Ο κίνδυνος υποθήκευσης υποθήκης από νέο όνομα

Το subprime - μόνο η λέξη μπορεί να στείλει ρίγη κάτω από το πίσω μέρος των επενδυτών, των τραπεζιτών και των ιδιοκτητών σπιτιού. Αυτοί οι κακοποιοί της Μεγάλης Ύφεσης φαίνεται να κάνουν μια επιστροφή με ένα καινούργιο όνομα - μη πτωχευτικές υποθήκες.

Ένα μεγάλο ποσό κινδύνου συνδέεται με οποιαδήποτε υποθήκη υποθήκη. Μια υποθήκη subprime είναι ένας τύπος δανείου που χορηγείται σε άτομα με χαμηλές πιστωτικές βαθμολογίες (640 ή λιγότερο και συχνά κάτω από 600), οι οποίοι, λόγω των ελλειμματικών πιστωτικών τους ιστοριών, δεν θα είναι σε θέση να πληρούν τις προϋποθέσεις για συμβατικές υποθήκες. Επειδή οι δανειολήπτες χαμηλού κινδύνου παρουσιάζουν μεγαλύτερο κίνδυνο για τους δανειστές, τα ενυπόθηκα δάνεια χαμηλού κινδύνου συνήθως χρεώνουν επιτόκια υψηλότερα από το βασικό επιτόκιο δανεισμού.

Υπάρχουν πολλά διαφορετικά είδη στεγαστικών δανείων τύπου subprime.

Subprime Στεγαστικό

Τύποι υποεπενδυτικών υποθηκών

Οι κυριότεροι τύποι στεγαστικών δανείων τύπου subprime περιλαμβάνουν στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου με όρους 40 έως 50 ετών, υποθήκες με επιτόκιο μόνο και στεγαστικά δάνεια ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARMs).

Υποθήκες σταθερού επιτοκίου

Ένας άλλος τύπος ενυπόθηκου στεγαστικού δανείου είναι μια υποθήκη πάγιου επιτοκίου, η οποία χορηγείται για περίοδο 40 ή 50 ετών, σε αντίθεση με την κανονική περίοδο των 30 ετών. Αυτή η μακρά περίοδο δανείου μειώνει τις μηνιαίες πληρωμές του δανειολήπτη, αλλά είναι πιθανότερο να συνοδεύεται από υψηλότερο επιτόκιο.

Τα διαθέσιμα επιτόκια για τα ενυπόθηκα δάνεια σταθερού επιτοκίου μπορούν να διαφέρουν σημαντικά από τον δανειστή στον δανειστή. Για να ερευνήσετε τα καλύτερα διαθέσιμα επιτόκια, χρησιμοποιήστε ένα εργαλείο όπως έναν υποτομέα.

Προσαρμοστέα υποθήκη υποθηκών

Μια υποθήκη ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARM) ξεκινάει με σταθερό επιτόκιο και αργότερα, κατά τη διάρκεια του δανείου, μεταβαίνει σε κυμαινόμενο επιτόκιο. Ένα κοινό παράδειγμα είναι το 2/28 ARM. Το 2/28 ARM είναι μια υποθήκη 30 ετών που έχει σταθερό επιτόκιο για δύο χρόνια πριν να προσαρμοστεί. Μια άλλη τυπική έκδοση του δανείου ARM, το 3/27 ARM, έχει σταθερό επιτόκιο για τρία χρόνια πριν μεταβληθεί.

Σε αυτούς τους τύπους δανείων, το κυμαινόμενο επιτόκιο καθορίζεται με βάση δείκτη συν περιθώριο. Ένας ευρέως χρησιμοποιούμενος δείκτης είναι το ICE LIBOR. Με τα ARM, οι μηνιαίες πληρωμές του δανειολήπτη είναι συνήθως χαμηλότερες κατά την αρχική περίοδο. Ωστόσο, όταν τα στεγαστικά δάνεια επαναφέρονται στο υψηλότερο, μεταβλητό επιτόκιο, οι πληρωμές υποθηκών αυξάνονται συνήθως σημαντικά. Φυσικά, το επιτόκιο θα μπορούσε να μειωθεί με την πάροδο του χρόνου, ανάλογα με τον δείκτη και τις οικονομικές συνθήκες, γεγονός που με τη σειρά του θα συρρικνούσε το ποσό της πληρωμής.

Αυτός ο τύπος δανείου είναι ένας από τους παράγοντες που οδηγούν στην απότομη αύξηση του αριθμού των κατασχέσεων ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων τον περασμένο Αύγουστο του 2006 και στην έκρηξη της φούσκας των ακινήτων που ακολούθησε το επόμενο έτος.

