Αναχρηματοδότηση του δανείου σας για το μετοχικό σας κεφάλαιο: Οδηγός οδηγιών
Θα μπορούσατε να σκεφτείτε για την αναχρηματοδότηση του δικού σας δανείου συμμετοχικού κεφαλαίου για διάφορους λόγους. Ίσως θελήσετε να μειώσετε την μηνιαία πληρωμή σας, κερδίζοντας χαμηλότερο επιτόκιο ή επεκτείνοντας τη διάρκεια του δανείου σας. Ίσως θελήσετε να συντομεύσετε τη διάρκεια του δανείου σας, ώστε να πληρώσετε λιγότερο τόκους μακροπρόθεσμα και να απαλλαγείτε από χρέη νωρίτερα. Ίσως θελήσετε ακόμη και να πάρετε περισσότερα μετρητά από το σπίτι σας. Όποια και αν είναι η αιτία σας, εδώ είναι οι επιλογές σας και τα βήματα που πρέπει να λάβετε σε κάθε περίπτωση.
Επιλογή 1: Εκτελέστε αναχρηματοδότηση
Μια αναχρηματοδότηση εκκαθάρισης του σπιτιού σας μπορεί να είναι ένας καλός τρόπος για να αναχρηματοδοτήσει ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης εάν θέλετε επίσης να αναχρηματοδοτήσετε την πρώτη σας υποθήκη. Όταν το νέο σας δάνειο κλείνει, μέρος των εσόδων θα πάει προς την αποπληρωμή της πρώτης σας υποθήκης και το τμήμα εξαργύρωσης θα εξοφλήσει το παλιό σας δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης. Εάν έχετε αρκετό μετοχικό κεφάλαιο, ίσως έχετε τη δυνατότητα να προσθέσετε επιπλέον μετρητά.
Γιατί αυτή η επιλογή μπορεί να είναι η σωστή
Ρωτήστε τον εαυτό σας αυτές τις ερωτήσεις όταν εξετάζετε εάν έχει νόημα να αναχρηματοδοτήσετε την πρώτη σας υποθήκη: Έχετε ένα δάνειο μεταβλητού επιτοκίου που θέλετε να μετατραπεί σε δάνειο σταθερού επιτοκίου πριν από την άνοδο των επιτοκίων; Έχετε δάνειο σταθερού επιτοκίου με υψηλότερο επιτόκιο από αυτό που θα μπορούσατε να πάρετε σήμερα; Έχετε ένα δάνειο της Federal Housing Administration (FHA) που ήταν το μόνο πράγμα που θα μπορούσατε να πληροίτε τότε, αλλά τώρα οι συνθήκες σας έχουν βελτιωθεί και θα θέλατε να έχετε ένα λιγότερο ακριβό συμβατικό δάνειο χωρίς ασφάλιση υποθηκών;
Ακριβώς όπως υπάρχουν πολλοί λόγοι που μπορεί να θέλετε να αναχρηματοδοτήσετε ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης, υπάρχουν πολλοί λόγοι που ίσως θέλετε να αναχρηματοδοτήσετε την πρώτη σας υποθήκη. Η εξοικονόμηση χρημάτων ή η έξοδος από ένα μη βιώσιμο δάνειο σε ένα που μπορείτε καλύτερα να διαχειριστείτε πρέπει να είναι οι βασικές σας εκτιμήσεις.
Προσδιορισμός επιλεξιμότητας
Για να έχετε δικαίωμα αναχρηματοδότησης, πρέπει να είστε κύριος του σπιτιού για τουλάχιστον έξι μήνες. Θα χρειαστεί να έχετε αρκετό εγχώριο μετοχικό κεφάλαιο για να εξοφλήσετε το κύριο υπόλοιπο της πρώτης σας υποθήκης, να εξοφλήσετε αυτό που οφείλετε στο δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης και εξακολουθείτε να έχετε μερίδιο 20% στο σπίτι σας.
Οι δανειστές πωλούν συνήθως τα ενυπόθηκα δάνεια που προέρχονται από τους Fannie Mae ή Freddie Mac. Για να γίνει αυτό, πρέπει να ακολουθήσουν τις οδηγίες δανεισμού της Fannie ή Freddie. Η Fannie δεν θα αγοράσει δάνεια αναχρηματοδότησης σε μονοκατοικία (δηλαδή το σπίτι σας) με αναλογία δανείου προς αξία (LTV) υψηλότερη από 80%. Αν έχετε δάνειο υψηλής ισορροπίας (τα όρια διαφέρουν ανάλογα με το νομό), ο λόγος LTV σας δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερος από 60%. Αν έχετε καταχωρίσει την κατοικία σας προς πώληση το τελευταίο εξάμηνο, ο μέγιστος επιτρεπόμενος λόγος δανείου προς αξία είναι 70%.
