Σε περίπτωση που αγοράσετε ένα σπίτι σε δημοπρασία;

Ψάχνετε να αποκτήσετε ένα ακίνητο; Δεν χρειάζεται να περιορίσετε τον εαυτό σας στα παραδοσιακά κανάλια αναζήτησης ακινήτων και να συνεργαστείτε με τους κτηματομεσίτες. Μπορείτε επίσης να αγοράσετε ένα ακίνητο σε δημοπρασία.

Σε περίπτωση που αγοράσετε ένα σπίτι σε δημοπρασία;

Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα των δημοπρασιών

Τα οφέλη από την αγορά σε πλειστηριασμό περιλαμβάνουν την επέκταση των επιλογών σας και ενδεχομένως την αγορά με έκπτωση. Μπορεί να αντιμετωπίζετε μικρότερο ανταγωνισμό για να αγοράσετε ένα ακίνητο σε σύγκριση με την αγορά με τον παραδοσιακό τρόπο, αλλά θα έχετε επίσης να αντιμετωπίσετε μια διαφορετική ομάδα δυνητικών αγοραστών - συχνά έμπειρους επενδυτές.

Ίσως ο μεγαλύτερος κίνδυνος αγοράς σε δημοπρασία είναι ότι θα έχετε περιορισμένες γνώσεις σχετικά με τα ακίνητα προς πώληση, κάνοντας ένα ακριβό λάθος μια πολύ πραγματική δυνατότητα. Και, όπως συμβαίνει με κάθε αγορά ακινήτων, θα πρέπει να διαβάσετε, να κατανοήσετε και να υπογράψετε πολλά χαρτιά (ιδανικά με τη βοήθεια ενός δικηγόρου ακινήτων).

Η κληρονομιά των ακινήτων είναι πλούσια με ιστορίες σπιτιών που αγοράζονται σε πλειστηριασμό για πολύ χαμηλότερη από την αγοραία αξία, και υπάρχουν τέτοιες ευκαιρίες. Ωστόσο, οι δημοπρασίες είναι γενικά ένας πιο επικίνδυνος τρόπος απόκτησης ακίνητης περιουσίας από την αγορά μέσω της συνήθους διαδικασίας. Αυτή η πραγματικότητα καθιστά ζωτικής σημασίας να είναι καλά εκπαιδευμένοι για το πώς οι δημοπρασίες ακινήτων λειτουργούν και συνετό για τα ακίνητα που θεωρείτε προσφορά.

"Πολλοί άνθρωποι πιστεύουν λανθασμένα ότι τα σπίτια δημοπρασιών είναι μια καλή συμφωνία", λέει ο John Myers, κτηματομεσίτης και προκριματικός μεσίτης της Myers & Myers Real Estate στο Albuquerque, NM. "Ορισμένα σπίτια δημοπρασιών είναι μια καλή συμφωνία και άλλα μπορεί να είναι ένα μεγάλο λάθος . "

Για να σας βοηθήσουμε να αποφύγετε ένα μεγάλο λάθος, αυτό το άρθρο θα εξηγήσει τα βασικά στοιχεία των δημοπρασιών οικιστικών ακινήτων, ώστε να μπορείτε να αποφασίσετε αν αυτή η επιλογή μπορεί να λειτουργήσει για εσάς - είτε θέλετε να ζήσετε στο ακίνητο είτε να το χρησιμοποιήσετε καθαρά ως επένδυση.

