10 Συμβουλές για την αγορά της πρώτης σας ιδιοκτησίας ενοικίασης

Τα ακίνητα έχουν παραγάγει πολλούς από τους πλουσιότερους ανθρώπους στον κόσμο, οπότε υπάρχουν πολλοί λόγοι να πιστεύουμε ότι η ιδιοκτησία είναι μια καλή επένδυση. Ωστόσο, όπως συμβαίνει με οποιαδήποτε επένδυση, είναι καλύτερο να είστε καλά γνωστός πριν καταδύεστε με εκατοντάδες χιλιάδες δολάρια. Ενισχύστε τον εαυτό σας με τις παρακάτω πληροφορίες πριν ξεκινήσετε μια νέα καριέρα ως μεγιστάνας ακινήτων.

Βεβαιωθείτε ότι είναι για σας

Γνωρίζετε το δρόμο σας γύρω από μια εργαλειοθήκη; Πώς βρίσκεστε στην επιδιόρθωση γυψοσανίδας ή ξεβγάλετε μια τουαλέτα; Σίγουρα, θα μπορούσατε να καλέσετε κάποιον να το κάνει για σας, αλλά αυτό θα φάνε στα κέρδη σας. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που έχουν ένα ή δύο σπίτια κάνουν συχνά τις δικές τους επισκευές για να εξοικονομήσουν χρήματα. Εάν δεν είστε ο εύχρηστος τύπος και δεν έχετε πολλά διαθέσιμα μετρητά, το να είσαστε ιδιοκτήτης μπορεί να μην είναι σωστό για εσάς.

Φυσικά, αυτό αλλάζει καθώς προσθέτετε περισσότερες ιδιότητες στο χαρτοφυλάκιό σας. Ο Lawrence Pereira, πρόεδρος του King Harbour Wealth Management στο Redondo Beach της Καλιφόρνια, κατέχει ακίνητα στην ανατολική ακτή ενώ ζει στη δυτική ακτή. Όπως κάποιος που λέει ότι δεν είναι καθόλου βολικό, το κάνει να λειτουργήσει. Πως? "Έβαλα μια σταθερή ομάδα καθαριστών, χειροτεχνών και εργολάβων", λέει ο Περέιρα. Αυτό δεν συνιστάται για νέους επενδυτές, αλλά καθώς παίρνετε το κρέμασμα των επενδύσεων σε ακίνητα δεν χρειάζεται να παραμείνετε τοπικοί.

Πληρώστε το χρέος πρώτα

Οι αξιοσέβαστοι επενδυτές ενδέχεται να μεταφέρουν χρέη ως μέρος του επενδυτικού τους χαρτοφυλακίου, αλλά ο μέσος άνθρωπος θα πρέπει να το αποφύγει. Αν έχετε φοιτητικά δάνεια, απλήρωτους λογαριασμούς ιατρών ή παιδιά που σύντομα θα παρευρεθούν στο κολέγιο, η αγορά ενός ακινήτου ίσως να μην είναι η σωστή κίνηση. Ο Περέιρα συμφωνεί ότι το να είσαι προσεκτικός είναι το κλειδί, λέγοντας: "Δεν είναι απαραίτητο να πληρώσεις χρέος αν η επιστροφή σου από την ακίνητη περιουσία σου είναι μεγαλύτερη από το κόστος του χρέους. Αυτός είναι ο υπολογισμός που πρέπει να κάνετε. Ωστόσο, μην βάζετε τον εαυτό σας σε μια θέση όπου σας λείπουν τα μετρητά για να κάνετε πληρωμές για το χρέος σας. Έχετε πάντα ένα περιθώριο ασφαλείας. "

Λάβετε την προκαταβολή

Τα επενδυτικά ακίνητα απαιτούν γενικά μεγαλύτερη προκαταβολή από ό, τι τα ακίνητα που κατέχονται από ιδιοκτήτες, συνεπώς έχουν αυστηρότερες απαιτήσεις έγκρισης. Το 3% που μπορεί να έχετε βάλει στο σπίτι στο οποίο ζείτε σήμερα δεν πρόκειται να λειτουργήσει για μια επένδυση σε ακίνητα. Θα χρειαστείτε τουλάχιστον 20 τοις εκατό, δεδομένου ότι η ασφάλεια υποθηκών δεν είναι διαθέσιμη σε ενοικιαζόμενα ακίνητα.

