Τι $ 200.000 θα αγοράσει στην αγορά ακινήτων της Ατλάντα
Η διάμεσος τιμή της λίστας στην Ατλάντα είναι τώρα 184.900 δολάρια, αυξημένη κατά 12, 1% από το προηγούμενο έτος, σύμφωνα με την Έκθεση Εθνικής Τραπεζικής Τάσης για το Φεβρουάριο του 2014, η οποία δημοσιεύτηκε από την Realtor.com. Αυτό βάζει την Ατλάντα ελαφρώς κάτω από την εθνική διάμεση τιμή καταλόγου των 199.000 δολαρίων. Όπου η Ατλάντα λάμπει, ωστόσο, βρίσκεται σε απογραφή: Βρίσκεται κοντά στην κορυφή των 146 περιοχών της έκθεσης όσον αφορά τον συνολικό αριθμό καταχωρίσεων. Οι ακίνητες περιουσίες που διατίθενται σήμερα προς πώληση στο Realtor.com κυμαίνονται σε τιμή από λιγότερο από $ 10.000 για αναξιοπαθούντα ακίνητα σε 15.9 εκατομμύρια δολάρια για ένα ανακτορικό κτήμα στο upscale Buckhead, το "Beverly Hills του Νότου". Εδώ είναι μια ματιά σε τι μπορείτε να αγοράσετε για $ 200.000. (Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με την αγορά ενός σπιτιού, δείτε: Ένας οδηγός για την αγορά ενός σπιτιού στις ΗΠΑ)
Επισκόπηση της αγοράς
Οι τιμές στο σπίτι στην Ατλάντα έφθασαν στα μέσα του 2007, έπεσαν για τα επόμενα χρόνια και έπεσαν κάτω στις αρχές του 2012. Έκτοτε, οι τιμές ανακάμπτουν αργά. Το πιο πρόσφατο μπεζ βιβλίο, η ολοκληρωμένη οικονομική έκθεση που δημοσιεύεται οκτώ φορές το χρόνο από την Federal Reserve, δείχνει διάφορους ευνοϊκούς παράγοντες στην αγορά ακινήτων της Ατλάντα: αύξηση των πωλήσεων στο σπίτι, αύξηση της ζήτησης για στεγαστικά δάνεια, αύξηση των νέων κατοικιών, κατασκευή πολυκατοικιών και μείωση της αναχρηματοδότησης υποθηκών.
Ποια $ 200.000 θα αγοράσουν
Με τιμές χαμηλότερες από τα υψηλά επίπεδα του 2007, οι αγοραστές μπορούν να βρουν μια καλή προσφορά σε πολλές γειτονιές στην πόλη και τα γύρω προάστια. "Η περιοχή του μετρό Ατλάντα είναι ευρέως διαδεδομένη και ποικίλη και τι 200.000 δολάρια μπορεί να σας πάρει ποικίλλει", λέει η Maura Neill της Maura Neill & Associates, RE / MAX Around Ατλάντα. "Από τη Δευτέρα 24 Μαρτίου 2014, η αναζήτηση 200.000 σπιτιών στο MLS μας δίνει 95 αποσπασμένα αποτελέσματα [single-family] και επτά συνημμένα (condo, townhome, multi-family) αποτελέσματα".
"Σε σπίτια μονοκατοικίας, αναμένεται να είναι περίπου 1.500 έως 2.000 τετραγωνικά πόδια", λέει ο Neill. Η πληρωμή 200.000 δολαρίων δίνει στους αγοραστές μια ευρεία ποικιλία επιλογών, αναφέρει. "Μια ματιά σε μερικές από αυτές τις λίστες βρήκε ένα ανακαινισμένο τριών υπνοδωματίων, δύο λουτρών, 1940s εξοχικό σπίτι (1.900 τετραγωνικά πόδια) στην East Lake και ένα τριών υπνοδωματίων, δύο λουτρά, 1960s τούβλο ράντσο με υπόγειο (1.800 τετραγωνικά πόδια) Η ίδια τιμή θα αγοράσει επίσης ένα ράντσο τριών υπνοδωματίων, δύο λουτρών, τούβλου 1990s (1.600 τετραγωνικά πόδια) σε μια συνοικία λίμνης στο Duluth ή ένα μεγαλύτερο τριών υπνοδωματίων, δύο μπάνια Διπλό ιστορικό στυλ Τσάρλεστον με διπλές πρόσοψη (1.800 τετραγωνικά πόδια) στο Grant Park / Peoplestown. " Πολλά από τα ακίνητα σε αυτό το σημείο τιμών θα έχουν δάπεδα από σκληρό ξύλο, ντουλάπες, κλειστές αυλές και τζάκια. Ορισμένα προσφέρουν γκαράζ ή carports και ενημερώσεις κουζίνας, όπως συσκευές από ανοξείδωτο χάλυβα και countertops γρανίτη. Επιπλέον, πολλά σπίτια βρίσκονται σε κοντινή απόσταση με τα δημόσια μέσα μεταφοράς και τα σχολεία της περιοχής.
