Πώς να επενδύσετε στη γη

Ο Will Rogers πρότεινε κάποτε να αγοράζουν γη λόγω της έλλειψής τους. Με αυτό το πνεύμα, οι επενδυτές πρέπει να κατανοήσουν την πρακτικότητα της ιδιοκτησίας γης και της λειτουργίας ενός επιχειρηματικού εγχειρήματος που βασίζεται στην ξηρά. Πρέπει επίσης να γνωρίζουν τους συγκεκριμένους τύπους επενδυτικών δυνατοτήτων που είναι διαθέσιμες μέσω επενδυτικών προϊόντων, όπως τα χρηματιστήρια που διαπραγματεύονται σε χρηματιστήρια (ETF) και οι συναλλαγματικές διαβαθμίσεις (ETN).

Τύποι επενδύσεων γης

Ανεξάρτητοι πλούσιοι άνθρωποι μπορούν να αγοράσουν γη για προσωπική χρήση, αναψυχή - και ναι, επενδύσεις. Δυστυχώς, οι περισσότεροι άνθρωποι δεν εμπίπτουν σε αυτήν την κατηγορία. Αυτό προκαλεί το ερώτημα: Είναι οι ευκαιρίες ιδιοκτησίας γης και οι επιχειρηματικές δραστηριότητες ικανές να δημιουργήσουν μια αποδεκτή απόδοση της επένδυσης για τους μικρούς επενδυτές, παρέχοντας παράλληλα τις χαρές και τα χαρακτηριστικά που συνδέονται με την ιδιοκτησία της γης; Για να απαντήσετε σε αυτή την ερώτηση, πρέπει να είστε σε θέση να αξιολογήσετε 10 γενικές κατηγορίες πιθανών επενδύσεων γης:

• Οικιστική ανάπτυξη
• Εμπορική γη ανάπτυξης
• Σειρά καλλιεργούμενων εκτάσεων
• Κτηνοτροφική γη
• Timberland
• Ορυκτά γη παραγωγής
• Φυτική καλλιέργεια
• Αμπελώνες
• Οπωρώνες
• Αναψυχής

Οικιστικές και εμπορικές επενδύσεις γης

Η οικιστική και εμπορική ανάπτυξη γης προσφέρει μια εφικτή είσοδο στην επένδυση, επειδή ουσιαστικά ένας απεριόριστος αριθμός ευκαιριών ανάπτυξης γης μπορεί να δομηθεί για να αντιμετωπίσει το κεφάλαιο ενός επενδυτή και τους χρονικούς περιορισμούς. Για τους περισσότερους μικρούς επενδυτές, τα ETFs των Real Estate Investment Trust (REIT) είναι μια ιδανική επιλογή επειδή δεν απαιτούν άμεση διαχείριση, είναι ευρέως διαφοροποιημένα ανάλογα με τον τύπο ιδιοκτησίας, είναι γεωγραφικά διαφοροποιημένα, μπορούν να αγοραστούν ή να πωληθούν σε πραγματικό χρόνο, και είναι πολύ φθηνή. Μερικοί ειδικεύονται σε ένα είδος ακίνητης περιουσίας, αλλά άλλοι, όπως το Vanguard REIT ETF (VNQ), παρέχουν διαφοροποιημένη έκθεση σε βιομηχανική, γραφική, λιανική, υγειονομική περίθαλψη, δημόσια αποθήκευση και εξελίξεις σε οικιστικά ακίνητα.

Δυστυχώς, αυτοί οι τύποι επενδύσεων αναιρούν την ικανότητα του γαιοκτήμονα να απολαμβάνει τη χρήση της γης. Ως εκ τούτου, οι κατοικίες και οι εμπορικές εκτάσεις γης δεν είναι εφικτές επιλογές για τους ανθρώπους που θέλουν να βιώσουν πραγματικά το αίσθημα της ιδιοκτησίας της γης.

