Καθαρά λειτουργικά έσοδα - Ορισμός ΟΕΟ

Τι είναι το Καθαρό Λειτουργικό Έσοδο - ΝΟΙ;

Τα καθαρά έσοδα εκμετάλλευσης (NOI) είναι υπολογισμός που χρησιμοποιείται για την ανάλυση της αποδοτικότητας των επενδύσεων σε ακίνητα που δημιουργούν εισόδημα. Η NOI ισούται με όλα τα έσοδα από το ακίνητο, μείον όλα τα λογικά απαραίτητα λειτουργικά έξοδα. Το NOI είναι ένας δείκτης προ φόρων που εμφανίζεται στην κατάσταση εσόδων και ταμειακών ροών μιας περιουσίας, η οποία αποκλείει την καταβολή κεφαλαίου και τόκων από δάνεια, κεφαλαιουχικές δαπάνες, αποσβέσεις και απόσβεση. Όταν χρησιμοποιείται αυτή η μέτρηση σε άλλες βιομηχανίες, αναφέρεται ως "EBIT", που σημαίνει "κέρδη προ φόρων και τόκων".

Βασικές τακτικές

• Τα καθαρά λειτουργικά έσοδα μετρούν την κερδοφορία του εισοδήματος που παράγει εισόδημα προτού προστεθούν σε οποιοδήποτε κόστος από τη χρηματοδότηση ή τους φόρους.
• Τα λειτουργικά έξοδα που χρησιμοποιούνται στη μετρική NOI μπορούν να χειραγωγηθούν εάν ένας ιδιοκτήτης ακινήτου απομακρύνει ή επιταχύνει ορισμένα στοιχεία εισοδήματος ή δαπάνης.
• Η μετρική NOI δεν περιλαμβάνει τις κεφαλαιουχικές δαπάνες.

Ο τύπος για το NOI είναι:

Καθαρά λειτουργικά έσοδα = RR-OE όπου: RR = έσοδα από ακίνηταOE = λειτουργικά έξοδα \ begin {aligned} & \ text {Καθαρά λειτουργικά έσοδα} = RR - OE \\ & \ textbf {where:} \ τα έσοδα από ακίνητα} \\ & OE = \ text {λειτουργικά έξοδα} \\ \ end {aligned} Καθαρά έσοδα εκμετάλλευσης = RR-OEwhere: RR =

1:31

Τα καθαρά λειτουργικά έσοδα

Τι σας λέει ο NOI;

Το καθαρό λειτουργικό εισόδημα είναι μια μέθοδος αποτίμησης που χρησιμοποιείται από τους επαγγελματίες ακίνητης περιουσίας για τον προσδιορισμό της ακριβούς αξίας των περιουσιακών στοιχείων που παράγουν εισόδημα. Για να υπολογίσετε το NOI, τα λειτουργικά έξοδα του ακινήτου πρέπει να αφαιρεθούν από το εισόδημα που παράγει ένα ακίνητο.

Εκτός από το εισόδημα από ενοίκια, ένα ακίνητο μπορεί επίσης να αποφέρει έσοδα από παροχές, όπως δομές στάθμευσης, μηχανήματα αυτόματης πώλησης και εγκαταστάσεις πλυντηρίων. Τα λειτουργικά έξοδα περιλαμβάνουν τα έξοδα λειτουργίας και συντήρησης του κτιρίου, συμπεριλαμβανομένων των ασφαλίστρων, των νομικών αμοιβών, των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας, των φόρων ιδιοκτησίας, των εξόδων επισκευής και των τελών λειτουργίας. Οι κεφαλαιουχικές δαπάνες, όπως το κόστος για ένα νέο σύστημα κλιματισμού για ολόκληρο το κτίριο, δεν περιλαμβάνονται στον υπολογισμό.

Το NOI βοηθά τους επενδυτές ακινήτων να καθορίσουν το ποσοστό κεφαλαιοποίησης, το οποίο με τη σειρά του τους βοηθά να υπολογίσουν την αξία μιας περιουσίας, επιτρέποντάς τους έτσι να συγκρίνουν διαφορετικά ακίνητα που ενδεχομένως σκέπτονται να αγοράσουν ή να πουλήσουν.

Για τα χρηματοδοτούμενα ακίνητα, η ΝΟΙ χρησιμοποιείται επίσης στον δείκτη κάλυψης του χρέους (DCR), ο οποίος λέει στους δανειστές και στους επενδυτές εάν το εισόδημα ενός ακινήτου καλύπτει τα λειτουργικά του έξοδα και τις πληρωμές του χρέους. Το NOI χρησιμοποιείται επίσης για τον υπολογισμό του πολλαπλασιαστή του καθαρού εισοδήματος, της απόδοσης της επένδυσης σε μετρητά και της συνολικής απόδοσης της επένδυσης.

