Κέρδη από το χρέος των ενυπόθηκων δανείων με MBS

Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ομοσπονδιακής Τράπεζας της Νέας Υόρκης, τα υπόλοιπα των ενυπόθηκων δανείων αποτελούσαν τη μεγαλύτερη συνιστώσα του χρέους των νοικοκυριών κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2018. Από τις 30 Ιουνίου, οι εκθέσεις καταναλωτικής πίστης έδειξαν συνολικά 9 τρισεκατομμύρια δολάρια σε χρεόγραφα ενυπόθηκων δανείων, 60 δισ. Δολάρια από το πρώτο τρίμηνο του έτους. Αν και τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων αναμένεται να αυξηθούν, η ζήτηση για στέγαση σε συνδυασμό με τη χαμηλή ανεργία μπορεί να εξακολουθήσει να τροφοδοτεί την αγορά ενυπόθηκων δανείων Αυτό σημαίνει ότι ο δανεισμός αυτός είναι υποχρεωμένος να επεκταθεί. Αυτή η κατάσταση δημιουργεί μια ευκαιρία για τους έξυπνους επενδυτές, οι οποίοι μπορούν να χρησιμοποιήσουν τίτλους που υποστηρίζονται από στεγαστικά δάνεια (MBS) για να κατέχουν ένα κομμάτι αυτού του χρέους.

Λάβετε υπόψη ότι αυτά τα περιουσιακά στοιχεία διαδραμάτισαν βασικό ρόλο στη χρηματοπιστωτική κρίση του 2008. Οι τράπεζες απομάκρυναν πολλούς περιορισμούς στον ενυπόθηκο δανεισμό, με ορισμένους να μην παίρνουν ακόμη χρήματα και να χρηματοδοτούν πλήρως τα στεγαστικά δάνεια. Αλλά το μεγαλύτερο μέρος των νέων ιδιοκτήτες σπιτιών απλώς δεν μπορούσε να αντέξει τις πληρωμές τους, οι οποίες δεν φαίνεται να διαταράσσουν τους δανειστές. Είχαν ακόμα τη δυνατότητα να κερδίσουν χρήματα με τη συσκευασία των δανείων και την πώλησή τους στους επενδυτές. Αυτό, με τη σειρά του, δημιούργησε μια φούσκα, η οποία κατέληξε να σκάσει το 2007. Το ερεθιστικό αποτέλεσμα έπληξε τη Lehman Brothers, προκαλώντας την κατάρρευση της τράπεζας και στη συνέχεια την αποστολή κρουστικών κυμάτων σε ολόκληρη την παγκόσμια οικονομία.

Έτσι μπορείτε να συνεχίσετε να επενδύετε σε αυτά τα περιουσιακά στοιχεία; Σε αυτό το άρθρο, θα σας δείξουμε πώς μπορείτε να χρησιμοποιήσετε το MBS για να συμπληρώσετε τα άλλα στοιχεία ενεργητικού σας με σταθερό εισόδημα.

Βασικές τακτικές

• Οι τίτλοι που υποστηρίζονται από ενυπόθηκα δάνεια (MBS) είναι μέσα σταθερού εισοδήματος που συγκεντρώνουν τα μεμονωμένα στεγαστικά δάνεια σε μια ενιαία ασφάλεια.
• Ενώ η MBS διαφοροποιεί τον κίνδυνο ακίνητης περιουσίας, είναι επίσης εξαιρετικά επικίνδυνο και ήταν εν μέρει υπεύθυνο για τη χρηματοπιστωτική κρίση του 2008 και την κατάρρευση της αγοράς ενυπόθηκων δανείων.
• Από τότε, οι άνθρωποι έχουν αρχίσει να εξετάζουν μεμονωμένες προσφορές MBS και είναι σε θέση να εντοπίζουν επικερδείς τίτλους.
• Είναι δύσκολο για τους μεμονωμένους επενδυτές να έχουν πρόσβαση στο MBS, αλλά μπορεί να είναι σε θέση να το πράξουν έμμεσα μέσω αμοιβαίων κεφαλαίων που επενδύουν σε MBS.

