Πράξη εμπιστοσύνης
Μια πράξη εμπιστοσύνης, επίσης γνωστή ως πράξη εμπιστοσύνης, είναι ένα έγγραφο που χρησιμοποιείται μερικές φορές σε συναλλαγές με ακίνητα στις ΗΠΑ. Πρόκειται για ένα έγγραφο που τίθεται σε λειτουργία όταν ένα συμβαλλόμενο μέρος έχει πάρει δάνειο από άλλο μέρος για να αγοράσει ένα ακίνητο. Το συμβόλαιο εμπιστοσύνης αντιπροσωπεύει συμφωνία μεταξύ του δανειολήπτη και ενός δανειστή για να έχει το ακίνητο που κρατείται σε εμπιστοσύνη από ένα ουδέτερο και ανεξάρτητο τρίτο μέρος μέχρι την αποπληρωμή του δανείου.
Αν και οι πράξεις εμπιστοσύνης είναι λιγότερο συνηθισμένες από ό, τι ήταν κάποτε, περίπου 20 κράτη εξακολουθούν να επιβάλλουν τη χρήση ενός και όχι υποθήκης, όταν η χρηματοδότηση αφορά στην αγορά ακινήτων.
Οι πράξεις εμπιστοσύνης χρησιμοποιούνται συνήθως στην Αλάσκα, την Αριζόνα, την Καλιφόρνια, το Κολοράντο, το Αϊντάχο, το Ιλλινόις, το Μισισιπή, το Μιζούρι, τη Μοντάνα, τη Βόρεια Καρολίνα, το Τενεσί, το Τέξας, τη Βιρτζίνια και τη Δυτική Βιρτζίνια. Μερικά κράτη, όπως το Κεντάκι, το Μέριλαντ και η Νότια Ντακότα, επιτρέπουν τη χρήση τόσο αξιόποινων πράξεων όσο και υποθηκών.
Πώς λειτουργεί ένα Εμπιστευτικό Έργο
Σε μια συναλλαγή με ακίνητα - η αγορά ενός σπιτιού, ας πούμε - ένας δανειστής δίνει τα χρήματα του δανειολήπτη σε αντάλλαγμα μιας ή περισσότερων γραμμών γραμμής που συνδέονται με μια πράξη εμπιστοσύνης. Αυτή η πράξη μεταβιβάζει τον νόμιμο τίτλο στην ακίνητη περιουσία σε έναν αμερόληπτο διαχειριστή, συνήθως μια εταιρεία τίτλου, εταιρεία μεσεγγύησης ή τράπεζα, η οποία την κατέχει ως εγγύηση για την εγγύηση για το δάνειο. Ο δίκαιος τίτλος -το δικαίωμα απόκτησης πλήρους κυριότητας- παραμένει στον δανειολήπτη, καθώς και η πλήρης χρήση και ευθύνη για την ιδιοκτησία.
Η κατάσταση αυτή συνεχίζεται καθ 'όλη τη διάρκεια της αποπληρωμής του δανείου. Ο διαχειριστής κατέχει τον νόμιμο τίτλο μέχρι ο δανειολήπτης να πληρώσει το χρέος στο ακέραιο, οπότε ο τίτλος του ακινήτου γίνεται δανειολήπτης. Εάν ο δανειολήπτης αθετήσει το δάνειο, ο διαχειριστής παίρνει τον πλήρη έλεγχο της ιδιοκτησίας.
Κλειδί Takeaway
- Στις χρηματοοικονομικές πράξεις ακίνητης περιουσίας, οι πράξεις εμπιστοσύνης μεταβιβάζουν τον νόμιμο τίτλο ενός ακινήτου σε τρίτο, όπως μια τράπεζα, εταιρεία μεσεγγύησης ή εταιρεία τίτλων, να κατέχει μέχρι ο δανειολήπτης να επιστρέψει το χρέος του στον δανειστή.
- Οι εμπιστευτικές πράξεις χρησιμοποιούνται αντί των υποθηκών σε διάφορες πολιτείες.
- Η επένδυση σε συμβόλαια εμπιστοσύνης μπορεί να προσφέρει μια ροή εισοδήματος υψηλής απόδοσης.
Εμπιστευτική πράξη έναντι υποθήκης
Τα συμβόλαια εμπιστοσύνης και τα ενυπόθηκα δάνεια χρησιμοποιούνται τόσο σε τραπεζικά όσο και σε ιδιωτικά δάνεια για τη δημιουργία περιουσιακών στοιχείων σε ακίνητα, και τα δύο καταγράφονται συνήθως ως χρέη στο νομό όπου βρίσκεται το ακίνητο.
