Έλεγχος ενοικίασης
Ο έλεγχος ενοικίου είναι ένα κυβερνητικό πρόγραμμα που θέτει ένα όριο στο ποσό που ένας ιδιοκτήτης μπορεί να απαιτήσει για τη μίσθωση ενός σπιτιού ή για την ανανέωση μίσθωσης.
Οι νόμοι ελέγχου ενοικίασης συνήθως εκδίδονται από τους δήμους και οι λεπτομέρειες ποικίλλουν ευρέως. Όλα προορίζονται να διατηρήσουν το κόστος διαβίωσης για κατοίκους με χαμηλότερο εισόδημα.
Ο έλεγχος ενοικίου δεν είναι διαδεδομένος στις ΗΠΑ Σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη του Urban Institute, 182 δήμοι στις ΗΠΑ από περίπου 89.000 έχουν κανονισμούς ελέγχου ενοικίου και όλοι αυτοί βρίσκονταν στη Νέα Υόρκη, το New Jersey, την Καλιφόρνια, το Μέριλαντ ή την Ουάσινγκτον DC Στην πραγματικότητα, 37 κράτη έχουν νόμους που απαγορεύουν στις τοπικές κυβερνήσεις να θεσπίσουν μέτρα ελέγχου του ενοικίου.
Ωστόσο, το ζήτημα της ρύθμισης του μισθώματος έχει αναβιώσει τα τελευταία χρόνια, ιδιαίτερα στις πόλεις και στα κράτη όπου τα αυξανόμενα κόστη διαβίωσης σε συνδυασμό με τις στάσιμες μισθολογικές συντάξεις έχουν δημιουργήσει κρίση οικονομικής στέγασης για κατοίκους με μέτρια εισοδήματα και ηλικιωμένους με σταθερό εισόδημα.
Το Όρεγκον είναι το πρώτο κράτος στις ΗΠΑ που θεσπίζει έναν κρατικό νόμο για τον έλεγχο του ενοικίου. Ο νόμος, που υπεγράφη τον Μάρτιο του 2019, περιορίζει τις ετήσιες αυξήσεις των ενοικίων σε 7% συν την αύξηση του δείκτη τιμών καταναλωτή.
[Προσοχή: Οι υποστηρικτές του ελέγχου των ενοικίων, όπως το Urban Institute, υποστηρίζουν ότι οι έλεγχοι των τιμών μπορεί να είναι αποτελεσματικοί για τον πληθυσμό που στοχεύουν οι νόμοι.]
Πώς λειτουργεί ο Έλεγχος ενοικίων
Οι παλαιότεροι νόμοι για τον έλεγχο των ενοικίων στις ΗΠΑ χρονολογούνται στη δεκαετία του 1920 και συχνά έπαψαν να παγώνουν. Αυτές γενικά αποδείχθηκαν ανεφάρμοστες. Στη δεκαετία του 1970, η ιδέα του ελέγχου του ενοικίου ξεκίνησε και πάλι, αυτή τη φορά σε μια πιο μετριοπαθή μορφή που συχνά ονομάζεται σταθεροποίηση ενοικίου.
Για παράδειγμα, η Νέα Υόρκη έχει δύο προγράμματα ελέγχου ενοικίου:
- Το παλαιότερο πρόγραμμα ελέγχου μισθωμάτων βρίσκεται στο στάδιο της σταδιακής κατάργησης για δεκαετίες. Έθεσε αυστηρά όρια στις τιμές ενοικίασης, αλλά οι μόνοι μισθωτές που εξακολουθούν να καλύπτονται από το νόμο ζουν από το 1971 ή νωρίτερα σε κτίρια που είχαν κατασκευαστεί πριν από το 1947.
- Το πρόγραμμα σταθεροποίησης ενοικίου της δεκαετίας του 1970 ρυθμίζει τις τιμές στα μισά περίπου ενοίκια της πόλης. Τα ενοίκια μπορούν να αυξηθούν μόνο ετησίως, και οι επιτρεπόμενες ποσοστιαίες αυξήσεις καλύπτονται από ένα γραφείο στέγασης. Οι κανόνες και οι εξαιρέσεις είναι λαβυρινθικοί και διοικούνται από ένα συνδυασμό πόλεων και κρατικών φορέων.
