4 βασικοί παράγοντες που οδηγούν την αγορά ακινήτων

Η ακίνητη περιουσία αντιπροσωπεύει ένα σημαντικό μέρος του πλούτου των περισσότερων ανθρώπων, και αυτό ισχύει ιδιαίτερα για πολλούς ιδιοκτήτες σπιτιού στις Ηνωμένες Πολιτείες. Σύμφωνα με την πιο πρόσφατη έρευνα οικονομικών καταναλωτών από την Federal Reserve, το 65, 2% των αμερικανικών οικογενειών έχει την κύρια κατοικία τους. Το μέγεθος και η κλίμακα της αγοράς ακινήτων το καθιστούν ελκυστικό και κερδοφόρο τομέα για πολλούς επενδυτές. Αυτό το άρθρο θα εξετάσει μερικούς από τους κύριους παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά ακινήτων και την ποικιλία των διαθέσιμων επενδύσεων.

TUTORIAL: Εξερεύνηση επενδύσεων σε ακίνητα

4 βασικοί παράγοντες που οδηγούν στην αγορά ακινήτων

Παράγοντες που επηρεάζουν την ακίνητη περιουσία

δημογραφικά στοιχεία

Τα δημογραφικά στοιχεία είναι τα στοιχεία που περιγράφουν τη σύνθεση ενός πληθυσμού, όπως ηλικία, φυλή, φύλο, εισόδημα, μεταναστευτικά πρότυπα και πληθυσμιακή ανάπτυξη. Αυτές οι στατιστικές είναι ένας συχνά παραβλέπεται αλλά σημαντικός παράγοντας που επηρεάζει τον τρόπο με τον οποίο οι τιμές των ακινήτων και ποιες κατηγορίες ακινήτων είναι σε ζήτηση. Σημαντικές μεταβολές των δημογραφικών στοιχείων ενός έθνους μπορεί να έχουν μεγάλο αντίκτυπο στις τάσεις των ακινήτων για αρκετές δεκαετίες.

Για παράδειγμα, οι baby boomers που γεννήθηκαν από το 1945 έως το 1964 είναι ένα παράδειγμα δημογραφικής τάσης που μπορεί να επηρεάσει σημαντικά την αγορά ακινήτων. Η μετάβαση αυτών των baby boomers στη συνταξιοδότηση είναι μια από τις πιο ενδιαφέρουσες τάσεις των γενεών τον περασμένο αιώνα και η συνταξιοδότηση αυτών των baby boomers, η οποία ξεκίνησε το 2010, είναι αναπόφευκτη να παρατηρηθεί στην αγορά για τις επόμενες δεκαετίες.

Υπάρχουν πολλοί τρόποι με τους οποίους αυτός ο τύπος δημογραφικής μετατόπισης μπορεί να επηρεάσει την αγορά ακινήτων, αλλά για έναν επενδυτή, μερικές βασικές ερωτήσεις μπορεί να είναι: i) Πώς θα επηρεάσει τη ζήτηση για δευτερεύουσες κατοικίες σε δημοφιλείς περιοχές διακοπών, ; Ή ii) Πώς θα επηρεάσει αυτό το αίτημα για μεγαλύτερα σπίτια εάν τα εισοδήματα είναι μικρότερα και όλα τα παιδιά έχουν μετακομίσει; Αυτά και άλλα ερωτήματα μπορούν να βοηθήσουν τους επενδυτές να περιορίσουν τον τύπο και τη θέση των δυνητικά επιθυμητών επενδύσεων σε ακίνητα πολύ πριν αρχίσει η τάση.

Επιτόκια

Τα επιτόκια έχουν επίσης σημαντικό αντίκτυπο στις αγορές ακινήτων. Αν σκέφτεστε να αγοράσετε ένα σπίτι με υποθήκη, είναι επωφελές να διερευνήσετε τα επιτόκια χρησιμοποιώντας έναν υπολο- γιστή υποθηκών. Οι μεταβολές των επιτοκίων μπορούν να επηρεάσουν σε μεγάλο βαθμό την ικανότητα ενός ατόμου να αγοράσει μια οικιστική ιδιοκτησία. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι τα χαμηλότερα επιτόκια πηγαίνουν, τόσο χαμηλότερο είναι το κόστος για να αποκτηθεί μια υποθήκη για να αγοράσει ένα σπίτι θα είναι, το οποίο δημιουργεί μια μεγαλύτερη ζήτηση για ακίνητα, η οποία ωθεί και πάλι τις τιμές.

Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι καθώς αυξάνονται τα επιτόκια, αυξάνεται το κόστος απόκτησης υποθήκης, μειώνοντας έτσι τη ζήτηση και τις τιμές των ακινήτων. Ωστόσο, όταν εξετάζουμε τον αντίκτυπο των επιτοκίων σε μια επένδυση σε μετοχικούς τίτλους, όπως ένα REIT, αντί για οικιστικά ακίνητα, η σχέση μπορεί να θεωρηθεί ως παρόμοια με τη σχέση ενός ομολόγου με τα επιτόκια. Όταν τα επιτόκια μειώνονται, η αξία ενός ομολόγου αυξάνεται επειδή το επιτόκιο του κουπονιού καθίσταται πιο επιθυμητό και όταν αυξάνονται τα επιτόκια, η αξία των ομολόγων μειώνεται. Ομοίως, όταν το επιτόκιο μειώνεται στην αγορά, οι υψηλές αποδόσεις της REIT γίνονται πιο ελκυστικές και η αξία τους αυξάνεται. Όταν τα επιτόκια αυξάνονται, η απόδοση σε μια REIT γίνεται λιγότερο ελκυστική και ωθεί την αξία τους κάτω. (Για να μάθετε περισσότερα σχετικά με αυτά τα αποτελέσματα, ανατρέξτε στην ενότητα Πώς επηρεάζουν τα επιτόκια των τιμών ιδιοτήτων .)

Η οικονομία

Ένας άλλος βασικός παράγοντας που επηρεάζει την αξία των ακινήτων είναι η γενική υγεία της οικονομίας. Αυτό γενικά μετράται με οικονομικούς δείκτες όπως το ΑΕΠ, τα στοιχεία για την απασχόληση, τη μεταποιητική δραστηριότητα, τις τιμές των αγαθών κ.λπ. Σε γενικές γραμμές, όταν η οικονομία είναι υποτονική, το ίδιο συμβαίνει και με την ακίνητη περιουσία.

Ωστόσο, η κυκλικότητα της οικονομίας μπορεί να έχει διαφορετικές επιπτώσεις σε διάφορους τύπους ακινήτων. Για παράδειγμα, εάν ένα REIT έχει μεγαλύτερο ποσοστό των επενδύσεών του σε ξενοδοχεία, θα επηρεάζονταν κατά κανόνα περισσότερο από οικονομική κάμψη από ότι η REIT που είχε επενδύσει σε κτίρια γραφείων. Τα ξενοδοχεία είναι μια μορφή ιδιοκτησίας που είναι πολύ ευαίσθητη στην οικονομική δραστηριότητα λόγω του τύπου μίσθωσης που είναι εγγενής στην επιχείρηση. Η ενοικίαση ενός δωματίου του ξενοδοχείου μπορεί να θεωρηθεί ως μια μορφή βραχυπρόθεσμης μίσθωσης, η οποία μπορεί εύκολα να αποφευχθεί από τους πελάτες του ξενοδοχείου σε περίπτωση που η οικονομία δεν πετύχει καλά. Από την άλλη πλευρά, οι μισθωτές γραφείων έχουν γενικά μακροπρόθεσμες μισθώσεις που δεν μπορούν να αλλάξουν στη μέση μιας οικονομικής ύφεσης. Έτσι, παρόλο που πρέπει να γνωρίζετε το τμήμα του κύκλου στην οποία βρίσκεται η οικονομία, πρέπει επίσης να είστε ενήμεροι για την ευαισθησία της ακίνητης περιουσίας στον οικονομικό κύκλο.

