Προ-αποκλεισμός

Τι είναι ο αποκλεισμός;

Ο αποκλεισμός αφορά τη νομική κατάσταση μιας περιουσίας που βρίσκεται στα αρχικά στάδια της ανάκτησής της. Η επίτευξη της κατάστασης πριν από τη στεγανοποίηση αρχίζει όταν ο δανειστής αρχειοθετεί μια προκαθορισμένη ειδοποίηση σχετικά με το ακίνητο, η οποία ενημερώνει τον ιδιοκτήτη της περιουσίας ότι ο δανειστής θα ασκήσει νομική ενέργεια για αποκλεισμό εάν το χρέος δεν καταβληθεί.

Ο ιδιοκτήτης ακινήτου μπορεί να εξοφλήσει το οφειλόμενο χρέος σε αυτό το σημείο, μπορεί να αντιστρέψει το προεπιλεγμένο καθεστώς καθιστώντας τις καθυστερημένες πληρωμές έτσι ώστε το σπίτι να μην βρίσκεται πλέον σε προ-αποκλεισμό ή μπορεί να πουλήσει το ακίνητο προτού τεθεί σε αποκλεισμό.

1:25

Οι παγίδες της αγοράς ενός αποκλεισμένου σπιτιού

Πώς λειτουργεί ο αποκλεισμός

Όταν ένας homebuyer βγάζει δάνειο για να αγοράσει ένα ακίνητο, υπογράφει σύμβαση με το δανειοδοτικό ίδρυμα για την αποπληρωμή του δανείου σε μηνιαίες δόσεις. Αυτές οι μηνιαίες δόσεις καλύπτουν ένα μέρος του κεφαλαίου και των τόκων στην υποθήκη. Λέγεται ότι είναι σε αθέτηση, αν δεν καταβάλει πληρωμές για τουλάχιστον τρεις μήνες. Ο αποκλεισμός δεν μπορεί να ξεκινήσει έως ότου είναι τουλάχιστον τρεις μήνες παράνομος.

Θα λάβει ειδοποίηση αθέτησης, η οποία θα αποτελέσει επίσης θέμα δημόσιου αρχείου. Αυτή η ενέργεια ξεκινά τη διαδικασία προ-αποκλεισμού.

Η περίοδος προ-αποκλεισμού μπορεί να διαρκέσει από τρεις έως και δέκα μήνες. Στο τέλος αυτού του χρονικού διαστήματος διοργανώνεται δημοπρασία ή διαχειριστής.

Ειδικές εκτιμήσεις

Ένα σπίτι προ-αποκλεισμού που ανεβαίνει προς πώληση αναφέρεται συνήθως ως μια σύντομη πώληση. Η πώληση μπορεί να είναι μια ιδιωτική συναλλαγή μεταξύ του ιδιοκτήτη σπιτιού και του αγοραστή, αλλά η προσφορά του αγοραστή πρέπει να εγκριθεί από την τράπεζα πριν από την ολοκλήρωση της πώλησης. Η τιμή αγοράς μπορεί να είναι μικρότερη από το υπόλοιπο του δανείου, γι 'αυτό και η πώληση λέγεται ότι είναι "μικρή". Ωστόσο, δεν είναι όλες οι ανοικτές πωλήσεις προ-κατασχέσεις. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού επιλέγουν μερικές φορές να πωλούν τα ακίνητά τους με οποιοδήποτε μέσο είναι δυνατό πριν οι προεπιλογές τους φθάσουν σε αυτό το στάδιο.

Ένα προ-αποκλεισμένο σπίτι μπορεί να επιθεωρηθεί από τον αγοραστή πριν κάνει μια προσφορά στο σπίτι. Ο αγοραστής θα μπορούσε να είναι επενδυτής που επιθυμεί να αγοράσει το ακίνητο για λιγότερο από την πλήρη αγοραία αξία του, στη συνέχεια να το πουλήσει σε υψηλότερη τιμή για κέρδος.

Εάν ο ιδιοκτήτης σπιτιού παραθέτει το ακίνητο προς πώληση μέσω ενός κτηματομεσίτη, οι υποψήφιοι αγοραστές θα επικοινωνήσουν με τον πράκτορα εγγραφής. Η τράπεζα δανεισμού πρέπει να εγκρίνει οποιαδήποτε σύντομη πώληση και θα προσλάβει έναν ή περισσότερους κτηματομεσίτες για την προετοιμασία μιας Γνώμης Τιμών Μεσίτη (BPO) - μια εκτιμώμενη αγοραία αξία βάσει μιας ανάλυσης παρόμοιων κατοικιών που έχουν πρόσφατα πωληθεί στην τοπική αγορά. Η εκτιμώμενη αγοραία αξία βοηθά την τράπεζα να αποφασίσει εάν η προτεινόμενη τιμή πώλησης είναι αποδεκτή.

Οι ιδιοκτήτες σπιτιού που αντιμετωπίζουν αποκλεισμό μπορούν να επικοινωνήσουν με το ομοσπονδιακό Making Home Affordable Program στο 888-995-HOPE (888-955-4673) για βοήθεια με τη διατήρηση των σπιτιών τους ή τη μετεγκατάστασή τους σε μια νέα κατοικία αν αυτό δεν είναι δυνατό.