Οι αγοραστές που ενδιαφέρονται για συνημμένα σπίτια θα διαπιστώσουν ότι "1, 100 έως 1, 400 τετραγωνικά πόδια και δύο ή τρία υπνοδωμάτια είναι ο κανόνας", λέει ο Neill, επικαλούμενοι ένα δυάρι, 2, 5-λουτρό αρχοντικό (1, 300 τετραγωνικά πόδια) για πώληση στο Westside της Ατλάντα. Συχνά περιλαμβάνονται: δάπεδο από σκληρό ξύλο? αναβαθμίσεις κουζίνας, όπως countertops από γρανίτη και backsplashes από γυαλί πλακιδίων. βόλτες-ντουλάπες; τοποθετημένα σημεία στάθμευσης και κοινοτικές ανέσεις, όπως πισίνες, εγκαταστάσεις πλυντηρίων και χώρος πρασίνου.
"Η αγορά της Ατλάντα είναι ακόμα αξιοσημείωτα προσιτή", λέει ο Neill, ο οποίος επισημαίνει ότι πάνω από 20.000 σπίτια πωλούνται στην περιοχή του μετρό της Ατλάντα (χωρίς να συμπεριλαμβάνονται οι λιανικές πωλήσεις). Αν και τα 104 σπίτια που προσφέρονται σε ακριβώς 200.000 δολάρια είναι ακριβώς το μισό του 1% του αποθέματος, υπάρχουν "άπειρες επιλογές για τους αγοραστές γύρω από τα σημεία τιμών και πραγματικά κάτι για όλους στην διαφορετική αγορά της Ατλάντα", προσθέτει.
Να πάρει το μεγαλύτερο σπίτι για τα χρήματά σας
Μετά την οικονομική κρίση του 2008, η αγορά της Ατλάντα - μαζί με αμέτρητες άλλες σε εθνικό επίπεδο - πλημμύρισε με κατασχέσεις. "Οι αποκλεισμοί και οι μικρές πωλήσεις αποτελούσαν την απάντηση για να πάρεις το μεγαλύτερο σπίτι για τα χρήματά σου στην περιοχή του μετρό Atlanta", λέει ο Neill. Ωστόσο, οι καταθέσεις αποκλεισμού για την Ατλάντα μειώθηκαν σημαντικά κατά το παρελθόν έτος, με μείωση κατά 33, 3% στις δημοπρασίες και κατά 26, 4% λιγότερα τραπεζικά ακίνητα, σύμφωνα με την RealtyTrac.com, μια διαδικτυακή εταιρία πληροφόρησης για ακίνητα και αγορά αποκλεισμένων ακινήτων Ηνωμένες Πολιτείες. Επί του παρόντος, το μετρό Ατλάντα κατατάσσεται κοντά στον εθνικό μέσο όρο, με ένα ανά 1.162 σπίτια σε αποκλεισμό (σε σύγκριση με περίπου 1 στα 1.170 σπίτια σε εθνικό επίπεδο).
Εδώ είναι πώς μπορείτε να αποκτήσετε το μεγαλύτερο σπίτι για τα χρήματά σας σήμερα: "Αγοράστε σε μια περιοχή όπου νιώθετε σαν στο σπίτι σας και μην φοβάστε μια μικρή καλλυντική ενημέρωση - όχι μόνο να κάνετε ζωγραφική και φωτισμό, αλλά και να αντικαταστήσετε το δάπεδο και τα φωτιστικά (όπως βρύσες, κουμπιά πόρτας, κ.λπ.), αφαιρώντας ταπετσαρίες και προϋπολογισμό για νέες συσκευές. " Φυσικά, είναι σημαντικό να υπολογίζετε τον προϋπολογισμό για τυχόν αναμενόμενα έξοδα, λαμβάνοντας υπόψη τι μπορεί να περιμένει (για παράδειγμα τα ντουλάπια) και τι θα ήθελε να κάνει αμέσως ο αγοραστής (για παράδειγμα, αντικατάσταση του χαλιού shag και κατάργηση της ξεπερασμένης ταπετσαρίας ). Η αγορά στο επάνω μέρος της κλίμακας τιμών καθιστά δύσκολο να αντιμετωπιστούν τα έργα ενημέρωσης, γι 'αυτό είναι πάντα μια καλή ιδέα να βεβαιωθείτε ότι υπάρχει χώρος στον προϋπολογισμό για τις ενημερώσεις που ο αγοραστής θεωρεί ουσιώδεις.