Υποθήκες μόνο από τόκους

Ο τρίτος τύπος ενυπόθηκου στεγαστικού δανείου είναι μια ενυπόθηκη πίστωση. Για την αρχική διάρκεια του δανείου, η οποία είναι συνήθως πέντε, επτά ή δέκα έτη, η πληρωμή προς τον κύριο υπόχρεο αναβάλλεται. ο οφειλέτης πληρώνει μόνο τους τόκους. Μπορεί να επιλέξει να κάνει πληρωμές προς τον κύριο υπόχρεο, αλλά αυτές οι πληρωμές δεν απαιτούνται.

Όταν λήξει αυτός ο όρος, ο οφειλέτης αρχίζει να πληρώνει τον κύριο υπόχρεο ή μπορεί να επιλέξει να αναχρηματοδοτήσει την υποθήκη. Αυτό μπορεί να είναι μια έξυπνη επιλογή για έναν δανειολήπτη εάν το εισόδημά του τείνει να κυμαίνεται από έτος σε έτος, ή αν θα ήθελε να αγοράσει ένα σπίτι και αναμένει το εισόδημά του να αυξηθεί μέσα σε λίγα χρόνια.

Αξιοπρέπεια Υποθήκες

Η υποθήκη αξιοπρέπειας είναι ένας νέος τύπος στεγαστικού δανείου, στον οποίο ο δανειολήπτης καταβάλλει προκαταβολή περίπου 10% και συμφωνεί να καταβάλει υψηλότερο επιτόκιο για καθορισμένη περίοδο, συνήθως για πέντε χρόνια. Αν κάνει τις μηνιαίες πληρωμές εγκαίρως, μετά από πέντε χρόνια, το ποσό που έχει καταβληθεί για τόκους πηγαίνει προς τη μείωση του υπολοίπου της υποθήκης και το επιτόκιο μειώνεται στο βασικό επιτόκιο.

Οι υποθήκες υποθήκης είναι επικίνδυνες

Δεδομένου ότι τα ενυπόθηκα δάνεια είναι ειδικά για άτομα που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις για μια υποθήκη υψηλής ποιότητας (που συνήθως σημαίνει ότι ο δανειολήπτης θα έχει έναν δύσκολο χρόνο να πληρώσει το δάνειο), ο οργανισμός ή η τράπεζα που δανείζει τα χρήματα έχει το δικαίωμα να χρεώνει υψηλό επιτόκιο επιτόκιο για να παρέχει ένα πρόσθετο κίνητρο για τον οφειλέτη να πληρώσει έγκαιρα. Αλλά όταν οι άνθρωποι που είχαν ήδη προβλήματα με το χρέος στο παρελθόν, παίρνουν αυτά τα δάνεια, αντιμετωπίζουν ένα πιο δύσκολο (και ακριβό) μέλλον από εκείνους που έχουν καλές πιστωτικές αποδόσεις και μπορούν να αντέξουν τα δάνεια με πιο λογικά επιτόκια.

Υποχωρήστε την υποβάθμιση των υποθηκών

Τα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια και η κατάρρευση των υψηλών επιτοκίων είναι συνήθως οι ένοχοι που ονομάστηκαν για την έναρξη της Μεγάλης Υφέσεως.

Πολλοί δανειστές ήταν φιλελεύθεροι στη χορήγηση αυτών των δανείων από το 2004 έως το 2006, ως αποτέλεσμα των χαμηλότερων επιτοκίων, της υψηλής ρευστότητας κεφαλαίου - και της ευκαιρίας να αποκομίσουν πολλά κέρδη. Κατά την επέκταση αυτών των δανείων υψηλότερου κινδύνου, οι δανειστές χρεώθηκαν υψηλότερα επιτόκια για να αντισταθμίσουν τον πρόσθετο κίνδυνο που ανέλαβαν. Χρηματοδότησαν επίσης τα ενυπόθηκα δάνεια συγκεντρώνοντάς τα και έπειτα τα πουλούσαν στους επενδυτές. Η μεγάλη αύξηση των ανθρώπων που θα μπορούσαν ξαφνικά να επιχορηγήσουν στεγαστικά δάνεια οδήγησε σε έλλειψη στέγης, η οποία αύξησε τις τιμές κατοικιών - και έτσι το ποσό της χρηματοδότησης θα ήταν-ιδιοκτήτες ακινήτων που απαιτούνται.