Οπωροφόρα οικόπεδα και οικόπεδα για κτηνοτροφικές δραστηριότητες

Τα αγροτεμάχια που αγοράζονται για την καλλιέργεια αγροτικών καλλιεργειών ή για την εκτροφή ζώων επιτρέπουν την απόκτηση γης με την έννοια της ιδιοκατοίκησης, καθώς και από την άποψη της δημιουργίας εισοδήματος. Ωστόσο, υπάρχουν πολλά προβλήματα για τους μικρούς επενδυτές που αγοράζουν γη για να λειτουργούν αυτές τις επιχειρήσεις. Πρώτον, η κλίμακα που απαιτείται για να λειτουργήσει μια επιχείρηση αειφόρου καλλιέργειας ή εκμετάλλευση ζώων πρέπει να είναι πολύ μεγάλη ώστε να είναι οικονομικά βιώσιμη. Αυτό, με τη σειρά του, απαιτεί σημαντική προκαταβολή κεφαλαίου πολύ πιο πέρα ​​από αυτό που οι περισσότεροι άνθρωποι μπορούν να αντέξουν οικονομικά. Επιπλέον, τα συνεχιζόμενα πάγια έξοδα που συνδέονται με τη λειτουργία αυτών των τύπων γεωργικών εργασιών είναι εξαιρετικά υψηλά.

Αυτό, με τη σειρά του, σημαίνει ότι η χρηματοοικονομική μόχλευση και ο επιχειρηματικός κίνδυνος για τέτοιου είδους επιχειρήσεις είναι πολύ υψηλοί επίσης. Ως αποτέλεσμα, ο ιδιοκτήτης γης θέτει σημαντικό φόρτο για να αποφέρει οικονομικά επιτυχία σε αυτές τις επιχειρηματικές δραστηριότητες. Σε πολλές περιπτώσεις, το επίπεδο άγχους υπερβαίνει κατά πολύ τα οφέλη που οι άνθρωποι επιθυμούν ως ιδιοκτήτες γης. Έχοντας αυτό υπόψη, είναι σωστό να αναφέρουμε ότι οι περισσότεροι μικροί επενδυτές θα πρέπει να αποφεύγουν την άσκηση αυτών των τύπων γεωργικών δραστηριοτήτων μεγάλης κλίμακας, καθώς οι κίνδυνοι και οι δυσκολίες μιας τέτοιας δραστηριότητας πιθανόν να υπερβούν οποιεσδήποτε παροχές.

Αν και η κατοχή μιας παραδοσιακής επιχείρησης καλλιέργειας σειρών ή κτηνοτροφικών εκμεταλλεύσεων δεν είναι πιθανόν εφικτή για τους περισσότερους μικρούς επενδυτές, πολλές επιλογές γεωργικών επενδύσεων παρέχουν αποδεκτή επένδυση στις παραδοσιακές γεωργικές επιχειρήσεις. Για παράδειγμα, το Αμερικάνικο Γεωργικό Ταμείο Δείκτη (USAG) είναι ένα χρηματιστήριο που διαπραγματεύεται σε χρηματιστήριο που παρέχει έκθεση σε σόγια, καλαμπόκι, σιτάρι, βαμβάκι, ζάχαρη, καφέ, σογιέλαιο, ζωντανά βοοειδή, τροφοδοτικά βοοειδή, κακάο, σιτάρι, έλαιο κράμβης και αλεύρι σόγιας. Ως εκ τούτου, επενδύοντας σε αυτό το προϊόν, οι μικροί επενδυτές θα έχουν ευρεία επενδυτική έκθεση σε παραδοσιακές γεωργικές δραστηριότητες. Αυτό, με τη σειρά του, μπορεί να χρησιμοποιηθεί από τον επενδυτή για να βοηθήσει να κρατήσει ενήμερους τις παραδοσιακές γεωργικές πρακτικές, καθώς και να δημιουργήσει μια ελκυστική απόδοση της επένδυσης με την πάροδο του χρόνου.

Οι μικροί επενδυτές μπορούν επίσης να χρησιμοποιήσουν μια ποικιλία τραπεζογραμματίων που διαπραγματεύονται σε χρηματιστήρια (ETNs) για να επενδύσουν σε συγκεκριμένους τύπους παραδοσιακών γεωργικών εργασιών. Για παράδειγμα, η γεωργία ETN (DIRT) Barclays iPath Pure Beta προσφέρει επενδυτική έκθεση σε μαλακά εμπορεύματα όπως καλαμπόκι, σιτάρι, σόγια, ζάχαρη, βαμβάκι και καφέ και το Barclays iPath Pure Beta Livestock ETN (LSTK) γουρούνια.