Τι πρέπει να ξέρετε

• Η αγορά ενός σπιτιού σε δημοπρασία είναι πιο επικίνδυνη από την αγορά μέσω της συνήθους διαδικασίας. Είναι ζωτικής σημασίας να είστε καλά εκπαιδευμένοι για το πώς λειτουργούν οι δημοπρασίες ακινήτων.
• Μπορείτε να βρείτε δημοπρασίες στο σπίτι μέσω των τοπικών κυβερνήσεων, των κτηματομεσιτών και των online ιστότοπων όπως το RealtyTrac και το Auction.com.
• Οι ιδιότητες δημοπρασίας συχνά δεν επιτρέπουν την επιθεώρηση στο σπίτι ή οποιοδήποτε νόμιμο τρόπο για να βλέπετε το εσωτερικό στο πρόσωπο. Εάν δεν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά τον κίνδυνο να αγοράσετε ένα ακίνητο σε κακή κατάσταση, κολλήστε με δημοπρασίες που σας επιτρέπουν να επιθεωρήσετε το ακίνητο πριν από την υποβολή προσφορών.
• Ελέγξτε και κατανοήστε όλους τους κανόνες δημοπρασιών και κάντε τη δέουσα επιμέλεια σε οποιαδήποτε ιδιοκτησία σας ενδιαφέρει - για παράδειγμα, έλεγχος για αξιώσεις, προνόμια και κατοίκους - προτού υποβάλετε προσφορά σε αυτήν.

Ιδιότητες αποκλεισμού

Όταν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού δεν έχει πληρώσει την υποθήκη για τουλάχιστον μερικούς μήνες μπορεί να πέσει σε αθέτηση υποχρεώσεων και να καταλήξει στη διαδικασία αποκλεισμού. Όταν συμβεί αυτό, η τράπεζα καταγράφει ειδοποίηση αθέτησης με τον καταγραφέα νομού. Εάν ο ιδιοκτήτης σπιτιού δεν πληρώσει το οφειλόμενο υπόλοιπο - ή επαναδιαπραγματεύεται την υποθήκη με τον δανειστή - ο δανειστής μπορεί να βάλει το σπίτι για δημοπρασία και να αναγκάσει τον ιδιοκτήτη σπιτιού για μη πληρωμή. Οι πλειστηριασμοί αυτοί διεξάγονται από εξουσιοδοτημένους με τράπεζες διαχειριστές.

Προκαθορισμένο ΦΠΑ

Ένας άλλος τρόπος που ένα σπίτι καταλήγει στο μπλοκ δημοπρασίας είναι όταν ο ιδιοκτήτης δεν πληρώνει τους εκτιμημένους φόρους ιδιοκτησίας. Σε αυτές τις περιπτώσεις, είναι η μη καταβληθείσα φορολογική αρχή, και όχι η τράπεζα, που συλλαμβάνει το ακίνητο. Η προκύπτουσα δημοπρασία φορολογικών ελαφρύνσεων διεξάγεται από τοπικό σερίφη, υπάλληλο ή από το γραφείο ελέγχου του νομού ή της τοπικής αρχής.

Παρακολούθηση της δημοπρασίας

Ανεξάρτητα από τον τύπο δημοπρασίας, αυτά τα γεγονότα μπορούν να πραγματοποιηθούν σε φυσικές τοποθεσίες όπως αίθουσες εκδηλώσεων τοπικής αυτοδιοίκησης και αίθουσες συνεδριάσεων σε ξενοδοχεία, και αυτές οι δημοπρασίες στο πρόσωπο ολοκληρώνονται γρήγορα. Οι δημοπρασίες για ακίνητα πραγματοποιούνται όλο και περισσότερο online και οι ηλεκτρονικές δημοπρασίες μπορούν να διαρκέσουν ημέρες ή εβδομάδες.

Η αγορά κατοικιών σε δημοπρασία έχει και θα συνεχίσει να είναι δημοφιλής, σύμφωνα με τον Earl White, συνιδρυτή της House Heroes LLC, μιας εταιρείας επενδύσεων σε ακίνητα της Φλόριντα που αγοράζει σπίτια, καταλύματα και οικιστικές εκτάσεις. "Οι κάτοχοι ιδιοκτησίας σε έναν προϋπολογισμό και οι επαγγελματίες των ακινήτων μεταναστεύουν σε πηγές όπου υπάρχει λιγότερος ανταγωνισμός", λέει. "Φυσικά, οι ιδιότητες δημοπρασιών παράγουν λιγότερες προσφορές, με αποτέλεσμα χαμηλότερη τιμή πώλησης.

