετε και εσείς, καθιστώντας το ακριβότερο με την πάροδο του χρόνου. Ο πωλητής επιτρέπεται να πληρώσει το UFMIP, εφόσον η συνολική συνεισφορά του πωλητή για το κόστος κλεισίματος δεν υπερβαίνει το 6% της τιμής αγοράς.

Με μια υποθήκη FHA, θα πληρώνετε επίσης μηνιαίο ασφάλιστρο υποθήκης ύψους 0, 45% έως 1, 05% του ποσού του δανείου βάσει της προκαταβολής σας και του δανείου. Για παράδειγμα, όπως δείχνει ο παρακάτω πίνακας από το FHA, αν έχετε δάνειο 30 ετών (διάρκεια υποθηκών άνω των 15 ετών) για $ 200.000 (βασικό ποσό δανείου μικρότερο ή ίσο με $ 625.500) και πληρώνετε το ελάχιστο ποσό του FHA (ΜΤΒ άνω του 95%), η ΕΤΕ σας θα είναι 0, 85% (85 μονάδες βάσης ή βασικές μονάδες) για τη διάρκεια του δανείου (όρος υποθήκης). Η μη ακύρωση των MIP μπορεί να είναι δαπανηρή.

Πηγή: Τμήμα Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης των ΗΠΑ.

Για τα δάνεια FHA με προκαταβολή 10% ή περισσότερο, μπορείτε να ακυρώσετε τα μηνιαία ΜΠΕ σας μετά από 11 χρόνια. Αλλά αν έχετε 10% να καταθέσει, γιατί να πάρετε ένα δάνειο FHA καθόλου ">

Μπορείτε να πάρετε ένα δάνειο FHA με ένα πιστωτικό αποτέλεσμα τόσο χαμηλό όσο 580 και ενδεχομένως ακόμη χαμηλότερο (αν και οι δανειστές μπορεί να απαιτούν το αποτέλεσμά σας να είναι 620 ή υψηλότερο). Και ίσως να δικαιούστε το ίδιο επιτόκιο που θα κάνατε σε ένα συμβατικό δάνειο παρά το γεγονός ότι έχετε χαμηλότερο πιστωτικό αποτέλεσμα: 660 έναντι 740, για παράδειγμα.

Χωρίς να υποχωρήσουμε το 10% ή περισσότερο σε μια υποθήκη FHA, ο μόνος τρόπος να σταματήσουμε να πληρώνουμε FIP MIPs είναι να αναχρηματοδοτήσουμε σε ένα συμβατικό δάνειο. Αυτό το βήμα θα έχει την πιο νόημα όταν το πιστωτικό αποτέλεσμά σας και / ή LTV έχουν αυξηθεί σημαντικά. Η αναχρηματοδότηση σημαίνει την καταβολή του κόστους κλεισίματος, ωστόσο, και τα επιτόκια μπορεί να είναι υψηλότερα όταν είστε έτοιμοι να αναχρηματοδοτήσετε. Τα υψηλότερα επιτόκια συν το κόστος κλεισίματος θα μπορούσαν να αναιρέσουν οποιαδήποτε εξοικονόμηση από την ακύρωση της ασφάλισης υποθήκης FHA. Και δεν μπορείτε να αναχρηματοδοτήσετε εάν είστε άνεργοι ή έχετε υπερβολικό χρέος σε σχέση με το εισόδημά σας.

Επιπλέον, τα δάνεια της FHA είναι πιο γενναιόδωρα, επιτρέποντας στους πωλητές να συμβάλλουν στο κόστος κλεισίματος του αγοραστή: μέχρι 6% του ποσού του δανείου έναντι 3% για τα συμβατικά δάνεια. Έτσι, αν δεν μπορείτε να αγοράσετε ένα σπίτι χωρίς ουσιαστική βοήθεια για το κλείσιμο του κόστους, ένα δάνειο FHA μπορεί να είναι η μόνη σας επιλογή.

Η κατώτατη γραμμή

Η ασφάλιση υποθηκών κοστίζει τα χρήματα των δανειοληπτών, αλλά τους επιτρέπει να γίνουν ιδιοκτήτες σπιτιού νωρίτερα μειώνοντας τον κίνδυνο για τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα της έκδοσης στεγαστικών δανείων σε άτομα με μικρές προκαταβολές. Ίσως να σας αξίζει τον κόπο να πληρώσετε ασφάλιστρα για ασφάλειες υποθηκών αν θέλετε να έχετε σπίτι πιο γρήγορα και όχι αργότερα για λόγους τρόπου ζωής ή οικονομικής προσιτότητας. Προσθέτοντας τους λόγους για τους οποίους το κάνετε αυτό: Τα ασφάλιστρα μπορούν να ακυρωθούν όταν το δικό σας μετοχικό κεφάλαιο φθάσει το 80% εάν πληρώνετε μηνιαία ασφάλεια PMI ή ασφάλισης υποδιαιρούμενης ασφάλισης.

Ωστόσο, μπορείτε να σκεφτείτε δύο φορές αν είστε στην κατηγορία των δανειοληπτών που θα πρέπει να πληρώσουν τα ασφάλιστρα FHA για τη διάρκεια ζωής του δανείου. Παρόλο που ενδέχεται να είστε σε θέση να αναχρηματοδοτήσετε ένα δάνειο FHA αργότερα για να απαλλαγείτε από τον PMI, δεν υπάρχει καμία εγγύηση ότι η κατάσταση της απασχόλησής σας ή τα επιτόκια της αγοράς θα κάνουν μια αναχρηματοδότηση δυνατή ή κερδοφόρα. (Για σχετική ανάγνωση, ανατρέξτε στην ενότητα "Πώς να αποφύγετε την πληρωμή ιδιωτικής ασφάλισης υποθηκών - PMI")