Οι κίνδυνοι των ενυπόθηκων δανείων

Μια εγγύηση που εξασφαλίζεται από υποθήκη (MBS) είναι ένας τύπος εγγυημένου από περιουσιακά στοιχεία ασφάλειας που εξασφαλίζεται με υποθήκη ή με την είσπραξη ενυπόθηκων δανείων. Ένα MBS μπορεί να διακινηθεί μέσω ενός μεσίτη. Εκδίδεται είτε από μια επιχείρηση που χρηματοδοτείται από την κυβέρνηση (GSE), από μια εξουσιοδοτημένη ομοσπονδιακή κρατική υπηρεσία είτε από ιδιωτική χρηματοοικονομική εταιρεία.

Χαρακτηριστικά του MBS

Ενώ είναι ελκυστικά για διάφορους λόγους, η MBS έχει μερικά μοναδικά χαρακτηριστικά που προσθέτουν επιπλέον κίνδυνο σε σύγκριση με τα απλά ομόλογα βανίλιας.

• Τα MBS είναι εξασφαλισμένα με ένα σύνολο υποθηκών κατοικίας.
• Οι μηνιαίες πληρωμές "περνούν" από την τράπεζα προέλευσης σε τρίτο επενδυτή.
• Εκτός από τις μηνιαίες πληρωμές τόκων, τα ενυπόθηκα δάνεια αποσβένουν στη ζωή τους, δηλαδή ένα ποσό κεφαλαίου πληρώνεται με κάθε μηνιαία πληρωμή, σε αντίθεση με ένα ομολογιακό δάνειο, το οποίο κατά κανόνα πληρώνει το σύνολο του κεφαλαίου κατά τη λήξη.
• Εκτός από τις προγραμματισμένες αποσβέσεις, οι επενδυτές λαμβάνουν, κατ 'αναλογία, μη προγραμματισμένες προπληρωμές κεφαλαίου λόγω αναχρηματοδότησης, αποκλεισμού και πώλησης κατοικιών. Ενώ μια τυπική υποθήκη μπορεί να έχει διάρκεια 30 ετών, αρκετά συχνά τα στεγαστικά δάνεια αποπληρώνονται πολύ νωρίτερα. Λόγω αυτών των απρογραμμάτιστων προπληρωμών, η πρόβλεψη της ωριμότητας του MBS είναι προβληματική.

Με επίκεντρο την πτυχή της προπληρωμής του MBS, το άρθρο αυτό θα εισαγάγει την έννοια της σταθμισμένης μέσης διάρκειας ζωής (WAL) και θα εξηγήσει τη χρήση της για την προφύλαξη έναντι του κινδύνου προπληρωμής.

Ποια είναι η σταθμισμένη μέση διάρκεια ζωής;

Ένα στατιστικό στοιχείο που χρησιμοποιείται συνήθως ως μέτρο της πραγματικής ωριμότητας ενός MBS είναι το WAL, που μερικές φορές ονομάζεται απλά "μέση ζωή". Για να υπολογίσετε το WAL, πολλαπλασιάστε την ημερομηνία (εκφραζόμενη ως κλάσμα των ετών ή των μηνών) κάθε πληρωμής με το ποσοστό του συνολικού κεφαλαίου που εξοφλήθηκε κατά την ημερομηνία αυτή, προσθέστε τα αποτελέσματα αυτά. Επομένως, το WAL καταγράφει τις επιπτώσεις των κύριων πληρωμών κατά τη διάρκεια ζωής της ασφάλειας.

Το WAL μπορεί να απεικονιστεί ως υπομόχλιο σε μια χρονική γραμμή η οποία εκτείνεται από την αρχή έως την τελική ημερομηνία λήξης. Το υπομόχλιο "εξισορροπεί" τις κύριες πληρωμές, ακριβώς όπως τα παιδιά διαφορετικών βαρών εξισορροπούν το τραπέζι έχοντας διαφορετικές θέσεις στο μπαρ. Το σχήμα 1 κατωτέρω απεικονίζει το WAL για 30ετή δεξαμενή υποθηκών.

