Κατανόηση των πράξεων ιδιοκτησίας

Οι πράξεις ιδιοκτησίας χρησιμοποιούνται για τη μεταφορά ακινήτων από έναν παραχωρητή (πωλητή) σε έναν αποδέκτη (αγοραστή). Προκειμένου μια πράξη να είναι νομικά λειτουργική, πρέπει να περιλαμβάνει την αναγνώριση του παραχωρητή και του δικαιούχου και την κατάλληλη περιγραφή της περιουσίας.

Συγκεκριμένα, οι πράξεις εμπίπτουν σε διάφορες κατηγορίες, μεταξύ των οποίων η εγγύηση, η εξαίρετη απαίτηση και ο ειδικός σκοπός. Αυτό το άρθρο θα καθορίσει ποιες είναι οι πράξεις, τι πρέπει να συμπεριληφθεί σε μια πράξη για να καταστεί νομικά λειτουργική και τα διάφορα είδη πράξεων που χρησιμοποιούνται στη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας.

Τι είναι οι πράξεις ιδιοκτησίας;

Μια πράξη ιδιοκτησίας είναι ένα γραπτό και υπογεγραμμένο νομικό μέσο που χρησιμοποιείται για τη μεταβίβαση κυριότητας ακινήτου από τον παλαιό κάτοχο (ο παραχωρησιούχος) στον νέο ιδιοκτήτη (ο δικαιούχος). Ιστορικά, η πραγματική περιουσία μεταφέρθηκε μέσω μιας τελετουργικής πράξης γνωστής ως "έπιπλα της γης". Σε αυτή την πράξη, το πρόσωπο που μεταβίβασε τη γη παρέδωσε ένα κλαδί ή ένα χονδροειδές χλοοτάπητα από τη γη στον παραλήπτη της γης. Μια λεκτική ή γραπτή δήλωση συνοδευόταν συχνά από τη χειρονομία, αν και ήταν η έφηβος του seisin που νόμιμα μεταβίβασε τον τίτλο στην ιδιοκτησία. Σήμερα, ο τίτλος σε ακίνητη περιουσία μεταφέρεται με έγγραφο.

Στοιχεία βασικής πράξης

Ενώ κάθε κράτος έχει τις δικές του απαιτήσεις, τα περισσότερα πράγματα πρέπει να περιέχουν αρκετά βασικά στοιχεία που να ισχύουν νομικά:

• Πρέπει να είναι γραπτή. Ενώ οι περισσότερες πράξεις ολοκληρώνονται σε έντυπη μορφή, δεν υπάρχει καμία νομική απαίτηση να χρησιμοποιείται οποιαδήποτε συγκεκριμένη μορφή, εφόσον συμπεριλαμβάνονται τα βασικά στοιχεία.
• Ο ανάδοχος πρέπει να έχει νομική ικανότητα να μεταβιβάσει το ακίνητο και ο δικαιούχος πρέπει να είναι σε θέση να λάβει τη χορήγηση της περιουσίας. Ένα πρόσωπο που είναι αρμόδιο να συνάψει έγκυρη σύμβαση θεωρείται αρμόδιο για την ανάδοσή του.
• Ο παραχωρησιούχος και ο υποψήφιος πρέπει να αναγνωρίζονται κατά τρόπον ώστε να είναι εξακριβώσιμοι.
• Το ακίνητο πρέπει να περιγράφεται επαρκώς.
• Πρέπει να υπάρχουν λειτουργικές λέξεις μεταφοράς. Όλες οι τυποποιημένες πράξεις μορφής περιλαμβάνουν την απαραίτητη νομική γλώσσα που μεταφέρει στην πραγματικότητα το ακίνητο.
• Η πράξη πρέπει να υπογράφεται από τον ανάδοχο ή τους χορηγούς εάν το ακίνητο ανήκει σε περισσότερα από ένα άτομα.
• Η πράξη πρέπει να παραδοθεί νομίμως στον αποδέκτη ή σε κάποιον που ενεργεί για λογαριασμό του δικαιούχου.
• Η πράξη πρέπει να γίνει δεκτή από τον δικαιούχο. Συνήθως, οι πράξεις γίνονται δεκτές από τον δικαιούχο, αλλά σε ορισμένες περιπτώσεις, ο δικαιούχος μπορεί να απορρίψει την παράδοση της πράξης.

