Στρατηγικές απόσβεσης υποθηκών

Για πολλούς ανθρώπους, η αγορά ενός σπιτιού είναι η μεγαλύτερη ενιαία οικονομική επένδυση που θα κάνει ποτέ. Λόγω της έντονης τιμής, οι περισσότεροι άνθρωποι χρειάζονται συνήθως υποθήκη. Μια υποθήκη είναι ένα είδος αποσβεσθέντος δανείου στο οποίο το χρέος επιστρέφεται σε τακτικές δόσεις για μια περίοδο. Η περίοδος απόσβεσης αναφέρεται στο χρονικό διάστημα, επί χρόνια, που ο οφειλέτης επιλέγει να πληρώσει μια υποθήκη.

Ενώ ο πιο δημοφιλής τύπος είναι η 30ετής υποθήκη με σταθερό επιτόκιο, οι αγοραστές έχουν και άλλες επιλογές, συμπεριλαμβανομένων στεγαστικών δανείων 25 ετών και 15 ετών. Η περίοδος απόσβεσης επηρεάζει όχι μόνο πόσο χρόνο θα χρειαστεί για την αποπληρωμή του δανείου, αλλά πόσο θα καταβληθεί τόκος κατά τη διάρκεια της υποθήκης. Οι μεγαλύτερες περίοδοι απόσβεσης συνήθως περιλαμβάνουν μικρότερες μηνιαίες πληρωμές και υψηλότερο συνολικό κόστος τόκων κατά τη διάρκεια του δανείου. Οι βραχύτερες περίοδοι απόσβεσης, από την άλλη πλευρά, γενικά συνεπάγονται μεγαλύτερες μηνιαίες πληρωμές και χαμηλότερο συνολικό κόστος τόκων. Είναι μια καλή ιδέα για οποιονδήποτε στην αγορά για μια υποθήκη να εξετάσει τις διάφορες επιλογές απόσβεσης για να βρει εκείνη που παρέχει την καλύτερη προσαρμογή όσον αφορά τη δυνατότητα διαχείρισης και τις πιθανές εξοικονομήσεις. Εδώ, ρίχνουμε μια ματιά σε διαφορετικές στρατηγικές απόσβεσης στεγαστικών δανείων για τους σημερινούς αγοραστές κατοικιών.

Βασικές τακτικές

• Η επιλογή της περιόδου κατά την οποία θα πρέπει να εξοφλήσετε την υποθήκη σας είναι μια ανταλλαγή μεταξύ χαμηλότερων μηνιαίων πληρωμών έναντι χαμηλότερου συνολικού κόστους.
• Η ληκτότητα ενός ενυπόθηκου δανείου ακολουθεί χρονοδιάγραμμα απόσβεσης που διατηρεί ισόποσες μηνιαίες πληρωμές, ενώ τροποποιεί το σχετικό ποσό του κεφαλαίου έναντι του τόκου σε κάθε πληρωμή.
• Όσο περισσότερο είναι το χρονοδιάγραμμα απόσβεσης (π.χ. 30 χρόνια), τόσο πιο προσιτές είναι οι μηνιαίες πληρωμές, αλλά ταυτόχρονα το μεγαλύτερο ενδιαφέρον που πρέπει να καταβληθεί στον δανειστή για τη διάρκεια του δανείου.

Πρόγραμμα Αποσβέσεων

Το ακριβές ποσό κεφαλαίου και τόκων που συνθέτουν κάθε πληρωμή εμφανίζεται στην υποθήκη χρονοδιάγραμμα απόσβεσης (ή πίνακας απόσβεσης). Από νωρίς, περισσότερα από κάθε μηνιαία πληρωμή πηγαίνουν προς τόκους. Οι τόκοι επί μιας υποθήκης εκπίπτουν από τη φορολογία. Εάν βρίσκεστε σε υψηλή φορολογική κλίμακα, αυτή η έκπτωση θα είναι μεγαλύτερης αξίας από εκείνη με χαμηλότερες φορολογικές τιμές. Με κάθε επόμενη πληρωμή, όλο και περισσότερο η πληρωμή πηγαίνει στον κύριο υπόχρεο, και λιγότερο στους τόκους, έως ότου η υποθήκη καταβληθεί εξ ολοκλήρου και ο δανειστής αρχειοθετήσει μια Ικανοποίηση Υποθηκών στο γραφείο του νομού ή στο γραφείο κτηματολογίου.