Φιγούρα 1

Πηγή: "Η διάρκεια ενός ομολόγου ως ελαστικότητα τιμών και ένα πλήρες" (1988) από τον Δρ David Smith

Οι αποδόσεις και ο εσωτερικός ρυθμός απόδοσης

Τα MBS είναι εμπορεύσιμα και μπορούν να διαπραγματεύονται με ασφάλιστρα, εκπτώσεις ή ονομαστική αξία, ανάλογα με τις μεταβολές στις τρέχουσες τιμές της αγοράς. Οι μεταβιβάσεις συναλλαγματικών ισοτιμιών με ονομαστική αξία, ενώ οι συναλλαγές υψηλού τοκομεριδίου πραγματοποιούν συναλλαγές σε ασφάλιστρα και σε συναλλαγές χαμηλών τοκομεριδίων σε εκπτώσεις. Η αναφερόμενη απόδοση είναι ο εσωτερικός ρυθμός απόδοσης, ο οποίος ισοδυναμεί με την παρούσα αξία όλων των μελλοντικών ταμειακών ροών με την τρέχουσα τιμή του τίτλου. Επομένως, η αναφερόμενη απόδοση σε ένα MBS εξαρτάται πάντοτε από την υπόθεση της προπληρωμής.

Η παραδοχή της προπληρωμής είναι κρίσιμη για τους τίτλους μεταβίβασης ενυπόθηκων δανείων. Οι επενδυτές γνωρίζουν εκ των προτέρων ότι η προπληρωμή μπορεί και θα συμβεί, αλλά δεν γνωρίζουμε πότε και πόσο. Οι μεταβλητές αυτές πρέπει να προβάλλονται και να λαμβάνονται υπόψη. Επίσης, δεν υπάρχει ούτε μία συντηρητική υπόθεση που να μπορεί να εφαρμοστεί σε όλα τα pass-throughs λόγω του ασύμμετρου αποτελέσματος - υπάρχει ένα κίνητρο για την ταχύτερη προεξόφληση των MBS πριμοδοτήσεων, ενώ το αντίστροφο ισχύει για την έκπτωση MBS.

(Δείτε μια εσωτερική ματιά στον εσωτερικό συντελεστή απόδοσης για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τη χρήση αυτής της μεθόδου χρηματοοικονομικής ανάλυσης.)

Ποια είναι η πραγματική απόδοση ">

Η πραγματοποιηθείσα απόδοση σε μια εγγύηση μετάβασης είναι η απόδοση που ο αγοραστής λαμβάνει πραγματικά ενώ κατέχει την ασφάλεια, με βάση τις πραγματικές προπληρωμές κεφαλαίου, αντί για τις υποτιθέμενες προκαταβολές που χρησιμοποιήθηκαν για τον υπολογισμό της αναγραφόμενης απόδοσης. Οι προπληρωμές που είναι γρηγορότερες ή βραδύτερες από τις αναμενόμενες επηρεάζουν ασυμμετρικά την είσπραξη ασφαλίστρων και εκπτώσεων.

Ας υποθέσουμε ότι η ασφάλεια μετάβασης διαπραγματεύεται με ασφάλιστρο. Οι προπληρωμές με ονομαστική αξία έχουν ως αποτέλεσμα ταμειακές ροές που μπορούν να επανεπενδύονται μόνο με τον χαμηλότερο, τρέχοντα ρυθμό. Συνεπώς, οι ταχύτερες από τις αναληφθείσες προπληρωμές αρνούνται στον επενδυτή τις υψηλές ταμειακές ροές που δικαιολογούσαν την πρώτη τιμή. Από την άλλη πλευρά, οι βραδύτερες προπληρωμές παρέχουν στον επενδυτή περισσότερο χρόνο για να κερδίσει το υψηλότερο επιτόκιο κουπονιού. Ως αποτέλεσμα, οι βραδύτερες προπληρωμές αυξάνουν την πραγματοποιηθείσα απόδοση πάνω από την αναφερόμενη απόδοση, ενώ οι ταχύτερες προπληρωμές μειώνουν την πραγματοποιηθείσα απόδοση.