"Ωστόσο, οι δημοπρασίες αποκλεισμού δεν παρέχουν τις εκπτώσεις που υπήρχαν κατά τη διάρκεια της κρίσης [στέγασης]", συνεχίζει ο White, εξηγώντας ότι όταν είναι διαθέσιμες λιγότερες ιδιοκτησίες, οι αγοραστές είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί λόγω της οικιακής εκτίμησης και των ευνοϊκών επιτοκίων στεγαστικών δανείων οι δημοπρασίες αύξησαν τον ανταγωνισμό και οδήγησαν σε αύξηση των τιμών.

Εύρεση δημοπρασιών ακίνητων περιουσιών

Ένας τρόπος για να βρείτε τις δημοπρασίες είναι να επικοινωνήσετε απευθείας με τις τοπικές κυβερνήσεις ή να επισκεφτείτε τους ιστοτόπους τους για πληροφορίες και, στη συνέχεια, να ακολουθήσετε τηλεφωνικά για να επιβεβαιώσετε τις λεπτομέρειες. Ένας άλλος είναι μέσω τοποθεσιών όπως το RealtyTrac και το Auction.com. Ωστόσο, οι πληροφορίες στο διαδίκτυο δεν είναι πάντα ακριβείς.

Τα ακίνητα ενδέχεται να παρατίθενται σε λίστα που βρίσκονται σε προ-αποκλεισμό, επειδή ο ιδιοκτήτης είναι πίσω από τις πληρωμές. Αυτά τα ακίνητα μπορεί ποτέ να ανεβαίνουν προς πώληση, επειδή οι ιδιοκτήτες τους καλύπτουν τις πληρωμές ή έρχονται σε συμφωνία με τους δανειστές τους.

Οι τοπικοί κτηματομεσίτες και οι μεσίτες μπορούν επίσης να είναι πολύτιμοι πόροι. Μπορεί όμως να μην τους βρείτε ανυπόμονοι να βοηθήσουν, επειδή οι πράκτορες και οι μεσίτες δεν κερδίζουν αυτόματα προμήθειες σε ζωντανές δημοπρασίες. Ωστόσο, αυτοί οι μεσίτες μπορούν να κερδίσουν προμήθειες μέσω ηλεκτρονικών δημοπρασιών.

Δεδομένα υπηρεσίας πολλαπλών καταχωρήσεων

Οι άμεσες αναφορές πολλαπλών υπηρεσιών καταχώρισης (MLS) είναι πολύ πιο πολύτιμες για τους δυνητικούς αγοραστές από τις ηλεκτρονικές καταχωρίσεις, σύμφωνα με την White, επειδή περιέχουν τα πλήρη στοιχεία για την καταχώριση, συμπεριλαμβανομένων των φωτογραφιών και, το σημαντικότερο, των μη δημόσιων σχολίων χρηματιστών. "Τα μη δημόσια σχόλια είναι σημαντικά επειδή προσδιορίζουν κρίσιμες πληροφορίες που επηρεάζουν την τιμή πώλησης και τις ημέρες στην αγορά. Για παράδειγμα, [αυτές οι αναφορές MLS περιέχουν πληροφορίες σχετικά με] ελαττώματα ιδιοκτησίας, επιλογές χρηματοδότησης, κατοχή και μισθώσεις μισθωτών. "

Ο καλύτερος τρόπος για να αξιολογήσετε μια ιδιοκτησία δημοπρασίας είναι να συνεργαστείτε με τους κτηματομεσίτες, τους εκτιμητές, τους εργολάβους και άλλους που καταλαβαίνουν το κόστος κατασκευής και αναδιαμόρφωσης και μπορούν να εκτιμήσουν με ακρίβεια την αξία της ιδιοκτησίας και το κόστος της εργασίας που χρειάζεται.

Ενώ οι κανόνες διαφέρουν ανάλογα με την τοποθεσία, τα MLS και τα νομαρχιακά αρχεία είναι συχνά διαθέσιμα μόνο στους κατόχους αδειών ακινήτων, λέει ο White. Στην εμπειρία του, είναι συνήθως στην ευχάριστη θέση να σας βοηθήσει δωρεάν εάν επικοινωνήσετε μαζί τους.