Περαιτέρω περίοδοι απόσβεσης μειώνουν τη μηνιαία πληρωμή

Τα δάνεια με μεγαλύτερες περιόδους απόσβεσης έχουν μικρότερες μηνιαίες πληρωμές επειδή έχετε περισσότερο χρόνο για να εξοφλήσετε το δάνειο. Αυτή είναι μια καλή στρατηγική αν θέλετε πληρωμές που είναι πιο εύχρηστες. Το παρακάτω σχήμα δείχνει ένα συνοπτικό παράδειγμα χρονοδιαγράμματος απόσβεσης για δάνειο σταθερού επιτοκίου ύψους 200.000 δολαρίων, ύψους 200.000 ευρώ, στο 4, 5%:

Σχήμα 1 Η πληρωμή υποθηκών για αυτή την 30ετή υποθήκη 4, 5% σταθερού επιτοκίου είναι πάντα η ίδια κάθε μήνα ($ 1, 013.37). Τα ποσά που πηγαίνουν προς το κεφάλαιο και το ενδιαφέρον, ωστόσο, αλλάζουν κάθε μήνα. Εμφανίζονται εδώ οι τρεις πρώτοι μήνες του χρεολυσίου και στη συνέχεια οι πληρωμές σε 180, 240, 300 και 360 μήνες.

Περίληψη για το 30ετές δάνειο σταθερού επιτοκίου 4, 5%:

• Ποσό υποθήκης = 200.000 δολάρια
• Μηνιαία πληρωμή = $ 1.013, 37
• Το ποσό των τόκων = 164.813, 42 δολάρια
• Συνολικό κόστος = 364.813, 20 δολάρια

Βραχύτερες περίοδοι απόσβεσης σας εξοικονομήσουν χρήματα

Αν επιλέξετε μια βραχύτερη περίοδο απόσβεσης - για παράδειγμα, 15 χρόνια - θα έχετε υψηλότερες μηνιαίες πληρωμές, αλλά θα εξοικονομήσετε επίσης σημαντικά ενδιαφέροντα κατά τη διάρκεια του δανείου και θα έχετε το δικό σας σπίτι νωρίτερα. Επίσης, τα επιτόκια των βραχύτερων δανείων είναι συνήθως χαμηλότερα από εκείνα των πιο μακροπρόθεσμων. Αυτή είναι μια καλή στρατηγική αν μπορείτε να ικανοποιήσετε άνετα τις υψηλότερες μηνιαίες πληρωμές χωρίς περιττές δυσκολίες. Θυμηθείτε, ακόμα και αν η περίοδος απόσβεσης είναι μικρότερη, εξακολουθεί να περιλαμβάνει 180 διαδοχικές πληρωμές. Είναι σημαντικό να εξετάσετε αν μπορείτε ή όχι να διατηρήσετε αυτό το επίπεδο πληρωμής.

Το σχήμα 2 δείχνει το χρονοδιάγραμμα απόσβεσης για το ίδιο δάνειο ύψους $ 200.000 4, 5%, αλλά με 15ετή απόσβεση (και πάλι μια σύντομη έκδοση για λόγους απλότητας):

Σχήμα 2 Το ίδιο δάνειο ύψους $ 200.000 4, 5%, αλλά με 15ετή απόσβεση. Οι πρώτοι τρεις μήνες του χρονοδιαγράμματος απόσβεσης εμφανίζονται μαζί με τις πληρωμές σε 60, 120 και 180 μήνες.

