Οι 6 φάσεις της αποκλεισμού
Πολλοί από εμάς είτε έχουν περάσει από τη διαδικασία αποκλεισμού, μια διαδικασία που επιτρέπει σε έναν δανειστή να ανακτήσει το οφειλόμενο ποσό σε ένα αθετημένο δάνειο πωλώντας ή παίρνοντας την ιδιοκτησία του ακινήτου από πρώτο χέρι ή γνωρίζοντας κάποιον που έχει.
ΣΕ ΦΩΤΟΓΡΑΦΙΕΣ: 6 Συμβουλές για την πώληση του σπιτιού σας σε μια κάτω αγορά
Η Realty Trac δημοσίευσε την Έκθεσή της για την Αγορά Αποκλεισμού των ΗΠΑ στις 15 Απριλίου 2010 για το πρώτο τρίμηνο του 2010. Η έκθεση, η οποία υπολογίζει τις κατασχέσεις αποκλεισμού, συμπεριλαμβανομένων των προκαταρκτικών ανακοινώσεων, των προγραμματισμένων δημοπρασιών και των τραπεζικών εκχωρήσεων, έδειξε ότι το πρώτο τρίμηνο συμμετείχαν 932.234 ακίνητα Αύξηση κατά 7% σε σχέση με το τελευταίο τρίμηνο του 2009 και αύξηση κατά 16% σε σχέση με το πρώτο τρίμηνο του 2009. Ένα εκπληκτικό σε κάθε 138 αμερικανικές κατοικίες έλαβε κατατεθεί κατά τη διάρκεια του τριμήνου. Εάν εσείς (ή ένας αγαπημένος σας) αντιμετωπίζετε αποκλεισμό, σιγουρευτείτε ότι καταλαβαίνετε τη διαδικασία. Ενώ η διαδικασία διαφέρει από κράτος σε κράτος, υπάρχουν συνήθως έξι φάσεις αποκλεισμού.
Φάση 1: Προκαταβολή πληρωμής
Μια καθυστέρηση πληρωμής εμφανίζεται όταν ο οφειλέτης έχει χάσει τουλάχιστον μία υποθήκη. Ο δανειστής θα στείλει μια αναπάντητη προειδοποίηση πληρωμής, αναφέροντας ότι δεν έχει ακόμη λάβει την πληρωμή του μήνα. Συνήθως, οι πληρωμές υποθηκών λήγουν την πρώτη ημέρα κάθε μήνα και πολλοί δανειστές προσφέρουν μια περίοδο χάριτος μέχρι τις 15 του μήνα. Μετά από αυτό, ο δανειστής μπορεί να χρεώσει ένα τέλος καθυστέρησης πληρωμής και να στείλει τη χαμένη προειδοποίηση πληρωμής.
Αφού χάσετε δύο πληρωμές, ο δανειστής μπορεί να στείλει μια επιστολή ζήτησης. Αυτό είναι πιο σοβαρό από μια αναπάντητη ειδοποίηση πληρωμής. Ωστόσο, σε αυτό το σημείο ο δανειστής είναι πιθανώς ακόμα πρόθυμος να συνεργαστεί με τον οφειλέτη για να κάνει ρυθμίσεις για να καλύψει τις πληρωμές. Ο οφειλέτης κανονικά θα πρέπει να καταβάλει τις καθυστερημένες πληρωμές εντός 30 ημερών ή να λάβει την επιστολή. (Όταν έχετε μια σκληρή οικονομική απόφαση για να κάνετε σχετικά με το σπίτι σας, βεβαιωθείτε ότι έχετε όλες τις πληροφορίες. Μάθετε περισσότερα στο Fend Off Foreclosure - With Bankruptcy; )
Φάση 2: Ανακοίνωση Προεπιλογής (NOD)
Μια ειδοποίηση για την προεπιλογή αποστέλλεται μετά από 90 ημέρες αναπάντητων πληρωμών. Σε ορισμένες πολιτείες, η Ανακοίνωση για την Προεπιλογή βρίσκεται τοποθετημένη στο σπίτι. Σε αυτό το σημείο, το δάνειο θα παραδοθεί στο τμήμα αποκλεισμού του δανειστή στον ίδιο νομό όπου βρίσκεται το ακίνητο. Ο δανειολήπτης ενημερώνεται ότι η ειδοποίηση θα καταγραφεί. Ο δανειστής θα δώσει συνήθως στον δανειολήπτη άλλες 90 ημέρες για να διευθετήσει τις πληρωμές και να επαναφέρει το δάνειο. Αυτό αναφέρεται ως περίοδος αποκατάστασης.
