Κατανόηση της απαιτούμενης ασφάλισης πλημμύρας

"Μόνο λίγα εκατοστά νερού από μια πλημμύρα μπορούν να προκαλέσουν ζημιές σε δεκάδες χιλιάδες δολάρια", σύμφωνα με το εθνικό πρόγραμμα ασφάλισης πλημμυρών. Το γεγονός αυτό συνοψίζει γιατί οι δανειστές ενυπόθηκων δανείων απαιτούν μερικές φορές δανειολήπτες για να λάβουν ασφάλιση πλημμυρών. Όταν οι τιμές των ακινήτων μειώνονται σημαντικά, οι ιδιοκτήτες σπιτιού που αντιμετωπίζουν πιθανό αποκλεισμό είναι συχνά πρόθυμοι να αποφύγουν αυτές τις πρόσθετες δαπάνες και να αφήσουν το πρόβλημα με τον δανειστή.

Ωστόσο, οι κτηματομεσίτες και οι δανειστές υποθηκών συχνά δεν ενημερώνουν τους πελάτες για τις απαιτήσεις ασφάλισης πλημμυρών, μέχρις ότου ένα ακίνητο βρίσκεται ήδη σε μεσεγγύηση. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού επίσης δεν γνωρίζουν ότι πολλοί τομείς που δεν φαίνεται να αντιμετωπίζουν άμεσο κίνδυνο πλημμυρών είναι στην πραγματικότητα αξιολογούμενοι ως υψηλοί κίνδυνοι από την Federal Emergency Management Agency (FEMA). Αν έχετε βρεθεί σε αυτή την κατάσταση ή δεν θέλετε να σας απογοητευτεί, αυτό το άρθρο θα σας βοηθήσει με την απομυθοποίηση της απαιτούμενης από τον δανειστή ασφάλισης πλημμυρών.

(Δείτε πώς μπορείτε να διαβάσετε ένα από τα πιο σημαντικά έγγραφα που έχετε στην κατοχή σας: Κατανόηση της ασφαλιστικής σας σύμβασης .)

Γιατί οι δανειστές απαιτούν ασφάλεια πλημμυρών

Οι ασφαλιστικές πολιτικές ιδιοκτητών σπιτιού (που ονομάζονται επίσης ασφάλειες κινδύνου) δεν καλύπτουν τις πλημμύρες - μόνο ένα ξεχωριστό ασφαλιστικό προϊόν μπορεί να προστατεύσει από ζημιές από πλημμύρες. Η ασφάλιση πλημμυρών είναι συνήθως προαιρετική για υποκείμενους ιδιοκτήτες σπιτιού σε περιοχές που συνήθως θεωρούνται πλημμύρες χαμηλού κινδύνου. Μπορεί ακόμη και να είναι προαιρετική για τους υποθηκευμένους ιδιοκτήτες σπιτιού σε περιοχές πλημμυρών υψηλού κινδύνου, ανάλογα με το προϊόν υποθήκης. Ωστόσο, οι ιδιοκτήτες σπιτιού που λαμβάνουν υποθήκη από δανειστή που είναι ομοσπονδιακά ρυθμιζόμενη ή ασφαλισμένη (όπως μια υποθήκη FHA) και αγοράζουν ένα σπίτι σε μια πλημμυρική ζώνη υψηλού κινδύνου (επίσης γνωστή ως ειδική περιοχή κινδύνου πλημμυρών) θα πρέπει να αγοράσουν ασφάλιση πλημμυρών. Στις περισσότερες περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης σπιτιού θα πρέπει να πληρώνει για την ασφάλιση πλημμυρών κάθε χρόνο μέχρι την αποπληρωμή της υποθήκης.

Όταν κάποιος πάρει μια υποθήκη, το σπίτι χρησιμεύει ως εγγύηση εάν ο δανειολήπτης σταματήσει να κάνει πληρωμές υποθηκών. Όταν χρηματοδοτείται ένα ακίνητο, ο δανειστής έχει συχνά μεγαλύτερο χρηματικό ποσοστό στην ιδιοκτησία από τον δανειολήπτη. Εάν ένα από τα περιουσιακά στοιχεία του δανειστή είναι κατεστραμμένο από τα πλημμυρικά ύδατα και ο οφειλέτης εγκαταλείπει το σπίτι και σταματά να κάνει πληρωμές υποθηκών, ο δανειστής πιάνεται σε χαμένη θέση. Για την εξάλειψη αυτού του κινδύνου, πολλοί δανειστές απαιτούν από τον ιδιοκτήτη σπιτιού να αγοράσει ασφάλιση πλημμυρών.

