Δευτερεύουσα αγορά υποθηκών
Μια δευτερογενής αγορά ενυπόθηκων δανείων είναι η αγορά στην οποία αγοράζονται και πωλούνται ενυπόθηκα δάνεια και δικαιώματα εξυπηρέτησης μεταξύ δημιουργών ενυπόθηκων δανείων, συσσωρευτών υποθηκών (ασφαλιστών) και επενδυτών. Η δευτερογενής αγορά στεγαστικών δανείων είναι εξαιρετικά μεγάλη και υγρή.
Δευτερεύουσα αγορά υποθηκών εξηγείται
Η δευτερογενής αγορά στεγαστικών δανείων είναι όπου τα στεγαστικά δάνεια και τα δικαιώματα εξυπηρέτησης αγοράζονται και πωλούνται μεταξύ δανειστών και επενδυτών. Η δευτερογενής αγορά στεγαστικών δανείων συμβάλλει στη διάθεση της πίστωσης σε όλους τους δανειολήπτες σε όλες τις γεωγραφικές τοποθεσίες. Ένα μεγάλο ποσοστό των υποθηκών που προέρχονται πρόσφατα πωλούνται από τους συντάκτες τους στη δευτερογενή αγορά, όπου συσκευάζονται σε ενυπόθηκα χρεόγραφα και πωλούνται σε επενδυτές όπως τα συνταξιοδοτικά ταμεία, οι ασφαλιστικές εταιρείες και τα αμοιβαία κεφάλαια αντιστάθμισης κινδύνου.
Όταν ένα άτομο βγάζει ένα στεγαστικό δάνειο, το δάνειο αναλαμβάνεται, χρηματοδοτείται και εξυπηρετείται από μια τράπεζα. Επειδή η τράπεζα έχει χρησιμοποιήσει τα δικά της κεφάλαια για να κάνει το δάνειο, τελικά θα εξαντληθούν χρήματα για δανεισμό, έτσι θα πουλήσουν το δάνειο στη δευτερογενή αγορά για να αναπληρώσουν τα διαθέσιμα χρήματα για να κάνουν περισσότερα στεγαστικά δάνεια. Το δάνειο πωλείται συχνά σε μεγάλους συγκεντρωτές, όπως ο Fannie Mae. Ο συγκεντρωτής διανέμει στη συνέχεια χιλιάδες παρόμοια δάνεια σε μια ασφάλεια που υποστηρίζεται από υποθήκη (MBS).
Πριν από την ίδρυση της δευτερογενούς αγοράς, μόνο οι μεγαλύτερες τράπεζες είχαν τα απαραίτητα κεφάλαια για την παροχή των κεφαλαίων για τη διάρκεια του δανείου, συνήθως για 15 έως 30 χρόνια. Εξαιτίας αυτού, οι πιθανοί αγοραστές κατοικιών είχαν μια πιο δύσκολη στιγμή να βρουν δανειστές ενυπόθηκων δανείων. Επειδή υπήρξε μικρός ανταγωνισμός μεταξύ στεγαστικών δανείων, ήταν σε θέση να χρεώνουν υψηλότερα επιτόκια. Η Πράξη του Χάρτη του 1968 λύνει αυτό το πρόβλημα δημιουργώντας δύο χρόνια αργότερα Fannie Mae και Freddie Mac. Αυτές οι επιχειρήσεις που χρηματοδοτήθηκαν από την κυβέρνηση ήταν σε θέση να αγοράσουν υποθήκες τραπεζών και να τις μεταπωλούν σε άλλους επενδυτές. Αντί να αναδιανείμουν τα δάνεια μεμονωμένα, τα πακέτα τους συνδέονταν σε ενυπόθηκα χρεόγραφα, πράγμα που σημαίνει ότι η αξία τους εξασφαλίζεται ή υποστηρίζεται από την αξία της δέσμης υποθηκών.
Ανταγωνισμός και κίνδυνος
Ο ανταγωνισμός και ο κίνδυνος είναι πάντα μέρος του παιχνιδιού όταν οι ιδιώτες επενδυτές φέρνουν ενυπόθηκα δάνεια στη δευτερογενή αγορά ενυπόθηκων δανείων επειδή οι ιδιώτες επενδυτές αρχίζουν να οδηγούν τα επιτόκια και τα τέλη υποθηκών. Αυτό σημαίνει ότι εάν έχετε χαμηλό πιστωτικό αποτέλεσμα και αναζητάτε δάνειο, μπορείτε να το αντιληφθείτε ως επικίνδυνο, ώστε να μπορείτε να χρεώνετε υψηλότερα τέλη και τέλη.
Μετά την κρίση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων, οι μεμονωμένοι επενδυτές δεν επιθυμούσαν να διακινδυνεύσουν το κεφάλαιό τους σε τίτλους που εξασφαλίζουν στεγαστικά δάνεια με χαμηλά επιτόκια. Στη συνέχεια, η ομοσπονδιακή κυβέρνηση χρειάστηκε να προχωρήσει για να γεμίσει το κενό στη δευτερογενή αγορά ενυπόθηκων δανείων. Αυτό σταμάτησε τα ποσοστά από την εκτόξευση σε ένα μέρος όπου σχεδόν κανείς δεν μπορούσε να αντέξει οικονομικά να κατέχει ένα σπίτι.