Προσέγγιση αγοράς
Η προσέγγιση της αγοράς είναι μια μέθοδος προσδιορισμού της αξίας ενός περιουσιακού στοιχείου βάσει της τιμής πώλησης παρόμοιων περιουσιακών στοιχείων. Είναι μια από τις τρεις δημοφιλείς μεθόδους αποτίμησης, μαζί με την προσέγγιση κόστους και την ανάλυση των προεξοφλημένων ταμειακών ροών (DCF).
Ανεξάρτητα από το είδος του περιουσιακού στοιχείου που αποτιμάται, η προσέγγιση της αγοράς μελετά τις πρόσφατες πωλήσεις παρόμοιων περιουσιακών στοιχείων, πραγματοποιώντας προσαρμογές για τις διαφορές μεταξύ τους. Για παράδειγμα, κατά την αξιολόγηση ακινήτων, μπορεί να γίνουν προσαρμογές για παράγοντες όπως το τετραγωνικό μήκος της μονάδας, η ηλικία και η θέση του κτιρίου και οι ανέσεις του.
Επειδή η προσέγγιση της αγοράς βασίζεται σε συγκρίσεις με παρόμοια περιουσιακά στοιχεία, είναι πολύ χρήσιμη όταν υπάρχουν σημαντικά στοιχεία σχετικά με τις πρόσφατες πωλήσεις συγκρίσιμων περιουσιακών στοιχείων.
Βασικές τακτικές
- Η προσέγγιση της αγοράς είναι μια μέθοδος για τον προσδιορισμό της αξίας ενός περιουσιακού στοιχείου.
- Είναι μια από τις τρεις δημοφιλείς προσεγγίσεις, μαζί με την προσέγγιση κόστους και την ανάλυση των προεξοφλημένων ταμειακών ροών (DCF).
- Η προσέγγιση της αγοράς υπερέχει σε καταστάσεις όπου υπάρχουν διαθέσιμα άφθονα δεδομένα για συγκρίσιμες συναλλαγές. Όταν τα δεδομένα αυτά δεν είναι διαθέσιμα, ενδέχεται να απαιτούνται εναλλακτικές προσεγγίσεις.
Πώς λειτουργεί η προσέγγιση της αγοράς
Όπως υποδηλώνει το όνομά της, η προσέγγιση της αγοράς επιδιώκει να απαντήσει στην ερώτηση, "ποια είναι η δίκαιη αξία του συγκεκριμένου περιουσιακού στοιχείου;" Για να απαντήσει σε αυτή την ερώτηση, ο εκτιμητής πρέπει να εξετάσει πρόσφατες συναλλαγές που αφορούν παρόμοια περιουσιακά στοιχεία. Επειδή αυτά τα περιουσιακά στοιχεία είναι απίθανο να είναι ίδια με εκείνα που αποτιμώνται, θα πρέπει να γίνουν διάφορες προσαρμογές.
Σε ορισμένες αγορές, όπως τα αστικά ακίνητα ή οι μετοχές που διαπραγματεύονται στο χρηματιστήριο, υπάρχουν συχνά αρκετά διαθέσιμα δεδομένα, καθιστώντας σχετικά εύκολη την προσέγγιση της αγοράς. Σε άλλες αγορές, όπως είναι οι μετοχές σε ιδιωτικές επιχειρήσεις ή εναλλακτικές επενδύσεις, όπως η τέχνη ή ο οίνος, μπορεί να γίνει αρκετά δύσκολο να βρεθούν συγκρίσιμες συναλλαγές.
Σε περιπτώσεις όπου είναι διαθέσιμα περιορισμένα στοιχεία, ο εκτιμητής μπορεί να χρειαστεί να βασιστεί σε εναλλακτικές μεθόδους όπως η προσέγγιση κόστους ή η ανάλυση των προεξοφλημένων ταμειακών ροών (DCF).
Τα βασικά πλεονεκτήματα της προσέγγισης της αγοράς είναι ότι βασίζεται σε διαθέσιμα στο κοινό δεδομένα για συγκρίσιμες συναλλαγές. Ως εκ τούτου, μπορεί να απαιτήσει λιγότερες υποκειμενικές υποθέσεις από εναλλακτικές προσεγγίσεις. Το κύριο μειονέκτημα της προσέγγισης της αγοράς είναι ότι μπορεί να είναι ανέφικτη σε καταστάσεις όπου λίγες, αν υπάρχουν συγκρίσιμες συναλλαγές, όπως στην περίπτωση ιδιωτικής εταιρείας που δραστηριοποιείται σε μια εξειδικευμένη αγορά με λίγους ανταγωνιστές.