Το υψηλό κόστος ζωής στη Νέα Υόρκη αναφέρεται συχνά ως επαρκής απόδειξη ότι ο έλεγχος του ενοικίου δεν λειτουργεί. Η μέση τιμή για ένα υπνοδωμάτιο στη Νέα Υόρκη ήταν $ 3.070 το 2018.
Οι υποστηρικτές του ελέγχου των ενοικίων, όπως το Urban Institute, υποστηρίζουν ότι οι έλεγχοι των τιμών μπορεί να είναι αποτελεσματικοί για τον πληθυσμό που στοχεύουν οι νόμοι. Δηλαδή, οι άνθρωποι με μέτριο εισόδημα και οι ηλικιωμένοι με σταθερό εισόδημα μπορεί να παραμείνουν στα σπίτια τους, ενώ η εξυγίανση αναγκάζει τις τιμές σε όλο τους τους χώρους.
Τα πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα του ελέγχου ενοικίασης
Ο έλεγχος ενοικίου ήταν πάντα αμφιλεγόμενος. Οι κανονισμοί ελέγχου του ενοικίου στις πόλεις σήμερα ρυθμίζουν συνήθως τις αυξήσεις των τιμών για ανανεώσεις μισθώσεων, όχι νέους ενοικιαστές. Αυτό έχει αναμφισβήτητα κάποια οφέλη για τους ιδιοκτήτες, οι οποίοι μπορούν να χρεώνουν ό, τι η αγορά θα φέρει σε κενά διαμερίσματα ή, στη χειρότερη περίπτωση, να κρατήσει τους ενοικιαστές που έχουν κάθε κίνητρο να μείνουν και να πληρώσουν το ενοίκιο εγκαίρως.
Τα κύρια επιχειρήματα κατά του ελέγχου μισθωμάτων περιλαμβάνουν:
- Ο έλεγχος του ενοικίου μειώνει την παροχή αξιοπρεπούς στέγης, δεδομένου ότι οι ιδιοκτήτες θα μετατρέπουν μάλλον ένα κτίριο σε κατοικίες ή θα το προσαρμόζουν στην εμπορική χρήση από το να τηρούν έναν νόμο ο οποίος περιορίζει τα κέρδη τους.
- Οι επενδύσεις σε νέες κατοικίες στεγάζονται να σταματήσουν.
- Η συντήρηση των κτιρίων υπό τον έλεγχο του μισθώματος είναι χαλαρή ή ανύπαρκτη λόγω της κακής απόδοσης της επένδυσης.
Τα κύρια επιχειρήματα για τη ρύθμιση περιλαμβάνουν:
- Οι τιμές ενοικίασης σε πολλές πόλεις των ΗΠΑ αυξάνονται πολύ πιο γρήγορα από τους μισθούς για θέσεις εργασίας με μέτριο εισόδημα.
- Ο έλεγχος ενοικίου επιτρέπει σε οικογένειες με μέτρια εισοδήματα και σε ηλικιωμένους με σταθερό εισόδημα να ζουν αξιοπρεπώς και χωρίς φόβο προσωπικής καταστροφής.
- Οι γειτονιές είναι ασφαλέστερες και πιο σταθερές, με βάση μακράς διάρκειας κατοίκους σε ενοικιαζόμενα διαμερίσματα.
Βασικές τακτικές
- Οι περισσότεροι νόμοι για τον έλεγχο του μισθώματος περιορίζουν το ποσό που ένας ιδιοκτήτης μπορεί να αυξήσει τα ενοίκια σε υπάρχοντες ενοικιαστές.
- Ο έλεγχος ενοικίασης είναι αμφιλεγόμενος. Στην πραγματικότητα, 37 κράτη έχουν νόμους που απαγορεύουν στις τοπικές κυβερνήσεις να θεσπίσουν τέτοια μέτρα.
- Το Όρεγκον έγινε το πρώτο κράτος στις ΗΠΑ για να θεσπίσει έναν κρατικό νόμο ελέγχου του ενοικίου το 2019.