Παράδειγμα του τρόπου χρήσης του καθαρού λειτουργικού εισοδήματος

Ας υποθέσουμε ότι έχετε στην κατοχή σας ένα ακίνητο το οποίο ετησίως αντλεί εισοδήματα αξίας 120.000 δολαρίων και συνεπάγεται 80.000 δολάρια σε λειτουργικά έξοδα. Σε αυτή την περίπτωση, θα έχει αποτέλεσμα NOI ύψους $ 40.000 ($ 120.000 - $ 80.000). Εάν το σύνολο είναι αρνητικό, όπου τα λειτουργικά έξοδα είναι υψηλότερα από τα έσοδα, το αποτέλεσμα ονομάζεται καθαρή λειτουργική ζημία (NOL).

Οι πιστωτές και οι εμπορικοί δανειστές εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από την NOI για να καθορίσουν το δυναμικό παραγωγής εισοδήματος του ακινήτου που πρόκειται να υποθηκευτεί, ακόμη περισσότερο από ό, τι παράγοντες πιστωτικού ιστορικού του επενδυτή στις αποφάσεις τους. Με απλά λόγια: Αυτή η μέτρηση βοηθά τους δανειστές να αξιολογούν θεμελιωδώς την αρχική αξία του ακινήτου, προβλέποντας τις ταμειακές του ροές. Εάν ένα ακίνητο θεωρείται κερδοφόρο, οι δανειστές χρησιμοποιούν επίσης αυτό το ποσό για να καθορίσουν το μέγεθος του δανείου που είναι διατεθειμένοι να κάνουν. Από την άλλη πλευρά, εάν το ακίνητο παρουσιάζει καθαρή λειτουργική ζημία, οι δανειστές είναι πιθανό να απορρίψουν την αίτηση υποθηκών του δανειολήπτη, εντελώς.

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν να χειριστούν τα λειτουργικά τους έξοδα, αναβάλλοντας ορισμένα έξοδα ενώ επιταχύνουν άλλους. Το NOI μπορεί επίσης να αυξηθεί αυξάνοντας τα ενοίκια και άλλα τέλη, μειώνοντας ταυτόχρονα τα λογικά απαραίτητα λειτουργικά έξοδα. Ως παράδειγμα του τελευταίου, σκεφτείτε ένα σενάριο όπου ένας ιδιοκτήτης διαμερίσματος παραιτείται από το ετήσιο ενοίκιο των ενοικιαστών ύψους 12.000 δολαρίων, έναντι αυτού του ενοικιαστή που ενεργεί ως διαχειριστής ακινήτων. Αν ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος κανονικά πληρώσει έναν διαχειριστή κτιρίου μισθό 30.000 δολαρίων, μπορεί κατά συνέπεια να αφαιρέσει το "λογικά αναγκαίο" κόστος των 30.000 δολαρίων από τα έσοδα αντί για το πραγματικό κόστος των 12.000 δολαρίων. (Για σχετική ανάγνωση, δείτε "NOI vs. EBIT: Comparing the Differences")

Σύγκριση επενδυτικών λογαριασμών Όνομα παροχέα Περιγραφή Αποκάλυψη διαφημιζόμενου × Οι προσφορές που εμφανίζονται σε αυτόν τον πίνακα προέρχονται από συνεργασίες από τις οποίες η Investopedia λαμβάνει αποζημίωση.

Σχετικοί όροι

Πώς να χρησιμοποιήσετε την προσέγγιση του εισοδήματος για την αξία της ακίνητης περιουσίας Η προσέγγιση εισοδήματος είναι μια μέθοδος αξιολόγησης ακινήτων που επιτρέπει στους επενδυτές να εκτιμούν την αξία ενός ακινήτου με βάση το εισόδημα που παράγει. περισσότερα Τι μετρά ο δείκτης λειτουργικών εξόδων; Ο λόγος λειτουργικών δαπανών (OER) ορίζεται ως μια μέτρηση του κόστους για τη λειτουργία ενός στοιχείου ιδιοκτησίας σε σύγκριση με το εισόδημα που εισέρχεται από το ακίνητο. περισσότερα Η κατανόηση των εσόδων Τα έσοδα είναι τα έσοδα που προκύπτουν από τις συνήθεις επιχειρηματικές δραστηριότητες. περισσότερος συντελεστής κεφαλαιοποίησης Ο συντελεστής κεφαλαιοποίησης είναι ο ρυθμός απόδοσης μιας επένδυσης σε ακίνητα με βάση το εισόδημα που αναμένεται να δημιουργήσει το ακίνητο. περισσότερα Γιατί τα περιθώρια λειτουργιών έχουν σημασία Το λειτουργικό περιθώριο μετρά το κέρδος μιας επιχείρησης σε ένα δολάριο των πωλήσεων, αφού πληρώσει για το μεταβλητό κόστος παραγωγής, όπως οι μισθοί και οι πρώτες ύλες, αλλά πριν από την πληρωμή τόκων ή φόρων. περισσότερα κέρδη προ φόρων και τόκων - Ορισμός κερδών προ φόρων και τόκων Τα κέρδη προ φόρων και τόκων αποτελούν δείκτη κερδοφορίας της εταιρείας και υπολογίζονται ως έσοδα μείον τα έξοδα, χωρίς φόρους και τόκους. περισσότερες συνδέσεις συνεργατών