Παράδειγμα προσέγγισης της αγοράς
Για να το δείξουμε, ας υποθέσουμε ότι είστε στην αγορά για να αγοράσετε ένα νέο διαμέρισμα. Βρείτε μια λίστα για ένα διαμέρισμα στην προτιμώμενη γειτονιά σας που προσφέρεται για $ 200.000. Η μονάδα είναι ένα διαμέρισμα 1 υπνοδωματίου, 1.000 τετραγωνικών ποδιών με 1 μπάνιο. Είναι σε καλή δομική κατάσταση αλλά απαιτεί μερικές μικρές ανακαινίσεις. Παρόλο που βρίσκεται σε μια επιθυμητή γειτονιά, η θέα είναι σκοτεινή και δεν διαθέτει μηχανή πλυσίματος ή στεγνώματος.
Παρόλο που σας αρέσει το διαμέρισμα, αισθάνεστε ότι η ζητούμενη τιμή είναι πολύ υψηλή. Δεδομένου ότι το διαμέρισμα έχει καταχωρηθεί εδώ και πάνω από ένα μήνα, αρχίζετε να υποψιάζεστε ότι εάν κάνετε μια δίκαιη προσφορά, ο πωλητής μπορεί να το αποδεχθεί ακόμα και αν είναι κάτω από την τιμή που ζητάει.
Για το σκοπό αυτό, αποφασίσατε να καθορίσετε τη δίκαιη αγοραία αξία του διαμερίσματος ανατρέχοντας σε παραδείγματα παρόμοιων διαμερισμάτων στην ίδια γειτονιά που πωλήθηκε τον τελευταίο χρόνο. Συγκεντρώστε τα ευρήματά σας σε έναν πίνακα, ως εξής:
| Συναφείς συναλλαγές | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Συναλλαγή 1 | Συναλλαγή 2 | Συναλλαγή 3 | Συναλλαγή 4 | Συναλλαγή 5 | |
| Τιμή | 250.000 δολάρια | 175.000 δολάρια | 150.000 δολάρια | 315.000 δολάρια | 225.000 δολάρια |
| Τετραγωνικά πόδια | 900 | 800 | 1, 100 | 1, 800 | 1.600 |
| Τιμή ανά τετραγωνικό πόδι (στρογγυλεμένο) | 275 δολάρια | $ 220 | $ 135 | 175 δολάρια | $ 140 |
| Υπνοδωμάτια | 2 | 2 | 1 | 2 | 2 |
| Μπάνια | 1 | 1 | 1 | 2 | 1 |
| Θέα? | Ναί | Ναί | Οχι | Ναί | Οχι |
| Πλυντήριο ρούχων και στεγνωτήριο; | Ναί | Οχι | Ναί | Οχι | Οχι |
| Ανακαινίσεις Απαιτείται | Κανένας | Κανένας | Ανήλικος | Κανένας | Ανήλικος |
Εξετάζοντας αυτά τα αποτελέσματα, αρχίζετε να εξάγετε γενικά συμπεράσματα. Αρχικά, βλέπετε ότι η τιμή των διαμερισμάτων ανά SF κυμαίνεται μεταξύ 140 και 275 δολαρίων, με τις υψηλότερες τιμές να ανήκουν σε εκείνους με περισσότερα υπνοδωμάτια και μπάνια, καλύτερες απόψεις, συσκευές σε σουίτες και καμία ανάγκη για ανακαινίσεις.
Αντίθετα, το διαμέρισμα που επιθυμείτε να αγοράσετε διατιμάται στα 200 δολάρια ανά SF και έχει λιγότερα από αυτά τα χαρακτηριστικά από ό, τι ακόμη και το πιο φτηνό διαμέρισμα στο τραπέζι σας. Αυτό φαίνεται να δικαιολογεί τη διαίσθησή σας ότι το διαμέρισμα είναι υπερτιμημένο.
Με βάση αυτές τις πληροφορίες, αποφασίζετε να κάνετε μια προσφορά για $ 150.000.
Ο πωλητής αποδέχεται την προσφορά σας.
Σύγκριση επενδυτικών λογαριασμών Όνομα παροχέα Περιγραφή Αποκάλυψη διαφημιζόμενου × Οι προσφορές που εμφανίζονται σε αυτόν τον πίνακα προέρχονται από συνεργασίες από τις οποίες η Investopedia λαμβάνει αποζημίωση.