Τι πρέπει να γνωρίζετε για την αποτίμηση ακινήτων

Η εκτίμηση της αξίας της ακίνητης περιουσίας είναι απαραίτητη για μια ποικιλία προσπαθειών, συμπεριλαμβανομένης της χρηματοδότησης, των πωλήσεων, της ανάλυσης των επενδύσεων, της ασφάλισης περιουσίας και της φορολογίας. Αλλά για τους περισσότερους ανθρώπους, η καθορισμός της τιμής αγοράς ή αγοράς μιας ακίνητης περιουσίας είναι η πιο χρήσιμη εφαρμογή της αποτίμησης ακινήτων. Αυτό το άρθρο θα παρέχει μια εισαγωγή στις βασικές έννοιες και μεθόδους αποτίμησης ακινήτων, ιδιαίτερα όσον αφορά τις πωλήσεις.

Αξιολόγηση ακινήτων: Τι πρέπει να γνωρίζετε

Βασικές έννοιες αποτίμησης

αξία
Από τεχνική άποψη, η αξία ενός ακινήτου ορίζεται ως η παρούσα αξία των μελλοντικών οφελών που προκύπτουν από την κυριότητα του ακινήτου. Σε αντίθεση με πολλά καταναλωτικά αγαθά που χρησιμοποιούνται γρήγορα, τα οφέλη από την ακίνητη περιουσία γενικά πραγματοποιούνται για μεγάλο χρονικό διάστημα. Ως εκ τούτου, μια εκτίμηση της αξίας μιας περιουσίας πρέπει να λαμβάνει υπόψη τις οικονομικές και κοινωνικές τάσεις, καθώς και κυβερνητικούς ελέγχους ή κανονισμούς και περιβαλλοντικές συνθήκες που μπορεί να επηρεάσουν τα τέσσερα στοιχεία αξίας:

• Ζήτηση: η επιθυμία ή η ανάγκη ιδιοκτησίας που υποστηρίζονται από τα οικονομικά μέσα για την ικανοποίηση της επιθυμίας
• Χρησιμότητα: η ικανότητα να ικανοποιεί τις επιθυμίες και τις ανάγκες των μελλοντικών ιδιοκτητών
• Έλλειψη: η πεπερασμένη προσφορά ανταγωνιστικών ιδιοτήτων
• Μεταβίβαση: η ευκολία με την οποία μεταβιβάζονται τα δικαιώματα ιδιοκτησίας

Αξία έναντι κόστους και τιμής

Η αξία δεν είναι απαραίτητα ίση με το κόστος ή την τιμή . Το κόστος αναφέρεται στις πραγματικές δαπάνες - για υλικά, για παράδειγμα, ή εργασία. Τιμή, από την άλλη πλευρά, είναι το ποσό που κάποιος πληρώνει για κάτι. Ενώ το κόστος και η τιμή μπορούν να επηρεάσουν την αξία, δεν καθορίζουν αξία. Η τιμή πώλησης ενός σπιτιού μπορεί να είναι $ 150.000, αλλά η αξία μπορεί να είναι σημαντικά υψηλότερη ή χαμηλότερη. Για παράδειγμα, αν ένας νέος ιδιοκτήτης βρίσκει σοβαρό ελάττωμα στο σπίτι, όπως ένα ελαττωματικό ίδρυμα, η αξία του σπιτιού μπορεί να είναι χαμηλότερη από την τιμή.

Αγοραία αξία

Μια εκτίμηση είναι μια γνώμη ή μια εκτίμηση σχετικά με την αξία ενός συγκεκριμένου ακινήτου ως μια συγκεκριμένη ημερομηνία. Οι εκθέσεις αξιολόγησης χρησιμοποιούνται από επιχειρήσεις, κυβερνητικούς οργανισμούς, ιδιώτες, επενδυτές και εταιρείες υποθηκών όταν λαμβάνουν αποφάσεις σχετικά με συναλλαγές σε ακίνητα. Ο στόχος μιας αξιολόγησης είναι να προσδιορίσει την αγοραία αξία μιας περιουσίας - την πιο πιθανή τιμή που θα φέρει το ακίνητο σε μια ανταγωνιστική και ανοικτή αγορά.

Η τιμή αγοράς, η τιμή στην οποία πωλούνται πραγματικά τα ακίνητα, μπορεί να μην αντιπροσωπεύει πάντα την αγοραία αξία. Για παράδειγμα, αν ένας πωλητής είναι υπό πίεση λόγω της απειλής αποκλεισμού ή εάν κρατηθεί ιδιωτική πώληση, το ακίνητο μπορεί να πουλήσει κάτω από την αγοραία αξία του.