Ο Λευκός επίσης σημειώνει ότι οι πλειστηριασμοί σε πρόσωπο έχουν εξαφανιστεί, καθώς ακόμη μικρότερες κομητείες έχουν μετατρέψει τις δημοπρασίες τους σε απευθείας σύνδεση. Το Μαϊάμι και η Παλμ Μπιτς είναι δύο τοποθεσίες όπου τόσο οι δημοπρασίες όσο και οι πλειστηριασμοί είναι πλέον πλήρως online.

Λάβετε υπόψη ότι οι δημοπρασίες αποκλεισμού συχνά αναβάλλονται ή ακυρώνονται, ακόμη και την τελευταία στιγμή. Ο δανειστής μπορεί να μην έχει λάβει όλα τα έγγραφα που χρειάζεται, ή ο δανειολήπτης μπορεί να έχει επεξεργαστεί μια λύση για να αποφύγει τον αποκλεισμό.

Τι πρέπει να γνωρίζουν οι υποψήφιοι

Πριν κάνετε προσφορά σε δημοπρασία ακινήτων, πρέπει να καταλάβετε τον κίνδυνο που παίρνετε. Μια κακή αγορά θα μπορούσε να σας στοιχειώσει για χρόνια. Πρέπει επίσης να κατανοήσετε τους κανόνες του πλειστηριασμού και να είστε έτοιμοι να τους ακολουθήσετε πριν προσπαθήσετε να συμμετάσχετε.

Θα πρέπει να εγγραφείτε και να υποβάλετε μια επιστρεπτέα κατάθεση ύψους 5% έως 10% της αναμενόμενης τιμής πώλησης του ακινήτου στην οντότητα που κατέχει τη δημοπρασία. Εάν η δημοπρασία πραγματοποιείται αυτοπροσώπως, βεβαιωθείτε ότι έχετε κάνει check-in τουλάχιστον μία ώρα πριν από την προγραμματισμένη εκκίνηση και λάβετε την επίσημη κάρτα που θα αυξήσετε όταν είστε έτοιμοι να κάνετε προσφορά.

Η απόκτηση ενός ακινήτου σε δημοπρασία μπορεί να λειτουργήσει με δύο διαφορετικούς τρόπους.

• Σε μια δημοπρασία δανειστή επιβεβαίωση, ο δανειστής δεν χρειάζεται να αποδεχθεί την προσφορά σας, ακόμη και αν είστε ο πλειοδότης.
• Σε μια απόλυτη δημοπρασία, η νικήτρια προσφορά αποκτά το ακίνητο.

Η τιμή εκκίνησης του πλειστηριασμού μπορεί να είναι το υπόλοιπο που οφείλεται στην υποθήκη ή ένα μικρότερο ποσό που έχει σχεδιαστεί για να προωθήσει την υποβολή προσφορών. Σε μια δημοπρασία αποκλεισμού, ο δανειστής δεν επιτρέπεται να επωφεληθεί από τη δημοπρασία. Συχνά, αυτές οι ιδιότητες πωλούνται με απώλειες. αν υπάρχει κέρδος, πρέπει να πάει στον αποκλεισμένο ιδιοκτήτη σπιτιού μετά την καταβολή της υποθήκης και οποιωνδήποτε άλλων προνομιούχων. Τα ακίνητα δημοπρασίας δεν είναι πάντα μεγάλα προσφορές - για παράδειγμα, ο πλειστηριασμός θα μπορούσε να ορίσει μια κρυφή τιμή αποθεματικού σε ένα ακίνητο, το οποίο είναι το ελάχιστο που πρέπει να προσφερθεί.

"Εάν ένας αγοραστής παρακολουθεί τη δημοπρασία προσωπικά ή σε απευθείας σύνδεση, πρέπει να λάβουν υπόψη ότι υπάρχει μια τιμή κατωφλίου για κάθε ακίνητο όπου μια σοφή αγορά μπορεί να γίνει μια ανόητη αγορά και δεν πρέπει να επιτρέπουν την εκδήλωση, τον τόπο ή τα συναισθήματά τους για να επηρεάσουν την απόφασή τους ", συμβουλεύει ο Ron Humes, ένας αντιπρόσωπος από το 2000 και ο σημερινός αντιπρόσωπος των επιχειρήσεων για το Post Modern Marketing στο Lexington, Ky.