Πώς σχηματίζονται

Τα ενυπόθηκα χρεόγραφα είναι χρεωστικοί τίτλοι που αγοράζονται από τράπεζες, εταιρείες υποθηκών, πιστωτικές ενώσεις και άλλα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα και στη συνέχεια συγκεντρώνονται σε πισίνες από κυβερνητική, οιονεί κυβερνητική ή ιδιωτική οντότητα. Αυτές οι οντότητες πωλούν έπειτα τους τίτλους στους επενδυτές. Η διαδικασία αυτή απεικονίζεται παρακάτω:

1. Οι αγοραστές ακινήτων δανείζονται από χρηματοπιστωτικά ιδρύματα
2. Τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα πωλούν υποθήκες σε οντότητες MBS.
3. Οι οντότητες MBS σχηματίζουν δεξαμενές υποθηκών και εκδίδουν τίτλους που εξασφαλίζονται με υποθήκες.
4. Τα άτομα επενδύουν σε πισίνες MBS.

Τύποι MBS

Υπάρχουν δύο τύποι MBS. Το πιστοποιητικό μεταβίβασης ή συμμετοχής αντιπροσωπεύει την άμεση ιδιοκτησία σε μια δεξαμενή υποθηκών. Θα λάβετε ένα κατ 'αναλογία μερίδιο όλων των πληρωμών κεφαλαίου και τόκων που καταβάλλονται στην ομάδα, καθώς ο εκδότης λαμβάνει μηνιαίες πληρωμές από τους δανειολήπτες. Η δεξαμενή υποθηκών συνήθως θα έχει διάρκεια πέντε έως 30 ετών. Ωστόσο, η ταμειακή ροή μπορεί να αλλάξει από μήνα σε μήνα, ανάλογα με το πόσες υποθήκες πληρώνονται νωρίς. Σε αυτό βρίσκεται ο κίνδυνος προπληρωμής. Όταν τα τρέχοντα επιτόκια μειώνονται, οι οφειλέτες μπορούν να αναχρηματοδοτήσουν και να προκαταβάλουν τα δάνειά τους. Οι επενδυτές πρέπει στη συνέχεια να προσπαθήσουν να βρουν αποδόσεις παρόμοιες με τις αρχικές τους επενδύσεις σε ένα περιβάλλον χαμηλότερου, τρέχοντος επιτοκίου. Αντιστρόφως, οι επενδυτές μπορούν να αντιμετωπίσουν κινδύνους επιτοκίων όταν αυξηθούν τα επιτόκια. Οι δανειζόμενοι θα παραμείνουν με τα δάνειά τους, αφήνοντας τους επενδυτές να κολλήσουν με τις χαμηλότερες αποδόσεις σε ένα αυξανόμενο περιβάλλον τρέχοντος επιτοκίου.

Ο δεύτερος τύπος MBS είναι η εξασφαλισμένη υποχρέωση υποθήκης (ΚΟΑ). Πρόκειται για ένα σύνολο υποθηκών υποθήκης.

Υπάρχουν διάφοροι τύποι ΚΟΑ που έχουν σχεδιαστεί για τη μείωση του κινδύνου προπληρωμής των επενδυτών. Σε μια διαδοχική ΚΟΑ αμοιβής, οι εκδότες της ΚΟΑ θα κατανείμουν τις ταμειακές ροές στους κατόχους ομολόγων από μια σειρά κατηγοριών, που ονομάζονται δόσεις. Κάθε δόση περιλαμβάνει τίτλους που καλύπτονται από υποθήκες με παρόμοιες προθεσμίες λήξης και ταμειακές ροές. Κάθε δόση είναι διαφορετική από τις άλλες εντός της ΚΟΑ. Για παράδειγμα, μια ΚΟΑ μπορεί να έχει τέσσερις δόσεις με ενυπόθηκα δάνεια που αντιστοιχούν σε δύο, πέντε, επτά και 20 χρόνια. Όταν οι πληρωμές ενυπόθηκων δανείων εισέρχονται, ο εκδότης της ΚΟΑ καταβάλλει πρώτα το δηλωμένο επιτόκιο κουπονιών στους κατόχους των ομολόγων σε κάθε τμήμα. Οι προγραμματισμένες και μη προγραμματισμένες πληρωμές κεφαλαίου θα καταλήξουν πρώτα στους επενδυτές στις πρώτες δόσεις. Μόλις εξοφληθούν, οι επενδυτές σε μεταγενέστερες δόσεις θα λάβουν τις βασικές πληρωμές. Η ιδέα είναι να μεταφερθεί ο κίνδυνος προπληρωμής από μία δόση σε άλλη. Ορισμένες ΚΟΑ ενδέχεται να έχουν 50 ή περισσότερες ανεξάρτητες δόσεις. Ως εκ τούτου, πρέπει να κατανοήσετε τα χαρακτηριστικά των άλλων δόσεων στην ΚΟΑ πριν επενδύσετε. Υπάρχουν δύο τύποι δόσεων:

• Οι δόσεις του PAC χρησιμοποιούν την ιδέα του ναυαγίου για να βοηθήσουν τους επενδυτές να μειώσουν τον κίνδυνο προπληρωμής και να λάβουν πιο σταθερή ταμειακή ροή. Ένα συγγενικό ομόλογο είναι εγκατεστημένο για να απορροφήσει το πλεόνασμα του κεφαλαίου καθώς τα ενυπόθηκα δάνεια πληρώνονται νωρίς. Στη συνέχεια, με εισόδημα από δύο πηγές (το PAC και το ομολογιακό δάνειο) οι επενδυτές έχουν περισσότερες πιθανότητες να λάβουν πληρωμές σε σχέση με το αρχικό χρονοδιάγραμμα λήξης.
• Οι Z-δόσεις είναι επίσης γνωστές ως χρεόγραφα σε δεδουλευμένη βάση ή δόσεις ομολόγων. Κατά την περίοδο απόκτησης, δεν καταβάλλονται τόκοι στους επενδυτές. Αντ 'αυτού, το κύριο αυξάνει με σύνθετο επιτόκιο. Αυτό εξαλείφει τον κίνδυνο των επενδυτών να χρειαστεί να επανεπενδύσουν σε χαμηλότερες αποδόσεις αν τα τρέχοντα επιτόκια της αγοράς υποχωρήσουν. Μετά την αποπληρωμή των προηγούμενων δόσεων, οι κάτοχοι Z-tranche θα λάβουν πληρωμές με βάση το υψηλότερο βασικό υπόλοιπο του ομολόγου. Επιπλέον, θα λάβουν οποιεσδήποτε βασικές προπληρωμές από τις υποκείμενες υποθήκες. Επειδή οι τόκοι που πιστώνονται κατά τη διάρκεια της περιόδου απόκτησης είναι φορολογούμενοι - παρόλο που οι επενδυτές δεν τους λαμβάνουν πραγματικά - οι δόσεις Z μπορεί να είναι πιο κατάλληλες για τους λογαριασμούς που έχουν αναβληθεί από τον φόρο.

Τα ενυπόθηκα στεγαστικά χρεόγραφα είναι ΜΒS που πληρώνουν μόνο το κεφάλαιο των επενδυτών (PO) ή το ενδιαφέρον μόνο (IO). Οι λωρίδες δημιουργούνται από το MBS ή μπορεί να είναι δόσεις σε μια ΚΟΑ.

• Κύριος μόνο (PO): Οι επενδυτές πληρώνουν μια βαθιά μειωμένη τιμή για την PO και λαμβάνουν πληρωμές κεφαλαίου από τις υποκείμενες υποθήκες. Η αγοραία αξία μιας PO μπορεί να κυμαίνεται ευρέως με βάση τα τρέχοντα επιτόκια. Καθώς μειώνονται τα επιτόκια, οι προπληρωμές μπορούν να αυξηθούν και η τιμή της PO μπορεί να αυξηθεί. Από την άλλη πλευρά, όταν τα τρέχοντα επιτόκια ανεβαίνουν και οι προπληρωμές μειώνονται, η ΔΟ μπορεί να πέσει σε αξία.
• Μόνο τόκοι (IO): Ο ΙΟ καταβάλλει αυστηρά τόκους που βασίζονται στο ποσό του ανεξόφλητου κεφαλαίου. Καθώς οι υποθήκες αποσβένονται και οι προπληρωμές μειώνουν το βασικό υπόλοιπο, η ταμειακή ροή του ΙΟ μειώνεται. Η αξία του IO κυμαίνεται απέναντι σε μια PO, δεδομένου ότι τα τρέχοντα επιτόκια μειώνονται και οι προπληρωμές αυξάνονται, το εισόδημα μπορεί να μειωθεί. Και όταν τα τρέχοντα επιτόκια αυξάνονται, οι επενδυτές είναι πιο πιθανό να λαμβάνουν πληρωμές τόκων για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, αυξάνοντας έτσι την αγοραία αξία της IO.

