5 πράγματα που πρέπει να προ-εγκριθεί για μια υποθήκη

Οι αγορές για ένα σπίτι μπορεί να είναι συναρπαστικές και διασκεδαστικές, αλλά οι σοβαροί αγοραστές κατοικιών πρέπει να ξεκινήσουν τη διαδικασία στο γραφείο του δανειστή, όχι σε ανοιχτό σπίτι.

Οι πιθανοί αγοραστές επωφελούνται με διάφορους τρόπους με τη διαβούλευση με έναν δανειστή και τη λήψη μιας επιστολής έγκρισης. Πρώτον, έχουν την ευκαιρία να συζητήσουν τις επιλογές δανείων και τον προϋπολογισμό με τον δανειστή. Δεύτερον, ο δανειστής θα ελέγξει την πίστωση του αγοραστή και θα εξεύρει τυχόν προβλήματα. Ο αγοραστής του σπιτιού θα μάθει επίσης το μέγιστο ποσό που μπορεί να δανειστεί, πράγμα που θα βοηθήσει στη ρύθμιση του εύρους τιμών.

Οι πιθανοί αγοραστές θα πρέπει να είναι προσεκτικοί για να εκτιμήσουν το επίπεδο άνεσής τους με μια συγκεκριμένη πληρωμή κατ 'οίκον παρά να επιδιώξουν αμέσως την κορυφή του ορίου δαπανών τους. Τέλος, οι περισσότεροι πωλητές αναμένουν από τους αγοραστές να έχουν μια επιστολή έγκρισης και θα είναι πιο πρόθυμοι να διαπραγματευτούν με εκείνους που αποδεικνύουν ότι μπορούν να λάβουν χρηματοδότηση.

Βασικές τακτικές

• Οι σοβαροί αγοραστές κατοικιών πρέπει να ξεκινήσουν τη διαδικασία στο γραφείο του δανειστή, όχι σε ανοιχτό σπίτι.
• Η προκαταβολή, εκφραζόμενη ως ποσοστό της τιμής πώλησης, ποικίλλει ανάλογα με το είδος του δανείου.
• Οι δανειστές θέλουν να βεβαιωθούν ότι δανείζουν μόνο στους δανειολήπτες με σταθερή απασχόληση.

Πρόκριση έναντι έγκρισης

Μια προεπιλογή υποθηκών μπορεί να είναι χρήσιμη ως εκτίμηση του πόσο κάποιος μπορεί να αντέξει οικονομικά να δαπανήσει σε ένα σπίτι, αλλά μια προ-έγκριση είναι πολύ πιο πολύτιμη. Αυτό σημαίνει ότι ο δανειστής έλεγξε την πίστωση του δυνητικού αγοραστή και επαλήθευσε την τεκμηρίωση για να εγκρίνει ένα συγκεκριμένο ποσό δανείου (η έγκριση συνήθως διαρκεί για μια συγκεκριμένη περίοδο, όπως 60 έως 90 ημέρες). Η τελική έγκριση δανείου πραγματοποιείται όταν ο αγοραστής έχει κάνει μια αξιολόγηση και το δάνειο εφαρμόζεται σε ακίνητο.

5 πράγματα που πρέπει να πάρετε μια υποθήκη προ-εγκριθεί

Απαιτήσεις για την προ-έγκριση

Συγκεντρώστε τις παρακάτω πληροφορίες για να είστε έτοιμοι για τη διαδικασία προεγκρίσεως.

1. Απόδειξη εισοδήματος

Οι αγοραστές γενικά πρέπει να παράγουν W-2 μισθολογικές δηλώσεις από τα τελευταία δύο χρόνια, τα πρόσφατα αμοιβή που δείχνουν εισόδημα καθώς και ετήσιο εισόδημα, απόδειξη οποιουδήποτε πρόσθετου εισοδήματος, όπως διατροφή ή μπόνους, και ο φόρος των δύο τελευταίων ετών επιστρέφει.

Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες σπιτιών θα είναι πιο πρόθυμοι να διαπραγματευτούν με εκείνους που έχουν απόδειξη ότι μπορούν να λάβουν χρηματοδότηση.