Το πρόβλημα της πρόσβασης σε μια ιδιότητα

Τα ακίνητα δημοπρασίας σπάνια παρέχουν στους πιθανούς αγοραστές το ίδιο επίπεδο πρόσβασης που κάνουν τα παραδοσιακά πωλούμενα ακίνητα. Πιθανόν δεν θα μπορείτε να περπατήσετε μέσα από το ακίνητο με τον πράκτορά σας, αν και μερικές εταιρείες δημοπρασιών προσφέρουν ανοικτές κατοικίες.

"Εγώ προσωπικά δεν θα συνιστούσα ποτέ σε έναν πελάτη να αγοράσει ένα ακίνητο από απόσταση χωρίς να πραγματοποιήσει πρώτα τη δοκιμή ματιού", λέει ο David Roberson, δικηγόρος και μεσίτης ακινήτων στο Σαν Χοσέ της Καλιφόρνια. είναι ο ιδιοκτήτης και διαχειριστής της Silicon Valley Property Management Group. Είτε εσείς είτε η αξιόπιστη επενδυτική ομάδα σας θα πρέπει να αξιολογήσει λεπτομερώς τόσο το ακίνητο που σκέφτεστε όσο και τους ανθρώπους που έχετε να κάνετε πριν δεσμευθείτε νόμιμα ή οικονομικά.

Ομοίως, ο Humes προειδοποιεί ότι οι πηγές που αναφέρουν την τρέχουσα ή μελλοντική αξία ενός ακινήτου μπορεί να είναι πολύ ανακριβείς, εκτός εάν έχει πραγματοποιηθεί επιτόπια αξιολόγηση από επαγγελματίες που ξέρουν πώς να συγκεντρώνουν και να αξιολογούν όλες τις απαραίτητες λεπτομέρειες. Ο καλύτερος τρόπος για να αξιολογήσετε μια ιδιότητα δημοπρασίας είναι να συνεργαστείτε με επαγγελματίες κτηματομεσίτες, εκτιμητές και εργολάβους - οι οποίοι κατανοούν το κόστος κατασκευής και αναδιαμόρφωσης και ποιοι μπορούν να εκτιμήσουν με ακρίβεια την τρέχουσα και μελλοντική αξία της περιουσίας και το κόστος των εργασιών που χρειάζονται.

Κατάσταση ιδιοκτησίας και επιθεωρήσεις

Το σπίτι θα μπορούσε να έχει όλα τα είδη των προβλημάτων-θυμηθείτε, αυτό ήταν ένα σπίτι που ανήκε σε κάποιον που δεν μπορούσε να αντέξει οικονομικά την υποθήκη ή τους φόρους ακίνητης περιουσίας, οπότε πιθανότατα δεν θα μπορούσαν να αντέξουν οικονομικές συντηρήσεις ή επισκευές. Επιπλέον, μόλις ο ιδιοκτήτης συνειδητοποίησε ότι θα χάσει το σπίτι, μπορεί να το έχουν παραμελήσει σκόπιμα ή ακόμη και να το βλάψει σοβαρά. Επίσης, τα ακίνητα που έχουν παραμείνει κενά μπορεί να έχουν βανδαλίσει ή να έχουν καταλήψεις.

Ας υποθέσουμε ότι αν το ακίνητο φαίνεται φοβερό από το εξωτερικό, μάλλον φαίνεται φοβερό και στο εσωτερικό. Τα ακίνητα δημοπρασίας πωλούνται ως έχουν και θα πρέπει να είστε σε θέση να πραγματοποιήσετε οποιαδήποτε επισκευή. Δοκιμάζοντας αν και μπορεί να είναι, δεν πρέπει να παραβιάσετε για να πάρετε μια καλύτερη ιδέα για την κατάσταση της ιδιοκτησίας.