Περίληψη για το 15ετές δάνειο σταθερού επιτοκίου 4, 5%:

• Ποσό υποθήκης = 200.000 δολάρια
• Μηνιαία πληρωμή = 1.529, 99 δολάρια
• Το ποσό των τόκων = $ 75, 397.58
• Συνολικό κόστος = 275.398, 20 δολάρια

Όπως μπορούμε να δούμε από τα δύο παραδείγματα, η μεγαλύτερη απόσβεση των 30 ετών έχει ως αποτέλεσμα μια πιο προσιτή πληρωμή ύψους 1.013, 37 δολαρίων, έναντι 1, 529, 99 δολαρίων για το δάνειο 15 ετών, με διαφορά 516, 62 δολάρια κάθε μήνα. Αυτό μπορεί να κάνει μεγάλη διαφορά για οικογένειες με περιορισμένο προϋπολογισμό ή που απλά θέλουν να καλύψουν τις μηνιαίες δαπάνες. Τα δύο σενάρια δείχνουν επίσης ότι η απόσβεση των 15 ετών εξοικονομεί 89.416 δολάρια σε έξοδα τόκων. Εάν ένας δανειολήπτης μπορεί να αντέξει οικονομικά τις υψηλότερες μηνιαίες πληρωμές, μπορεί να γίνει σημαντική εξοικονόμηση με μικρότερη περίοδο απόσβεσης.

Επιταχυνόμενες επιλογές πληρωμής

Ακόμη και με υποθήκη μεγαλύτερης διάρκειας απόσβεσης, είναι δυνατόν να εξοικονομηθούν περισσότερα χρήματα και να εξοφληθεί το δάνειο γρηγορότερα μέσω της επιταχυνόμενης απόσβεσης. Αυτή η στρατηγική περιλαμβάνει την προσθήκη πρόσθετων πληρωμών στο μηνιαίο σας νομοσχέδιο υποθηκών, ενδεχομένως εξοικονομώντας σας δεκάδες χιλιάδες δολάρια και επιτρέποντάς σας να είστε απαλλαγμένοι από χρέη (τουλάχιστον όσον αφορά την υποθήκη) χρόνια νωρίτερα. Πάρτε την υποθήκη ύψους 200.000, 30 ετών από το παραπάνω παράδειγμα. Εάν μια επιπλέον πληρωμή των 100 δολαρίων είχε εφαρμοστεί στον κύριο υπόχρεο κάθε μήνα, το δάνειο θα εξοφληθεί εξ ολοκλήρου σε 25 χρόνια αντί για 30 και ο οφειλέτης θα συνειδητοποίησε εξοικονόμηση χρημάτων ύψους 31.745 δολ. Φέρτε αυτό μέχρι ένα επιπλέον $ 150 κάθε μήνα, και το δάνειο θα ικανοποιηθεί σε 23 χρόνια με 43, 204, 16 δολάρια εξοικονόμηση. Ακόμη και μία επιπλέον πληρωμή που γίνεται κάθε χρόνο μπορεί να μειώσει το ποσό του τόκου και να συντομεύσει την απόσβεση, εφόσον η πληρωμή πηγαίνει προς τον κύριο υπόχρεο, και όχι ο τόκος (βεβαιωθείτε ότι ο δανειστής σας επεξεργάζεται την πληρωμή αυτόν τον τρόπο). Φυσικά, δεν πρέπει να παραιτηθείτε από αναγκαιότητες ή να κερδίσετε χρήματα από επικερδείς επενδύσεις για να κάνετε επιπλέον πληρωμές. Αλλά η μείωση των περιττών εξόδων και η καταβολή αυτών των χρημάτων για επιπλέον πληρωμές μπορεί να έχει καλή οικονομική σημασία. Και σε αντίθεση με την 15ετή υποθήκη, σας δίνει την ευελιξία να πληρώσετε λιγότερους μήνες.