Οι αγοραστές που μπορούν να απεικονίσουν τις δυνατότητες ενός σπιτιού και είναι πρόθυμοι να βρουν κάποια εργασία μπορούν να καταλήξουν με περισσότερη κατοικία για τα χρήματά τους, ακόμα και μετά την πληρωμή των ενημερώσεων. "Αληθινά καταλαβαίνω αγοραστές - ή αγοραστές με ένα realtor που μπορούν να εμπιστευτούν - μπορούν να δουν παρελθόν καλλυντικά ελαττώματα και χρονολογημένα φωτιστικά στα" οστά "του σπιτιού - το σχέδιο, το μέγεθος των δωματίων, το δυναμικό. τα χρήματα ", λέει ο Νιλ.
Αγοράστε ή νοικιάστε;
Σε όλο το έθνος, το χάσμα μεταξύ του κόστους μίσθωσης και αγοράς έχει μειωθεί, εν μέρει λόγω των αυξανόμενων επιτοκίων και των τιμών των κατοικιών. Η έκθεση Trulia's Rent vs. Buy, που δημοσιεύθηκε από τον διαδικτυακό διανομέα ακινήτων Trulia.com, έδειξε ότι πριν από ένα χρόνο ήταν 44% φθηνότερο να αγοράσετε ένα σπίτι από το να νοικιάσετε ένα. σήμερα ο αριθμός έχει μειωθεί στο 38%. Η έκθεση συγκρίνει το κόστος για επταετή περίοδο, χρησιμοποιώντας πέντε υπολογισμούς:
- Η μέση τιμή ενοικίασης και πώλησης για ένα πανομοιότυπο σύνολο ακινήτων.
- Το αρχικό συνολικό μηνιαίο κόστος ιδιοκτησίας (υποθέτοντας 20% χαμηλότερη και 30ετή υποθήκη πάγιου επιτοκίου με επιτόκιο 3, 5%, καθώς και ετήσια συντήρηση, ασφάλιση, υπηρεσίες κοινής ωφέλειας και έξοδα φόρου ακίνητης περιουσίας) και ενοικίαση (μηνιαίο μίσθωμα συν ασφάλεια ενοικιαστή) .
- Το μελλοντικό συνολικό μηνιαίο κόστος ιδιοκτησίας και μίσθωσης.
- Τα εφάπαξ έξοδα και τα έσοδα (για την ιδιοκτησία, αυτό περιλαμβάνει το κόστος κλεισίματος και το φόρο κεφαλαιουχικών κερδών 15% για τα κέρδη άνω του ετήσιου αποκλεισμού των 500.000 δολαρίων · για την μίσθωση, περιλαμβάνει την εγγύηση ενός μηνός). και
- Η καθαρή παρούσα αξία (NPV) για να υπολογίσει το κόστος ευκαιρίας του χρήματος (αυτό συγκρίνει τις ταμειακές ροές με την πάροδο του χρόνου).
Η απόφαση να αγοράσετε ή να νοικιάσετε εξαρτάται από διάφορους παράγοντες, όπως το πόσο χρόνο σχεδιάζετε να ζήσετε στο σπίτι, το επιτόκιο των στεγαστικών δανείων και τη φορολογική κλίμακα. Για παράδειγμα, εάν εξασφαλίσετε ένα δάνειο σταθερού επιτοκίου ύψους 4%, 30 ετών. είναι στο φορολογικό σκέλος 15% και σχεδιάζουν να ζουν σε ένα σπίτι για επτά χρόνια, ίσως είναι 28% φθηνότερο να αγοράσετε παρά το ενοίκιο στην Ατλάντα, σύμφωνα με τον Αριθμομηχανή ενοικίου ή αγοράς στο Trulia.com. Αν σχεδιάζετε να μείνετε στη θέση σας μόνο για δύο χρόνια, ωστόσο, θα ήταν 20% φθηνότερο να ενοικιάσετε από ό, τι αγοράζετε, όλοι οι άλλοι παράγοντες παραμένουν οι ίδιοι.
Η κατώτατη γραμμή
Οι ιδιοκτήτες σπιτιού της Ατλάντας μπορούν να βρουν επαρκή απογραφή στο σημείο τιμής των 200.000 δολαρίων και σημαντικά περισσότερα ακίνητα εάν επεκτείνουν την αναζήτησή τους ελαφρώς πάνω και κάτω από αυτό το ποσοστό. Τα σπίτια σε αυτό το εύρος τιμών τείνουν να είναι καλά συντηρημένα και ενημερωμένα ακίνητα στην περιοχή των 1.500 έως 2.000 τετραγωνικών ποδιών για τα μονοκατοικίες και την έκταση των 1.100 έως 1.400 τετραγωνικών ποδιών για συνημμένα σπίτια, Οι αγοραστές που θέλουν να κοιτάξουν πέρα από τα ελαττώματα καλλυντικών ενός σπιτιού μπορούν να καταλήξουν να πάρουν το μεγαλύτερο σπίτι για τα χρήματά τους.