Προσοχή στις τιμές υψηλού επιτοκίου

Το κόστος δανεισμού χρήματος μπορεί να είναι σχετικά φθηνό τώρα, αλλά το επιτόκιο μιας επένδυσης σε ακίνητα θα είναι υψηλότερο από τα παραδοσιακά επιτόκια στεγαστικών δανείων. Θυμηθείτε, χρειάζεστε μια χαμηλή πληρωμή ενυπόθηκων δανείων που δεν θα τρώτε στα μηνιαία κέρδη σας πολύ σημαντικά.

Υπολογίστε τα περιθώρια σας

Οι εταιρείες της Wall Street που αγοράζουν αναξιοπαθούντα ακίνητα επιδιώκουν αποδόσεις από 5% έως 7% επειδή πρέπει να πληρώσουν προσωπικό. Τα άτομα πρέπει να θέσουν έναν στόχο 10%. Εκτιμήστε το κόστος συντήρησης στο 1% της αξίας της ιδιοκτησίας ετησίως. Άλλα έξοδα περιλαμβάνουν την ασφάλιση, τα ενδεχόμενα τέλη σύνδεσης ιδιοκτητών σπιτιών, τους φόρους ακίνητης περιουσίας και τα μηνιαία έξοδα όπως ο έλεγχος των παρασίτων και ο εξωραϊσμός. Και τότε υπάρχει ασφάλιση ιδιοκτητών.

Αποφύγετε ένα Fixer-Upper

Είναι δελεαστικό να ψάχνετε για το σπίτι που μπορείτε να πάρετε σε μια συμφωνία και flip σε μια ιδιοκτησία ενοικίασης. Ωστόσο, αν αυτή είναι η πρώτη ιδιοκτησία σας, αυτή είναι πιθανώς μια κακή ιδέα. Εκτός αν έχετε έναν εργολάβο που κάνει ποιοτική δουλειά με το φθηνό - ή είστε εξειδικευμένος σε μεγάλης κλίμακας βελτιώσεις στο σπίτι - είναι πιθανό να πληρώσετε πάρα πολλά για να ανακαινίσετε. Αντ 'αυτού, κοιτάξτε να αγοράσετε ένα σπίτι που διατιμάται κάτω από την αγορά και χρειάζεται μόνο μικρές επισκευές.

Ο Matt Holmes, ιδρυτής / διευθύνων σύμβουλος της Holmes Real Estate Group, λέει ότι ο καλύτερος τύπος σπιτιού για αγορά είναι εκεί που μπορείτε να προσθέσετε ένα υπνοδωμάτιο αμέσως ή στο εγγύς μέλλον. Προσθέτει ότι:

Η προσθήκη μιας κρεβατοκάμαρας όχι μόνο αυξάνει την αξία μεταπωλούν, αλλά συχνά πληρώνει για τον εαυτό της κατά το πρώτο μήνα εάν ενοικιάζετε το ακίνητο ανά δωμάτιο. Επιπλέον, η προσθήκη ενός υπνοδωματίου κοστίζει περίπου το 10% μιας ανακατασκευής κουζίνας και μπορεί να υποστηριχθεί ότι σε πολλές αγορές υπάρχει επίσης μια πιο σημαντική επίδραση μεταπωλούν την αξία.

Υπολογισμός λειτουργικών εξόδων

Τα λειτουργικά έξοδα για το νέο σας ακίνητο θα κυμαίνονται μεταξύ 35% και 80% του ακαθάριστου λειτουργικού σας εισοδήματος. Εάν χρεώνετε 1.500 δολάρια για ενοικίαση και τα έξοδά σας εισέρχονται στα 600 δολάρια το μήνα, είστε στο 40 τοις εκατό. Για ακόμα πιο εύκολο υπολογισμό, χρησιμοποιήστε τον κανόνα 50 τοις εκατό. Αν το μίσθωμα που χρεώνετε είναι $ 2.000 ανά μήνα, αναμένετε να πληρώσετε 1.000 δολάρια συνολικά έξοδα.

Προσδιορίστε την επιστροφή σας

Για κάθε δολάριο που επενδύετε, ποια είναι η απόδοση σας σε αυτό το δολάριο; Τα αποθέματα μπορούν να προσφέρουν απόδοση 7, 5% σε μετρητά, ενώ τα ομόλογα μπορούν να πληρώσουν 4, 5%. Μια επιστροφή 6% στο πρώτο σας έτος ως ιδιοκτήτης θεωρείται υγιής, ειδικά δεδομένου ότι ο αριθμός θα πρέπει να αυξηθεί με την πάροδο του χρόνου.

Αποκτήστε ένα σπίτι χαμηλού κόστους

Όσο πιο ακριβό είναι το σπίτι, τόσο υψηλότερο θα είναι τα τρέχοντα έξοδα σας. Ορισμένοι εμπειρογνώμονες συστήνουν να ξεκινήσετε με ένα σπίτι $ 150.000.