Κατανόηση των πράξεων ιδιοκτησίας

Είδη πράξεων

Οι πράξεις μπορούν να ταξινομηθούν με πολλούς τρόπους. Σε γενικές γραμμές, οι πράξεις κατατάσσονται ως επίσημες ή ιδιωτικές. Οι επίσημες πράξεις εκτελούνται σύμφωνα με δικαστικές ή νομικές διαδικασίες. Οι περισσότερες συναλλαγές επί ακινήτων εντούτοις αφορούν άτομα και επιχειρηματικές οντότητες που χρησιμοποιούν ιδιωτικές πράξεις.

Οι πράξεις κατηγοριοποιούνται επίσης με βάση τον τύπο των εγγυήσεων τίτλων που παρέχονται από τον ανάδοχο. Οι διάφοροι τύποι πράξεων περιλαμβάνουν:

Γενική πράξη εγγύησης

Η γενική πράξη εγγύησης παρέχει στον αιτούντα την μεγαλύτερη δυνατή προστασία. Με αυτό το είδος πράξης, ο παραχωρητής συντάσσει μια σειρά νομικά δεσμευτικών υποσχέσεων (που ονομάζονται διαθήκες) και εγγυήσεις στον υποψήφιο (και στους κληρονόμους τους) να συμφωνήσουν να προστατεύσουν τον κατόχου ενάντια σε οποιεσδήποτε προηγούμενες αξιώσεις και απαιτήσεις όλων των προσώπων σε σχέση με τη μεταφερθείσα γη . Οι συνηθισμένες συμφωνίες για τον τίτλο που περιλαμβάνονται σε μια γενική πράξη εγγύησης είναι οι εξής:

• η διαθήκη του seisin, που σημαίνει ότι ο ανάδοχος εγγυάται ότι είναι κύριος του ακινήτου και έχει το νόμιμο δικαίωμα να το μεταβιβάσει
• η σύμβαση κατά των βαρών, που υποδηλώνει ότι ο παραχωρησιούχος εγγυάται ότι το αγαθό είναι απαλλαγμένο από εμπράγματα βάρη ή εμπράγματα βάρη, εκτός αν αναφέρεται ρητά στην πράξη
• η διαθήκη της ήσυχης απόλαυσης, υποδεικνύοντας ότι ο αποδέκτης θα έχει ήσυχη κατοχή του ακινήτου και δεν θα διαταραχθεί επειδή ο παραχωρησιούχος είχε ελαττωματικό τίτλο
• τη διαθήκη της περαιτέρω διασφάλισης, όπου ο παραχωρησιούχος υπόσχεται να παραδώσει οποιοδήποτε έγγραφο είναι απαραίτητο για να καταστήσει τον τίτλο καλό

Ειδική πράξη εγγύησης

Όταν σε μια γενική πράξη εγγύησης ο παραχωρητής υπόσχεται να εγγυηθεί και να υπερασπίσει τον τίτλο που μεταβιβάστηκε έναντι των απαιτήσεων όλων των προσώπων, ο παραχωρητής μιας ειδικής πράξης εγγύησης εγγυάται ότι έλαβαν τον τίτλο στην ιδιοκτησία και ότι δεν έχουν κάνει τίποτα ενώ κατέχουν τον τίτλο για να δημιουργήσετε ένα ελάττωμα.

Με άλλα λόγια, δικαιολογούνται μόνο τα ελαττώματα που προέκυψαν κατά τη διάρκεια της ιδιοκτησίας του εκμισθωτή. Λόγω αυτού του περιορισμού, η ειδική εγγύηση προσφέρει στον αιτούντα λιγότερη προστασία από τη γενική πράξη εγγύησης. Πολλοί αγοραστές ακινήτων θα επιμείνουν σε μια γενική πράξη εγγύησης για να προστατεύσουν από προβλήματα που θα μπορούσαν να προκύψουν ως αποτέλεσμα ειδικής πράξης εγγύησης.

Quitclaim Deed

Η πράξη περί τεκμηρίωσης, που ονομάζεται επίσης πράξη μη εγγύησης, προσφέρει στον δικαιούχο τη μικρότερη προστασία. Αυτός ο τύπος πράξης μεταφέρει το συμφέρον που έχει ο εκχωρητής επί του παρόντος στην ιδιοκτησία, αν υπάρχει. Δεν γίνονται εγγυήσεις ή υποσχέσεις σχετικά με την ποιότητα του τίτλου. Αν ο παραχωρησιούχος έχει έναν καλό τίτλο, η πράξη περί τεκμηρίωσης είναι ουσιαστικά τόσο αποτελεσματική όσο μια γενική πράξη εγγύησης. Ωστόσο, εάν ο τίτλος περιέχει κάποιο ελάττωμα, ο αποδέκτης δεν έχει νομική προσφυγή κατά του παραχωρητή βάσει της πράξης. Μια πράξη μη αναγνώρισης χρησιμοποιείται συχνά εάν ο παραχωρησιούχος δεν είναι σίγουρος για την κατάσταση του τίτλου (αν περιέχει οποιαδήποτε ελαττώματα) ή εάν ο παραχωρησιούχος δεν επιθυμεί καμία ευθύνη σύμφωνα με τους διακανονισμούς τίτλου.

