Συνταξιοδότηση: Η ενοικίαση έναντι της ιδιοκτησίας κατοικίας

Υπάρχουν σοβαροί λόγοι για την κατοχή ενός σπιτιού κατά τη συνταξιοδότηση. Υπάρχουν όμως και πολλά επιχειρήματα για την ενοικίαση. Το τελευταίο μπορεί να είναι λιγότερο δαπανηρό αν σημαίνει ότι δεν χρειάζεται να πληρώσετε για συντήρηση και επισκευές. Η κατοχή, ωστόσο, μπορεί να είναι λιγότερο αγχωτική, αν δεν χρειάζεται να ανησυχείτε για έναν ιδιοκτήτη που αυξάνει το ενοίκιό σας.

Όποια και αν είναι η διαδρομή σας, το κόστος στέγασης θα είναι ένα από τα μηνιαία σας έξοδα στη συνταξιοδότηση. Εδώ είναι μερικοί παράγοντες που πρέπει να λάβετε υπόψη όταν κάνετε μια απόφαση rent-versus-buy.

Βασικές τακτικές

• Τα έξοδα στέγασης θα είναι μέρος του προϋπολογισμού σας συνταξιοδότησης, είτε το ενοίκιό σας είτε το δικό σας.
• Οι διακυμάνσεις στην αγοραία αξία, τα απροσδόκητα έξοδα συντήρησης και οι ασφαλιστικές αφαιρέσεις μπορούν να αυξήσουν το κόστος ιδιοκτησίας.
• Αν και τα σπίτια μπορούν να είναι πολύτιμα περιουσιακά στοιχεία, δεν πρέπει να αγοράζονται κυρίως για επενδύσεις.
• Η κατοχή προσφορών προνόμια όπως η σταθερότητα, τα φορολογικά οφέλη και η ισότητα.
• Η ενοικίαση παρέχει περισσότερη ευελιξία και ρευστότητα, και θα ξοδεύετε λιγότερα χρήματα (και χρόνο) στη συντήρηση.

Αναμενόμενες προσδοκίες

Το πρώτο βήμα στην ανάλυση της ιδιοκατοίκησης έναντι της μίσθωσης είναι να καθορίσετε πόσα θέλετε / πρέπει να περάσετε μετά την πληρωμή των φόρων.

Ξεκινώντας με τις επιστροφές που κατατέθηκαν το 2019, το ενδιαφέρον για ειδικευμένα στεγαστικά δάνεια ύψους μέχρι 750.000 δολαρίων είναι εκπεστέο για ένα ζεύγος αρχειοθέτησης από κοινού. Οι κρατήσεις φόρου ακίνητης περιουσίας, μια φορά ένα τεράστιο όφελος για τους φορολογούμενους (ειδικά σε εύπορους χώρους), τώρα περιορίζεται στα 10.000 δολάρια.

Το να μπορείτε να αφαιρέσετε τους τόκους των στεγαστικών δανείων και τους φόρους ακίνητης ιδιοκτησίας σε ένα σπίτι που έχετε στην κατοχή σας σημαίνει ότι ο μηνιαίος προϋπολογισμός σας θα προχωρήσει περισσότερο επειδή θα πάρετε μερικά από τα χρήματά σας πίσω με τη μορφή ενός χρόνου έκπτωσης. Επειδή τα έξοδα μίσθωσης δεν εκπίπτουν από τη φορολογία, δεν απαιτούνται υπολογισμοί.

Για να υπολογίσετε την αξία ενός προϋπολογισμού προ φόρων όταν αγοράζετε ένα σπίτι, καθορίστε την οριακή φορολογική κατηγορία, αφαιρέστε το ποσοστό από το 1 και διαιρέστε τον προϋπολογισμό με αυτό το ποσό. Για παράδειγμα, ας πάρουμε ένα ζευγάρι που αρχειοθετεί από κοινού και βρίσκεται στο φόρο 22% για το 2019.