Φάση 3: Ανακοίνωση πώλησης του διαχειριστή
Εάν το δάνειο δεν έχει ενημερωθεί εντός 90 ημερών από την ανακοίνωση της αθέτησης υποχρέωσης πληρωμής, η καταχώριση της ανακοίνωσης για την πώληση του διαχειριστή θα καταγράφεται στο νομό όπου βρίσκεται το ακίνητο. Ο δανειστής πρέπει επίσης να δημοσιεύσει ανακοίνωση στην τοπική εφημερίδα για τρεις εβδομάδες αναφέροντας ότι το ακίνητο θα είναι διαθέσιμο σε δημόσιο πλειστηριασμό. Όλα τα ονόματα των ιδιοκτητών θα τυπωθούν στην ανακοίνωση και στην εφημερίδα, μαζί με τη νομική περιγραφή του ακινήτου, τη διεύθυνση της ιδιοκτησίας και πότε και πού θα πραγματοποιηθεί η πώληση.
Φάση 4: Πώληση του διαχειριστή
Το ακίνητο είναι τοποθετημένο σε δημόσιο πλειστηριασμό και θα απονεμηθεί στον πλειοδότη που πληροί όλες τις απαραίτητες προϋποθέσεις. Ο δανειστής (ή η εταιρεία που εκπροσωπεί τον δανειστή) θα υπολογίσει μια αρχική προσφορά βάσει της αξίας του ανεξόφλητου δανείου, τυχόν εμπράγματων δικαιωμάτων και τυχόν μη καταβληθέντων φόρων και οποιωνδήποτε εξόδων που σχετίζονται με την πώληση. Μόλις επιβεβαιωθεί ο υψηλότερος πλειοδότης και ολοκληρωθεί η Πώληση του Διαχειριστή, θα δοθεί στον κερδισμένο πλειοδότη εντολή διαχειριστή μετά την πώληση. Στη συνέχεια το ακίνητο ανήκει στον αγοραστή, ο οποίος δικαιούται άμεση κατοχή.
Φάση 5: Ιδιοκτησία ακινήτων (REO)
Εάν το ακίνητο δεν πωληθεί κατά τη διάρκεια της δημόσιας δημοπρασίας, ο δανειστής θα γίνει ο ιδιοκτήτης και θα προσπαθήσει να πωλήσει το ακίνητο μόνο του, μέσω μεσίτη ή με τη βοήθεια ενός διαχειριστή REO Asset Manager. Αυτές οι ιδιότητες συχνά αναφέρονται ως "ιδιοκτησία τράπεζας". Ο δανειστής μπορεί να αφαιρέσει μερικές από τις εμπράγματες και άλλες δαπάνες σε μια προσπάθεια να καταστήσει το ακίνητο ελκυστικότερο.
Φάση 6: Εξαίρεση
Ο δανειολήπτης μπορεί συχνά να μείνει στο σπίτι μέχρι να πωληθεί είτε μέσω δημόσιου πλειστηριασμού είτε αργότερα ως REO ιδιοκτησίας. Σε αυτό το σημείο, αποστέλλεται μια ειδοποίηση έξωσης ζητώντας από τα άτομα να εκκενώσουν τους χώρους αμέσως. Μπορούν να παρασχεθούν αρκετές ημέρες για να δοθεί στους επιβάτες επαρκής χρόνος για να αφαιρέσουν τα προσωπικά τους αντικείμενα και στη συνέχεια τυπικά ο τοπικός σερίφης θα επισκεφθεί την ιδιοκτησία και θα αφαιρέσει τους ανθρώπους και τα υπόλοιπα αντικείμενα. Οποιαδήποτε αντικείμενα μπορούν να αποθηκευτούν και να ανακτηθούν αργότερα έναντι αμοιβής. (Είναι μια δύσκολη επιλογή, αλλά μερικοί άνθρωποι θα αναγκαστούν να αποκλείσουν, άλλοι δεν θα βρουν ποιοι παράγοντες είναι πιθανό να κάνουν τη διαφορά σε ότι θα περάσετε μακριά από το σπίτι σας; )
Η κατώτατη γραμμή
Καθ 'όλη τη διαδικασία αποκλεισμού, πολλοί δανειστές θα προσπαθήσουν να κάνουν ρυθμίσεις για τον οφειλέτη να πιαστεί με το δάνειο και να αποφύγει έναν αποκλεισμό. Το προφανές πρόβλημα είναι ότι όταν ένας δανειολήπτης δεν μπορεί να καλύψει μια πληρωμή, γίνεται ολοένα και πιο δύσκολη η κάλυψη πολλαπλών πληρωμών. Αν υπάρχει πιθανότητα να καλύψετε τις πληρωμές - για παράδειγμα, μόλις ξεκινήσατε μια νέα δουλειά μετά από μια περίοδο ανεργίας - αξίζει να μιλήσετε με τον δανειστή σας. Εάν ένας αποκλεισμός είναι αναπόφευκτος, γνωρίζοντας τι να περιμένετε σε όλη τη διαδικασία μπορεί να σας βοηθήσει να προετοιμαστείτε για τις έξι φάσεις αποκλεισμού. (Για να μάθετε περισσότερα, ανατρέξτε στην ενότητα Αποθήκευση του σπιτιού σας από αποκλεισμό .)
Αισθάνεστε απροειδοποίητα; Διαβάστε τις οικονομικές ειδήσεις αυτής της εβδομάδας στο Water Cooler Finance: Ο στρατός του Buffett και η Ελλάδα συνεχίζουν να πέφτουν .