Μια εκπτωτική μετακύλιση επωφελείται από ταχύτερες από τις αναμενόμενες προπληρωμές επειδή αυτές οι ταμειακές ροές μπορούν να επανεπενδύονται με ονομαστική αξία σε τίτλους με τρέχοντα κουπόνια. Στην πραγματικότητα, ο επενδυτής μπορεί απλώς να αντικαταστήσει το χαμηλό κουπόνι για ένα υψηλότερο, δεδομένου ότι η προπληρωμή είναι στην ισοτιμία. Συνεπώς, η πραγματοποιηθείσα απόδοση θα υπερβεί την αναφερόμενη απόδοση. Αντίθετα, το αντίθετο συμβαίνει όταν οι προπληρωμές είναι βραδύτερες από τις αναμενόμενες. Ο επενδυτής έχει κολλήσει με τα χαμηλότερα δελτία για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, μειώνοντας έτσι τη ρευστοποιημένη απόδοση.

Τι είναι η Προκαταβολή;

Με την πάροδο των ετών έχουν αναπτυχθεί ορισμένες συμβατικές προδιαγραφές των ποσοστών προκαταβολής. Καθένα έχει τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματά του.

Τυπική απόδοση υποθηκών

Η πρώτη και απλούστερη προδιαγραφή είναι να αναλάβει την "τυπική απόδοση των στεγαστικών δανείων" ή "προπληρωμένη σε 12." Σε αυτή την προδιαγραφή, θεωρείται ότι δεν υπάρχουν καθόλου προκαταβολές μέχρι το δωδέκατο έτος, όταν όλα τα ενυπόθηκα δάνεια στην προπληρωμή της πισίνας στο σύνολό τους.

Αυτή η προδιαγραφή έχει το πλεονέκτημα της υπολογιστικής απλότητας και συμμορφώνεται με την πραγματικότητα ότι η πραγματική ωριμότητα των περισσότερων πιστώσεων υποθηκών είναι πολύ μικρότερη από την τελική ημερομηνία λήξης. Πέρα από αυτό, δεν μπορούμε να πούμε πολλά για αυτή την υπόθεση. Παραβλέπει εντελώς τις προπληρωμές που συμβαίνουν κατά τα πρώτα χρόνια της υποθήκης υποθήκη. Συνεπώς, η απόδοση που υπολογίζεται και υπολογίζεται με βάση αυτή την «τυποποιημένη» παραδοχή προπληρωμής υποτιμά σοβαρά την πιθανή απόδοση μιας διαπραγμάτευσης συναλλαγών συναλλαγών με βαθιά έκπτωση και υπερεκτιμά την πιθανή απόδοση μιας μεταβίβασης ασφαλίστρου.

Μέθοδος εμπειρίας FHA

Στο άλλο άκρο του φάσματος είναι μια προδιαγραφή προπληρωμής βασισμένη στις πραγματικές εμπειρίες της Ομοσπονδιακής Υπηρεσίας Στέγασης (FHA). Το FHA συγκεντρώνει ιστορικά στοιχεία για την πραγματική επίπτωση της προπληρωμής στα στεγαστικά δάνεια που ασφαλίζει. Αυτά τα δεδομένα καλύπτουν ένα ευρύ φάσμα ημερομηνιών έναρξης και ποσοστών κουπονιών.

Η μέθοδος εμπειρίας FHA ήταν σαφώς μια βελτίωση σε σχέση με την τυπική απόδοση των στεγαστικών δανείων, δεδομένου ότι εισήγαγε ρεαλιστικές και ιστορικά επικυρωμένες υποθέσεις, αλλά δεν είναι χωρίς τα δικά της προβλήματα. Δεδομένου ότι η FHA δημοσιεύει μια νέα σειρά σχεδόν κάθε χρόνο, η δευτερογενής αγορά ενυπόθηκων δανείων αντιμετώπισε την συγκεχυμένη κατάσταση της κατοχής τίτλων που βασίζονται σε σειρές από διαφορετικά έτη.

(Διαβάστε περισσότερα σχετικά με τη δευτερογενή αγορά ενυπόθηκων δανείων, πίσω από τις σκηνές της υποθήκης σας .)