Κίνδυνοι που πρέπει να ληφθούν υπόψη

Θεωρητικά, η αγορά ενός σπιτιού σας δίνει περισσότερα χρήματα από την ενοικίαση. Αλλά η ιδιοκτησία κατοικιών συνεπάγεται επίσης σημαντικούς οικονομικούς κινδύνους. Θέματα όπως η διακύμανση της αγοραίας αξίας, τα απρόβλεπτα έξοδα συντήρησης και τα ασφαλιστικά έκπτωτα μπορούν να αυξήσουν το κόστος πέραν εκείνων της μίσθωσης. Και μην ξεχάσετε να σχεδιάσετε τον πληθωρισμό-ενοικιάσεις, τους φόρους και τα έξοδα ασφάλισης όλα ανεβαίνουν με την πάροδο του χρόνου.

Ένα άλλο σημαντικό ζήτημα είναι ο κίνδυνος συντήρησης που συνδέεται με την ιδιοκτησία. Η μίσθωση είναι σαν να αγοράζετε ένα ασφαλιστήριο συμβόλαιο έναντι της συντήρησης επειδή οι ενοικιαστές δεν έχουν καμία ευθύνη για τακτικά έξοδα συντήρησης, αποτυχίες εξοπλισμού ή καταστροφές όπως καταιγίδες ή πλημμύρες. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να ανησυχεί για αυτές τις απρόβλεπτες δαπάνες. Έτσι και οι ιδιοκτήτες σπιτιού.

Μια επενδυτική ευκαιρία;

Αν και η ακίνητη περιουσία μπορεί να προσφέρει καλές επενδυτικές ευκαιρίες, μια κατοικία δεν πρέπει να αγοραστεί μόνο για τον λόγο αυτό. Η στέγαση είναι ένα αναπόφευκτο κόστος διαβίωσης και η εκκαθάριση ενός επενδυτικού περιουσιακού στοιχείου δεν πρέπει να περιλαμβάνει την εύρεση ενός άλλου τόπου για να ζήσει κανείς. Οι συνταξιούχοι δεν πρέπει να επηρεάζουν καλύτερα την επένδυση από την κυριότητα όταν σχεδιάζουν τα έξοδα στέγης.

"Ένας από τους μεγαλύτερους μύθους της ιδιοκτησίας σπιτιού είναι ότι πρόκειται για επένδυση. Δεν είναι, "λέει ο Kirk Chisholm, διαχειριστής πλούτου στην Innovative Advisory Group στο Lexington της Μασαχουσέτης. "Η κατοχή ενός σπιτιού στο οποίο ζείτε είναι δαπάνη και όχι επένδυση. Μια επένδυση είναι αυτή που δημιουργεί ταμιακές ροές. Σίγουρα, υπάρχουν κάποια οφέλη από την κατοχή ενός σπιτιού, αλλά όταν υπολογίζετε το κόστος, συνδέοντας μεγάλα ποσά κεφαλαίου, έλλειψη ρευστότητας στο σπίτι και ότι οι τιμές των κατοικιών δεν ανεβαίνουν πάντα, επένδυση.'"

Για να χρησιμοποιήσετε πραγματικά ένα σπίτι ως επένδυση, ένας ιδιοκτήτης σπιτιού θα πρέπει να αγοράσει χαμηλά και να πουλήσει σπίτια υψηλής πώλησης και πώλησης ευκαιριακά. Με την πώληση ενός σπιτιού για κέρδος όταν οι τιμές είναι υψηλές, ωστόσο, κάποιος παίρνει την πιθανότητα να αποτιμηθεί από την αγορά εάν οι τιμές συνεχίσουν να αυξάνονται. Εκείνοι με σταθερό προϋπολογισμό, όπως οι περισσότεροι συνταξιούχοι, ενδέχεται να μην μπορούν να αγοράσουν άλλο σπίτι ή διαμέρισμα και θα βρεθούν αντιμέτωποι με ιδιοκτήτη

Με κάποιους τρόπους, η μίσθωση μπορεί να είναι το οικονομικό ισοδύναμο του shorting ενός αποθέματος. Αν πιστεύετε ότι οι τιμές των κατοικιών είναι χαμηλότερες, μπορείτε να νοικιάσετε μια κατοικία, να περιμένετε να πέσουν οι τιμές και να αγοράσετε ένα σπίτι αργότερα. Το να είσαι λάθος στην κατεύθυνση των τιμών των κατοικιών και να καταλήξεις να πληρώνεις υψηλότερη τιμή αγοράς είναι παρόμοιο με το να πληρώνεις υψηλότερη τιμή για ένα απόθεμα για να καλύψεις μια σύντομη θέση.