Ωστόσο, μια υποθήκη περιλαμβάνει δύο μέρη: ένας δανειολήπτης (ή στεγαστικός δανειστής) και ένας δανειστής (ή υποθήκη). Αντίθετα, ένα συμβόλαιο εμπιστοσύνης περιλαμβάνει τρία μέρη: έναν δανειολήπτη (ή έναν εμπιστευματοδόχο), έναν δανειστή (ή έναν δικαιούχο) και τον εντολοδόχο. Ο καταπιστευματοδόχος κατέχει τον τίτλο της ενεχύρου υπέρ του δανειστή · σε περίπτωση που ο δανειολήπτης αθετήσει, θα ξεκινήσει και θα ολοκληρώσει τη διαδικασία αποκλεισμού κατόπιν αιτήματος του δανειστή.
Σε αντίθεση με τη δημοφιλή χρήση, μια υποθήκη δεν είναι τεχνικά ένα δάνειο για να αγοράσει ένα ακίνητο? είναι μια συμφωνία που δεσμεύει το ακίνητο ως εγγύηση για το δάνειο.
Foreclosures και Trust Deeds
Οι υποθήκες και οι πράξεις εμπιστοσύνης έχουν διαφορετικές διαδικασίες αποκλεισμού. Ένας δικαστικός αποκλεισμός είναι μια δικαστική εποπτική διαδικασία που επιβάλλεται όταν ο δανειστής αρχειοθετεί μια αγωγή εναντίον του δανειολήπτη για αθέτηση υποχρέωσης υποθήκης. Η διαδικασία είναι χρονοβόρα και δαπανηρή. Επίσης, αν ο πλειστηριασμένος πλειστηριασμός ακινήτων δεν φέρει αρκετά χρήματα για να εξοφλήσει το γραμμάτιο, ο δανειστής μπορεί να καταθέσει μια κρίση ανεπάρκειας εναντίον του δανειολήπτη, δίνοντας ένσταση για το υπόλοιπο. Ωστόσο, ακόμα και μετά την πώληση του ακινήτου, ο δανειολήπτης έχει δικαίωμα εξαγοράς: Μπορεί να επιστρέψει τον δανειστή εντός καθορισμένου χρονικού διαστήματος και να αποκτήσει τον τίτλο ιδιοκτησίας.
Αντίθετα, μια πράξη εμπιστοσύνης επιτρέπει στον δανειστή να ξεκινήσει έναν ταχύτερο και λιγότερο δαπανηρό μη δικαστικό αποκλεισμό, παρακάμπτοντας το δικαστικό σύστημα και τηρώντας τις διαδικασίες που περιγράφονται στην πράξη εμπιστοσύνης και το κρατικό δίκαιο. Εάν ο δανειολήπτης δεν κάνει το δάνειο τρέχον, το ακίνητο τίθεται σε δημοπρασία μέσω της πώλησης ενός διαχειριστή. Ο τίτλος μεταβιβάζεται από τον διαχειριστή στον νέο ιδιοκτήτη μέσω της πράξης του διαχειριστή μετά την πώληση. Όταν δεν υπάρχουν υποψήφιοι στην πώληση του διαχειριστή, το ακίνητο επιστρέφει στον δανειστή μέσω της πράξης του διαχειριστή. Μόλις το ακίνητο πωληθεί, ο οφειλέτης δεν έχει δικαίωμα εξαγοράς.
Επιπλέον, ένας διαχειριστής έχει την ευθύνη να καταβάλει τα έσοδα από την πώληση στον δανειολήπτη και τον δανειστή μετά την ολοκλήρωση της πώλησης. Ο διαχειριστής θα καταβάλει στον δανειστή το ποσό που απομένει στο χρέος και θα πληρώσει στον δανειολήπτη οτιδήποτε ξεπερνά το ποσό αυτό, επιτρέποντας έτσι στον δανειστή να αγοράσει το ακίνητο.
Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της επένδυσης σε εμπιστευτικές πράξεις
Οι επενδυτές που ψάχνουν για ζουμερές αποδόσεις στρέφονται μερικές φορές στον τομέα της ακίνητης περιουσίας -ιδίως, εμπιστευτικές πράξεις.
Στην επενδυτική πράξη εμπιστοσύνης, ο επενδυτής δανείζει χρήματα σε έναν εργολάβο που εργάζεται σε ένα σχέδιο ακίνητης περιουσίας. Το όνομα του επενδυτή πηγαίνει στην πράξη εμπιστοσύνης, ως δανειστής. Ο επενδυτής εισπράττει τόκο από το δάνειό του. όταν ολοκληρωθεί το έργο, ο κύριος του λογαριασμός του επιστρέφεται πλήρως. Ένας μεσίτης εμπιστοσύνης συνήθως διευκολύνει τη συμφωνία.