Μέθοδοι αξιολόγησης

Μια ακριβής εκτίμηση εξαρτάται από τη μεθοδολογική συλλογή δεδομένων. Συγκεντρώνονται και αναλύονται συγκεκριμένα δεδομένα, που καλύπτουν λεπτομέρειες σχετικά με το συγκεκριμένο ακίνητο, καθώς και γενικά δεδομένα που αφορούν το έθνος, την περιοχή, την πόλη και τη γειτονιά όπου βρίσκεται το ακίνητο. Οι εκτιμήσεις χρησιμοποιούν τρεις βασικές προσεγγίσεις για τον προσδιορισμό της αξίας μιας περιουσίας.

Μέθοδος 1: Προσέγγιση σύγκρισης πωλήσεων

Η προσέγγιση σύγκρισης των πωλήσεων χρησιμοποιείται συνήθως στην αποτίμηση μονοκατοικιών και γηπέδων. Μερικές φορές ονομάζεται προσέγγιση δεδομένων αγοράς, είναι μια εκτίμηση της αξίας που προκύπτει από τη σύγκριση μιας ιδιοκτησίας με πρόσφατα πωλούμενες ιδιότητες με παρόμοια χαρακτηριστικά. Αυτές οι παρόμοιες ιδιότητες αναφέρονται ως συγκρίσιμα στοιχεία , και για να παράσχουν μια έγκυρη σύγκριση, πρέπει ο καθένας:

• Να είναι όσο το δυνατόν πιο παρόμοια με την ιδιοκτησία του θέματος
• Έχουν πωληθεί εντός του περασμένου έτους σε μια ανοικτή, ανταγωνιστική αγορά
• Έχουν πωληθεί υπό τις συνήθεις συνθήκες της αγοράς

Θα πρέπει να χρησιμοποιούνται τουλάχιστον τρία ή τέσσερα συγκριτικά στοιχεία στη διαδικασία αξιολόγησης. Οι σημαντικότεροι παράγοντες που πρέπει να ληφθούν υπόψη κατά την επιλογή των συγκρίσιμων στοιχείων είναι το μέγεθος, τα συγκρίσιμα χαρακτηριστικά και - ίσως το πιο σημαντικό - τοποθεσία, το οποίο μπορεί να έχει τεράστιο αντίκτυπο στην αγοραία αξία μιας περιουσίας.

Συγκριτικές ιδιότητες

Καθώς δεν υπάρχουν δύο ίδιες ιδιότητες, οι προσαρμογές στις τιμές πωλήσεων των συγκρίσιμων θα γίνουν για να ληφθούν υπόψη ανόμοια χαρακτηριστικά και άλλοι παράγοντες που θα επηρέαζαν την αξία, όπως:

• Ηλικία και κατάσταση των κτιρίων
• Ημερομηνία πώλησης, εάν προκύψουν οικονομικές μεταβολές μεταξύ της ημερομηνίας πώλησης ενός συγκρίσιμου και της ημερομηνίας της αξιολόγησης
• Όροι και προϋποθέσεις πώλησης, όπως εάν ο πωλητής μιας περιουσίας ήταν υπό πίεση ή εάν ένα ακίνητο πωλήθηκε μεταξύ συγγενών (σε μειωμένη τιμή)
• Τοποθεσία, επειδή παρόμοιες ιδιότητες ενδέχεται να διαφέρουν στην τιμή από γειτονιά σε γειτονιά
• Φυσικά χαρακτηριστικά, συμπεριλαμβανομένου του μεγέθους της παρτίδας, του χωροταξικού σχεδιασμού, του τύπου και της ποιότητας κατασκευής, τον αριθμό και τον τύπο των δωματίων, τετραγωνικά πόδια του χώρου διαβίωσης, δάπεδα από σκληρό ξύλο, γκαράζ, αναβαθμίσεις κουζίνας, τζάκι, πισίνα, κεντρικός αέρας κλπ.

Η εκτίμηση της αγοραίας αξίας του εν λόγω ακινήτου θα εμπίπτει στο εύρος που διαμορφώνεται από τις προσαρμοσμένες τιμές πώλησης των συγκρίσιμων στοιχείων. Δεδομένου ότι ορισμένες από τις προσαρμογές στις τιμές πώλησης των συγκρίσιμων προϊόντων θα είναι πιο υποκειμενικές από άλλες, η σταθμισμένη αντιπαροχή δίνεται συνήθως σε εκείνα τα συγκριτικά στοιχεία που έχουν το μικρότερο ποσό προσαρμογής.