Εξαγορά και ρευστότητα

Άλλα οικονομικά οφέλη από το να είσαι μισθωτής περιλαμβάνουν την ελευθερία να ανησυχείς για τις συνθήκες της αγοράς κατοικίας και για τη ρευστότητα. Η πώληση ενός σπιτιού μπορεί να πάρει πολύ χρόνο. περιλαμβάνει επίσης πολλές γραφειοκρατικές πράξεις και οι περισσότεροι κτηματομεσίτες χρεώνουν προμήθεια μειώνοντας την απόδοση της επένδυσης. Η παρεμπόδιση αυτών των εμπλοκών όταν είναι καιρός να κινηθείτε μπορεί σίγουρα να αξίζει τον κόπο.

Ορισμένοι συνταξιούχοι ζουν αποκλειστικά με χρήματα συνταξιοδότησης - παροχές κοινωνικής ασφάλισης, αποζημιώσεις πρόωρης συνταξιοδότησης ή κυβερνητικό ή συνδικαλιστικό σχέδιο, επομένως δεν έχουν πάντα μεγάλα ποσά ρευστών μετρητών. Χωρίς επαρκή περιουσιακά στοιχεία στο περιθώριο για απροσδόκητα έξοδα, τα τακτικά έξοδα ιδιοκτησίας ενός σπιτιού θα μπορούσαν να είναι καταστροφικά.

Πλεονεκτήματα της ιδιοκτησίας

Εάν είστε ένα από το 70% των ιδιοκτητών σπιτιού που πηγαίνουν στη συνταξιοδότηση χωρίς υποθήκη, το θέμα της μίσθωσης έναντι της ιδιοκτησίας μπορεί να φαίνεται λιγότερο περίπλοκο στην αρχή. Ακόμα, το γεγονός ότι δεν έχετε καμιά πληρωμή κατ 'οίκον δεν το καθιστά αυτό μη κακό.

Θα πρέπει να εξετάσετε τους φόρους ακίνητης περιουσίας και τα έξοδα συντήρησης. Και, όσο μεγαλύτερο είναι το σπίτι σας, τόσο υψηλότερο θα είναι τα έξοδα συντήρησης.

Ακόμα, είναι εύκολο να βρούμε επιχειρήματα για τη διαμονή - ειδικά αν ζείτε σε ένα σπίτι που είστε τώρα (και δεν έχετε λόγο υγείας που πρέπει να φύγετε). Ακολουθούν μερικά άλλα βασικά επιχειρήματα.

Σταθερότητα

Αν είστε ιδιοκτήτης του σπιτιού σας, πιθανότατα θα έχετε μεγαλύτερη σταθερότητα και έλεγχο. Δεν θα χρειαστεί να ανησυχείτε για το ότι ένας ιδιοκτήτης χτύπησε το ενοίκιο. Ομοίως, ένας ιδιοκτήτης δεν μπορεί να πουλήσει την κατοικία έξω από κάτω σας. Εξακολουθείτε να έχετε τη δυνατότητα να μετακινηθείτε, αλλά θα είναι η απόφασή σας - όχι ο ιδιοκτήτης. Επίσης, δεν μπορείτε να αναδιαμορφώσετε μια μίσθωση, τουλάχιστον όχι χωρίς την άδεια του ιδιοκτήτη.