Μπορεί να έχετε δει τα πτερύγια να το κάνουν αυτό στην τηλεόραση που εισέρχεται στις κατώφλιες, κοιτάζοντας ή ακόμα και ανεβαίνοντας στα παράθυρα - αλλά δεν είναι νόμιμο. Και σίγουρα δεν θέλετε να ενοχλείτε κανέναν που καταλαμβάνει το σπίτι, όχι μόνο από ευγένεια αλλά και για την ασφάλειά σας. Ζητήστε πληροφορίες σχετικά με το ιστορικό ιδιοκτησίας της ιδιοκτησίας από τα αρχεία της τοπικής αυτοδιοίκησης, μιλήστε με τοπικούς κτηματομεσίτες και ζητήστε με σεβασμό πληροφορίες από γείτονες.

Οι ιδιότητες δημοπρασίας συχνά δεν επιτρέπουν την επιθεώρηση στο σπίτι ή οποιοδήποτε νόμιμο τρόπο για να βλέπετε το εσωτερικό στο πρόσωπο. Εάν δεν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά τον κίνδυνο να αγοράσετε ένα ακίνητο σε κακή κατάσταση, κολλήστε με δημοπρασίες που σας επιτρέπουν να επιθεωρήσετε το ακίνητο πριν από την υποβολή προσφορών. Χωρίς αυτές τις πληροφορίες, μπορεί να είναι δύσκολο να γνωρίζετε τι εισέρχεστε, τι κόστος επισκευής ακινήτου θα είναι, ή η πραγματική του αξία μέχρι να γίνει ο ιδιοκτήτης.

Ακόμη και αν μπορείτε να πάρετε μια επιθεώρηση σπίτι, κάθε επιθεώρηση έχει τα όριά της. Προβλήματα πίσω από τους τοίχους, τις οροφές και τα δάπεδα ενδέχεται να μην είναι εμφανή μέχρι να αποκτήσετε κατοχή. Εάν τα βοηθητικά προγράμματα είναι απενεργοποιημένα, μπορεί να μην μπορείτε να εντοπίσετε διαρροές, ηλεκτρικά προβλήματα, σπασμένες συσκευές ή δυσλειτουργία του εξοπλισμού HVAC.

Επιλογές πληρωμής: Προγραμματίστε το χέρι

Η αγορά ενός ακινήτου σε πλειστηριασμό απαιτεί συνήθως πολλά μετρητά. Κάθε εταιρεία δημοπρασιών και η κυβέρνηση της κομητείας έχει τις δικές της απαιτήσεις πληρωμής, αλλά πιθανότατα θα χρειαστείτε μετρητά μόνο για να εξασφαλίσετε το δικαίωμά σας να κάνετε προσφορά. Τα ποσά των προκαταβολών και οι μέθοδοι αγοράς συχνά εξαρτώνται από το ακίνητο και τη δημοπρασία. Οι πιο ευέλικτες επιλογές χρηματοδότησης μπορεί να είναι διαθέσιμες με την αγορά ενός ιδιόκτητου ακίνητου με τον παραδοσιακό τρόπο: Οι δημοπρασίες δεν είναι ο μόνος τρόπος για να αγοράσετε κατασχέσεις.

Όσον αφορά την πληρωμή, οι πλειοδότες σε πλειστηριασμό θα πρέπει να φέρουν μετρητά, παραγγελίες χρημάτων ή επιταγές ταμείου για το ποσό που απαιτείται από τον κάτοχο της δημοπρασίας. Συνήθως, θα πρέπει να πληρώσετε για το ακίνητο στο ακέραιο αμέσως μετά τη νίκη της δημοπρασίας. Περιστασιακά, μπορεί να έχετε μέχρι την επόμενη ημέρα για να ολοκληρώσετε την πληρωμή. Η αποτυχία ολοκλήρωσης της πληρωμής μπορεί να οδηγήσει στην απώλεια της κατάθεσής σας και στην απαγόρευση των μελλοντικών δημοπρασιών. Να είστε έτοιμοι να παράσχετε αποδείξεις χρημάτων για να δείξετε ότι είστε σε θέση να ολοκληρώσετε την αγορά. Αν προσφέρετε προσφορές ως οντότητα, όπως LLC, εμπιστοσύνη ή περιορισμένη σύμπραξη, αντί ως άτομο, ίσως χρειαστεί να εμφανίσετε τα έγγραφα της οντότητας σας.

