Ο δρόμος REIT

Η αφθονία των επενδυτικών οχημάτων εκεί έξω δημιουργεί μια πρόκληση για τον μέσο επενδυτή που προσπαθεί να κατανοήσει αυτό που είναι όλοι. Τα αποθέματα αποτελούν τον κύριο άξονα της επένδυσης, τα ομόλογα ήταν πάντα ο ασφαλής χώρος για να σταθμεύσουν τα χρήματά σας, οι επιλογές έχουν αυξημένη μόχλευση για τους κερδοσκόπους και τα αμοιβαία κεφάλαια θεωρούνται ένα από τα ευκολότερα μέσα για τους επενδυτές. Ένας τύπος επένδυσης που δεν εμπίπτει σε αυτές τις κατηγορίες και συχνά παραβλέπεται είναι η εμπιστοσύνη επενδύσεων σε ακίνητα ή η REIT.

Βασικές τακτικές

• Ένα trust trust (REIT) είναι μια εταιρεία που κατέχει, εκμεταλλεύεται ή χρηματοδοτεί εισοδήματα που παράγουν ιδιότητες.
• Η Equity REITs κατέχει και διαχειρίζεται ακίνητα.
• Η υποθήκη REITs κατέχει ή εμπορεύεται ενυπόθηκα δάνεια και ενυπόθηκα χρεόγραφα.
• Τα REITs δημιουργούν ένα σταθερό εισόδημα για τους επενδυτές, αλλά δεν προσφέρουν καμιά συμβολή στην ανατίμηση του κεφαλαίου.
• Οι περισσότερες εταιρείες REIT διαπραγματεύονται δημόσια όπως τα αποθέματα, καθιστώντας τους εξαιρετικά ρευστοποιήσιμες - σε αντίθεση με τις περισσότερες επενδύσεις σε ακίνητα.

Τι είναι το REIT;

Μια εταιρεία εμπιστοσύνης REIT που συγκεντρώνει μια λίμνη χρημάτων μέσω μιας αρχικής δημόσιας προσφοράς (IPO), η οποία στη συνέχεια χρησιμοποιείται για την αγορά, ανάπτυξη, διαχείριση και πώληση περιουσιακών στοιχείων σε ακίνητα. Η δημόσια εγγραφή είναι ταυτόσημη με οποιαδήποτε άλλη προσφορά ασφάλειας με πολλούς από τους ίδιους κανόνες σχετικά με τα ενημερωτικά δελτία, τις απαιτήσεις υποβολής εκθέσεων και τους κανονισμούς. Ωστόσο, αντί να αγοράζει μετοχές σε μία μόνο εταιρεία, ο ιδιοκτήτης μιας μονάδας REIT αγοράζει ένα τμήμα μιας διαχειριζόμενης ομάδας ακινήτων. Αυτή η ομάδα ακινήτων παράγει έσοδα μέσω μίσθωσης, χρηματοδοτικής μίσθωσης και πώλησης ακινήτων και τα διανέμει απευθείας στον κάτοχο της REIT σε τακτική βάση. (Για περισσότερες επεξηγήσεις, διαβάστε το άρθρο μας: Τι είναι τα REIT; )

Τύποι REIT

Τα REIT, όπως και οι περισσότερες επενδύσεις, έρχονται σε διάφορες γεύσεις. Αυτά τα κεφάλαια έχουν ταξινομήσεις που υποδεικνύουν τον τύπο δραστηριότητας που κάνουν και μπορούν να ταξινομηθούν περαιτέρω ανάλογα με τον τρόπο αγοράς και πώλησης των μετοχών τους.

Το Equity REIT είναι η πιο κοινή μορφή επιχείρησης. Αυτές οι οντότητες αγοράζουν, κατέχουν και διαχειρίζονται έσοδα που παράγουν ακίνητα. Τα έσοδα προέρχονται κυρίως από τα ενοίκια και όχι από τη μεταπώληση των ιδιοτήτων του χαρτοφυλακίου.

Τα Στεγαστικά REITs, γνωστά και ως mREIT, δανείζουν χρήματα στους ιδιοκτήτες ακινήτων και τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Ο δανεισμός μπορεί να γίνει είτε απευθείας μέσω υποθηκών και δανείων είτε έμμεσα μέσω της απόκτησης τίτλων που εξασφαλίζονται με υποθήκες (MBS). Τα MBS είναι επενδύσεις που κατέχουν πιστώσεις που χορηγούνται από κυβερνητικές επιχειρήσεις (GSEs). Τα κέρδη τους προέρχονται κυρίως από το καθαρό επιτοκιακό περιθώριο - τη διαφορά μεταξύ του επιτοκίου που αποκομίζουν τα ενυπόθηκα δάνεια και του κόστους χρηματοδότησης αυτών των δανείων. Λόγω της έμφασης που επικεντρώνεται στην υποθήκη αυτού του REIT, είναι δυνητικά ευαίσθητες στις αυξήσεις των επιτοκίων.

