Τι πρέπει να γνωρίζετε πριν από την αγορά ενός διαμερίσματος

Εάν δεν έχετε αγοράσει ποτέ μια συγκυριαρχία, ίσως να εκπλαγείτε με όλα τα διαφορετικά θέματα που πρέπει να εξετάσετε. Η αγορά ενός διαμερίσματος δεν είναι η ίδια με την αγορά ενός σπιτιού. Όχι μόνο θα μπορούσατε να έχετε τους παρακείμενους τοίχους με τους γείτονές σας, καθώς και άλλα φυσικά στοιχεία που διαφέρουν από ένα σπίτι ανεξάρτητο, όλη η διαδικασία που πρέπει να περάσετε για να κάνετε την απόφασή σας και να λάβετε ένα δάνειο μπορεί επίσης να διαφέρει.

Ποιος πρέπει να κατέχει ένα διαμέρισμα;

Ένα από τα πρώτα πράγματα που πρέπει να αναρωτηθείτε είναι: Είστε ο τύπος condo; Τι ακριβώς σημαίνει αυτό; Όντας κάτοικος πόλης, για έναν. Πολλά condos βρίσκονται στο αστικό περιβάλλον. Στην ακίνητη περιουσία, η φράση "τοποθεσία, τοποθεσία, τοποθεσία" σημαίνει πολλά. Τα καταφύγια ξεφυτρώνουν σε πολλά αστικά κέντρα, και μερικά ακόμη κατασκευάζουν στοιχεία ευκολίας στην ανάπτυξη, συμπεριλαμβανομένων των μπακάλικων, των τραπεζικών καταστημάτων και άλλων επιχειρήσεων. Με την ευκολία αυτή μπορεί να υπάρξει περισσότερος θόρυβος και συμφόρηση. Εάν σκέφτεστε μια συγκεκριμένη τοποθεσία, ελέγξτε την σε διαφορετικές ώρες της ημέρας και της νύχτας για να δείτε πόσο δυνατά ή φωτεινά είναι. Εάν ο θόρυβος ή το φως είναι ένα πρόβλημα για εσάς, αυτό μπορεί να μην είναι η σωστή επιλογή.

Ένα από τα πράγματα που έρχονται με ιδιοκτησία condo είναι η ένωση ιδιοκτητών σπιτιού (HOA). Δηλώνει μια δήλωση συμφωνιών, όρων και περιορισμών (CC & Rs) που απαριθμεί τα πράγματα που εσείς, όπως ο ιδιοκτήτης του condo, πρέπει να συμμορφωθείτε για να ζήσετε εκεί. Σε περίπτωση που δεν συμμορφώνεστε με αυτούς τους όρους, θα μπορούσατε να σας επιβληθεί πρόστιμο, να αναγκαστείτε να συμμορφωθείτε ή ακόμα και να εναχθείτε.

Τα condos μπορεί να είναι η κατάλληλη επιλογή για ένα συγκεκριμένο είδος προσώπου, όπως ένας ιδιοκτήτης σπιτιού που δεν μπορεί να αντέξει οικονομικά ένα πιο ακριβό μονοκατοικία. Τα Condos προσφέρουν επίσης το πλεονέκτημα της χαμηλής συντήρησης. Αυτό μπορεί να είναι ένα ελκυστικό χαρακτηριστικό για τους ηλικιωμένους που αναζητούν λιγότερο από ένα σπίτι για να διαχειριστούν σωματικά. Το Condos μπορεί επίσης να είναι μια ελκυστική επιλογή για το άτομο που θέλει να βρίσκεται σε κεντρική τοποθεσία σε μια μεγάλη πόλη.

Εισαγωγή στην αγορά ενός συγκυριαρχία

Δάνεια θέματα

Η αγορά ενός διαμερίσματος μπορεί να είναι πιο δύσκολη από την αγορά ενός σπιτιού. Οι δανειστές είναι πολύ προσεκτικοί όταν δίνουν δάνεια για αυτό το είδος κατοικίας. Απαιτούν συνήθως ότι ένα ορισμένο ποσοστό των μονάδων έχουν ανθρώπους που ζουν σε αυτά ή είναι, όπως αποκαλούν, "ιδιοκτήτης κατεχόμενο". Ένας άλλος περιορισμός μπορεί να είναι πόσες condos επιτρέπεται να ανήκουν σε έναν επενδυτή. Συνήθως, οι δανειστές δεν θέλουν ένα άτομο να κατέχει περισσότερο από το 10% των μονάδων ενός κτιρίου. Πολλές φορές, οι δανειστές θα έχουν επίσης κανονισμούς σχετικά με το ποσοστό πληρότητας του κτιρίου. Ορισμένοι δανειστές απαιτούν τουλάχιστον το 90% των μονάδων να πωληθούν για να προσφέρουν χρηματοδότηση.