Φαινόταν σαν μια συνεχώς ανοδική σπείρα. Το μειονέκτημα ήταν ότι τα δάνεια χορηγούνταν σε ανθρώπους που δεν μπορούσαν να τους πληρώσουν. Όταν τεράστιοι αριθμοί άρχισαν να χρεοκοπούν τα στεγαστικά δάνεια και το ποσοστό των κατασχέσεων κατοικιών αυξήθηκε στα ύψη, οι δανειστές έχασαν όλα τα χρήματα που είχαν επεκτείνει και έπειτα κάποια. Το ίδιο συνέβη και με πολλά χρηματοπιστωτικά ιδρύματα που είχαν επενδύσει σε μεγάλο βαθμό στα τιτλοποιημένα πακέτα στεγαστικών δανείων. Πολλοί αντιμετώπισαν ακραίες οικονομικές δυσκολίες, ακόμη και πτώχευση.

Η κρίση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων συνεχίστηκε από το 2007-2010, μεταμορφώνοντας σε παγκόσμια ύφεση, καθώς τα αποτελέσματά της εκπέμπονταν σε χρηματοπιστωτικές αγορές και οικονομίες σε όλο τον κόσμο. (Για να μάθετε περισσότερα, διαβάστε το "Το καύσιμο που τροφοδοτήθηκε με την κατάρρευση του subprime.")

Υποθήκες Στεγαστικά σήμερα

Μετά την έκρηξη της φούσκας της κατοικίας, ήταν σχεδόν αδύνατο για κάποιον με πιστωτικό αποτέλεσμα κάτω από 640 να αποκτήσει ένα στεγαστικό δάνειο. Τώρα που η οικονομία αρχίζει να σταθεροποιείται, οι ενυπόθηκες δανειακές υποθήκες επιστρέφουν. Ακόμη και η Wells Fargo έχει εισέλθει στο νέο subprime bandwagon. Η Wells Fargo εγκρίνει τώρα τους πιθανούς αγοραστές κατοικιών με βαθμολογίες πιστοληπτικής ικανότητας μόλις 600 για τα δάνεια της Federal Housing Administration (FHA).

Αυτή τη φορά, όμως, το Γραφείο Προστασίας Χρηματοοικονομικών Καταναλωτών (CFPB) θέτει περιορισμούς σε αυτές τις υποθήκες. Οι δυνητικοί αγοραστές κατοικιών πρέπει να λαμβάνουν την παροχή συμβουλών από το homebuyer από έναν εκπρόσωπο που έχει εγκριθεί από το Υπουργείο Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης των ΗΠΑ. Άλλοι περιορισμοί που επιβάλλονται σε αυτές τις νέες υποθήκες χαμηλού κινδύνου περιορίζουν τις αυξήσεις των επιτοκίων και τους άλλους όρους του δανείου.

Επίσης επιστρέφουν με αυξημένο κόστος. Τώρα, τα ενυπόθηκα δάνεια χαμηλού κινδύνου προσφέρονται με επιτόκια που κυμαίνονται από 8% έως 10% και ενδέχεται να απαιτούν προκαταβολές ύψους 25% έως 35%.

Η κατώτατη γραμμή

Παρόλο που ο δανεισμός με υψηλό επιτόκιο αυξάνει τον αριθμό των ατόμων που μπορούν να αγοράσουν σπίτια, καθιστά πιο δύσκολο για τους ανθρώπους να το κάνουν και αυξάνει τις πιθανότητες να υποστούν αθέτηση των δανείων τους. Η αθέτηση υποχρέωσης βλάπτει τόσο τον δανειολήπτη (όσον αφορά το πιστωτικό αποτέλεσμα) όσο και τον δανειστή (ο οποίος δεν παίρνει τα χρήματά του πίσω).

Οι υπερασπιστές των νέων στεγαστικών δανείων υποδεικνύουν ότι οι αγοραστές κατοικιών δεν υποχρεούνται να καταβάλλουν επ 'αόριστον αυτά τα υψηλά ποσοστά επιτοκίων. Μόλις οι αγοραστές μπορούν να αποδείξουν ότι είναι σε θέση να πληρώσουν τις υποθήκες τους εγκαίρως, τα πιστωτικά τους αποτελέσματα θα πρέπει να αυξηθούν και μπορούν να αναχρηματοδοτήσουν τα στεγαστικά δάνεια τους με χαμηλότερα τέλη. Πράγματι, πολλοί άνθρωποι που παίρνουν ARMs στοιχηματίζουν στο γεγονός ότι από τη στιγμή που ο μεταβλητός ρυθμός θα εισέλθει, θα έχουν καθαρίσει την πιστωτική τους έκθεση στο βαθμό που θα πληρούν τις προϋποθέσεις για μια νέα, πιο συμφέρουσα χρηματοδότηση.

Για περισσότερες πληροφορίες, διαβάστε την ενότητα "Χορηγήσεις υψηλού κινδύνου: Χορηγίες Χορηγίες ή Χορηγίες";