Θα χρειαστεί επίσης ένα ελάχιστο πιστωτικό αποτέλεσμα από 640 έως 680, ανάλογα με το λόγο δανείου σας προς αξία. Καταλάβετε ότι οι δανειστές μπορούν να έχουν τα δικά τους, αυστηρότερα πρότυπα και να απαιτούν υψηλότερο πιστωτικό αποτέλεσμα.
Απαιτήσεις από δάνειο σε αξία: Ένα παράδειγμα
Ακολουθεί ένα παράδειγμα για το πώς οι απαιτήσεις δανείου προς αξία δουλεύουν σε μια τυπική αναχρηματοδότηση που απαιτεί 80% LTV. Εάν το σπίτι σας αξίζει 300.000 δολάρια, θα χρειαστεί να έχετε 60.000 δολάρια στα ίδια κεφάλαια μετά από να κάνετε μια ρευστοποίηση. Αυτό σημαίνει ότι η πρώτη σας υποθήκη συν το δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης δεν μπορεί να ανέρχεται συνολικά σε περισσότερα από 240.000 δολάρια. Είναι καλό να κατανοήσετε τον τρόπο με τον οποίο λειτουργεί ο υπολογισμός, αλλά μπορείτε να χρησιμοποιήσετε μια ηλεκτρονική αριθμομηχανή αναχρηματοδότησης για να κάνετε γρήγορα τα μαθηματικά για την κατάστασή σας. Για να μάθετε πόση μετοχή έχετε, ο δανειστής σας θα διατάξει μια αξιολόγηση, η οποία θα σας κοστίσει μερικές εκατοντάδες δολάρια.
Κόστος κλεισίματος
Το μειονέκτημα της επιλογής της επιλογής εξαργύρωσης είναι ότι τα έξοδα κλεισίματος που συνδέονται με μια πρώτη υποθήκη είναι συνήθως πολύ υψηλότερα από αυτά που συνδέονται με ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης. Αν αναχρηματοδοτείτε για να εξοικονομήσετε χρήματα, θα χρειαστεί να υπολογίσετε την περίοδο απομείωσης και να δείτε πόσους μήνες θα χρειαστείτε για να λάβετε το νέο δάνειο πριν προχωρήσετε μετά το κλείσιμο του κόστους. Όσο πιο σύντομη είναι η περίοδος ισοστάθμισης, τόσο το καλύτερο.
Ο δανειστής σας μπορεί να σας επιτρέψει να χρηματοδοτήσετε το κόστος κλεισίματος, το οποίο διευκολύνει το τσίμπημα αυτών των πρόσθετων εξόδων σε σύντομο χρονικό διάστημα. Αλλά αν ο στόχος σας είναι να ξοδέψετε λιγότερα μακροπρόθεσμα, πληρώστε τα μπροστά. Διαφορετικά, θα πληρώνετε τόκους από αυτούς μέχρι να εξοφληθεί το δάνειό σας.
Μια άλλη δυνατότητα, εάν αναχρηματοδοτείτε ένα σχετικά μικρό υπόλοιπο στεγαστικών δανείων, είναι να βρείτε έναν δανειστή που προσφέρει ένα ειδικό προϊόν. Η αμερικανική τράπεζα, για παράδειγμα, προσφέρει μια έξυπνη αναχρηματοδότηση για υπόλοιπα κάτω των 150.000 δολαρίων χωρίς κόστος κλεισίματος.
Επιλογή 2: Αναχρηματοδότηση σε νέο δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης
Εάν είστε ευχαριστημένοι με την πρώτη υποθήκη σας, θα θελήσετε να εξετάσετε την αναχρηματοδότηση με ένα νέο δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης.
Γιατί αυτή η επιλογή μπορεί να είναι η σωστή
Ίσως θελήσετε να πάρετε ένα νέο δάνειο με το ίδιο ποσό με αυτό που οφείλετε στο τρέχον δάνειό σας για να εξοικονομήσετε χρήματα με χαμηλότερο επιτόκιο ή / και βραχύτερη διάρκεια. Μπορεί να σας ενδιαφέρει ένα νέο δάνειο για μεγαλύτερο ποσό αν θέλετε να δανειστείτε για να καλύψετε τα νέα έξοδα. Ή ίσως θελήσετε να πάρετε ένα νέο δάνειο με πιο μακροπρόθεσμη προθεσμία για να κάνετε τις μηνιαίες σας πληρωμές πιο προσιτές, έχοντας κατά νου ότι θα πληρώσετε μεγαλύτερο ενδιαφέρον μακροπρόθεσμα με αυτόν τον τρόπο. Αλλά είναι μια καλύτερη επιλογή από την αδυναμία πληρωμής του υφιστάμενου δανείου σας εάν έχετε πρόβλημα με την πραγματοποίηση των πληρωμών.