Βρείτε τη σωστή θέση

Όταν επιλέγετε ένα κερδοφόρο ακίνητο, αναζητήστε χαμηλό φόρο ακίνητης περιουσίας, μια αξιοπρεπή σχολική συνοικία, μια γειτονιά με χαμηλά ποσοστά εγκληματικότητας και μια περιοχή με αυξανόμενη αγορά εργασίας και πολλές ανέσεις, όπως πάρκα, εμπορικά κέντρα, εστιατόρια και κινηματογραφικές αίθουσες.

5 απλοί τρόποι να επενδύσουν στην ακίνητη περιουσία

Κίνδυνος έναντι ανταμοιβής

Κάθε οικονομική απόφαση αφορά τη στάθμιση των ανταμοιβών, τον καθορισμό της αποζημίωσης έναντι του δυνητικού κινδύνου. Η επένδυση σε ακίνητα έχει νόημα για εσάς;

Ανταμοιβές:

• Το εισόδημά σας είναι παθητικό. Εκτός από την αρχική επένδυση και το κόστος συντήρησης, μπορείτε να κερδίσετε χρήματα, ενώ βάζετε το μεγαλύτερο μέρος του χρόνου και της ενέργειας σας στην κανονική σας δουλειά.
• Το εισόδημά σας θα πρέπει να αυξηθεί. Δεν κερδίζετε μόνο έσοδα από ενοίκια. καθώς οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται, η επένδυσή σας αυξάνεται σε αξία.
• Μπορείτε να βάλετε την ακίνητη περιουσία σε έναν αυτοδιοικούμενο IRA.
• Τα έσοδα από ενοίκια δεν συμπεριλαμβάνονται ως μέρος του εισοδήματός σας που υπόκειται σε φόρο κοινωνικής ασφάλισης.
• Το ενδιαφέρον που πληρώνετε για ένα επενδυτικό δάνειο για ακίνητα είναι εκπεστέο.
• Χωρίς άλλη κρίση, οι τιμές των ακινήτων είναι πιο σταθερές από τη χρηματιστηριακή αγορά.
• Η ακίνητη περιουσία είναι ένα φυσικό περιουσιακό στοιχείο. Η επένδυση σε μετοχές ή προϊόντα της Wall Street δεν είναι τίποτα που μπορείτε να δείτε ή να αγγίξετε.

Κίνδυνοι:

• Αν και το εισόδημα από ενοίκια είναι παθητικό, οι μισθωτές μπορεί να είναι ένας πόνος για να αντιμετωπίσετε αν δεν χρησιμοποιήσετε μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων.
• Αν το προσαρμοσμένο ακαθάριστο εισόδημά σας ξεπερνά τα 200.000 δολάρια (μόνο) ή 250.000 δολάρια (παντρεμένη αρθρογραφία), μπορεί να επιβαρυνθείτε με επιτόκιο 3, 8% επί των καθαρών εσόδων από επενδύσεις, συμπεριλαμβανομένων εσόδων από ενοίκια.
• Το εισόδημα από μίσθωση δεν μπορεί να καλύψει τη συνολική πληρωμή υποθηκών.
• Σε αντίθεση με τα αποθέματα, δεν μπορείτε να πωλήσετε αμέσως ακίνητα εάν οι αγορές γίνονται ξινή.
• Σε αντίθεση με τα αποθέματα, στις περισσότερες περιπτώσεις, δεν μπορείτε να πουλήσετε ένα τμήμα της ακίνητης περιουσίας σας. Είναι όλα ή τίποτα.
• Τα έξοδα εισόδου και εξόδου είναι υψηλά.
• Εάν δεν έχετε μισθωτή, πρέπει να πληρώσετε για όλα τα έξοδα.

Η κατώτατη γραμμή

Κρατήστε τις προσδοκίες σας ρεαλιστικές. Όπως και με οποιαδήποτε επένδυση, η ενοικίαση ακινήτου δεν πρόκειται να παράγει ένα μεγάλο μηνιαίο paycheck για μια στιγμή και η επιλογή του λάθους ιδιοκτησίας θα μπορούσε να είναι ένα καταστροφικό λάθος. Σκεφθείτε να συνεργαστείτε με έναν έμπειρο συνεργάτη για την πρώτη ιδιοκτησία σας ή να ενοικιάσετε το δικό σας σπίτι για να ελέγξετε τις ικανότητες του ιδιοκτήτη σας.