2. Απόδειξη περιουσιακών στοιχείων

Ο δανειολήπτης χρειάζεται τραπεζικές δηλώσεις και καταστάσεις λογαριασμού επενδύσεων για να αποδείξει ότι διαθέτει κεφάλαια για το κόστος προκαταβολής και κλεισίματος, καθώς και τα διαθέσιμα.

Η προκαταβολή, εκφραζόμενη ως ποσοστό της τιμής πώλησης, ποικίλλει ανάλογα με το είδος του δανείου. Τα περισσότερα δάνεια έρχονται με την προϋπόθεση ότι ο αγοραστής αγοράζει ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI) ή να πληρώσει ένα ασφάλιστρο υποθήκης ή ένα τέλος χρηματοδότησης, εκτός εάν βάζουν τουλάχιστον το 20% της τιμής αγοράς. Εκτός από την προκαταβολή, η προ-έγκριση βασίζεται επίσης στο πιστωτικό αποτέλεσμα FICO του αγοραστή, στον δείκτη χρέους προς εισόδημα (DTI) και σε άλλους παράγοντες, ανάλογα με το είδος του δανείου.

Όλα τα δάνεια εκτός από το Jumbo είναι σύμμορφα, πράγμα που σημαίνει ότι συμμορφώνονται με τις κυβερνητικές χρηματοδοτήσεις (Fannie Mae και Freddie Mac). Ορισμένα δάνεια, όπως το HomeReady (Fannie Mae) και το Home Possible (Freddie Mac), είναι σχεδιασμένα για αγοραστές κατοικιών χαμηλού ή μέτριου εισοδήματος ή αγοραστές για πρώτη φορά.

Τα δάνεια των βετεράνων (VA), τα οποία δεν χρειάζονται χρήματα, είναι για τους βετεράνους των ΗΠΑ, τα μέλη των υπηρεσιών και τους μη συγγενείς συζύγους. Ένας αγοραστής που λαμβάνει χρήματα από έναν φίλο ή συγγενή του για να βοηθήσει με την προκαταβολή μπορεί να χρειαστεί μια επιστολή δώρου για να αποδείξει ότι τα κεφάλαια δεν είναι δάνειο.

Ο παρακάτω πίνακας παραθέτει τους κοινούς τύπους δανείων και τις βασικές (και ευρέως ποικίλες) απαιτήσεις για κάθε έναν. Στη στήλη DTI Ratio, όπου εμφανίζονται δύο αριθμητικά στοιχεία, η πρώτη αναφέρεται στο χρέος μόνο για κατοικίες και το δεύτερο στο σύνολο του χρέους. Σύμφωνα με PMI / MIP / Fee, δύο αριθμοί που χωρίζονται με μια κάθετο (/) υποδηλώνουν προκαταβολή που ακολουθείται από ετήσια αμοιβή (καταβάλλεται μηνιαίως). Όλα τα στεγαστικά δάνεια έχουν επιπλέον απαιτήσεις που δεν αναφέρονται εδώ.

* Το τέλος χρηματοδότησης VA είναι 2, 15% για το πρώτο δάνειο και 3, 3% για τα επόμενα δάνεια.

3. Καλή πίστωση

Οι περισσότεροι δανειστές απαιτούν βαθμολογία FICO 620 ή υψηλότερο για να εγκρίνουν ένα συμβατικό δάνειο, ενώ ορισμένοι απαιτούν ακόμη και το σκορ για ένα δάνειο της Ομοσπονδιακής Διοίκησης Στέγασης. Οι δανειστές συνήθως διατηρούν τα χαμηλότερα επιτόκια για τους πελάτες με πιστωτικό αποτέλεσμα 760 ή υψηλότερο. Οι κατευθυντήριες γραμμές του FHA επιτρέπουν στους εγκεκριμένους δανειολήπτες με βαθμολογία 580 ή υψηλότερο να πληρώσουν μόλις 3, 5%. Όσοι έχουν χαμηλότερες βαθμολογίες πρέπει να κάνουν μεγαλύτερη προκαταβολή. Οι δανειστές θα δουλεύουν συχνά με δανειολήπτες με χαμηλό ή μέτρια χαμηλό πιστωτικό αποτέλεσμα και θα προτείνουν τρόπους βελτίωσης της βαθμολογίας τους.