Δημιουργία μετοχικού κεφαλαίου

Για ορισμένους συνταξιούχους, είναι σημαντικό να αφήσετε μια κληρονομιά. Άλλοι επιθυμούν να χρησιμοποιήσουν συσσωρευμένες μετοχές για να βγάλουν δάνειο, πιστωτική γραμμή ή αντίστροφη υποθήκη. Αυτές είναι καταστάσεις στις οποίες η ιδιοκτησία έχει την πιο νόημα. Σε περιοχές όπου οι αξίες ακινήτων αυξάνονται ραγδαία, η κατοχή σας επιτρέπει να έχετε ένα περιουσιακό στοιχείο που εκτιμά. Και, φυσικά, σημαίνει επίσης ότι μπορείτε να αποφύγετε τις αυξήσεις ενοικίων που είναι τόσο συνηθισμένες στις καυτές αγορές ακινήτων.

Φορολογικά οφέλη

Ένα από τα οφέλη της homeownership είναι ότι μπορείτε να αφαιρέσετε τους τόκους των στεγαστικών δανείων και τους φόρους περιουσίας στις ομοσπονδιακές επιστροφές. αν και η φορολογική μεταρρύθμιση έχει μειώσει κάπως αυτά τα οφέλη, εξακολουθούν να υπάρχουν. Άλλες μειώσεις, συμπεριλαμβανομένων των σημείων υποθηκών, μπορούν όλα να μειώσουν το ποσό που οφείλετε στο IRS. Δεν έχετε κανένα από αυτά τα φορολογικά πλεονεκτήματα αν νοικιάσετε.

Συναισθήματα

Ο βαθμός στον οποίο είστε συναισθηματικά συνδεδεμένος με την ιδέα της ιδιοκτησίας σπιτιού είναι μια σημαντική, μη χρηματοοικονομική σκέψη.

Πλεονεκτήματα

• Μετοχικό κεφάλαιο

• Σταθερότητα

• Φορολογικές μειώσεις

Μειονεκτήματα

• Έξοδα συντήρησης, χρόνος

• Η έλλειψη ρευστότητας

• Φόροι ιδιοκτησίας

Πλεονεκτήματα της ενοικίασης

Η πώληση του σπιτιού σας και η μετακίνησή σας σε μια μίσθωση έχει τους πόντους της. Αν νοικιάζετε σήμερα γνωρίζετε αυτά τα οφέλη. Αλλά αν είστε ιδιοκτήτης σπιτιού που σκέφτεται να πηδάει το σκάφος, εδώ είναι μερικοί λόγοι που πρέπει να λάβετε υπόψη.

Ανοίξτε τις επιλογές

Η ενοικίαση μπορεί να έχει νόημα εάν είστε άδειο nester, έτοιμοι να μειώσετε το μέγεθος ή να είστε σίγουροι για το πού θα περάσετε τα έτη συνταξιοδότησής σας. Μπορεί να θέλετε να απομακρυνθείτε για καλύτερες καιρικές συνθήκες (ή χαμηλότερο κόστος ζωής) για μερικά χρόνια και να είστε σε θέση να επιστρέψετε εύκολα στην οικογένειά σας αργότερα.

Η υγεία σας - ή αυτή ενός μέλους της οικογένειας - μπορεί επίσης να είναι ένας παράγοντας εάν πιστεύετε ότι μπορεί να χρειαστεί να μετακινηθείτε σύντομα για να λάβετε ή να δώσετε προσοχή. Πολλές υποβοηθούμενες ζωντανές ή ανεξάρτητες κοινότητες διαβίωσης είναι μόνο ενοίκιο, αφήνοντάς σας χωρίς επιλογή αν εκεί θα ζήσετε.

Εάν τελειώσετε την ενοικίαση, μια μακροχρόνια μίσθωση θα μπορούσε να βοηθήσει να μειωθεί η αβεβαιότητα των αυξανόμενων ενοικίων.