(Μερικά πράγματα δεν πρέπει να αφεθούν στην τύχη.) Μάθετε πού χρειάζεστε κάλυψη.

Επισκευή καταστροφικών κατοικιών

Ο ιδιοκτήτης σπιτιού δεν είναι πιθανό να περπατήσει μακριά από ένα κατεστραμμένο σπίτι όταν μπορεί να επισκευαστεί με ένα ελάχιστο κόστος. Η ασφάλιση πλημμυρών θα παράσχει χρήματα για την επισκευή ή ακόμα και την ανοικοδόμηση ενός σπιτιού εάν καταστραφεί ή καταστραφεί από πλημμύρες. Ο ιδιοκτήτης σπιτιού θα κρατήσει το σπίτι και θα συνεχίσει να κάνει πληρωμές υποθηκών. Εάν ο ιδιοκτήτης σπιτιού πρέπει να υποβάλει αξίωση, αυτός ή αυτή θα είναι μόνο υπεύθυνος για την καταβολή της έκπτωσης. Αν ο ιδιοκτήτης σπιτιού δεν μπορεί να πληρώσει το δικαίωμα έκπτωσης, το οποίο μπορεί να φτάσει τα $ 5.000, εξακολουθεί να υπάρχει κάποιος κίνδυνος ο ιδιοκτήτης σπιτιού να μπορεί να περπατήσει μακριά. Επίσης, δεδομένου ότι η ασφάλιση πλημμυρών ξεπέρασε τα 250.000 δολάρια, όπως θα συζητήσουμε αργότερα, ο ιδιοκτήτης μπορεί επίσης να μπει στον πειρασμό να φύγει μακριά από ένα ακίνητο που θα κοστίσει σημαντικά περισσότερα για την επισκευή ή την ανοικοδόμηση.

Πώς λειτουργεί η ασφάλιση πλημμυρών;

Η ασφάλιση πλημμυρών λειτουργεί ακριβώς όπως και άλλα ασφαλιστικά προϊόντα. Ο ασφαλισμένος - ο ιδιοκτήτης σπιτιού - πληρώνει ένα ετήσιο ασφάλιστρο βάσει του κινδύνου πλημμύρας του ακινήτου και της εκπτώσεως που αυτός επιλέγει. Εάν το ακίνητο έχει καταστραφεί ή καταστραφεί από πλημμύρες, ο ιδιοκτήτης σπιτιού λαμβάνει μετρητά για το χρηματικό ποσό που απαιτείται για την αποκατάσταση της ζημίας, μέχρι το όριο πολιτικής.

Ο ιδιοκτήτης σπιτιού πρέπει να εξασφαλίσει την ασφάλιση των πλημμυρών πριν κλείσει ένα ακίνητο και να το ανανεώσει κάθε χρόνο για να καλύψει το κύριο υπόλοιπο του δανείου. Ο δανειστής συνήθως θα εισπράττει τις πληρωμές ασφάλισης πλημμυρών μαζί με τη μηνιαία πληρωμή υποθηκών, θα κατέχει τα χρήματα σε λογαριασμό μεσεγγύησης και θα καταβάλλει ολόκληρη την ασφάλιση στην ασφαλιστική εταιρεία μία φορά το χρόνο (παρόμοια με τον τρόπο με τον οποίο αντιμετωπίζονται οι φόροι ιδιοκτησίας και η ασφάλιση κινδύνου). Έτσι, όταν ο ιδιοκτήτης σπιτιού εξασφαλίσει την αρχική πολιτική, δεν μπορεί να χρειαστεί περαιτέρω ενέργεια εκτός από την πραγματοποίηση μηνιαίων πληρωμών υποθηκών. Επίσης διατίθεται χωριστή κάλυψη έως και 100.000 $ για προσωπικά αντικείμενα.

Θα πρέπει να το αγοράσετε;

Μπορείτε να μάθετε για τον κίνδυνο πλημμύρας οποιουδήποτε ακινήτου στο FloodSmart.gov. Αν ο ιστότοπος αναφέρει ότι το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή υψηλού κινδύνου, πιθανώς θα απαιτηθεί ασφάλιση από πλημμύρες. Η τελική απόφαση εξαρτάται από τους χάρτες επιτοκίων ασφάλισης πλημμυρών και τον προσδιορισμό του κινδύνου επίσημης πλημμύρας. Μπορείτε να δείτε τους χάρτες μόνοι σας στο FEMA.gov. Θα πρέπει επίσης να ζητήσετε από τον δανειστή σας για τις απαιτήσεις ασφάλισης πλημμύρας.