Κυβερνητικές πολιτικές / επιδοτήσεις

Η νομοθεσία είναι επίσης ένας άλλος παράγοντας που μπορεί να έχει σημαντικές επιπτώσεις στη ζήτηση και στις τιμές των ακινήτων. Οι φορολογικές πιστώσεις, οι κρατήσεις και οι επιδοτήσεις είναι μερικοί από τους τρόπους με τους οποίους η κυβέρνηση μπορεί προσωρινά να αυξήσει τη ζήτηση για ακίνητη περιουσία για όσο διάστημα υπάρχουν. Η γνώση των σημερινών κυβερνητικών κινήτρων μπορεί να σας βοηθήσει να προσδιορίσετε τις αλλαγές στην προσφορά και τη ζήτηση και να εντοπίσετε πιθανές ψευδείς τάσεις. Για παράδειγμα, το 2009, η κυβέρνηση των ΗΠΑ εισήγαγε φόρο πίστης για πρώτη φορά στον ιδιοκτήτη σπιτιού σε μια προσπάθεια να ξεκινήσει τις πωλήσεις στο σπίτι σε μια υποτονική οικονομία (μόνο εκείνοι που αγόρασαν σπίτια μεταξύ 2008-2010 είναι επιλέξιμοι). Σύμφωνα με την Εθνική Ένωση Realtors (NAR), αυτό το φορολογικό κίνητρο μόνο οδήγησε σε 900.000 homebuyers για να αγοράσουν σπίτια. Αυτό ήταν μια αρκετά μεγάλη αύξηση, αν και προσωρινή, και χωρίς να γνωρίζετε ότι η αύξηση ήταν αποτέλεσμα του φορολογικού κινήτρου, ίσως καταλήξατε στο συμπέρασμα ότι η ζήτηση για στέγαση αυξανόταν με βάση άλλους παράγοντες.

Ποια είναι η καλύτερη επένδυση;

Το μέγεθος και η κλίμακα της αγοράς ακινήτων την καθιστούν ελκυστική και κερδοφόρα αγορά για πολλούς επενδυτές. Οι επενδυτές μπορούν να επενδύσουν άμεσα σε φυσικά ακίνητα ή να επιλέξουν να επενδύσουν έμμεσα μέσω διαχειριζόμενων κεφαλαίων. Η άμεση επένδυση σε ακίνητα περιλαμβάνει την αγορά της οικιστικής ή εμπορικής ιδιοκτησίας για να χρησιμοποιηθεί ως εισόδημα ή για μεταπώληση σε μελλοντικό χρόνο. Οι έμμεσοι τρόποι να επενδύσουν στην αγορά ακινήτων περιλαμβάνουν επενδύσεις σε εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα (REITs), χρηματιστήρια που διαπραγματεύονται στην αγορά ακινήτων (ETFs), συγχωνευμένα ταμεία ακινήτων (CREF) και ταμεία υποδομής. Λόγω της υψηλότερης διαθέσιμης ρευστότητας στην αγορά, του χαμηλότερου κόστους συναλλαγών και των χαμηλότερων κεφαλαιακών απαιτήσεων, οι μέσοι επενδυτές προτιμούν να επενδύουν έμμεσα σε ακίνητα. (Για να μάθετε περισσότερα σχετικά με τους τρόπους κέρδους από την αγορά κατοικίας, διαβάστε τους απλούς τρόπους να επενδύσετε στην ακίνητη περιουσία. )

Η κατώτατη γραμμή

Αυτό το άρθρο εισήγαγε ορισμένους από τους υψηλότερου επιπέδου παράγοντες που διαδραματίζουν σημαντικό ρόλο στη μετακίνηση της αγοράς ακινήτων, αλλά υπάρχουν και πιο περίπλοκα μέρη που έρχονται να παίξουν. Και παρόλο που ορισμένοι από τους προαναφερθέντες παράγοντες υποδηλώνουν μια σαφή σχέση μεταξύ του παράγοντα και της αγοράς, στην πράξη, τα αποτελέσματα μπορεί να είναι πολύ διαφορετικά. Εντούτοις, η κατανόηση των βασικών παραγόντων που οδηγούν την αγορά ακινήτων είναι απαραίτητη για την εκτενή αξιολόγηση μιας πιθανής επένδυσης.

(Για περισσότερα σχετικά με αυτό το θέμα, διαβάστε Κερδίστε χρήματα σε κατοικημένη ακίνητη περιουσία και βρείτε την περιουσία στην εμπορική ακίνητη περιουσία.