Προσδιορισμός επιλεξιμότητας
Και πάλι, θα πρέπει να πληρούν τις ελάχιστες απαιτήσεις δανείου προς αξία για να πληρούν τις προϋποθέσεις, αλλά αυτές οι απαιτήσεις είναι χαμηλότερες για τα δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης παρά για μια αναχρηματοδότηση εκταμίευσης. Οι απαιτήσεις ποικίλλουν ανάλογα με τον δανειστή, αλλά αν ανήκετε σε μια πιστωτική ένωση, για παράδειγμα, ίσως μπορέσετε να δανειστείτε έως και 90% ή και 100% της αξίας του σπιτιού σας, ειδικά εάν έχετε εξαιρετικές συνθήκες πίστωσης και δανεισμού.
Θα χρειαστείτε ένα πιστωτικό αποτέλεσμα τουλάχιστον 620 για ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης, αν και το επιτόκιο σας θα είναι αρκετά υψηλό με ένα σκορ που είναι χαμηλό. Οι καλύτερες τιμές πηγαίνουν στους δανειολήπτες με αποτελέσματα 740 ή υψηλότερα. Οι δανειστές πληρώνουν συχνά τα περισσότερα ή όλα τα έξοδα κλεισίματος για ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης, εκτός εάν κλείσετε το δάνειο νωρίς, μέσα στους πρώτους 24 έως 36 μήνες, οπότε θα πρέπει να επιστρέψετε τον δανειστή αρκετές εκατοντάδες έως μερικές χιλιάδες δολάρια για το κόστος κλεισίματος, ανάλογα με την τοποθεσία και το μέγεθος του δανείου σας.
Συγκρίνοντας ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης με αναχρηματοδότηση εκταμίευσης
Θα χρειαστεί να λάβετε αποσπάσματα από διάφορους δανειστές για να δείτε πώς το επιτόκιο για ένα νέο δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης συγκρίνεται με την πραγματοποίηση ενός refi cash-out, υποθέτοντας ότι σας ενδιαφέρει και δικαιούστε και τις δύο επιλογές. Σε γενικές γραμμές, τα δάνεια εγχώριας δικαιοσύνης και τα ρευστά διαθέσιμα έχουν υψηλότερα επιτόκια από την απλή αναχρηματοδότηση μιας πρώτης υποθήκης. Μια αναχρηματοδότηση εκταμίευσης έχει μερικές φορές υψηλότερο επιτόκιο από ένα δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης. Και στις δύο περιπτώσεις, το επιτόκιο θα εξαρτηθεί από το λόγο δανείου σας προς αξία και την πιστοληπτική σας ικανότητα.
Με είτε την αναχρηματοδότηση εκταμίευσης είτε το νέο δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης, θα πρέπει να πληρούν όλα τα συνήθη πρότυπα πιστοποίησης υποθηκών, όπως επαρκές εισόδημα και χαμηλό χρέος για να κάνουν τις προτεινόμενες μηνιαίες πληρωμές, σταθερό ιστορικό απασχόλησης και καλό πιστωτικό αποτέλεσμα. Θα χρειαστεί επίσης να υποβάλετε τεκμηρίωση για να επωφεληθείτε οικονομικά.
Συγκεντρώστε τις δύο πιο πρόσφατες τραπεζικές δηλώσεις σας, πληρώστε τα σμήνη, τα W-2s και τις ομοσπονδιακές φορολογικές δηλώσεις. ιδιοκτήτες σπιτιού-δηλώσεις ασφάλισης σελίδα? απαιτούμενη από τον δανειοδότη σελίδα δηλώσεων ασφάλισης πλημμυρών, κατά περίπτωση. και τις πιο πρόσφατες καταθέσεις δανείων και στεγαστικών δανείων. Να είστε έτοιμοι να παράσχετε άλλα έγγραφα, όπως τα ζητάει ο δανειολήπτης, ειδικά αν είστε αυτοαπασχολούμενος.
Η κατώτατη γραμμή
Τελικά, εναπόκειται στον δανειστή να καθορίσει εάν πληροίτε τις προϋποθέσεις για αναχρηματοδότηση εκταμίευσης ή νέο δάνειο εγχώριας δικαιοσύνης. Μπορεί να είστε κατάλληλος για ορισμένους δανειστές και όχι για άλλους, δεδομένου ότι τα πρότυπα δανεισμού ποικίλλουν κάπως. Κατάστημα γύρω με τράπεζες, μεσίτες υποθηκών, online δανειστές και πιστωτικές ενώσεις για να βρουν την καλύτερη διαπραγμάτευση. Και αν πρόκειται να αναχρηματοδοτήσετε, σιγουρευτείτε ότι χρησιμοποιείτε το προϊόν με σύνεση.