Συμβουλή: Οι online αριθμομηχανές υποθηκών μπορούν να σας βοηθήσουν να αποφασίσετε ποια υποθήκη είναι σωστή για εσάς και να υπολογίσετε τον αντίκτυπο της πραγματοποίησης επιπλέον πληρωμών υποθηκών. Επιπλέον, υπολογιστές υποθηκών μπορούν να χρησιμοποιηθούν για τον προσδιορισμό των καλύτερων διαθέσιμων επιτοκίων. Για να ξεκινήσετε, δοκιμάστε την παρακάτω αριθμομηχανή.

Άλλες επιλογές

Οι υποθήκες ρυθμιζόμενου επιτοκίου μπορεί να σας επιτρέψουν να πληρώσετε ακόμη λιγότερο ανά μήνα από ένα δάνειο σταθερού επιτοκίου 30 ετών και ίσως μπορείτε να προσαρμόσετε τις πληρωμές με άλλους τρόπους που θα μπορούσαν να ταιριάζουν με την αναμενόμενη αύξηση του προσωπικού εισοδήματος. Ωστόσο, οι μηνιαίες πληρωμές σε αυτές μπορούν να αυξηθούν - πόσο συχνά εξαρτώνται από τους οικονομικούς δείκτες και από τον τρόπο με τον οποίο γράφεται η σύμβαση - και με τους τόκους των ενυπόθηκων δανείων ακόμα στα σχεδόν ιστορικά χαμηλά, είναι πιθανώς ένα άσχημα στοίχημα για τους περισσότερους ιδιοκτήτες σπιτιού. Ομοίως, οι υποθήκες με μόνο ενδιαφέρον και άλλους τύπους υποθηκών με μπαλόνια έχουν συχνά χαμηλές πληρωμές, αλλά θα σας αφήσουν λόγω μιας τεράστιας ισορροπίας στο τέλος της θητείας, επίσης ένα επικίνδυνο στοίχημα.

Η κατώτατη γραμμή

Το να αποφασίσετε ποια υποθήκη μπορείτε να αντέξετε οικονομικά δεν πρέπει να αφεθεί αποκλειστικά στον δανειστή: Ακόμη και στο σημερινό κλίμα δανεισμού με τα αυστηρότερα πρότυπα του, ίσως να είστε εγκεκριμένοι για ένα μεγαλύτερο δάνειο από ό, τι πραγματικά χρειαστείτε. Αν σας αρέσει η ιδέα μιας συντομότερης περιόδου απόσβεσης, ώστε να μπορείτε να πληρώσετε λιγότερο τόκο και να αποκτήσετε το σπίτι σας νωρίτερα - αλλά δεν μπορείτε να αντέξετε οικονομικά τις υψηλότερες πληρωμές - σκεφτείτε να αναζητήσετε ένα σπίτι σε χαμηλότερη τιμή. Με μια μικρότερη υποθήκη, ίσως να είστε σε θέση να ταλαντεύετε τις υψηλότερες πληρωμές που έρχονται με συντομότερη περίοδο απόσβεσης.

Επειδή τόσοι πολλοί παράγοντες μπορούν να επηρεάσουν ποια υποθήκη είναι καλύτερη για εσάς, είναι σημαντικό να αξιολογήσετε την κατάστασή σας. Εάν σκέφτεστε μια τεράστια υποθήκη και βρίσκεστε σε υψηλή φορολογική κλίμακα, για παράδειγμα, η έκπτωση των ενυπόθηκων δανείων σας θα είναι πιθανώς ευνοϊκότερη από ότι εάν έχετε μια μικρή υποθήκη και είστε σε χαμηλότερη φορολογική κλίμακα. Ή, εάν κερδίζετε καλές αποδόσεις από τις επενδύσεις σας, μπορεί να μην έχει οικονομικό νόημα να μειώσετε το χτίσιμο του χαρτοφυλακίου σας για να κάνετε υψηλότερες πληρωμές υποθηκών. Αυτό που κάνει πάντα καλή χρηματική αίσθηση είναι να αξιολογήσετε τις ανάγκες και τις περιστάσεις σας και να αφιερώσετε χρόνο για να καθορίσετε την καλύτερη στρατηγική απόσβεσης υποθηκών για εσάς.