Σταθερό ποσοστό προπληρωμής

Μια άλλη προδιαγραφή που χρησιμοποιήθηκε είναι ο σταθερός ρυθμός προκαταβολής (CPR), γνωστός και ως "προκαθορισμένο ποσοστό προκαταβολής". Αυτή η προδιαγραφή υποθέτει ότι το ποσοστό του κύριου υπολοίπου που είναι προπληρωμένο κατά τη διάρκεια ενός δεδομένου έτους είναι μια σταθερά.

Η μέθοδος CPR είναι ευκολότερη για να εργαστεί αναλυτικά από την εμπειρία FHA, επειδή ο ισχύων συντελεστής προπληρωμής για κάθε έτος είναι ένας σταθερός αριθμός και όχι ένας από τους 30 διαφορετικούς αριθμούς. Κατά συνέπεια, είναι ευκολότερο να συγκριθούν οι αναφερόμενες αποδόσεις για μια συγκεκριμένη περίοδο συμμετοχής σε διαφορετικές υποθέσεις προπληρωμής. Ένα απλό πλεονέκτημα της μεθόδου CPR είναι ότι εκθέτει τον υποκειμενικό χαρακτήρα της υπόθεσης προπληρωμής. Η προσέγγιση της εμπειρίας FHA συνεπάγεται ένα βαθμό ακρίβειας που μπορεί να είναι εντελώς αδικαιολόγητο.

Μια παραλλαγή του CPR ονομάζεται "μονομηνιαία θνησιμότητα" (SMM). Το SMM είναι απλώς το μηνιαίο αναλογικό με το ετήσιο CPR. Υποθέτει ότι το ποσοστό του κύριου υπολοίπου που είναι προπληρωμένο κατά τη διάρκεια ενός δεδομένου μήνα είναι σταθερό.

Πρότυπο πρότυπο πληρωμής PSA

Η πιο συνηθισμένη υπόθεση προπληρωμής είναι η τυπική εμπειρία προπληρωμής που προσφέρει η Ένωση Δημόσιων Χρηματιστηριακών Αξιών (PSA), μια ομάδα εμπορικού κλάδου. Ο στόχος του PSA ήταν να φέρει την τυποποίηση στην αγορά. Οι πρώτοι 30 μήνες από την τυπική εμπειρία προπληρωμής απαιτούν μια σταθερά αυξανόμενη CPR, ξεκινώντας από το μηδέν και αυξάνοντας το 0, 2% κάθε μήνα. Στη συνέχεια, χρησιμοποιείται ένα ποσοστό έξι τοις εκατό CPR. Μερικές φορές, ωστόσο, οι αποδόσεις βασίζονται σε μια πιο γρήγορη ή βραδύτερη παραδοχή προπληρωμής από αυτό το πρότυπο. Αυτή η αλλαγή στην υπόθεση της προπληρωμής υποδεικνύεται με τον προσδιορισμό ποσοστού άνω ή κάτω του 100 τοις εκατό.

• Ένα MBS που αναφέρεται σε 200 τοις εκατό PSA αναλαμβάνει 0, 4 τοις εκατό μηνιαία αύξηση CPR κατά τους πρώτους 30 μήνες, στη συνέχεια, ένα επίπεδο CPR στο 12 τοις εκατό.
• Ένα MBS που αναφέρεται σε 50 τοις εκατό PSA υποθέτει 0, 1 τοις εκατό μηνιαία αύξηση της CPR, μέχρι το τρία τοις εκατό CPR επίπεδο επιτυγχάνεται.

Η κατώτατη γραμμή

Όπως αναφέρθηκε, η χρήση του σταθμισμένου μέσου όρου ζωής συνεπάγεται ορισμένες υποθέσεις και απέχει πολύ από την ακρίβεια. Ωστόσο, βοηθά τους επενδυτές να κάνουν πιο ρεαλιστικές προβλέψεις σχετικά με την απόδοση και τη διάρκεια ενός MBS που βοηθά στη μείωση του εγγενούς κινδύνου προπληρωμής.

(Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με το MBS, δείτε το Κέρδος από χρέος υποθήκης με MBS .)