Σε ορισμένες γειτονιές ή ακόμη και σε ολόκληρες πόλεις, μπορεί να είναι δύσκολο να βρεθεί ένα σπίτι που δεν βρίσκεται σε περιοχή πλημμυρών υψηλού κινδύνου. Σε άλλες περιοχές, μπορείτε να αποφύγετε την ανάγκη πλήρους ασφάλισης πλημμυρών.

(Χρησιμοποιήστε αυτές τις απλές ιδέες για να εξοικονομήσετε χρήματα και να έχετε καλύτερη κάλυψη για το σπίτι σας.) Για να μάθετε περισσότερα, ανατρέξτε στην ενότητα Συμβουλές ασφάλισης για ιδιοκτήτες σπιτιού .

Πώς να αποκτήσετε κάλυψη

Το εθνικό πρόγραμμα ασφάλισης πλημμυρών (NFIP), το οποίο διαχειρίζεται η FEMA, προσφέρει ασφάλιση πλημμυρών σε ιδιοκτήτες σπιτιού σε κοινότητες που συμμετέχουν στο πρόγραμμα. Το πρόγραμμα απαιτεί από τις συμμετέχουσες κοινότητες να "υιοθετήσουν και να εφαρμόσουν διατάξεις που πληρούν ή υπερβαίνουν τις απαιτήσεις της FEMA για τη μείωση του κινδύνου πλημμυρών". Το πρόγραμμα προσφέρει επίσης μια μικρή έκπτωση στην ασφάλιση πλημμυρών με βάση τα βήματα που λαμβάνουν οι κοινότητες για να μετριάσουν τους κινδύνους πλημμύρας.

Τα πραγματικά ασφαλιστήρια συμβόλαια εκδίδονται από ιδιωτικές ασφαλιστικές εταιρείες και όχι από FEMA. Μπορείτε να βρείτε μια συμμετέχουσα ασφαλιστική εταιρεία στην ιστοσελίδα της FEMA. Καλύτερα, ρωτήστε τους φίλους, την οικογένεια και τους συναδέλφους στην πόλη σας για συστάσεις.

Το κόστος της ασφάλισης πλημμύρας

Το κόστος για την ασφάλιση ενός ακινήτου από ζημιές από πλημμύρες καθορίζεται από παράγοντες που σχετίζονται με τον κίνδυνο, όπως το έτος κατασκευής, ο αριθμός των ορόφων, το επίπεδο κινδύνου πλημμύρας και το ποσό κάλυψης που απαιτείται από τον δανειστή. Το ποσό αυτό θα πρέπει να βασίζεται στο κόστος ανακατασκευής, το οποίο μπορείτε να προμηθευτείτε από την ασφαλιστική εταιρεία του ιδιοκτήτη σπιτιού σας.

Η τιμή για να ασφαλίσετε ένα ακίνητο με μια συγκεκριμένη έκπτωση και ένα συγκεκριμένο ποσό κάλυψης θα είναι το ίδιο ανεξάρτητα από το ποιος επιλέξατε ως ασφαλιστή σας επειδή τα ασφάλιστρα πλημμύρας είναι κυβερνητικά ρυθμιζόμενα. Ωστόσο, έχετε κάποιο έλεγχο του κόστους της πολιτικής σας, επειδή μπορείτε να επιλέξετε το ποσό που μπορείτε να εκπέμψετε.

Για να μάθετε πόση ασφάλιση πλημμύρας θα κοστίσει ειδικά για την κατοικία σας, συμπληρώστε το προφίλ κινδύνου πλημμύρας στον ιστότοπο FEMA και επικοινωνήστε με έναν από τους συμμετέχοντες ασφαλιστικούς πράκτορες που αναφέρονται. Ο ιστότοπος παρέχει μόνο ένα κατά προσέγγιση εύρος πιθανών εξόδων κάλυψης. Ένας ασφαλιστικός πράκτορας μπορεί να σας δώσει ένα ακριβές απόσπασμα. Μπορείτε ακόμα να λάβετε ένα απόσπασμα, ακόμη και αν κοιτάζετε ακριβώς το ακίνητο και δεν το έχετε υπό σύμβαση. Σε γενικές γραμμές, αναμένετε να πληρώσετε τουλάχιστον μερικές εκατοντάδες δολάρια για την ασφάλιση πλημμυρών.