Οι εταιρείες υβριδικών εταιρειών REIT κατέχουν τόσο τα ακίνητα όσο και τα στεγαστικά δάνεια στα χαρτοφυλάκιά τους. Ανάλογα με την αναφερθείσα επενδυτική εστίαση της οντότητας, μπορούν να ζυγίσουν το χαρτοφυλάκιο σε περισσότερες περιουσίες ή περισσότερες υποθήκες.

Πλεονεκτήματα

Όταν αγοράζετε ένα μερίδιο της REIT, ουσιαστικά αγοράζετε ένα φυσικό περιουσιακό στοιχείο με μακρά αναμενόμενη διάρκεια ζωής και πιθανότητα εισοδήματος μέσω ενοικίου και ανατίμησης ακινήτων. Αυτό έρχεται σε αντίθεση με τις κοινές μετοχές, όπου οι επενδυτές αγοράζουν το δικαίωμα συμμετοχής στην κερδοφορία της εταιρείας μέσω της κυριότητας. Κατά την αγορά ενός REIT, δεν παίρνετε μόνο ένα πραγματικό μερίδιο στην ιδιοκτησία της ιδιοκτησίας μέσω αυξήσεων και μειώσεων της αξίας, αλλά κάποιος συμμετέχει επίσης στο εισόδημα που παράγεται από το ακίνητο. Αυτό δημιουργεί ένα κομμάτι ασφαλούς δικτύου για τους επενδυτές, καθώς θα έχουν πάντοτε δικαιώματα επί του περιουσιακού στοιχείου που βασίζεται στην εμπιστοσύνη, απολαμβάνοντας τα οφέλη του εισοδήματός τους.

Ένα άλλο πλεονέκτημα που παρέχει αυτό το προϊόν στον μέσο επενδυτή είναι η δυνατότητα να επενδύσει σε ακίνητα χωρίς τις κανονικά συνδεδεμένες μεγάλες κεφαλαιακές και εργασιακές απαιτήσεις. Επιπλέον, καθώς συγκεντρώνονται τα κεφάλαια αυτής της εμπιστοσύνης, δημιουργείται μεγαλύτερη διαφοροποίηση, καθώς οι εταιρείες εμπιστοσύνης μπορούν να αγοράσουν πολλά ακίνητα και να μειώσουν τις αρνητικές επιπτώσεις των προβλημάτων με ένα μόνο περιουσιακό στοιχείο. Οι μεμονωμένοι επενδυτές που προσπαθούν να μιμηθούν ένα REIT θα πρέπει να αγοράσουν και να διατηρήσουν ένα μεγάλο αριθμό επενδυτικών ακινήτων και αυτό γενικά συνεπάγεται σημαντικό χρόνο και χρήμα σε μια επένδυση που δεν μπορεί εύκολα να ρευστοποιηθεί. Κατά την αγορά ενός REIT, η επένδυση κεφαλαίου περιορίζεται στην τιμή της μονάδας, το ποσό της επένδυσης που καταναλώνεται περιορίζεται στο ποσό της έρευνας που απαιτείται για να γίνει η σωστή επένδυση και οι μετοχές είναι ρευστοποιήσιμες σε τακτικές χρηματιστηριακές αγορές.

Το τελικό και ίσως το σημαντικότερο πλεονέκτημα που παρέχουν τα REIT είναι η απαίτησή τους να διανέμουν σχεδόν το 90% του ετήσιου φορολογητέου εισοδήματός τους που δημιουργείται από ακίνητα που παράγουν έσοδα στους μετόχους τους. Το ποσό αυτό εκπίπτει σε εταιρικό επίπεδο και γενικά φορολογείται σε προσωπικό επίπεδο. Έτσι, σε αντίθεση με τα μερίσματα, υπάρχει μόνο ένα επίπεδο φορολογίας για τις διανομές που καταβάλλονται στους επενδυτές. Αυτός ο υψηλός βαθμός διανομής σημαίνει ότι ο κάτοχος ενός REIT συμμετέχει σε μεγάλο βαθμό στην κερδοφορία της διαχείρισης και της περιουσίας εντός του καταπιστεύματος, σε αντίθεση με την κοινή μετοχική ιδιοκτησία, όπου η εταιρεία και το συμβούλιο της αποφασίζουν εάν διανέμονται ή όχι υπερβάλλοντα μετρητά στον μέτοχο.