Μέθοδος 2: Προσέγγιση κόστους

Η προσέγγιση κόστους μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την εκτίμηση της αξίας των ιδιοτήτων που έχουν βελτιωθεί από ένα ή περισσότερα κτίρια. Αυτή η μέθοδος περιλαμβάνει ξεχωριστές εκτιμήσεις αξίας για το κτίριο και τη γη, λαμβάνοντας υπόψη την απόσβεση. Οι εκτιμήσεις προστίθενται μαζί για τον υπολογισμό της αξίας ολόκληρης της βελτιωμένης ιδιότητας. Η προσέγγιση κόστους συνεπάγεται την υπόθεση ότι ένας λογικός αγοραστής δεν θα πληρώσει περισσότερο για μια υπάρχουσα βελτιωμένη ιδιοκτησία από την τιμή για να αγοράσει μια συγκρίσιμη παρτίδα και να κατασκευάσει ένα συγκρίσιμο κτίριο. Αυτή η προσέγγιση είναι χρήσιμη όταν το περιουσιακό στοιχείο που αξιολογείται είναι ένας τύπος που δεν πωλείται συχνά και δεν παράγει εισόδημα. Παραδείγματα περιλαμβάνουν σχολεία, εκκλησίες, νοσοκομεία και κυβερνητικά κτίρια.

Το κόστος κτιρίου μπορεί να εκτιμηθεί με διάφορους τρόπους, συμπεριλαμβανομένης της μεθόδου των τετραγωνικών ποδιών όπου το κόστος ανά τετραγωνικό πόδι ενός πρόσφατα κατασκευασμένου συγκρίσιμου πολλαπλασιάζεται με τον αριθμό τετραγωνικών ποδών στο κτίριο του θέματος. η μέθοδος μονάδας επιτόπου, όπου το κόστος εκτιμάται με βάση το κόστος κατασκευής ανά μονάδα μέτρησης των επιμέρους στοιχείων του κτιρίου, συμπεριλαμβανομένης της εργασίας και των υλικών · καθώς και τη μέθοδο ποσοτικής έρευνας, η οποία υπολογίζει τις ποσότητες πρώτων υλών που θα χρειαστούν για την αντικατάσταση του κτιρίου, μαζί με την τρέχουσα τιμή των υλικών και το σχετικό κόστος εγκατάστασης.

Υποτίμηση

Για σκοπούς εκτίμησης, η απόσβεση αναφέρεται σε οποιαδήποτε προϋπόθεση που επηρεάζει αρνητικά την αξία μιας βελτίωσης σε ακίνητη περιουσία και λαμβάνει υπόψη:

• Η φυσική φθορά, συμπεριλαμβανομένης της σκληρυνόμενης φθοράς, όπως η βαφή και η αντικατάσταση οροφής, και η ανίατη υποβάθμιση, όπως τα διαρθρωτικά προβλήματα
• Λειτουργική απαξίωση, η οποία αναφέρεται σε φυσικά ή σχεδιαστικά χαρακτηριστικά που δεν θεωρούνται πλέον επιθυμητά από τους ιδιοκτήτες ακινήτων, όπως είναι οι ξεπερασμένες συσκευές, τα χρονολογημένα κτίρια ή τα σπίτια με τέσσερα υπνοδωμάτια, αλλά μόνο ένα μπάνιο
• Οικονομική απαξίωση, που προκαλείται από παράγοντες που είναι έξω από το ακίνητο, όπως είναι κοντά σε ένα θορυβώδες αεροδρόμιο ή ρυπογόνο εργοστάσιο.

Μεθοδολογία

• Εκτιμήστε την αξία της γης σαν να ήταν κενή και διαθέσιμη για να αξιοποιηθεί με τον καλύτερο δυνατό τρόπο, χρησιμοποιώντας την προσέγγιση σύγκρισης των πωλήσεων, καθώς η γη δεν μπορεί να υποτιμηθεί.
• Εκτιμήστε το τρέχον κόστος κατασκευής του κτηρίου και των βελτιώσεων του ιστότοπου.
• Εκτιμήστε το ποσό της υποτίμησης των βελτιώσεων που προκύπτουν από την υποβάθμιση, τη λειτουργική απαξίωση ή την οικονομική απαξίωση.
• Αφαιρέστε την απόσβεση από το εκτιμώμενο κόστος κατασκευής.
• Προσθέστε την εκτιμώμενη αξία της γης στο αποσβεσμένο κόστος του κτιρίου και των βελτιώσεων του ιστότοπου για να καθορίσετε τη συνολική αξία της ιδιοκτησίας.