Το μέγιστο ασφαλισμένο ποσό που επιτρέπεται από το νόμο είναι $ 250.000 για τη δομή. Η κάλυψη των περιεχομένων είναι προαιρετική - δεν απαιτείται από τον δανειστή - αλλά κοστίζει επιπλέον (και περιορίζεται στα $ 100.000).

Σύμφωνα με την FEMA, τα ακόλουθα στοιχεία θεωρούνται μέρος της δομής του κτιρίου:

• Το ασφαλισμένο κτίριο και η ίδρυσή του
• Τα ηλεκτρικά και υδραυλικά συστήματα
• Κεντρικός εξοπλισμός κλιματισμού, κλιβάνους και θερμοσίφωνες
• Ψυγεία, εστίες μαγειρέματος και ενσωματωμένες συσκευές όπως πλυντήρια πιάτων
• Μόνιμα εγκατεστημένα χαλιά πάνω από ένα ημιτελές πάτωμα
• Μόνιμα τοποθετημένες επενδύσεις, σανίδες, βιβλιοθήκες και ερμάρια
• Παράθυρα παραθύρων
• Μονοκατοικίες έως 10% της κτιριακής κάλυψης (τα ανεξάρτητα κτίρια εκτός από τα γκαράζ απαιτούν ξεχωριστή πολιτική κτιρίων)
• Απομάκρυνση υπολειμμάτων

Τι δεν καλύπτεται

Όπως καθορίζεται από το FEMA, πολλά σημαντικά και ακριβά πράγματα δεν καλύπτονται από την ασφάλιση πλημμυρών. Θα πρέπει να αγοράσετε επιπλέον κάλυψη προσωπικής ιδιοκτησίας εάν ανησυχείτε για το κόστος αντικατάστασης των ακόλουθων αντικειμένων:

• Προσωπικά αντικείμενα όπως ρούχα, έπιπλα και ηλεκτρονικό εξοπλισμό
• Κουρτίνες
• Φορητά κλιματιστικά και παράθυρα
• Φορητοί φούρνοι μικροκυμάτων και φορητά πλυντήρια πιάτων
• Τα χαλιά που δεν περιλαμβάνονται στην κάλυψη των κτιρίων (βλ. Παραπάνω)
• Ρούχα και στεγνωτήρια ρούχων
• Καταψύκτες τροφίμων και τα τρόφιμα σε αυτά
• Ορισμένα πολύτιμα αντικείμενα, όπως πρωτότυπα έργα τέχνης και γούνες (μέχρι $ 2.500)

Επιπλέον, ούτε η ασφάλιση πλημμυρών κτιρίων ούτε οι προσωπικές ιδιοκτησίες θα καλύπτουν τα εξής:

• Ζημιές που προκλήθηκαν από υγρασία, ωίδιο ή μούχλα που θα μπορούσαν να αποφευχθούν από τον ιδιοκτήτη της ιδιοκτησίας
• Νόμισμα, πολύτιμα μέταλλα και πολύτιμα χαρτιά όπως τα πιστοποιητικά μετοχών
• Ακίνητα και αντικείμενα εκτός ενός κτιρίου όπως δέντρα, φυτά, πηγάδια, σηπτικά συστήματα, βόλτες, καταστρώματα, αυλές, φράχτες, θαλάσσια σώματα, υδρομασάζ και πισίνες
• Έξοδα διαβίωσης όπως η προσωρινή στέγαση
• Οικονομικές απώλειες που προκαλούνται από διακοπή λειτουργίας ή απώλεια χρήσης ασφαλισμένης περιουσίας
• Τα περισσότερα αυτοκινούμενα οχήματα όπως τα αυτοκίνητα, συμπεριλαμβανομένων των μερών τους

Άλλα ελλείμματα και προειδοποιήσεις

Η ασφάλιση πλημμυρών είναι δαπανηρή και, όπως και άλλες πιο συνήθεις μορφές ασφάλισης, μπορεί να καταστήσει την ιδιοκτήτρια κατοικία λιγότερο προσιτή ή ακόμη και μη προσβάσιμη σε μερικούς ανθρώπους. Υπολογίστε αν θα είστε σε θέση να αντέξετε οικονομικά τις πλημμύρες για όσο διάστημα θα πρέπει να έχετε πριν από τη δέσμευσή σας σε μια ιδιοκτησία. Εάν η ασφάλισή σας για πλημμύρες κοστίζει 1.000 δολάρια ετησίως και χρειάζεστε 30 χρόνια για να πληρώσετε την υποθήκη σας, αυτό είναι ένα πρόσθετο μακροπρόθεσμο κόστος αξίας 30.000 δολαρίων για το δικό σας σπίτι.