Οι νικητές περνούν από τη μεσεγγύηση και κλείνουν όπως θα κάνανε με οποιαδήποτε άλλη αγορά στο σπίτι. Οι προσφέροντες στις δημοπρασίες ακινήτων είναι συχνά επενδυτές σε ακίνητα που μπορούν να αντέξουν οικονομικά να πληρώσουν μετρητά. Για δημοπρασίες που επιτρέπουν τη χρηματοδότηση αγορών, θα χρειαστεί να προχωρήσετε στην προεπιλογή πριν την πάροδο του χρόνου.

Ορισμένα σπίτια δημοπρασιών προτιμούν να συνεργαστείτε με τους συνδεδεμένους δανειστές τους και θα έχετε τους δανειστές στο χώρο της δημοπρασίας. Ωστόσο, κάνετε την έρευνά σας εκ των προτέρων για να καθορίσετε τα επιτόκια που είναι διαθέσιμα από τους ανταγωνιζόμενους δανειστές. Αυτές οι πληροφορίες μπορεί να σας δώσουν κάποια δύναμη.

Επίσης, βεβαιωθείτε ότι έχετε κατανοήσει τα τέλη δημοπρασίας που θα πρέπει να καλύψετε. "Τα σπίτια που αγοράζονται σε πλειστηριασμούς πολλές φορές έχουν κόστος και αμοιβές από πλειστηριαστές, τράπεζες, δικηγόρους και άλλες εταιρείες που απαιτούνται για να φέρουν το ακίνητο στη δημοπρασία", δήλωσε ο Humes. "Δεν είναι ασυνήθιστο να βρεθούν 10% τέλη πλειστηριασμών, τραπεζικά επιτόκια και ποινές, τέλη δικηγόρου, τέλη πώλησης 12%, τέλη προετοιμασίας ακινήτων και παρόμοια που μεταβιβάζονται στον αγοραστή".

Ελέγξτε για οποιεσδήποτε απαιτήσεις, Liens, και τους κατόχους

Πριν υποβάλλετε προσφορά, θα θελήσετε να προσλάβετε μια εταιρεία αναζήτησης τίτλου για να δείτε ποιος μπορεί να κατέχει εμπράγματες ασφάλειες έναντι του ακινήτου. Αν το κερδίσετε, θα είστε υπεύθυνοι για κάθε υπόσχεση, πράγμα που σημαίνει περισσότερα χρήματα από την τσέπη σας.

Μπορεί να υπάρχουν και άλλες αξιώσεις κατά του σπιτιού - όχι μόνο οι φορολογικές οφειλές, αλλά οι προνομιούχες εγγυήσεις ή η δεύτερη υποθήκη. Οι προσφέροντες θα πρέπει να ελέγξουν με την εταιρεία δημοπρασιών για να βεβαιωθεί ότι το ακίνητο έχει σαφή τίτλο. Αν κερδίσετε μια δημοπρασία, θα θελήσετε να αγοράσετε ασφάλεια τίτλου κατά τη διάρκεια της μεσεγγύησης ή αμέσως μετά το κλείσιμο για να προστατευθείτε από οποιεσδήποτε δεσμεύσεις που δεν αποκαλύφθηκαν κατά την αναζήτηση τίτλου.

Επίσης, σε ορισμένες περιπτώσεις, ο (πρώην) ιδιοκτήτης ή ο κατακτητής θα καταλάβει την ιδιοκτησία, πράγμα που σημαίνει ότι θα πρέπει να το εκδιώξετε - μια διαδικασία που μπορεί να είναι δυσάρεστη στην καλύτερη περίπτωση και χρονοβόρα και ακριβή στη χειρότερη περίπτωση. Για να απλοποιήσετε τη διαδικασία, μπορεί να θέλετε να τους προσφέρετε αρκετά χιλιάδες δολάρια προς τα εμπρός για να μετακινηθείτε και να παραδώσετε τα κλειδιά.