• Ο αποκλεισμός αρχίζει όταν ο δανειστής αρχειοθετεί μια προκαθορισμένη ειδοποίηση σχετικά με το ακίνητο, επειδή ο ιδιοκτήτης σπιτιού είναι τουλάχιστον τρεις μήνες παράνομος με πληρωμές υποθηκών.
• Ένας ιδιοκτήτης σπιτιού μπορεί να έχει την επιλογή να πουλήσει το σπίτι της πριν από τη στεγανοποίηση ως μικρή πώληση μετά την έγκριση του δανειστή.
• Αν ο ιδιοκτήτης σπιτιού δεν καλύπτει τις οφειλόμενες πληρωμές και δεν πωλεί το σπίτι κατά τη διάρκεια της περιόδου πριν από τη στεγανοποίηση, ο δανειστής θα πουλήσει τελικά το ακίνητο, συνήθως σε δημοπρασία.

Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της προ-αποκλεισμού

Ένα σπίτι που πωλείται κατά τη φάση προ-αποκλεισμού μπορεί να είναι ένα win-win-win και για τα τρία εμπλεκόμενα μέρη. Ο ιδιοκτήτης σπιτιού είναι σε θέση να πουλήσει το ακίνητο αποφεύγοντας παράλληλα τη ζημία που θα είχε ένας αποκλεισμός από το πιστωτικό του ιστορικό. Ο αγοραστής μπορεί να είναι σε θέση να χτυπήσει το ακίνητο για χαμηλότερη τιμή αγοράς. Το δανειοδοτικό ίδρυμα είναι σε θέση να μεταφέρει αποτελεσματικά την υποθήκη στον αγοραστή και να αποφύγει το κόστος της διενέργειας αποκλεισμού.

Όμως, οι αγοραστές των σπιτιών που έχουν αποκλειστεί πριν από την πώληση πρέπει να έχουν επίγνωση των περιουσιακών στοιχείων ή των μη αμειβόμενων φόρων σε αυτά τα σπίτια, επειδή αυτά μπορούν να γίνουν οι ευθύνες τους μετά την αγορά των ακινήτων. Ο αγοραστής θα πρέπει επίσης να υπολογίσει το κόστος επισκευών και ανακαίνισης εάν το προ-αποκλεισμένο σπίτι είναι σε κακή κατάσταση ή μπορεί να διακινδυνεύσει να καταλήξει σε δαπάνες που ξεπερνούν τον προϋπολογισμό του.

Εάν ο ιδιοκτήτης σπιτιού δεν καλύπτει τις οφειλόμενες πληρωμές και δεν πουλάει το σπίτι κατά τη διάρκεια της περιόδου προ-αποκλεισμού, ο δανειστής θα πουλήσει τελικά το ακίνητο, συνήθως σε δημοπρασία. Η τράπεζα διαθέτει το ακίνητο σε αυτό το σημείο και είναι πιο πιθανό να προσπαθήσει να πουλήσει το ακίνητο σε μια ακόμα χαμηλότερη τιμή παρά να διατηρήσει τα τρέχοντα έξοδα του, όπως φόρους και ασφάλιση.

Σχετικοί όροι

Τι είναι ο αποκλεισμός; Αποκλεισμός είναι η διαδικασία μέσω της οποίας ένας δανειστής συλλαμβάνει και πωλεί ένα σπίτι ή μια περιουσία αφού ο αγοραστής του δεν είναι σε θέση να εκπληρώσει την υποχρέωση αποπληρωμής του. περισσότερα Δικαιώματα εξαγοράς Το δικαίωμα της εξαγοράς είναι το νόμιμο δικαίωμα κάθε στεγαστικού δανείου ή δανειολήπτη να ζητήσει την εκποίηση περιουσιακών στοιχείων που διαφορετικά θα έχανε σε διαδικασίες αποκλεισμού. οι πωλήσεις του Sheriff Οι πωλήσεις ενός σερίφη είναι δημοπρασία όπου οι δανειστές ενυπόθηκων δανείων, οι τράπεζες, οι εισπράκτορες φόρων και άλλοι διάδικοι μπορούν να εισπράξουν χρήματα που έχουν χαθεί από την ιδιοκτησία. περισσότερος δικαστικός αποκλεισμός Ο ορισμός του δικαστικού αποκλεισμού αναφέρεται σε διαδικασίες αποκλεισμού που υποβάλλονται σε επεξεργασία μέσω του δικαστικού συστήματος. περισσότερα Κτηματομεσιτική Σύντομη Πώληση Στην ακίνητη περιουσία, μια σύντομη πώληση είναι όταν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού που βρίσκεται σε οικονομική δυσπραγία πωλεί την περιουσία του για λιγότερο από το οφειλόμενο ποσό για την υποθήκη. περισσότερο δικαίωμα αποκλεισμού Το δικαίωμα αποκλεισμού περιγράφει το νόμιμο δικαίωμα του δανειστή να πάρει στην κατοχή του ένα ακίνητο όταν ένας δανειολήπτης αθετήσει την υποθήκη του. περισσότερες συνδέσεις συνεργατών