Αντικατάσταση έναντι μέγιστης κάλυψης

Ορισμένες ασφαλιστικές εταιρείες πλημμυρών θα προσπαθήσουν να σας κάνουν να αγοράσετε ασφάλιση για το μέγιστο των 250.000 δολαρίων, ακόμη και αν ο δανειστής δεν απαιτεί αυτή την πολύ κάλυψη. Εάν το αρχικό ποσό ενός δανείου είναι μόνο 200.000 δολάρια η επιπλέον κάλυψη δεν είναι απαραίτητη. Κοιτάξτε την αξία αντικατάστασης για το σπίτι σας όπως καθορίζεται από την ασφαλιστική σας εταιρεία. Αυτό είναι το ποσό που χρειάζεστε για να αγοράσετε ασφάλιση για. Η ασφάλιση χρειάζεται μόνο να καλύψει την αξία της φυσικής δομής, όχι τη γη.

Αναχρηματοδότηση και ασφάλεια πλημμυρών

Εάν σκέφτεστε να κάνετε αναχρηματοδότηση και δεν απαιτείται να έχετε ασφάλιση πλημμυρών στο πλαίσιο της υπάρχουσας υποθήκης σας, δείτε αν ο χαρακτηρισμός σας πλημμύρας έχει αλλάξει. Τώρα μπορείτε να βρίσκεστε σε ζώνη πλημμυρών υψηλού κινδύνου, ακόμα κι αν δεν είχατε πριν. Μπορεί να μην αξίζει να αναχρηματοδοτήσετε όταν προσθέτετε το νέο κόστος της ασφάλισης πλημμυρών.

Τέλος, η μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη των 250.000 δολαρίων ενδέχεται να μην επαρκεί για την ανακατασκευή ορισμένων ακινήτων. Εάν η ασφαλιστική εταιρεία σας ιδιοκτήτες σπιτιού λέει ότι θα κοστίσει περισσότερα από 250.000 δολάρια για την ανακατασκευή του ακινήτου σας σε περίπτωση συνολικής απώλειας, να έχετε επίγνωση του κινδύνου που εξακολουθείτε να υπόκεινται ακόμα και με κάλυψη ασφάλισης πλημμυρών.

Αποφυγή ασφάλισης πλημμύρας που απαιτεί ο δανειστής

Υπάρχουν πολλές επιλογές για την αποφυγή της απαιτούμενης από τον δανειστή ασφάλισης πλημμυρών, αν και δεν είναι ιδανικές για όλους, ειδικά για εκείνους που ζουν σε περιοχές υψηλού κινδύνου.

Ερευνα

Έρευνα πριν αγοράσετε - βρείτε ιδιότητες που δεν βρίσκονται σε ζώνες επιρρεπείς σε πλημμύρες.

Επισκόπηση

Πραγματοποιήστε μια έρευνα (για περίπου $ 1.500) για να διαπιστώσετε αν η συγκεκριμένη ιδιοκτησία σας είναι αρκετά ανεβασμένη ώστε να μην βρίσκεται στην περιοχή πλημμυρών, ακόμη και αν η κοινότητά σας είναι γενικά. Μπορεί να μπορείτε να πάρετε μια απαλλαγή εάν μπορείτε να αποδείξετε ότι η ιδιοκτησία σας δεν είναι σε υψηλό κίνδυνο.

Οργανώνω

Οργανώστε την κοινότητα σας και συνεργαστείτε με την τοπική αυτοδιοίκηση για να κάνετε τα πράγματα για να μετριάσετε τον κίνδυνο πλημμυρών σε σημείο που η περιοχή δεν βρίσκεται πλέον σε περιοχή υψηλού κινδύνου.

Η κατώτατη γραμμή

Έχοντας να αγοράσετε την ασφάλεια πλημμυρών δεν πρέπει να είναι μια άσχημη έκπληξη όταν αγοράζετε ή αναχρηματοδοτείτε ένα σπίτι. Εκπαιδεύοντας τον εαυτό σας τώρα μπορεί να σας βοηθήσει να καταλάβετε πότε οι δανειστές χρειάζονται ασφάλιση πλημμυρών, πώς να μειώσουν το κόστος τους ή, σε ορισμένες περιπτώσεις, ακόμη και πώς να το αποφύγετε εντελώς.

(Ανακαλύψτε όλα όσα πρέπει να γνωρίζουν οι νέοι ιδιοκτήτες κατοικιών προτού υπογράψουν τη διακεκομμένη γραμμή. Ανατρέξτε στον Οδηγό για τους Ασφαλιστές του Αρχάριου .)