Τι ρόλο διαδραμάτισε η τιτλοποίηση στην κρίση στεγαστικών δανείων των ΗΠΑ;

Η τιτλοποίηση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων σε ενυπόθηκα χρεόγραφα (MBS) και οι εγγυημένες δανειακές υποχρεώσεις (CDO) αποτέλεσε σημαντικό παράγοντα για την κρίση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων. Τα subprime MBS και CDO ήταν ελκυστικά για τους επενδυτές λόγω των υψηλότερων επιτοκίων που προσέφεραν έναντι των περιουσιακών στοιχείων που υποστηρίζονταν από πρωταρχικές υποθήκες. Οι δανειολήπτες με χαμηλό πιστωτικό επιτόκιο με λιγότερο από την τέλεια πίστωση είχαν υψηλότερα επιτόκια των στεγαστικών δανείων λόγω του αυξημένου κινδύνου αθέτησης. Επιπλέον, έγιναν πολλά δάνεια με υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου, που αργότερα προσέφεραν μεγάλη ποσότητα καυσίμων στην κρίση των ενυπόθηκων δανείων.

Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, οι δανειστές συγκέντρωσαν τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια σε MBS και CDOs. Αυτά τα χρηματοπιστωτικά προϊόντα συχνά έλαβαν υψηλές αξιολογήσεις από πιστωτικούς οργανισμούς. Οι συναλλαγές αυτών των τίτλων πωλήθηκαν στη συνέχεια σε ανυποψίαστους επενδυτές, οι οποίοι δεν γνώριζαν τον κίνδυνο που συνδέεται με αυτούς. Οι δόσεις χαμηλότερης ποιότητας προσέφεραν υψηλότερα επιτόκια, αλλά απορρόφησαν τις πρώτες ζημίες που συνδέονταν με τις υποκείμενες υποθήκες πριν από τις μεγαλύτερες δόσεις.

Ο δανεισμός από τα υψηλά επιτόκια προκάλεσε δραματική αύξηση της διαθέσιμης ενυπόθηκης πίστης. Πολλά δάνεια χορηγήθηκαν σε δανειολήπτες οι οποίοι θα είχαν προηγουμένως δυσκολίες στην απόκτηση στεγαστικών δανείων λόγω χαμηλότερων πιστωτικών αποτελεσμάτων. Οι ιδιωτικοί δανειστές έκαναν πολλά χρήματα συγκεντρώνοντας και πωλώντας τις υποθήκες υποεπενδύσεων. Ωστόσο, ο κίνδυνος αποκλεισμού αυξήθηκε με τη χαλάρωση των πιστοδοτικών κριτηρίων. Οι δανειστές και οι αγοραστές λανθασμένα θεώρησαν ότι οι αξίες των ακινήτων ήταν αδιαπέραστες από μια κάμψη. Το MBS με ιδιωτική ετικέτα παρείχε μεγάλο μέρος του απαραίτητου κεφαλαίου για τα στεγαστικά δάνεια υψηλού κινδύνου. Περίπου το 80% των δανείων χαμηλού κινδύνου πραγματοποιήθηκαν με το MBS ιδιωτικής ετικέτας το 2006. Τον Μάρτιο του 2007, η αξία των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων υποτιμήθηκε σε περίπου 1, 3 τρισεκατομμύρια δολάρια. Οι υποθήκες που εκδόθηκαν από τους ιδιωτικούς δανειστές είχαν μεγαλύτερο κίνδυνο, καθώς δεν υποστηρίχθηκαν από την κυβέρνηση, όπως αυτές των Freddie Mac και Fannie Mae.

Η αγορά ακινήτων ανήλθε σε άνοδο, καθώς περισσότεροι αγοραστές προσφέρουν τις τιμές των διαθέσιμων κατοικιών. Οι αγορές ακινήτων στη Φλώριδα, την Αριζόνα και την περιοχή του Λας Βέγκας ήταν πολύ ζεστές κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου. Στην αρχή, οι δανειολήπτες χαμηλού κινδύνου που έμειναν πίσω θα μπορούσαν να αναχρηματοδοτήσουν τα ενυπόθηκα δάνεια με βάση υψηλότερες αξίες ακινήτων ή να πουλήσουν σπίτια με κέρδος. Το ύψος του κινδύνου για υποθήκες χαμηλού κινδύνου δεν ήταν θέμα αυτή τη στιγμή.