Αποφύγετε να κάνετε τίποτα μέχρι να κρατήσετε τον τίτλο. Αποφύγετε την ανάγκη να ξεκινήσετε την ανακαίνιση ή να μετακινηθείτε στην ιδιοκτησία αμέσως μετά τη λήψη του πιστοποιητικού πώλησης. Θα χρειαστεί να περιμένετε έως και 10 ημέρες για να λάβετε το πιστοποιητικό τίτλου. Το ακίνητο δεν είναι πραγματικά δικό σας έως ότου κρατήσετε αυτό το πιστοποιητικό. ο ιδιοκτήτης θα μπορούσε ακόμα να διατηρήσει το δικαίωμά του στο σπίτι, καταθέτοντας αντίρρηση στην πώληση στο δικαστήριο ή πληρώνοντας το δάνειο.

Η κατώτατη γραμμή

Τα αποκλεισμένα σπίτια μπορεί να είναι οικονομικά ελκυστικά, αλλά υπάρχουν πολλά εμπόδια που πρέπει να εξεταστούν πριν από την αγορά. Επίσης, μόνο επειδή ένα σπίτι είναι προς πώληση σε δημοπρασία δεν σημαίνει ότι θα είστε σε θέση να το πάρετε σε καλή τιμή (ή ότι το σπίτι είναι μια καλή συμφωνία σε οποιαδήποτε τιμή-θα μπορούσε να είναι ένα λάκκο χρημάτων). Αλλά για καταλαβαίνω, ευφυή και κίνητρα άτομα, δημοπρασίες ιδιοκτησίας αξίζει να εξερευνήσετε ως έναν τρόπο να πάρει ένα σπίτι ή μια επένδυση σε ακίνητη περιουσία με χαμηλό κόστος.

Τούτου λεχθέντος, θεωρήστε τις μη δημοπρασίες ως εναλλακτική λύση. "Μπορεί να είναι δυνατό να βρεθεί μια καλύτερη συμφωνία κατά τη διαπραγμάτευση με έναν πωλητή που έχει δικαιοσύνη σε ένα ακίνητο και μπορεί να διαπραγματευτεί για λογαριασμό του χωρίς όλες τις ποινικές ρήτρες και τα τέλη που συνδέονται με το πλειστηριασμό", συμβουλεύει ο Humes. "Μπορεί επίσης να έχετε μεγαλύτερο ανταγωνισμό σε δημοπρασίες από εταιρείες που αγοράζουν ακίνητα για να αναστρέψουν ως επιχειρηματικό μοντέλο. Τα δημοπρατημένα σπίτια δεν είναι πάντα η καλύτερη προσφορά για τον μέσο οικιακό αγοραστή. "

Εάν ενδιαφέρεστε να προσπαθήσετε να πάρετε μια ακίνητη περιουσία σε μια δημοπρασία, υπάρχουν πολλά να μάθετε. Οι δημοπρασίες είναι ένας πιο επικίνδυνος τρόπος αγοράς ακινήτου παρά μέσω ενός κτηματομεσίτη. Είναι σημαντικό να είστε εξαιρετικά καλά εκπαιδευμένοι για τη διαδικασία και για τα ακίνητα που σας ενδιαφέρει να κάνετε προσφορά. Η συνεργασία με έναν τοπικό κτηματομεσίτη ή μεσίτη για τον εντοπισμό δυνητικών ακινήτων μπορεί να σας βοηθήσει, αν και μπορεί να μην ενδιαφέρονται αν δεν μπορείτε να καταλήξετε σε συμφωνία αποζημίωσης.

Τέλος, φροντίστε να επανεξετάσετε λεπτομερώς όλους τους κανόνες δημοπρασίας και να διεξαγάγετε τη δέουσα επιμέλεια στην ιδιοκτησία προτού υποβάλετε την προσφορά. Ζητήστε τη συμβουλή ενός δικηγόρου ακίνητης περιουσίας-ιδανικά ενός έμπειρου με πωλήσεις αποκλεισμού-για να βεβαιωθείτε ότι καταλαβαίνετε ποιες είναι οι ευθύνες και οι υποχρεώσεις σας εάν είστε ο νικητής του διαγωνισμού.