Επιλέγοντας το σωστό REIT

Όπως και με οποιαδήποτε επένδυση, θα πρέπει να κάνετε την εργασία σας πριν αποφασίσετε ποιο REIT να αγοράσετε. Υπάρχουν μερικά προφανή σημάδια που πρέπει να εξετάσετε πριν λάβετε την απόφαση:

1. Διαχείριση
Είναι πάντα σημαντικό όταν αγοράζετε σε ένα καταπίστευμα ή διαχειριζόμενη ομάδα περιουσιακών στοιχείων για να καταλάβετε και να γνωρίζετε τα ιστορικά στοιχεία των διαχειριστών και της ομάδας τους. Η κερδοφορία και η ανατίμηση του ενεργητικού συνδέονται στενά με την ικανότητα του διαχειριστή να επιλέγει τις σωστές επενδύσεις και να αποφασίζει για τις καλύτερες στρατηγικές. Όταν επιλέγετε τι REIT να επενδύσετε, βεβαιωθείτε ότι γνωρίζετε την ομάδα διαχείρισης και το ιστορικό τους. Ελέγξτε για να δείτε πώς αντισταθμίζονται. Εάν βασίζεται στην απόδοση, οι πιθανότητες είναι ότι αναζητούν και τα καλύτερα συμφέροντά σας.

2. Διαφοροποίηση
Τα REITs εμπιστεύονται την κυριότητα ιδιοκτησίας. Καθώς οι αγορές ακινήτων κυμαίνονται ανάλογα με τον τόπο και τον τύπο ακίνητης περιουσίας, είναι σημαντικό το γεγονός ότι η REIT που αποφασίζετε να αγοράσετε είναι σωστά διαφοροποιημένη. Εάν η REIT επενδύσει σε μεγάλο βαθμό σε εμπορικά ακίνητα και υπάρχει πτώση των ποσοστών πληρότητας, τότε θα αντιμετωπίσετε σοβαρά προβλήματα. Η διαφοροποίηση σημαίνει επίσης ότι η εμπιστοσύνη έχει επαρκή πρόσβαση στα κεφάλαια για τη χρηματοδότηση των μελλοντικών αναπτυξιακών πρωτοβουλιών και την κατάλληλη μόχλευση για την αύξηση των αποδόσεων.

3. Κέρδη
Το τελευταίο στοιχείο που πρέπει να εξετάσετε πριν αγοράσετε σε ένα συγκεκριμένο REIT είναι τα κεφάλαιά του από λειτουργίες και μετρητά διαθέσιμα για διανομή. Αυτοί οι αριθμοί είναι σημαντικοί καθώς μετρούν τη συνολική απόδοση της REIT, η οποία με τη σειρά της μεταφράζεται στα χρήματα που μεταφέρονται στους επενδυτές. Προσέξτε να μην χρησιμοποιείτε τους κανονικούς αριθμούς εισοδήματος που παράγει η REIT, καθώς θα περιλαμβάνουν οποιαδήποτε απόσβεση ακινήτων και έτσι να αλλάξετε τους αριθμούς. Αυτοί οι αριθμοί είναι χρήσιμοι μόνο αν έχετε ήδη εξετάσει προσεκτικά τα άλλα δύο σημεία, δεδομένου ότι είναι πιθανό ότι το REIT μπορεί να βιώνει ανώμαλες αποδόσεις λόγω των συνθηκών της αγοράς ακινήτων ή της τύχης της διοίκησης στην επιλογή επενδύσεων. (Για περισσότερες πληροφορίες, ανατρέξτε στο Πώς μπορείτε να αξιολογήσετε το REIT .)

Η κατώτατη γραμμή

Με τόσους πολλούς διαφορετικούς τρόπους να επενδύσετε τα χρήματά σας, είναι σημαντικό ότι οποιαδήποτε απόφαση κάνετε είναι καλά ενημερωμένη. Αυτό ισχύει για μετοχές, ομόλογα, αμοιβαία κεφάλαια, REIT ή οποιαδήποτε άλλη επένδυση. Παρόλα αυτά, τα REITs έχουν μερικά ενδιαφέροντα χαρακτηριστικά που μπορεί να ταιριάζουν στο χαρτοφυλάκιό σας.