Όσον αφορά τη χρησιμοποίηση των ETF και των ETN ως επενδυτικές επιλογές που σχετίζονται με τη γη και τη γεωργία, οι επενδυτές πρέπει να κατανοήσουν ότι πολλοί από αυτούς τους τύπους προϊόντων χρησιμοποιούν παράγωγα μέσα όπως συμβόλαια μελλοντικής εκπλήρωσης για τη δημιουργία έκθεσης στην αγορά. Ως αποτέλεσμα, οι επενδυτές πρέπει να προβούν σε λεπτομερή δέουσα επιμέλεια σε αυτές τις επενδύσεις προκειμένου να κατανοήσουν πλήρως τους πιθανούς κινδύνους και τις ανταμοιβές τους. Ωστόσο, η χρήση ETF και ETNs είναι πιθανόν να αποτελέσει την καλύτερη ευκαιρία για την πραγματοποίηση παραδοσιακών αγροτικών επιχειρήσεων μεγάλης κλίμακας.

Μικρές ευκαιρίες επενδύσεων σε αγρόκτημα

Για τους μικρούς επενδυτές να απολαμβάνουν πραγματικά την πιο παραδοσιακή αίσθηση ιδιοκτησίας γης, ίσως οι καλύτερες επιλογές είναι ξυλουργικές εκμεταλλεύσεις, ορυκτά εδάφη, κήποι λαχανικών, οπωρώνες, αμπελώνες και χώροι αναψυχής. Αυτά τα είδη των γεωργικών προσπαθειών είναι πολύ πιο ελκυστικά για τους μικρούς επενδυτές: Η κλίμακα της αγοράς γης μπορεί να προσαρμοστεί για να ικανοποιήσει τους επενδυτές κεφαλαίου περιορισμούς? οι επιχειρήσεις έχουν τη δυνατότητα να δημιουργήσουν μια τρέχουσα ροή εισοδήματος και οι επενδυτές μπορούν να απολαμβάνουν να βρίσκονται στη γη ενώ χρησιμοποιείται.

Με αυτό είπε, μια σειρά ETFs και ETNs είναι επίσης άμεσα συνδεδεμένη με αυτά τα είδη των γεωργικών προσπαθειών. Ως εκ τούτου, οι μικροί επενδυτές μπορεί να θελήσουν να εξετάσουν το ενδεχόμενο να επενδύσουν σε αυτές, αν αποφασίσουν ότι η λειτουργία μιας μικρής κλίμακας γεωργικής δραστηριότητας απαιτεί πάρα πολύ χρόνο και πόρους.

Το MSCI Global Timber ETF (CUT) έχει σχεδιαστεί για να παρακολουθεί την απόδοση των εταιρειών ξυλείας σε όλο τον κόσμο και περιλαμβάνει συμμετοχές σε επιχειρήσεις που κατέχουν ή εκμισθώνουν δασικές εκτάσεις και συγκομίζουν τη ξυλεία για εμπορική χρήση και πώληση προϊόντων με βάση το ξύλο. Επιπρόσθετα, το SPDR της S & P είναι ένα από τα πολλά επενδυτικά πλεονεκτήματα που παρέχει έκθεση στην ανάπτυξη των ορυκτών οικοπέδων.

Θέματα που πρέπει να ληφθούν υπόψη

Μόλις ληφθεί η απόφαση για την αγορά ακατέργαστης γης ως επένδυση ή για ανάπτυξη, οι επενδυτές πρέπει να κατανοήσουν πολλά θέματα σχετικά με τις νομιμότητες που συνδέονται με τη χρήση συγκεκριμένων αγροτεμαχίων. Για παράδειγμα, οι περιορισμοί της χρήσης γης μπορούν να περιορίσουν τον τρόπο με τον οποίο μπορεί να χρησιμοποιηθεί η γη από τον ιδιοκτήτη, οι υπηρεσίες στεγάσεως μπορούν να επιτρέψουν την πρόσβαση σε ένα μέρος του ακινήτου σε ένα μη συνδεδεμένο μέρος και η μεταβίβαση δικαιωμάτων μεταλλεύματος μπορεί να χορηγήσει σε ένα μη συνδεδεμένο μέρος άδεια εξαγωγής και πώλησης ορυκτών για οικονομικό όφελος.