Ειδικές πράξεις

Οι πράξεις ειδικού σκοπού χρησιμοποιούνται συχνά σε σχέση με δικαστικές διαδικασίες και περιπτώσεις όπου η πράξη είναι από πρόσωπο που ενεργεί σε κάποιο είδος επίσημης ιδιότητας. Οι περισσότερες πράξεις ειδικού σκοπού προσφέρουν ελάχιστη ή μηδενική προστασία στον αιτούντα και είναι ουσιαστικά απαράδεκτες πράξεις. Τύποι πράξεων ειδικού σκοπού περιλαμβάνουν αλλά δεν περιορίζονται σε:

• Διαδικασία διαχειριστή: Αυτό μπορεί να χρησιμοποιηθεί όταν ένα άτομο πεθαίνει διανοητικά (χωρίς διαθήκη). Ο διορισμένος από το δικαστήριο διαχειριστής θα διαθέτει τα περιουσιακά στοιχεία του αποθανόντος και η πράξη του διαχειριστή μπορεί να χρησιμοποιηθεί για να μεταβιβάσει στον δικαιούχο τον τίτλο του ακινήτου.
• Πράξη του εκτελεστή: Αυτό μπορεί να χρησιμοποιηθεί όταν ένα άτομο πεθαίνει (με διαθήκη). Ο εκτελεστής της περιουσίας θα διαθέσει τα περιουσιακά στοιχεία του αποθανόντος και η πράξη του εκτελεστή μπορεί να χρησιμοποιηθεί για τη μεταβίβαση του τίτλου ή της ακίνητης περιουσίας στον δικαιούχο.
• Έγγραφο Sheriff: Αυτό δίνεται στον επιτυχόντα πλειοδότη σε μια πώληση εκτέλεσης για να ικανοποιήσει μια απόφαση που έχει ληφθεί εναντίον του ιδιοκτήτη του ακινήτου. Ο υποψήφιος λαμβάνει οποιοδήποτε τίτλο έχει ο οφειλέτης της απόφασης.
• Φορολογική πράξη: Εκδίδεται όταν ένα ακίνητο πωλείται για παράνομους φόρους.
• Πράξη που υπονομεύει την αποκλεισμό: Αυτό δίνεται από έναν δανειολήπτη που είναι σε αθέτηση υποχρέωσης απευθείας στο δανειστή. Αυτό εξυπηρετεί την αποφυγή διαδικασιών αποκλεισμού και εάν ο δανειστής αποδέχεται την πράξη αντί του αποκλεισμού, το δάνειο τερματίζεται. Πολλοί δανειστές προτιμούν να αποκλείσουν, προκειμένου να καθαρίσουν τον τίτλο.
• Πράξη δωρεάς (δώρο). Αυτό χρησιμοποιείται για να μεταβιβάσει τον τίτλο σε ακίνητη περιουσία που δίνεται χωρίς ανταπόκριση ή μόνο για συμβολική παρατήρηση. Σε ορισμένα κράτη, η δωροδοκία πρέπει να καταγραφεί εντός δύο ετών ή να καταστεί άκυρη.

Η κατώτατη γραμμή

Η μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας γίνεται με πράξη. Ορισμένα βασικά στοιχεία πρέπει να περιέχονται στο έγγραφο για να είναι νόμιμα λειτουργικά. Διαφορετικές πράξεις παρέχουν διάφορα επίπεδα προστασίας στον δικαιούχο και οι υποχρεώσεις του παραχωρητή καθορίζονται από τη μορφή της πράξης. Δεδομένου ότι οι πράξεις είναι σημαντικά νομικά έγγραφα που επηρεάζουν τα δικαιώματα ιδιοκτησίας και τα δικαιώματα, θα πρέπει να συμβουλεύεστε έναν εξειδικευμένο πληρεξούσιο ακινήτων σε οποιαδήποτε συναλλαγή που αφορά, όπως το κλείσιμο μιας αγοράς κατοικίας.