Δυνατότητα επιλογής ρυθμιζόμενου επιτοκίου (Option ARM)
Μια επιλογή υποθηκών ρυθμιζόμενου επιτοκίου (ARM) είναι ένας τύπος ενυπόθηκου δανείου, στον οποίο ο ενυπόθηκος δανειστής (δανειολήπτης) έχει διάφορες επιλογές ως προς το είδος πληρωμής που γίνεται στον δανειστή (δανειστή). Εκτός από την επιλογή να κάνουν πληρωμές τόκων και κεφαλαίου που ανέρχονται σε εκείνες που γίνονται σε συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια, οι επιλογές ARM έχουν επίσης εναλλακτικές επιλογές πληρωμής όπου ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να πραγματοποιήσει σημαντικά μικρότερες πληρωμές κάνοντας πληρωμές μόνο με τόκους ή ελάχιστες πληρωμές.
ΔΙΑΚΟΠΗ ΔΩΡΕΑΝ Επιλογές ρυθμιζόμενου επιτοκίου υποθήκης (Option ARM)
Δεδομένου ότι πολλές επιλογές ARM προσφέρουν ένα χαμηλό ποσοστό teaser, πολλοί στεγαστικοί δανειστές αναχρηματοδοτούν εν αγνοία τους σημερινή υποθήκη με την ελπίδα να κάνουν χαμηλότερες πληρωμές. Δυστυχώς, μόλις εκπνεύσουν αυτά τα βραχυπρόθεσμα επιτόκια, τα επιτόκια επιστρέφονται πίσω σε εκείνα παρόμοια με τα συμβατικά ενυπόθηκα δάνεια.
Επιπλέον, για εκείνους τους άτυχους στεγαστικούς δανειστές που επέλεξαν να κάνουν τις ελάχιστες πληρωμές, θα διαπιστώσουν ότι ο οφειλέτης που οφείλεται στην υποθήκη τους έχει πράγματι αυξηθεί. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι η αξία των ελάχιστων πληρωμών δεν καλύπτει εξ ολοκλήρου το ενδιαφέρον του ενυπόθηκου δανείου. Στη συνέχεια, ο ακάλυπτος τόκος θα προστεθεί στον κύριο υποθήκη.
Επιλογές τρόπων Οι πληρωμές ARMs είναι πληρωμένες
Σε ένα κοινό σενάριο, ο δανειστής μπορεί να αφήσει τον οφειλέτη με επιλογή ARM να αποφασίσει κάθε μήνα τι είδους πληρωμή θέλει να κάνει. Αυτές οι επιλογές μπορεί να περιλαμβάνουν την πραγματοποίηση ελάχιστης πληρωμής, την καταβολή πληρωμής μόνο με τόκους, την πλήρη απόσβεση πληρωμής για 15ετή υποθήκη ή την καταβολή αποσβεσμένης πληρωμής σε υποθήκη τριών ετών.
Ενώ οι διαθέσιμες επιλογές με την επιλογή ARM επιτρέπουν μεγαλύτερη ευελιξία στις πληρωμές, ο δανειολήπτης θα μπορούσε εύκολα να επιβαρυνθεί με περισσότερο μακροπρόθεσμο χρέος από ό, τι ξεκίνησε. Όπως συμβαίνει και με άλλες υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου, υπάρχει η πιθανότητα τα επιτόκια να αλλάξουν δραστικά και γρήγορα με βάση την αγορά.
Μια επιλογή ARM μπορεί να απευθύνεται σε νοικοκυριά όπου το εισόδημα μπορεί να κυμαίνεται, όπως σε επαγγέλματα που λειτουργούν με προμήθεια, σύμβαση ή ως ελεύθεροι επαγγελματίες. Αν δεν βλέπουν τόσα πολλά δουλειά να φτάνουν, επιλέγοντας να πληρώσουν το ελάχιστο σε υποθήκη. Αν και αυτό μπορεί να τους επιτρέψει να κρατήσουν περισσότερα χρήματα στο χέρι, το ελάχιστο ποσό μπορεί να αυξηθεί ετησίως. Επιπλέον, η ελάχιστη πληρωμή μπορεί να αναδιατυπωθεί ανά διαστήματα πέντε ή 10 ετών σε μια πλήρως αποσβεσθείσα πληρωμή.
Αυτές οι προειδοποιήσεις μπορεί να παραβλεφθούν από τους δανειολήπτες, γεγονός που μπορεί να τους αφήσει απροετοίμαστο για το ενδεχόμενο αυξανόμενου κόστους και την αύξηση της αρχικής ισορροπίας. Εάν ο δανειολήπτης εξακολουθεί να κάνει μόνο την ελάχιστη πληρωμή και η μη καταβληθείσα ισορροπία αυξάνεται για να υπερβεί την αρχική αξία της υποθήκης, πούμε 110% ή περισσότερο, τότε η υποθήκη θα μπορούσε να επαναφέρει αυτόματα. Οι επιλογές ARM έχουν αναφερθεί ως συντελεστές της στεγαστικής κρίσης που αναπτύχθηκε αφού οι δανειολήπτες ζήτησαν τέτοια χρηματοδότηση για σπίτια που δεν είχαν την πολυτέλεια να αποπληρώσουν. Σε αυτές τις περιπτώσεις, οι οφειλέτες κατέβαλαν μόνο το ελάχιστο ποσό που οφείλεται κάθε μήνα με δικαίωμα προαίρεσης ARM, τελικά βρέθηκαν ανίκανοι να πληρώσουν για τα σπίτια τους ή η υποθήκη μεγάλωσε, ενώ η τιμή πώλησης του σπιτιού έπεσε.