Ο παρακάτω πίνακας δείχνει την μηνιαία πληρωμή κεφαλαίου και ενδιαφέροντος (PI) για μια 30ετή υποθήκη σταθερού επιτοκίου βάσει σειράς βαθμών FICO για τρία κοινά ποσά δανείων. (Επειδή τα επιτόκια αλλάζουν συχνά, χρησιμοποιήστε αυτόν τον υπολογισμό των χρηματικών αποταμιεύσεων FICO για να ελέγξετε τα αποτελέσματα και τα ποσοστά.) Σημειώστε ότι σε ένα δάνειο 250.000 δολαρίων ένα άτομο με βαθμολογία FICO στη χαμηλότερη (620-639) σειρά θα πληρώσει 1.362 δολάρια το μήνα. ιδιοκτήτης σπιτιού στο υψηλότερο (760-850) εύρος θα πληρώσει μόλις $ 1.128, μια διαφορά των $ 2.808 ετησίως.

Με τα σημερινά επιτόκια και τα 30 χρόνια του δανείου των 250.000 δολαρίων, ένα άτομο με βαθμολογία FICO στη σειρά 620-639 θα πληρώσει 240.260 δολάρια σε τόκο και ένας ιδιοκτήτης σπιτιού στο φάσμα 760-850 θα πληρώσει $ 156.152, διαφορά μεγαλύτερη από $ 84.000.

4. Επαλήθευση της απασχόλησης

Οι δανειστές θέλουν να βεβαιωθούν ότι δανείζουν μόνο στους δανειολήπτες με σταθερή απασχόληση. Ένας δανειστής όχι μόνο θα θέλει να δει τα αμοιβή ενός αγοραστή, αλλά επίσης πιθανότατα θα καλέσει τον εργοδότη να επαληθεύσει την απασχόληση και τον μισθό. Ένας δανειστής μπορεί να θέλει να επικοινωνήσει με τον προηγούμενο εργοδότη εάν ένας αγοραστής άλλαξε πρόσφατα θέσεις εργασίας.

Οι αυτοαπασχολούμενοι αγοραστές θα χρειαστεί να παράσχουν σημαντικές πρόσθετες γραφειοκρατικές πληροφορίες σχετικά με τις επιχειρήσεις και το εισόδημά τους. Σύμφωνα με τον Fannie Mae, οι παράγοντες που υιοθετούν μια υποθήκη για έναν αυτοαπασχολούμενο δανειολήπτη περιλαμβάνουν τη σταθερότητα του εισοδήματος του δανειολήπτη, τη θέση και τη φύση της επιχείρησης του δανειολήπτη, τη ζήτηση για το προϊόν ή την υπηρεσία που προσφέρει η επιχείρηση, την οικονομική ισχύ της επιχείρησης και η ικανότητα της επιχείρησης να συνεχίσει να παράγει και να διανέμει επαρκή έσοδα για να μπορέσει ο δανειολήπτης να πραγματοποιήσει τις πληρωμές για την υποθήκη.

Τυπικά, οι αυτοαπασχολούμενοι οφειλέτες πρέπει να παράγουν τουλάχιστον τις δύο τελευταίες χρήσεις φορολογικές δηλώσεις με όλα τα κατάλληλα χρονοδιαγράμματα.

5. Άλλη τεκμηρίωση

Ο δανειστής θα πρέπει να αντιγράψει την άδεια οδήγησης του δανειολήπτη και θα χρειαστεί τον αριθμό κοινωνικής ασφάλισης (SSN) του δανειολήπτη και την υπογραφή του, επιτρέποντας στον δανειστή να τραβήξει μια πιστωτική έκθεση. Να είστε προετοιμασμένοι κατά τη συνεδρίαση πριν από την έγκριση και αργότερα να παράσχετε (το συντομότερο δυνατό) κάθε πρόσθετη γραφική εργασία που ζητά ο δανειστής.

Όσο πιο συνεργάσιμη είστε, τόσο πιο ομαλή είναι η διαδικασία υποθηκών.

Η κατώτατη γραμμή

Η διαβούλευση με έναν δανειστή πριν από τη διαδικασία αγοράς στο σπίτι μπορεί να σώσει πολύ heartache αργότερα. Συγκεντρώστε χαρτιά πριν από το ραντεβού πριν την έγκριση και σίγουρα πριν πάτε στο κυνήγι.