Μόνο όταν άρχισαν να μειώνονται οι τιμές ιδιοκτησίας, άρχισαν να εμφανίζονται θέματα. Τα ενυπόθηκα δάνεια με ρυθμιζόμενο επιτόκιο άρχισαν να επαναρυθμίζονται με υψηλότερα ποσοστά, ενώ οι υποθέσεις των στεγαστικών δανείων αυξήθηκαν σημαντικά. Η προεπιλογή για τα στεγαστικά δάνεια υψηλού κινδύνου οδήγησε σε περισσότερα προβλήματα. Μέχρι τον Αύγουστο του 2008, περίπου το 9% όλων των υποθηκών στις ΗΠΑ ήταν σε αδυναμία πληρωμής. Τα MBS και τα CDOs άρχισαν να χάνουν αξία με τα υψηλότερα ποσοστά αθέτησης. Οι Freddie Mac και Fannie Mae κατασχέθηκαν από την κυβέρνηση το 2008 καθώς άρχισαν να πραγματοποιούν μεγάλες απώλειες. Οι κατασχέσεις και οι επαναπατρισμούς αυξήθηκαν, με περισσότερες ιδιοκτησίες να διατίθενται στην αγορά, καθώς οι τράπεζες επιχείρησαν να ρευστοποιήσουν τα αποθέματά τους. Αυτή η καταπιεσμένη ιδιότητα αξίζει ακόμα περισσότερο, οδηγώντας σε μια προς τα κάτω σπιράλ για την αγορά ακινήτων. Ορισμένοι δανειολήπτες επιχείρησαν να πραγματοποιήσουν μικρές πωλήσεις για τις υποβρύχιες υποθήκες τους, αλλά συχνά βρήκαν ότι οι δανειστές ήταν δύσκολο να εργαστούν ή δεν επιθυμούσαν να διαπραγματευτούν.

Διαχειριστής συμβουλών

Paul McCarthy, CFA
Kisco Capital, LLC, Νέα Υόρκη, Νέα Υόρκη

Θα μπορούσα να γράψω ένα βιβλίο για αυτό το θέμα γιατί εργάστηκα στην επιχείρηση εδώ και πολλά χρόνια και είχα την μεγάλη πρόοδο στον εαυτό μου σε ένα hedge fund στο οποίο εργάστηκα κατά τη διάρκεια της χρηματοπιστωτικής κρίσης.

Η τιτλοποίηση είναι η συσκευασία των δανείων ή των μισθώσεων και είναι γύρω από τη δεκαετία του 1980. Η τιτλοποίηση ξεκίνησε πραγματικά στη δεκαετία του 1990 και εξερράγη στη δεκαετία του 2000 όσον αφορά τον όγκο των εκδόσεων. Χρησιμοποιείται με σύνεση, μια πολύ αποτελεσματική μορφή χρηματοδότησης για τους εγγεγραμμένους δανειστές και τις μισθώσεις (αυτοκίνητα, υποθήκες, πιστωτικές κάρτες κλπ.).

Οι τιτλοποιήσεις είχαν στην ιδιοκτησία τους τα ενυπόθηκα δάνεια υψηλού κινδύνου (subprime), τα οποία τελικά αθετήθηκαν και προκάλεσαν τραπεζική κρίση. Ο αριθμός των δανείων που προέκυψαν κατά την περίοδο 2000-2006 ήταν ασυνήθιστα μεγάλος επειδή είχαμε μια φούσκα ακινήτων στις Ηνωμένες Πολιτείες. Οι τράπεζες που κατείχαν αυτές τις τιτλοποιήσεις ως επενδύσεις έχασαν δεκάδες δισεκατομμύρια δολάρια που σχεδόν προκάλεσαν την κατάρρευση του αμερικανικού τραπεζικού συστήματος. Τα χρήματα διάσωσης που παρείχε η κυβέρνηση των ΗΠΑ διατήρησαν το τραπεζικό σύστημα που έχουμε σήμερα.