Οι δανειστές μπορούν επίσης να έχουν πιο δύσκολες αναλογίες δανείων προς αξία και περιορισμούς για όσους αγοράζουν condos. Ένα δάνειο αξίας (LTV) είναι πόσο κοστίζει το condo σε σχέση με το ποσό που οφείλεται σε αυτό. Για παράδειγμα, εάν βάζετε 20% κάτω σε ένα σπίτι, το LTV σας θα είναι 80%.

Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης (FHA) - επισκευασμένα στεγαστικά δάνεια για condos υπάρχουν, για μέχρι 30 χρόνια? είναι γνωστά ως δάνεια του άρθρου 234 (γ). Ενώ οι όροι για τους δανειολήπτες είναι παρόμοιοι με αυτούς για τα στεγαστικά δάνεια, οι περιορισμοί στα condos είναι πολλοί. το κτίριο πρέπει να έχει πάνω από τέσσερις μονάδες, αρχίζοντας από αυτό.

Άλλα έξοδα

Μπορεί να υπάρχουν άλλα έξοδα που σχετίζονται με την ιδιοκτησία ενός condo. Παρόλο που η HOA προσφέρει ασφάλιση, μπορεί να χρειαστεί να μεταφέρετε επιπλέον την κάλυψη των ιδιοκτητών σπιτιού. Διαβάστε προσεκτικά όλα τα έγγραφα, για να βεβαιωθείτε ότι η ασφάλιση που προσφέρει η HOA δεν μετατοπίζει τον κίνδυνο σε σας για να διατηρήσετε χαμηλότερα ασφάλιστρα.

Αποφυγή προβλημάτων Condos με προβλήματα

Ένα από τα πιο σημαντικά πράγματα που μπορείτε να κάνετε για να προστατεύσετε τον εαυτό σας όταν αγοράζετε ένα condo είναι να ερευνήσετε το HOA και να καθίσετε σε μια συνάντηση HOA. Επίσης, μιλήστε με τους γείτονες για να δείτε εάν είναι ευχαριστημένοι με το πώς διαχειρίζεται το condo. Αναθεωρήστε τους κανονισμούς για να προσδιορίσετε τι καλύπτεται από το HOA. Μπορείτε επίσης να ζητήσετε να λάβετε τα πρακτικά από τις πρόσφατες συνεδριάσεις συμβούλων / μελών και να μάθετε πόσα HOA τέλη έχουν αυξηθεί τα τελευταία χρόνια.

Ένας άλλος τομέας έρευνας είναι η ιστορία των δικαστικών συμβουλίων του διοικητικού συμβουλίου, τόσο για τους φόρους όσο και για άλλα γενικά θέματα. Μπορεί να διαπιστώσετε ότι υπάρχουν αγωγές που μπορεί να μην θέλετε να γίνετε μέλος, εάν αγοράσετε. Ορισμένες ενώσεις condo έχουν αναγκαστεί να χρεοκοπήσουν για μη καταβληθέντα χρέη HOA. Εάν παραμείνουν πίσω από τη λήψη των τελών, οι δανειστές μπορούν επίσης να σταματήσουν να προσφέρουν χρηματοδότηση στις μονάδες, γεγονός που θα μπορούσε να επηρεάσει τις τιμές μεταπώλησης.

Ελέγξτε τα οικονομικά αρχεία για τις παραβατικές και τα αποθεματικά κεφάλαια. Μια καλή ένωση θα πρέπει να διαθέτει τουλάχιστον το 25% του ακαθάριστου εισοδήματος στο αποθεματικό για έκτακτες ανάγκες και επισκευές. Αν εξαντληθούν χρήματα, μπορεί να χτυπήσετε με μια αξιολόγηση. Επίσης, φροντίστε να ελέγξετε τις πρόσφατες εκτιμήσεις φόρου ακίνητης περιουσίας. Εάν η τιμή πώλησης διαμερισμάτων σας είναι χαμηλή, αλλά η φορολογική εκτίμηση είναι υψηλή, μπορεί να είστε στο απόθεμα για υψηλότερο φόρο από ό, τι έχετε προβλέψει. Βεβαιωθείτε ότι οι φόροι είναι σύμφωνοι με τις πραγματικές αξίες της ιδιοκτησίας.

Η κατώτατη γραμμή

Οι συγκυριαρχίες μπορούν να είναι μια καλή επένδυση για τον σωστό αγοραστή στη σωστή θέση όταν οι χρόνοι είναι δύσκολες, αν και μπορεί να είναι πιο δύσκολο να αγοραστούν και να πωληθούν από ένα μονοκατοικία. Πριν αγοράσετε ένα condo, φροντίστε να κάνετε την απαιτούμενη επιμέλεια και να ελέγξετε τα HOA, CC & R και τυχόν φορολογικές και ασφαλιστικές καταστάσεις. Επίσης, να είστε βέβαιος να πάρετε έναν κτηματομεσίτη και έναν αξιωματικό δανείου που έχει πολλή εμπειρία πώλησης condo, καθώς τα θέματα που αφορούν μια τέτοια αγορά δεν είναι τόσο απλά όσο εκείνα με ένα παραδοσιακό μονοκατοικία.