Λιγότερο κόστος

Είναι σημαντικό να συγκρίνετε το κόστος μίσθωσης έναντι ιδιοκτησίας στον τόπο όπου σκοπεύετε να ζήσετε. Σύμφωνα με μια έκθεση της Trulia, η μίσθωση ήταν λιγότερο δαπανηρή σε 98 από τις 100 πόλεις με μεγάλο πληθυσμό κατοίκων 65 ετών και άνω. Αξίζει να σημειωθεί ότι στο Νότο, η ιδιοκτησία είναι συνήθως λιγότερο δαπανηρή από την ενοικίαση.

Λιγότερη Συντήρηση

Όταν νοικιάζετε, πιθανότατα δεν θα πρέπει να πληρώσετε για διαρθρωτική συντήρηση. Κατά μέσο όρο, οι ιδιοκτήτες σπιτιού δαπανούν μεταξύ 1% και 4% κάθε χρόνο για συντήρηση. Όσο μεγαλύτερος είναι το σπίτι, τόσο υψηλότερο είναι το ποσοστό. Μια προειδοποίηση: Βεβαιωθείτε ότι ο ιδιοκτήτης σας είναι υπεύθυνος για όλες (ή σχεδόν όλες) τις εργασίες συντήρησης και επισκευών, ειδικά αν νοικιάζετε ένα σπίτι.

Δεν είναι μόνο το κόστος. Καθώς μεγαλώνετε, η ικανότητά σας να κάνετε οποιαδήποτε από αυτές τις δουλειές σας θα μειωθεί αναπόφευκτα. Ίσως δεν θέλετε να ζήσετε κάπου που σας βρίσκει τακτικά να στέκεστε στις σκάλες για να αλλάξετε τους λαμπτήρες ή το φτυάρι του χιονιού από το πεζοδρόμιο. Αυτό είναι όταν ένα σούπερ ή κτίριο χειροτεχνία μπορεί πραγματικά να βοηθήσει.

Ελεύθερο Κεφάλαιο

Η ενοικίαση μπορεί να ελευθερώσει χρήματα που μπορείτε να επενδύσετε. Αυτό σας κρατά υγρό και μπορεί να αυξήσει το συνολικό εισόδημά σας κατά τη διάρκεια των ετών συνταξιοδότησής σας. Οι επενδύσεις αυξάνονται συχνά με ταχύτερο ρυθμό από ό, τι εκτιμά η ακίνητη περιουσία, καθιστώντας τους μια ακόμα καλύτερη χρήση των χρημάτων σας. Επίσης, η κυριότητα σας θέτει σε κίνδυνο σε περίπτωση άλλης συντριβής στην αγορά κατοικίας - κάτι που η ενοικίαση δεν κάνει.

Πλεονεκτήματα

• Ρευστότητα

• Μικρή δαπάνη συντήρησης, ευθύνη

• Ευελιξία στη μετακίνηση

• Λιγότερο κόστος, φόροι

Μειονεκτήματα

• Απρόβλεπτες αυξήσεις ενοικίου, έξωση

• Καμία ισότητα

• Δεν υπάρχουν φορολογικά οφέλη

• Αδυναμία προσαρμογής στο σπίτι

Η κατώτατη γραμμή

Για πολλούς ανθρώπους που πλησιάζουν τη συνταξιοδότησή τους, η απόφαση να κρατηθεί η οικογένεια ή να μειωθεί σε μικρότερο μέρος είναι δύσκολη. Εάν αποφασίσουν να μετακινηθούν, το άγχος και η δαπάνη που μπορεί να έρθει με την ιδιοκτησία σπιτιού έρχονται στο προσκήνιο. Το αν η ιδιοκτησία ή η ενοικίαση ενός σπιτιού κατά τη συνταξιοδότηση περιλαμβάνει διάφορους λόγους, όπως:

• Ποιος είναι ο προϋπολογισμός μετά τη φορολογία για την εκμίσθωση ή την ιδιοκτησία;
• Είναι το σπίτι μια πιθανή επενδυτική ευκαιρία ή απλά ένα άλλο έξοδο;
• Ποιοι είναι οι κίνδυνοι που αντιμετωπίζει η ιδιοκατοίκηση όσον αφορά το απροσδόκητο κόστος και ποιος μπορεί να αντέξει τον προϋπολογισμό;