Επιπλέον, τα παραποτάμια και τα παράκτια δικαιώματα μπορούν να προβλέπουν την πρόσβαση που έχει ο γαιοκτήμονας στις παρακείμενες πλωτές οδούς και η τοποθέτηση της γης μπορεί να υπαγορεύει εάν βρίσκεται σε μια πλημμυρική πεδιάδα, γεγονός που θα επηρέαζε σημαντικά τον τρόπο με τον οποίο θα μπορούσε να χρησιμοποιηθεί η γη. Ευτυχώς, οι υποψήφιοι αγοραστές γης μπορούν να λάβουν απαντήσεις σε αυτά τα ερωτήματα, εξετάζοντας τις νομικές προδιαγραφές για ένα αγροτεμάχιο, το οποίο βρίσκεται σε έγγραφο γνωστό ως γήπεδο. Αυτός ο τύπος εγγράφου είναι συνήθως διαθέσιμος στο κοινό μέσω του διαδικτύου ή μπορεί να ληφθεί με τον παλαιό τρόπο, με την επίσκεψη στο τμήμα καταγραφής γης και δουλειάς του αρμόδιου νομαρχιακού γραφείου.

Εκτός από τα νομικά ζητήματα, οι μικροί επενδυτές θα πρέπει να εξετάσουν την πρόσβαση της γης σε βασικές υπηρεσίες κοινής ωφέλειας όπως η ηλεκτρική ενέργεια ή οι τηλεπικοινωνίες. Οι επενδυτές θα πρέπει επίσης να επανεξετάσουν την ετήσια υποχρέωση καταβολής φόρου ακίνητης περιουσίας, να εκτιμήσουν το ενδεχόμενο παραβίασης παραβιάσεων και να αναλύσουν την απομάκρυνση της γης από τον ιδιοκτήτη γης καθώς και από την πλησιέστερη κοινότητα. Όλα αυτά τα θέματα είναι σημαντικά επειδή η έλλειψη υπηρεσιών κοινής ωφέλειας μπορεί να εμποδίσει σε μεγάλο βαθμό την ικανότητα αξιοποίησης της γης, η απόσυρση της γης μπορεί να επηρεάσει τις ευκαιρίες που έχει ένας ιδιοκτήτης γης να απολαμβάνει το ακίνητο και οι φόροι ιδιοκτησίας μπορεί να επηρεάσουν τα οικονομικά του ιδιοκτήτη της γης. Με αυτά τα θέματα κατά νου, οι υποψήφιοι ιδιοκτήτες γης θα πρέπει να αναλάβουν μια συνολική αξιολόγηση της επιμελής επιμέλειας πριν αποφασίσουν να αγοράσουν γη.

Γενική επισκόπηση της εκτίμησης γης

Οι επενδυτές που εξετάζουν την αγορά πρώτων υλών πρέπει να συνειδητοποιήσουν ότι συμμετέχουν σε μια καθαρά κερδοσκοπική επένδυση. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι η ανεπτυγμένη γη δεν παράγει εισόδημα και επομένως οποιαδήποτε απόδοση της επένδυσης θα πρέπει να προέρχεται από το δυνητικό κεφαλαιουχικό κέρδος που μπορεί να εισπραχθεί μόλις πωληθεί η γη. Με αυτό το σκεπτικό, το κόστος του χρέους για ένα δάνειο αγροτικών ακινήτων μπορεί να χρησιμοποιηθεί για να βοηθήσει στην διεξαγωγή μιας προκαταρκτικής επενδυτικής ανάλυσης.

Από τον Φεβρουάριο του 2018, το ετήσιο πραγματικό επιτόκιο για ένα πλήρως αποπληρωμένο δάνειο αγροτικών ακινήτων 30 ετών ήταν 6%. Βάσει αυτού του ποσοστού, η γη που αγοράστηκε μέσω στεγαστικού δανείου θα χρειαζόταν να αυξηθεί κατά 6% ετησίως, ώστε η επένδυση της γης να σπάσει ακόμη. Στις περισσότερες περιοχές των ΗΠΑ, αυτό δεν είναι πιθανό να συμβεί, ιδιαίτερα για μεγάλο χρονικό διάστημα. Ως εκ τούτου, από καθαρά επενδυτική άποψη, οι ακατέργαστες εκτάσεις παρουσιάζουν μια πολύ ελκυστική απόδοση της επένδυσης, ιδιαίτερα αν ληφθεί υπόψη το χρονικό διάστημα που οι επενδυτές συνήθως πρέπει να έχουν στη διάθεσή τους γη για να δημιουργήσουν απόδοση επένδυσης. Επιπλέον, τα επιτόκια για τα δάνεια αγροτικών γαιών πιθανόν να αυξηθούν στο μέλλον, πράγμα που σημαίνει ότι θα αυξηθεί και το ποσοστό του ισοτιμιού για μελλοντικές αγορές γης.