Μέθοδος 3: Προσέγγιση Κεφαλαιοποίησης Εισοδήματος

Συχνά ονομάζεται απλώς η εισοδηματική προσέγγιση, η μέθοδος αυτή βασίζεται στη σχέση μεταξύ του ποσοστού απόδοσης που απαιτεί ο επενδυτής και του καθαρού εισοδήματος που παράγει ένα ακίνητο. Χρησιμοποιείται για την εκτίμηση της αξίας των παραγόμενων εισοδήματος ακινήτων, όπως συγκροτήματα διαμερισμάτων, κτίρια γραφείων και εμπορικά κέντρα. Οι εκτιμήσεις που χρησιμοποιούν την προσέγγιση της κεφαλαιοποίησης εισοδήματος μπορεί να είναι αρκετά απλές όταν το εν λόγω ακίνητο μπορεί να αναμένεται να παράγει μελλοντικό εισόδημα και όταν οι δαπάνες του είναι προβλέψιμες και σταθερές.

Άμεση Κεφαλαιοποίηση

Οι εκτιμητές θα εκτελέσουν τα ακόλουθα βήματα όταν χρησιμοποιούν την προσέγγιση της απλής κεφαλαιοποίησης:

• Εκτιμήστε το ετήσιο δυνητικό ακαθάριστο εισόδημα.
• Λάβετε υπόψη τις απώλειες κενών θέσεων και ενοικίων για τον προσδιορισμό του πραγματικού ακαθάριστου εισοδήματος.
• Μείωση των ετήσιων λειτουργικών εξόδων για τον υπολογισμό του ετήσιου καθαρού λειτουργικού εισοδήματος.
• Εκτιμήστε την τιμή που ένας τυπικός επενδυτής θα πληρώσει για το εισόδημα που παράγεται από τον συγκεκριμένο τύπο και κατηγορία ακινήτων. Αυτό επιτυγχάνεται με την εκτίμηση του ποσοστού απόδοσης ή του ποσοστού κεφαλαιοποίησης.
• Εφαρμόστε το ποσοστό κεφαλαιοποίησης στο ετήσιο καθαρό λειτουργικό εισόδημα του ακινήτου για να σχηματίσετε μια εκτίμηση της αξίας του ακινήτου.

Αθροιστές ακαθάριστου εισοδήματος

Η μέθοδος του πολλαπλασιαστή ακαθάριστου εισοδήματος (GIM) μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την εκτίμηση άλλων περιουσιακών στοιχείων που συνήθως δεν αγοράζονται ως εισοδηματικές ιδιότητες αλλά μπορούν να ενοικιαστούν, όπως μονοκατοικίες μιας ή δύο κατοικιών. Η μέθοδος GRM συνδέει την τιμή πώλησης ενός ακινήτου με το αναμενόμενο εισόδημα από ενοίκια. (Για σχετική ανάγνωση, ανατρέξτε στην ενότητα "4 τρόποι να αξιοποιήσετε μια ακίνητη ιδιοκτησία ενοικίασης ακινήτων")

Για κατοικίες, το ακαθάριστο μηνιαίο εισόδημα χρησιμοποιείται συνήθως. για τις εμπορικές και βιομηχανικές ιδιοκτησίες, το ακαθάριστο ετήσιο εισόδημα θα χρησιμοποιηθεί. Η μέθοδος πολλαπλασιασμού του ακαθάριστου εισοδήματος μπορεί να υπολογιστεί ως εξής:

Τιμή πώλησης ÷ Έσοδα από μισθώματα = πολλαπλασιαστής ακαθάριστου εισοδήματος

Πρόσφατα δεδομένα πωλήσεων και μίσθωσης από τουλάχιστον τρεις παρόμοιες ιδιότητες μπορούν να χρησιμοποιηθούν για τη δημιουργία ενός ακριβούς GIM. Το GIM μπορεί στη συνέχεια να εφαρμοστεί στην εκτιμώμενη εκμίσθωση δίκαιης αγοράς του εν λόγω ακινήτου για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας του, η οποία μπορεί να υπολογιστεί ως εξής:

Έσοδα από μισθώματα x GIM = Εκτιμώμενη αγοραία αξία

Η κατώτατη γραμμή

Η ακριβής αποτίμηση των ακινήτων είναι σημαντική για τους δανειστές ενυπόθηκων δανείων, τους επενδυτές, τους ασφαλιστές και τους αγοραστές και τους πωλητές ακινήτων. Ενώ οι εκτιμήσεις πραγματοποιούνται γενικά από εξειδικευμένους επαγγελματίες, οποιοσδήποτε εμπλέκεται σε μια πραγματική συναλλαγή μπορεί να επωφεληθεί από την επίτευξη βασικής κατανόησης των διαφορετικών μεθόδων αποτίμησης ακινήτων.