Οι αξιολογήσεις Fitch και άλλοι παρέχουν αξιολογήσεις πιστοληπτικής ικανότητας καθώς και ποσοστά κουπονιών και ημερομηνίες λήξης για το MBS.

Εκδότες MBS

Μπορείτε να αγοράσετε MBS από διάφορους εκδότες. Οι επενδυτικές τράπεζες, τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα και οι κατασκευαστές κατοικιών εκδίδουν τίτλους με ιδιωτική ετικέτα και στεγαστικά δάνεια. Η πιστοληπτική τους ικανότητα και η αξιολόγησή τους μπορεί να είναι πολύ χαμηλότερα από εκείνα των κυβερνητικών οργανισμών και των κυβερνητικών επιχειρήσεων.

Ο Freddie Mac είναι μια ομοσπονδιακά ρυθμιζόμενη, χορηγούμενη από την κυβέρνηση επιχείρηση που αγοράζει ενυπόθηκα δάνεια από δανειστές σε ολόκληρη τη χώρα. Στη συνέχεια, τα επανασυσκευάζει σε τίτλους που μπορούν να πωληθούν σε επενδυτές σε ποικίλες μορφές. Ο Freddie Macs δεν υποστηρίζεται από την κυβέρνηση των ΗΠΑ, αλλά η εταιρεία έχει ειδική εξουσία να δανειστεί από το αμερικανικό Υπουργείο Οικονομικών.

Η Fannie Mae είναι μια εταιρεία που ανήκει σε μέτοχο και διαπραγματεύεται επί του παρόντος. Αποσύρθηκε από το S & P 500 το 2008 και αποχώρησε από το Χρηματιστήριο της Νέας Υόρκης το 2010, αφού έπεσε κάτω από τις ελάχιστες απαιτήσεις τιμής. Δεν λαμβάνει καμία κρατική χρηματοδότηση ή υποστήριξη. Όσον αφορά την ασφάλεια, τα MBS της Fannie Mae υποστηρίζονται από την οικονομική υγεία της εταιρείας - όχι από την αμερικανική κυβέρνηση.

Οι Ginnie Maes είναι οι μόνες MBS που υποστηρίζονται από την πλήρη πίστη και πίστη της αμερικανικής κυβέρνησης. Αποτελούνται κυρίως από δάνεια που ασφαλίζονται από την Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στέγασης ή είναι εγγυημένα από τη Διοίκηση των Βετεράνων.

Αμοιβαία κεφάλαια

Εάν σας αρέσει η ιδέα να επωφεληθείτε από την αύξηση της αύξησης των υποθηκών, αλλά δεν είστε έτοιμοι να ερευνήσετε όλους τους διαφορετικούς τύπους MBS, μπορεί να είστε πιο άνετοι με αμοιβαία κεφάλαια υποθηκών. Υπάρχουν κεφάλαια που επενδύουν μόνο σε ένα είδος MBS, όπως η Ginnie Maes, ενώ υπάρχουν και άλλα που ενσωματώνουν διάφορους τύπους MBS στο πλαίσιο των άλλων κρατικών ομολόγων τους.

Εκτός από τη μεγαλύτερη διαφοροποίηση των δανείων, τα αμοιβαία κεφάλαια μπορούν να επανεπενδύσουν όλες τις επιστροφές κεφαλαίου σε άλλα MBS. Αυτό επιτρέπει στους επενδυτές να λαμβάνουν αποδόσεις που αλλάζουν με τα τρέχοντα επιτόκια και θα μειώσουν τους κινδύνους προπληρωμών και επιτοκίων.

Η κατώτατη γραμμή

Το MBS μπορεί να προσφέρει υποστήριξη από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση, μηνιαίο εισόδημα και σταθερό επιτόκιο. Το μειονέκτημα, ωστόσο, είναι ότι ο όρος μπορεί να είναι αβέβαιος και μπορεί να μην αυξάνεται σε αξία όπως και άλλα ομόλογα όταν μειώνονται τα τρέχοντα επιτόκια. Επίσης, μην ξεχνάτε ότι θα μπορούσατε να πάρετε ένα κομμάτι του κύριου σας επιστραφεί με κάθε μηνιαία πληρωμή. Κατά συνέπεια, κατά τη λήξη, ενδέχεται να μην υπάρχει κανένας κύριος εναπομένοντος τίτλος για να επανεπενδύσετε.