Πλεονεκτήματα
Ροή εισοδήματος υψηλής απόδοσης
Διαφοροποίηση χαρτοφυλακίου
Μειονεκτήματα
Η έλλειψη ρευστότητας
Καμία αύξηση κεφαλαίου
Τι είδους προγραμματιστής μπαίνει σε αυτή τη ρύθμιση; Οι τράπεζες είναι συχνά απρόθυμες να δανείσουν ορισμένα είδη εξελίξεων, όπως εμπορικά μικρά μεγέθη - πολύ μικρά για τους μεγάλους δανειστές, πολύ μεγάλα για τους μικρούς δανειστές - ή προγραμματιστές με φτωχές επιδόσεις ή πάρα πολλά δάνεια. Οι προσεκτικοί δανειστές μπορούν επίσης να κινηθούν πολύ αργά για τους προγραμματιστές ενάντια σε μια αυστηρή προθεσμία για την έναρξη ή την ολοκλήρωση ενός έργου.
Έτσι, αυτοί οι προγραμματιστές είναι συχνά σε ένα κομμάτι μιας κρίσης. Για τους λόγους αυτούς, η εμπιστοσύνη των επενδυτών μπορεί συχνά να αναμένει υψηλά επιτόκια στα χρήματά τους. Μπορούν να αποκομίσουν τα οφέλη της διαφοροποίησης σε μια διαφορετική κλάση περιουσιακών στοιχείων, χωρίς να χρειάζεται να είναι ειδικοί σε κατασκευές ή διαχείριση ακινήτων: Πρόκειται για μια παθητική επένδυση.
Η επένδυση στην εμπιστοσύνη έχει ορισμένους κινδύνους και μειονεκτήματα. Σε αντίθεση με τα αποθέματα, οι επενδύσεις σε ακίνητα δεν είναι υγρές, πράγμα που σημαίνει ότι οι επενδυτές δεν μπορούν να ανακτήσουν τα χρήματά τους στη ζήτηση. Επίσης, οι επενδυτές μπορούν να περιμένουν μόνο το ενδιαφέρον που δημιουργεί το δάνειο, με τυχόν πρόσθετη αύξηση κεφαλαίου απίθανο. Τα επενδυμένα μέρη μπορούν να εκμεταλλευτούν τυχόν νομικές αποκλίσεις στην πράξη εμπιστοσύνης, προκαλώντας δαπανηρές νομικές εμπλοκές που ενδέχεται να θέσουν σε κίνδυνο την επένδυση. Ο τυπικός επενδυτής με μικρή εμπειρία μπορεί να έχει δυσκολίες, δεδομένου ότι απαιτείται κάποια εμπειρία για να βρεθούν αξιόπιστοι και αξιόπιστοι προγραμματιστές, έργα και μεσίτες.
Παράδειγμα πραγματικού κόσμου για πράξη εμπιστοσύνης
Για παράδειγμα, ένα σύντομο έγγραφο Deed of Trust που χρησιμοποιείται στο County Austin, Texas, καλύπτει τις απαιτήσεις για τους περισσότερους δανειστές. Η φόρμα αρχίζει με έναν ορισμό των όρων και τους χώρους για τον οφειλέτη, τον δανειστή και τον διαχειριστή να συμπληρώσουν τα ονόματά τους. Το ποσό που δανείζεται και η διεύθυνση του ακινήτου πρέπει επίσης να συμπληρωθεί.
Μετά το τμήμα αυτό, το έγγραφο συνεχίζει για να διευκρινίσει τη μεταβίβαση των δικαιωμάτων στα ακίνητα και τις ομοιόμορφες συμβάσεις, συμπεριλαμβανομένων:
- Λεπτομέρειες σχετικά με την πληρωμή του κεφαλαίου και των τόκων
- Ταμεία μεσεγγύησης
- Liens
- Ασφάλιση ακινήτων και συντήρηση δομών
- Η κατοχή δομής-που ορίζει ο δανειολήπτης πρέπει να λάβει την κατοικία μέσα σε 60 ημέρες
Το έντυπο περιλαμβάνει επίσης μη ομοιόμορφες συμφωνίες, οι οποίες καθορίζουν την αθέτηση ή την παραβίαση οποιουδήποτε από τους όρους της συμφωνίας. Υπάρχει επίσης μια προδιαγραφή ότι το δάνειο το έγγραφο ασχολείται με δεν είναι ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης-δηλαδή, κάτι που ο οφειλέτης θα λάβει μετρητά από-το δάνειο είναι για την αγορά του ακινήτου.
Το Deed of Trust τελειώνει με χώρο για την υπογραφή του δανειολήπτη, την οποία πρέπει να κάνουν παρουσία συμβολαιογράφου και δύο μαρτύρων, οι οποίοι επίσης υπογράφουν.