Εάν το κόστος του χρέους ενός δανείου για ακίνητα ενός αγροκτήματος δεν αποθαρρύνει τους μικρούς επενδυτές από την επιθυμία να αγοράσουν γη ως κερδοσκοπική επένδυση και πιστεύουν αληθινά ότι μπορούν να δημιουργήσουν μια μικρή γεωργική επιχείρηση που θα καλύψει τις κεφαλαιακές τους απαιτήσεις, τις απαιτήσεις εισοδήματος και τους χρονικούς περιορισμούς, πολλές εκθέσεις αποτίμησης είναι άμεσα διαθέσιμες. Αυτές οι εκθέσεις μπορούν να ληφθούν από τα γεωργικά τμήματα των δημόσιων κρατικών πανεπιστημίων για να βοηθήσουν στην εκτίμηση της σκοπιμότητας της ίδρυσης επιχείρησης μικρών εκμεταλλεύσεων. Ως εκ τούτου, οι μικροί επενδυτές που επιθυμούν να δημιουργήσουν μια εκμετάλλευση ξυλείας, ένα λαχανικό, έναν αμπελώνα ή έναν οπωρώνα θα πρέπει να μπορούν να βρουν μια ολοκληρωμένη και έγκαιρη ανάλυση που να εξηγεί πώς να δημιουργήσουν αυτές τις πράξεις, το ποσό εργασίας που πιθανώς συνεπάγεται, απαιτούνται, το χρονικό διάστημα που απαιτείται για την επιστροφή της επένδυσης και η πιθανή απόδοση της επένδυσης που θα επιτύχει η επιχείρηση μικρού αγροκτήματος με την πάροδο του χρόνου.

Τέλος, και ίσως το πιο σημαντικό, οι επενδυτές πρέπει να κατανοήσουν ότι η επένδυση σε γη για τη λειτουργία μιας επιχείρησης μικρών εκμεταλλεύσεων είναι πιθανό να είναι ο πιο δύσκολος και επικίνδυνος τύπος επιχειρηματικού εγχειρήματος που μπορεί να επιδιωχθεί. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι, πέραν του κινδύνου που διαπιστώνεται σε όλες τις επιχειρηματικές προσπάθειες, οι γεωργικές δραστηριότητες αναλαμβάνουν πλήθος κινδύνων που δεν αντιμετωπίζουν οι μη γεωργικές επιχειρήσεις. Παραδείγματα είναι η απειλή μιας ποικιλίας ασθενειών των καλλιεργειών, η πιθανότητα μόλυνσης από επιβλαβείς οργανισμούς, ένα συνεχώς μεταβαλλόμενο περιβάλλον καιρικές συνθήκες και ασταθείς τιμές αγοράς. Για τους λόγους αυτούς, σε συνδυασμό με το γεγονός ότι η λειτουργία μιας επιχείρησης μικρής γεωργικής εκμετάλλευσης απαιτεί σημαντική φυσική δύναμη, αντοχή και πολύ έντονο εργασιακό ηθικό, η μεγάλη πλειοψηφία των επενδυτών δεν θα είναι σε θέση να χειριστεί όλες τις γεωργικές απαιτήσεις μια βιώσιμη βάση.

Η κατώτατη γραμμή της επένδυσης γης

Η αγορά πρώτων υλών είναι μια πολύ επικίνδυνη επένδυση, επειδή δεν θα δημιουργήσει εισόδημα και δεν μπορεί να δημιουργήσει κεφαλαιουχικό κέρδος όταν το ακίνητο πωλείται. Επιπλέον, η χρήση ενός δανείου αγροκτημάτων για αγορά γης είναι πολύ επικίνδυνο. Με αυτά τα σημεία συνιστάται ότι οι περισσότεροι μικροί επενδυτές που επιθυμούν να αποκτήσουν γη ή να εκμεταλλευτούν μια μικρή αγροτική επιχείρηση θα πρέπει να αξιοποιήσουν τη μεγάλη ποικιλία ETF και ETN που τώρα παρέχουν στους μικρούς επενδυτές ευκαιρίες που ήταν κάποτε διαθέσιμες για αντιστάθμιση κεφάλαια. Χρησιμοποιώντας αυτούς τους τύπους επενδυτικών προϊόντων, οι επενδυτές πρέπει να είναι σε θέση να εκπληρώσουν την επιθυμία τους για δραστηριότητες αναψυχής που σχετίζονται με τη γη, δημιουργώντας παράλληλα μια εύλογη απόδοση της επένδυσης με την πάροδο του χρόνου.